[Pascal]

Hi forumleden,

Eind 2014 heb ik een appartement gekocht. In mijn berging op 4 hoog zat een vochtvlek in de buiten muur (die ik pas tijdens de oplevering zag). Dit was van een oude lekkage werd aangegeven. Deze was ontstaan bij het aanleggen van het dakterras van de buren die ook gedeeltelijk voor de muur van mijn berging langsloopt.

Nadat ik mijn berging opgeknapt hebt en laat stuccen liet het stucwerk los. Dit gemeld bij de beheerder van de VvE. Ze hebben al een paar keer mannetjes langs laten komen om te kijken naar de oorzaak. Ze zijn de laatste keer een paar maanden terug flink met kit aan de slag gegaan aan de buitenkant van de muur (waar het dakterras ook zit). En komen dan met de mededeling dat ik maar even moet kijken of dat het probleem oplost.

Ik heb er alleen geen goed gevoel bij dat de lekkage nu volledig is verholpen en ben bang dat als ik de boel weer laat stuccen hetzelfde probleem zich weer gaat voordoen.

Op welke wijze kan ik dit het beste aanvliegen, zodat ik zeker weet dat de lekkage is verholpen en ik weer kan stuccen?  Welke rol mag ik hierin verwachten van de beheerder van de VvE? En wie draagt de kosten van herstel van de lekkage en het opnieuw stuccen van mijn muur?

Alvast bedankt voor het meedenken.

Groet,

Pascal

 

[William]

Hoi Pascal,
dit zijn altijd vervelende kwesties. Helaas is het vaak zo dat het herstellen van een lekkage vaak alleen ‘getest’ kan worden door afwachten, dat wel zeggen wachten tot het regent en kijken of het nog lekt. Het kan ook zijn dat de lekkage wel is verholpen, maar dat de spouw en/of isolatie nog verzadigd is met water waardoor stuc- en schilderwerk nog niet hecht.
Jij of de VvE zou een lekdetectie kunnen laten uitvoeren, vaak kijken ze dan met een infrarood of er nog lekken zijn. Dit kost wellicht wel een paar honderd euro, maar dan heb je in ieder geval zekerheid.
De verantwoordelijkheid voor de kosten is hier ook een lastig dingetje. Het herstel van een lekkage is vrijwel nooit door een opstalverzekering gedekt. Doorgaans is de buitengevel de verantwoordelijkheid van de VvE, echter het aangelegde dakterras maakt het twijfelachtig. Je zou even goed in de splitsingsakte moeten kijken, en vervolgens ook de notulen/afspraken moeten napluizen die betrekking hebben op het aanleggen/onderhouden van het betreffende dakterras.
De gevolgschade van een lekkage (vochtplekken, schade schilder- en stucwerk etc.) is doorgaans wél door de opstalverzekering gedekt, hiervoor zou het bestuur/de beheerder opdracht voor herstel kunnen geven (uiteraard na het herstellen van de lekkage) en de factuur kunnen declareren bij de verzekeraar. Uiteraard staan de voorwaarden hieromtrent in de polis.

[Bob]

Hi Pascal,
Weet je waar de vochtplek aan te danken is?
Is er sprake van lekkage van boven, van vochtdoorslag of van optrekkend vocht?
Heeft betreffende muur een spouw, of is er sprake van een halfsteens muur?
Is er met zekerheid een verband met het aanleggen van het dakterras? Zijn er bij het aanleggen van het dakterras wijzigingen aangebracht aan de dakbedekking, of zijn er alleen maar tegels of een andere terraslaag aangebracht?
Bij optrekkend vocht is het kwistig kitten van de buitenmuur niet echt zinvol naar mijn idee.
Het is eerst zaak om de (meest waarschijnlijke) oorzaak van de vochtplek te achterhalen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Pascal]

