[marijke]

Beste lezer,

Onze VVe bestaat uit 2 leden en de eigenaar van de benedenwoning wil de kruipruimte uitgraven en er kamers van maken. De kruipruimte is van de VVe. De VVE , ik dus, moet toestemming geven. Dat wil ik in principe wel doen maar ik zoek advies hierin of ik de meters pro deo geef . De waarde van de benedenwoning gaat immers omhoog. Mijn voorstel was om de meerwaarde van de woning te corrigeren met de kosten van de verbouwing. Wat er dan overblijft door 2 delen. Het voelt bij mij niet goed dat er een waardestijging is met meters die nu eigenlijk voor de helft van mij zijn. Na de verbouwing wordt ook de splitingsacte aangepast. Wie o wie heeft hier ervaring mee?

Hartelijk dank

marijke

[William]

Hoi Marijke,
Als je verstandig bent, laten jullie eerst de splitsingsakte aanpassen, en pas als jij het helemaal met de te maken wijzigingen eens bent. Pas daarna kan de daadwerkelijke situatie worden aangepast naar wens van de eigenaar van de onderwoning.
Zo voorkom je dat hij/zij  naar eigen inzicht verbouwingen gaat doen, en dat je vervolgens wel een splitsingsakte/tekening moet goedkeuren omdat de situatie nu eenmaal zo is.

[marijke]

Dank voor je tip William. Ga ik zeker doen!
Weet jij of of ik de m2 gewoon moet overdragen zonder vergoeding ? De benedenburen vinden dat dit gebruikelijk is. Maar de waarde van hun huis stijgt hierdoor enorm. Is hiervoor een vergoeding niet gebruikelijk?
 

[William]

Hoi Marijke,
eerlijk gezegd heb ik een dergelijke situatie nog nooit meegemaakt of zien gebeuren. Allereerst zou ik je onderburen laten nagaan of er absoluut geen bouwkundige/technische bezwaren zijn voor een dergelijke verbouwing. Daarnaast weet ik niet zeker of dergelijke verbouwingen door de gemeente worden toegestaan.
Als jij er verder geen problemen mee hebt, zou ik de onderburen eerst met bovenstaande laten komen, daarna met een goed onderbouwd plan, inclusief tekeningen en een voorstel voor wijziging splitsingsakte en splitsingstekening(en). Als jij er dan nog geen bezwaren tegen hebt, pas akkoord geven door middel van een vergaderbesluit in een ALV.
In die vergadering keuren jullie beide de concept-splitsingakte (de nieuwe) goed en krijgen de onderburen akkoord om de verbouwingen (volgens plan) in gang te zetten.
Met de woningwaarde van de onderburen heb jij in feite helemaal niks te maken. Je moet alleen zorgen dat jij er geen enkele kosten van hebt, je schiet met de verbouwing en splitsingswijziging immers helemaal niets op. Dat betekent dat je ook hier vooraf afspraken moet maken (in de ALV).
Ik denk dat de bovenstaande werkwijze sowieso nog wel eens tegen kan gaan vallen qua kosten. Een dergelijke verbouwing is niet zomaar een verbouwing. Jullie wonen in en zijn leden van een VvE, daar zitten altijd meer haken en ogen aan.
Wellicht dat Rob, Bob en/of Carla ervaring in dit soort kwesties hebben 🙂

[Carla]

