[giovi2008]

De parkeerplekken in onze VvE zijn gedeeld eigendom van de gezamenlijke eigenaars. De lokatie is een A1 lokatie in een middelgrote provinciestad. Momenteel willen we de kosten van de parkeerplekken herwaarderen, er zijn minder parkeerplekken dan er eigenaars zijn(!). Mij lijkt het volgende het geval. Je pakt de verkoopwaarde van de parkeerplekken en dat is het gezamenlijke vermogen. Vervolgens zet je daar een nader af te spreken rendement op van bijvoorbeeld 4% (wat me nog redelijk laag lijkt voor onroerend goed) zodat je weet wat de parkeerplekken gezamenlijk op moeten brengen.
Is dit een gangbare handelwijze? Ik zou zeggen dat er sprake is van vruchtgebruik aangezien niet iedereen kan parkeren en er minder plekken zijn dan eigenaren.

[Rene]

Het is al geen gangbare handelswijze om een parkeerterrein binnen een VVE zonder toewijzing van plakken.
Zeker als er dan ook nog eens een tekort is aan parkeerplekken t.o.v. de appartementen. Bij één parkeerplek per appartement zou ‘t nog moeten werken met de regel dat men ook daadwerkelijk maar één auto per appartement mag parkeren.

Maar dat is de vraag niet. De vraag is, we willen de kosten van de parkeerplekken gaan verleggen. Zolang het gemeenschappelijk is, kan dat niet. kosten dienen via de breukdelen te worden verdeeld.

De mensen met een auto zullen vast houden aan de status quo, die willen niet zomaar gaan betalen voor iets, waar ze indirecht (het gemeenschappelijk eigendom) al een keer (deels) voor betaald hebben. De mensen zonder auto willen verandering, want zij betalen voor een parkterterrein waar ze geen enkel voordeel uit halen.

Leuk wespennest heeft de de opsteller van deze constructie weten te maken.
Enige juiste antwoord hierop is bemiddelen denk ik.

Laatste vraag hoe is het gebruik van het parkeerterrein vastgelegd? Is dat terug te vinden in de AvS, het HHR of op een andere manier?

[giovi2008]

Dank je Rene, momenteel betaalt men al een bedrag per maand, levert de VvE ongeveer 2% bruto rendement op op het geschetste vermogen wat de parkeerplekken waard zouden zijn. Dat komt natuurlijk ook terug bij diegenen die betalen dus is deels broekzak/vestzak.

In het huishoudelijk reglement staan bepalingen, zoals het gebruik van een wachtlijst en dat het bestuur gemachtigd is aan derden te verhuren indien er plekken onbenut blijven. In de splitsingsakte staat niks vermeld over het gebruik van de parkeerplekken.

En ja in mijn eerste stuk van de thread heb ik het over kosten herwaarderen/verleggen. Hiermee bedoel ik de kosten voor de parkeerders. En inderdaad zijn er ook kosten aan het parkeren verbonden die we betalen aan onze buren voor het overpad en voor het onderhoud van de parkeervloer.

[monaster]

De splitsingsakte is uiteraard leidend. Wil je dat veranderen, dan blijft er niets anders over dan aanpassing van de akte.

[Rene]

Dat broekzak/vestzak snap ik wel, maar ben ik ‘t niet helemaal mee eens. De servicekosten voor een lid zonder parkeerplek is lager door de huuropbrengsten.
Hypothetisch een VVE met 4 leden en één parkeerplek. Lid A huurt de plek. 25% van de huur ziet hij terug in de korting op de parkeerplek, of in de verlaging van de servicekosten. Het is pas broekzak/vestzak wanneer alle leden een parkeerplek huren. Dan komt de huur binnen en krijgt iedereen hetzelfde indirect weer terug…

Los van dat ik het verhuren van vastgoed geen taak van een bestuur/VVE vind, is dat toch de realiteit en is er gelukkig wel het een en ander geregeld. Ik zou daar niet te veel aan tornen, als dat nu werkt voor jullie.

Maar 2% bruto rendement is te laag. Neem aan met bruto dat daar alle onderhoudskosten, beheerkosten etc. nog vanaf gaan. dna blijft er helemaal weinig over. Bij ons doet een garage na aftrek van de (service)kosten op een kleine 4,5%. Online kom ik percentages van 4 tot maarliefst 12% tegen.

Ik zou eens kijken naar een eenvoudig MJOP/algemene begroting voor het terrein. Dan weet je wat de werkelijke kosten zijn. Vergeet daar niet de dingen zoals verlichting en/of riool, slagboom, bestraten en afhankelijk van het aantal energieverbruikers ook een stukje verbruik.
Daarmee bepaal je de kosten per jaar, per plek. Dit benoem je dan als servicekosten(geen relatie met de servicekosten van de VVE), daar bovenop kijk je naar de waardebepaling van het terrein. neem daar 4 à 5% van gedeeld door ‘t aantal plekken en tel dat op bij de servicekosten.

Vergelijk het bedrag waar je op uit komt met parkeergelegenheden in de buurt als die er zijn.
Zit je er ver boven, dan is de waardering van de grond wellicht te hoog of te duur gekocht. Zit je er ver onder dan heb je wellicht wat ruimte om ‘t rendement te verhogen.
Maar let op, de buren met een auto hoeven niet te proviteren van de overige buren met extreem goedkope tarieven, maar zij hoeven ook niet tot bloedens aan toe uitgeknepen te worden voor een maximaal rendement voor de eigenaren zonder auto.

Wellicht dat je wat bedragen zoals huidige huur, huidige waarde (WOZ?), aantal parkeerplekken etc. benoemen zodat we hier gezamelijk de berekening kunnen doen.

Ook interessant vind ik de huurontwikkelingen van de afgelopen vijf tot tien jaar? Is die jaarlijks bijgesteld en op basis waarvan? Inflatiecorrectie? Of helemaal niet?

[Auteur]

Berichten