Kosten individuele rookgasafvoer / als gemeenschappelijk gekwalificeerd
- Dit onderwerp bevat 11 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 1 uur, 39 minuten geleden door .
-
Berichten
-
Het gaat om een pand met drie verdiepingen. Begane grond – A, Verdieping 1 – B en Verdieping 2 – C.
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer. Begane grond loopt door alle verdiepingen.
Eerste verdieping loopt via tweede eveneens naar het dak. Tweede verdieping direct naar dak.Ik heb begrepen dat ook individuele rookgasafvoeren onder MR 2006 als gemeenschappelijk worden gekwalificeerd.
Mijn vraag gaat om de kostenverdeling. Mijn idee is:
Begane grond 3/3 (dus 3 gelijke delen voor A, B en C)
Eerste verdieping 2/2 (2 gelijke delen voor B en C)
Tweede verdieping 1/1 (volledig voor C)Als iets conform het MR gemeenschappelijk is, komen de kosten voor onderhoud en vervanging voor de VvE, en dus voor gezamenlijke rekening.
Dan geldt de verdeelsleutel voor gemeenschappelijke kosten zoals die in de akte is vastgelegd.Als iets conform het MR gemeenschappelijk is, komen de kosten voor onderhoud en vervanging voor de VvE, en dus voor gezamenlijke rekening.
Dan geldt de verdeelsleutel voor gemeenschappelijke kosten zoals die in de akte is vastgelegd.Dat is iets te kort door de bocht in deze situatie.
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer.
Mijn vraag gaat om de kostenverdeling. Mijn idee is:
Begane grond 3/3 (dus 3 gelijke delen voor A, B en C)
Eerste verdieping 2/2 (2 gelijke delen voor B en C)
Tweede verdieping 1/1 (volledig voor C)Dan moet je naar het ontwerp kijken.
Art 17 lid 1 en lid 2 maken duidelijk onderscheid in onderdelen welke ten behoeve zijn voor de gezamenlijke leidingen en en welke onderdelen ten behoeve zijn van de privéwoning. Een loodrechte rookgasbuis die verticaal naar beneden loopt is meestal gewoon van de VvE en elke horizontale aftakking is voor de individuele eigenaar.
Volgens mij loopt het met de rookgaskanalen iets minder overzichtelijk, maar zou je kunnen beweren dat de rookgaskanalen op de 1e verdieping nog niet voor gezamenlijk gebruik zijn. Maar dat hangt echt van het ontwerp af, want de hoofdriolering blijft op de 1e verdieping wel een gezamenlijk bezit. Dus als de rookgaskanalen opdezelfde manier gebouwd zijn als de riolering, dan is de kostenverdeling toch echt volgens de breukdelen zoals Rob al schreef.Wellicht zullen jullie Art 18 moeten lezen en een ALV moeten organiseren om de definitieve verdeling te bepalen.
Toch zullen jullie dan ook aan de consequenties moeten denken. De VvE dient namelijk al het onderhoud uit te laten voeren en de aannemer niet lastig te vallen met een kostenverdeling, in plaats van dat alleen de aannemer op de 3e etage onderhoud uitvoert en op de etages daaronder de individuele eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud.Wellicht zullen jullie Art 18 moeten lezen en een ALV moeten organiseren om de definitieve verdeling te bepalen.
De rookgasafvoeren zijn benoemd in het reglement, dus kan er ook geen sprake zijn van twijfel.