Beste Marijke,
Helaas kan ik je niet verder helpen dan William al gedaan heeft.
Ook ik heb nog niet eerder met dit bijltje gehakt. ( leuke woordspeling in zake een verbouwing ) 😉
Ik wil nog wel opmerken dat je spreekt over de ‘helft van een ruimte weggeven’. Maar misschien moet je deze wijze van denken even bijstellen. De kruipruimte is nu een gemeenschappelijke ruimte., waarvoor jullie beiden een bijdrage dienen te leveren wanneer er aldaar sprake zou zijn van onderhoud. Daar geef jij niets van weg maar die ruimte wordt, als alles doorgaat eigendom van de onderste eigenaar. En die dient dan te zorgen voor het onderhoud. Dat vloeit automatisch voort uit het verkrijgen ( als alles door gaat) van het eigendom van die ruimte. Met als gevolg dat die woning meer marktwaarde gaat krijgen, maar dat is niet relevant. Precies zoals William ook al opmerkt.Wel relevant is dan de nieuwe situatie. De ruimte die de beganegrond-eigenaar als eigendom verkrijgt zal zorgen voor een hogere maandelijkse bijdrage van die eigenaar.
Ik hoop dat de zaak netjes en volgens de regelen der kunst worden uitgevoerd.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi Marijke,
Zoals William al liet doorschemeren zitten er zeldzaam veel haken en ogen aan deze “gedaantewisseling”. Ik ga heel ver met William mee en deel zijn mening grotendeels. In dit traject kan heel erg veel, heel erg makkelijk, heel erg fout gaan. Als het aan mij lag zou ik vooral bij het begin beginnen, en mezelf afvragen welk belang je hierbij hebt. Geen belang geeft “no deal”. Bezint eer ge begint. Onderstaand gebruik ik weliswaar “moeten”, maar de keuze is en blijft natuurlijk geheel aan jou (jij en je buren “moeten” niets).
Je zou hoe dan ook zeker moeten stellen dat er in geen enkel geval kosten voor jouw rekening gaan komen, en ook nooit kunnen komen. Dat moet je 100% waterdicht regelen.
Jouw benedenburen moeten door de Gemeente goedgekeurde bouwplannen (vergunningen) op tafel leggen, zonder dat ze daarmee op voorhand al recht kunnen doen gelden op goedkeuring en toestemming van jou. Als het plan jou niet bevalt moet het zonder meer, en zonder hard feelings van de benedenburen, zo de prullenbak in kunnen.
Daarna moeten de benedenburen, wederom geheel op hun kosten en geheel voor hun risico, een concept van een nieuwe akte van splitsing, samen met de nieuwe splitsingstekening op tafel leggen. Als de nieuwe akte jou niet bevalt moet die zonder meer, en zonder hard feelings van de benedenburen, zo de prullenbak in kunnen. Vergeet vooral niet dat het niet alleen maar om jou en de buren gaat, ook de beperkt gerechtigden hebben hier wat te zeggen/vertellen.
Vraag naast bovenstaande naar keiharde en waterdichte garanties van de aannemer/leverancier over bijvoorbeeld waterdichtheid van de constructie, de consequenties en risico’s voor het bestaande gebouw, en ook de bestaande fundering. Houd er goed rekening mee dat ook hier erg veel fout kan gaan.
Wat Carla aangeeft gebeurt ook niet “vanzelf”. De benedenburen krijgen slechts het exclusieve gebruiksrecht van de nieuw te creëren ruimte en er wordt geen eigendom overgedragen. Sterker nog, de “waterdichte bak” (al dan niet in samenhang met de al bestaande fundering) kan zonder dat je het in de gaten hebt zomaar gemeenschappelijk blijken na wijziging van de akte. En dan ga jij meebetalen aan onderhoud en herstelling van constructie- en bouwgebreken, zonder dat je dat ooit hebt gewild/voorzien.
Realiseer je dat ik met bovenstaande zeker niet volledig en compleet ben geweest. Dit zijn de “eenvoudige” grote showstoppers. Mocht je van mening zijn dat je mee zou moeten werken om “kwaaie koppen” en allerhande (wat mij betreft onterechte) verwijten te voorkomen, dan geef ik je mee dat je als er in het te lopen traject ook maar iets, ongewild, onbedoeld en per ongeluk, misloopt je mogelijkerwijze al veel eerder met gigantisch vervelende consequenties en ook “kwaaie koppen” zult eindigen.
Mijn advies, niet zomaar doen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Marijke,
Een “nabrander”.
Dit is niet een broodje dat je even op de hoek haalt!
Mocht je dit broodje toch willen halen dan is mijn nadrukkelijke advies om je door een echte en erkende onafhankelijke VvE-professional te laten bijstaan. Nogmaals, een klein en onbedoeld foutje kan waanzinnig grote consequenties hebben. Merk overigens op dat ook een professional fouten kan maken, al was het maar omdat hij of zij jou niet goed begrepen heeft.
We horen het wel als je nog aanvullende vragen hebt. Wens je veel wijsheid toe.
Vriendelijke groet, Bob