Hi Bob en William,
Bedankt voor jullie reacties.
Het dakterras ligt niet vast in de splitsingsakte. De VvE-leden hebben in 2009 (woonde ik er nog niet) enkel een akkoord gegeven dat er een dakterras mag komen met de benodigde vergunningen en nog wat voorwaarden. Hierbij was ook aangegeven dat onderhoud en schade veroorzaakt door het dakterras bij de bewoners van 3 hoog ligt. Echter, het dakterras was al geplaatst voordat iedereen hier akkoord mee was en zonder gemeentelijke vergunningen. Het dakterras is in mijn ogen hiermee nog niet legaal.
Vervolgstap lijkt mij nu op de beheerder aan te spreken om te laten beoordelen of de lekkage/vocht in de muur nu echt verholpen is alvorens ik weer ga stuccen. Het vraagstuk van aansprakelijkheid komt pas als duidelijk is wat de oorzaak is en wat de totaalkosten zijn voor de VvE. Eens?
De beheerder stuurt nu telkens een loodgieter langs. Is dat de juiste partij of zijn er andere specialisten / beroepen die de oorzaak en oplossing beter kunnen vinden?
Is een lekscan de enige manier om het zeker te zijn dat de lekkage / vochtprobleem is verholpen of zijn er goedkopere alternatieven? Aangezien de oorzaak en aansprakelijkheid nog niet duidelijk is wil ik de VvE niet met onnodige kosten opzadelen.
Nb. bijkomend probleem is dat de bewoners van 3 hoog hun woning momenteel te koop hebben staan en ik verwacht dat deze binnenkort verkocht is. Als het dakterras de oorzaak is van mijn probleem, dan wordt dit natuurlijk een extra bijkomend dingetje omdat dan ineens de nieuwe bewoners aansprakelijk gesteld kunnen worden.
Ik hoor graag weer.
Gr. Pascal

[William]

Hoi Pascal,
Het is zoals Bob al aangaf, het is eerst zaak om de daadwerkelijke oorzaak te achterhalen. Overigens is het ook wel eens zo dat als het gaat om een door de verzekering gedekte oorzaak, de lekdetectie ook wordt vergoed.
Een goedkopere manier om te testen is natuurlijk wachten tot de eerstvolgende regenbui 🙂 . Ook al is het soms lastig zoeken, ik kan me niet voorstellen dat er helemaal geen oorzaak gevonden wordt.

[Bob]

Hi Pascal,
In jouw 2e post vind ik helaas geen antwoorden op mijn vragen.
Wel roept jouw 2e post bij mij aanvullende vragen op. In de 1e post gaf je aan dat jouw berging 4 hoog ligt, en in de 2e geef je aan dat onderhoud en schade veroorzaakt door het dakterras voor rekening van de bewoners van 3 hoog zijn.
Kun je de situatie op het dak uitgebreider omschrijven?
Verder merk ik op dat ik de conclusie in de 1e alinea van post 2 noch kan bevestigen, noch kan ontkennen. Het is met de mij nu bekende gegevens niet mogelijk om een uitspraak te doen over de legale status van het terras.
Tweede alinea post 2. Naar mijn stellige overtuiging ga je nimmer iemand vinden die je gaat garanderen dat het lek is opgelost. Geen enkele ondernemer met ook maar een beetje gezond verstand zal een dergelijke garantie geven.
Het gaat voorts om de oorzaak, de kosten zijn louter en alleen een gevolg. Verhalen van schade is afhankelijk van de zekere oorzaak.
Derde en 4e alinea zijn wat mij betreft eveneens sterk afhankelijk van oorzaak, en pas (iets) beter te bepalen afhankelijk van de nodige antwoorden op de gestelde vragen.
De laatste alinea zou, in het geval het al dan niet legale dakterras de feitelijke oorzaak zou zijn, wel eens een heel langdurig, kostbaar en vervelend juridisch akkefietje kunnen worden tussen primair de verkoper en de koper.
Vriendelijke groet, Bob.