Het staat de ALV niet vrij zelf te bepalen wat wel en niet gemeenschappelijk is in de VvE.Dat is jouw interpretatie
Het dienstbaarheidscriterium wordt ook door de rechter meegewogen, dus kan het nog steeds alle kanten op, dus de ALV kan de doorslag geven hoewel gebonden aan de kaders van het bouwkundig ontwerp. Over dat bouwkundig ontwerp kan ik niks zeggen, behalve dan dat 1 verticale buis zoals de riolering of ventilatie ook volledig van rekening is van de VvE, kan een soortgelijke constructie van de rookgasafvoer niet afwijken van dezelfde regels. En indien niemand bezwaar maakt bij de rechter en wint, dan kan de VvE het gewoon hanteren in de doorbelasting.Als het hof Amsterdam oordeelde dat onder MR 2006 rookgasafvoeren in beginsel gemeenschappelijk zijn op grond van de expliciete aanwijzing van rookkanalen, dan moet je met hele goede argumenten komen om daar van af te wijken. Lijkt mij niet onmogelijk met een specifieke bouwkundig ontwerp, maar erg lastig wordt het wel. En wat is het financiele voordeel eigenlijk? Stel een onderhoud of reparatie kost 1000 euro? Gaat er dan gekeken worden naar waar die reparatie was? En hoe ziet Cohen dat voor zich met onderhoud. Dan is het 1000 euro delen door 3. Dan wordt 333 euro gedeeld conform de breukdelen. De andere 333 euro wordt gedeeld door 2 of ook op basis van breukdelen? En de laatste 333 euro is volledig voor de onderste etage. Dat gaat voor ruzie zorgen. Want waarom zou de eigenaar op de onderste etage dan in verhouding het meest moeten betalen bij onderhoud. Die gaat redenen vinden om niet het meeste te moeten betalen, omdat onderhoud niet direct gekoppeld kan worden aan het aantal meters rookgasafvoer. Hiermee ga je een rechter niet overtuigen om af te mogen wijken.
Dan ben je sneller klaar om het op basis van de breukdelen conform de AvS te bepalen.
En stel je rekent het aantal meters rookgasafvoer alleen apart bij de eigenaren in rekening wanneer ze worden schoongemaakt? Dan kan de eigenaar op de onderste etage ook beweren dat de meeste schoonmaakuren kwamen door het gedeelte van de rookgasafvoer op de bovenste etage. Daar komt immers rookgas van 3 woningen.
De rookgasafvoeren zijn benoemd in het reglement, dus kan er ook geen sprake zijn van twijfel.
Ik zie het nu pas, alleen wordt het geen rookgaskanaal genoemd en zag het daarom eerst niet.
Toch staat er onder 17 lid 2c:
al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.Het gaat om een pand met drie verdiepingen. Begane grond – A, Verdieping 1 – B en Verdieping 2 – C.
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer. Begane grond loopt door alle verdiepingen.
Eerste verdieping loopt via tweede eveneens naar het dak. Tweede verdieping direct naar dak.Zijn het 3 individuele ketels met allemaal aparte rookgaskanalen die niet met elkaar zijn verbonden?
Dat maakt de situatie wel heel erg anders. En complex.Ik zie het nu pas, alleen wordt het geen rookgaskanaal genoemd en zag het daarom eerst niet.
Toch staat er onder 17 lid 2c:
al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.Citaat uit het eerder aangehaalde artikel van Rijssenbeek advocaten.
“Artikel 17 lid 2 MR 2006 bepaalt weliswaar dat installaties voor zelfstandige verwarming en de daarbij behorende leidingen privé zijn, maar dit vormt volgens het hof geen uitzondering op lid 1. De in lid 2 genoemde leidingen hebben geen betrekking op rookkanalen, omdat deze eerder al als gemeenschappelijk zijn aangewezen. Daarmee blijven rookgasafvoeren onder MR 2006 in beginsel gemeenschappelijke gedeelten en-zaken, aldus het hof Amsterdam.”Misschien is bij nader inzien gewoon zelf betalen het eenvoudigst. Geen gezeur dan
Slecht plan!
100% zeker dat er in jullie splitsingsakte te lezen is op welke wijze deze kosten omgeslagen moeten worden over de eigenaren.
Iedere andere verdeling die daarmee in strijd is, is ongeldig en een voedingsbodem voor juridische conflicten.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.