[Carla]

……..” De benedenburen krijgen slechts het exclusieve gebruiksrecht van de nieuw te creëren ruimte en er wordt geen eigendom overgedragen……” meent Bob.
Exclusief gebruikersrecht kan je in een afspraken formulier regelen.
Bij het wijzigen van de splitsingsakte en de splitsingstekening kan er overdracht van gemeenschappelijk naar privé-eigendom plaats vinden.

[Bob]

Hi Carla,
Dank je wel voor het bevestigen van mijn mening. 😉
Je schreef eerder immers:
Daar geef jij niets van weg maar die ruimte wordt, als alles doorgaat eigendom van de onderste eigenaar. En die dient dan te zorgen voor het onderhoud. Dat vloeit automatisch voort uit het verkrijgen ( als alles door gaat) van het eigendom van die ruimte.
En nu schrijf je:
Bij het wijzigen van de splitsingsakte en de splitsingstekening kan er overdracht van gemeenschappelijk naar privé-eigendom plaats vinden.
Geen automatisme dus, maar zelf regelen! En zoals ik al aan Marijke liet weten zijn er heel veel dingen die eenvoudig heel erg fout kunnen gaan als je niet exact weet wat je aan het doen bent. En daar is dit een goed voorbeeld van !
Vandaar mijn adviezen aan Marijke zoals ik ze gaf.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
En om het verhaal helemaal compleet te maken voor Marijke het volgende.
Je schreef:
Exclusief gebruikersrecht kan je in een afspraken formulier regelen.
Dat wil niet zeggen dat je het exclusieve gebruiksrecht alleen maar op die manier kunt en/of moet regelen.
Een akte van splitsing is bij uitstek een plek om de splitsing compleet en ook goed te regelen. Die akte wordt (voor iedereen bereikbaar) in het Kadaster ingeschreven. Niemand kan eenvoudig aan een afsprakenformuliertje komen, en dat papiertje kan ook nog eens makkelijk zoekraken. Dan ben je pas echt goed in de aap gelogeerd. Moet je niet willen.
Wanneer je de akte van splitsing toch al gaat/moet wijzigen is mijn advies om direct de hele situatie goed te regelen in de nieuwe akte.
Vriendelijke groet, Bob

[Carla]

Het exclusief gebruikersrecht is in de casus van Marijke niet relevant.
Het verlenen, door de vergadering van een exclusief gebruikersrecht, kan geregeld worden door middel van een schriftelijke gebruikersovereenkomst. Waarin geregeld dient te worden onder welke voorwaarden het recht wordt verleent. b.v. De duur, de onoverdraagbaarheid, eventueel herstel van ( mogelijk ) ontstane schade, enz.
Een goed geregelde wijziging van de Splitsingsakte vind ook ik, in zake de kwestie waar Marijke mee te maken krijgt, van groot belang. Dat n.l. is van blijvende en voor iedereen kenbare wijziging.

[Carla]

Een splitsingsakte plustekening is voor inderdaad voor iedereen bereikbaar via de inschrijving bij het Kadaster. Ook een gewijzigde splitsingsakte dus.
Het verlenen van een exclusief gebruikersrecht, dat kan geregeld worden door een gedegen schriftelijke gebruikersovereenkomst. Waarin opgenomen de onderwerpen als o.a. de persoon aan wie het verleent wordt, de onoverdraagbaarheid, de duur, en b.v. de afspraken van herstel na naar de oorspronkelijke situatie bij opzegging van het afgesproken recht. Het gaat dan om een gebruik zonder goederenrechterlijke gevolgen.
Dit alles uiteraard na goedkeuring door de VvE.
Inderdaad is de situatie bij Marijke geen kwestie van even een broodje kopen om de hoek.
Professionele begeleiding lijkt me meer dan gewenst. En uiteraard der zaak een gewijzigde splitsingsakte én tekening.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Auteur]

Berichten