[Pascal]

Hi,
Wederom bedankt voor de reacties. Het heeft mij geholpen om mijn hulpvraag scherper te krijgen.
Op onderstaande vragen van Bob moet ik het antwoord namelijk schuldig blijven:
Weet je waar de vochtplek aan te danken is?
Is er sprake van lekkage van boven, van vochtdoorslag of van optrekkend vocht?
Heeft betreffende muur een spouw, of is er sprake van een halfsteens muur?
Is er met zekerheid een verband met het aanleggen van het dakterras? Zijn er bij het aanleggen van het dakterras wijzigingen aangebracht aan de dakbedekking, of zijn er alleen maar tegels of een andere terraslaag aangebracht?
Ik heb niet het idee dat de loodgieter die de professioneel beheerder van de VvE nu 2x heeft langs gestuurd de situatie zo grondig heeft beoordeeld om tot een ‘zekere oorzaak’ van de lekkage te komen. Ik verwacht ook niet dat de loodgieter die langs is geweest bovenstaande vragen wel kan beantwoorden.
Het belangrijkste voor mij is op dit moment dat de oorzaak van de vocht in de muur serieuzer wordt onderzocht, zodat het opgelost kan worden en ik weer een mooi strak gestucte muur krijg (en hopelijk houdt). Het beste dat ik nu kan doen naar mijn idee is om de professioneel beheerder van de VvE aan te geven dat ik wil dat het serieuzer wordt onderzocht. Zien jullie dat ook zo? Zo ja, kan een loodgieter dit of zijn er andere partijen die dit naar jullie idee beter kunnen onderzoeken?
Alle overige zaken (illegaal of niet aangelegd dakterras, situatie hoe e.e.a. is aangelegd, wie verantwoordelijk is voor de kosten en het feit dat de eigenaren van het dakterras nu het huis in de verkoop hebben staan) zijn voor dit moment minder belangrijk en worden wellicht van belang als er meer duidelijkheid is over de oorzaak.
Ik hoor het graag.
Gr. Pascal
 

[Bob]

Hi Pascal,
Begrepen. Hierbij dan even wat je naar mijn idee het best zou kunnen doen.
Maak in elk geval foto’s van de vochtplek en de schade die de lekkage heeft veroorzaakt. NIet alleen stucwerk, maar mogelijk ook aan vloerbedekking en dergelijke.
Vraag de beheerder om een schade-expert te laten langskomen om de schade op te nemen en laat schriftelijk vastleggen wat de schade is en het daarbij behorende schadebedrag bepalen. Kun je later in het traject nog veel aan hebben.
Het lijkt me beter dat er een aannemer kijkt naar de schade/lekkage, of mogelijk een dakdekker. Een aannemer moet kunnen vaststellen wat de oorzaak van de vochtproblemen zou kunnen zijn. Een dakdekker kan iets betekenen, zeker wanneer het bijvoorbeeld een bitumen daklaag betreft die lange(re) tijd ligt en/of aan vervanging toe zou zijn.
Succes met de nasporingen. Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Hoi Pascal en Bob,
Persoonlijk zou ik dan toch liever een lekdetectie uit laten voeren, dan heb je voor 95% zeker de oorzaak te pakken, als deze nog bestaat. Het is mij nog niet duidelijk of je nog steeds vochtproblemen hebt, of dat het ook mogelijk is dat de lekkage inmiddels is verholpen. Het stucwerk kan natuurlijk ook door een andere oorzaak los zijn geraakt. Aangezien het een berging betreft, kan het ook zijn dat deze ruimte sowieso wat vochtig is, wellicht hangt hier ook je cv-ketel? Misschien staat hier je wasmachine etc.
In mijn ervaring stuurt een verzekeraar pas een expert als de geschatte schade boven een bepaalt bedrag komt, € 2.500 of iets dergelijks. Daar lijkt me hier geen sprake van.

[Auteur]

Berichten