[William]

Hoi allen,
Ik blijf toch lastig doen, inzake deze besproken passage:
‘Matthijs schreef:
“Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.”
Dat is helemaal correct’
De ledenvergadering mag van geen enkel deel de bestemming wijzigen naar mijn mening, gemeenschappelijk of privé. Maar, waar in de akte staat de letterlijke bestemming van een dak beschreven?

[Carla]

Hoi Rob,
Je vraagt: ” Maar wat als de uitkomst was geweest dat een meerderheid wél voor zou zijn geweest?
Hoe zorgvuldig je ook te werk bent gegaan, je loopt toch een (groot) risico op het nemen van een nietig besluit.
En ook daarvoor zou ik jouw goede lijfspreuk graag herhalen, “schoenmaker hou je bij je leest” en blijf je alleen bemoeien met zaken die de VvE echt aan gaan.
Tja, de eerlijkheid gebied mij  te zeggen dat het zo’n 5 of 6 jaar geleden is en ik nog aan het begin stond van mijn ‘ bemoeienissen.’ Al doende wordt men wijzer, niet waar! 😉

Maar…..ik heb een ‘vluchtweg’, Rob. 😉 De brief van destijds hield nl.alleen maar in om te toetsen of wij er, als bestuur, nóg meer tijd in moesten gaan steken. Het gewicht van een juist genomen besluit was nog  gewogen. Gezien het feit dat de voortgang van nader onderzoek niet werd ondersteund, is het destijds afgeblazen.
Een grappig detail: In de brief stond dat er een financiële vergoeding tegenover stond. Niet het bedrag. ( ik was n.l. van mening dat de hoogte van de vergoeding geen te grote invloed moest hebben op de overige argumenten ) . Tijdens het melden van de uitslag ( briefjes ) op de VvE vergadering die erop volgde, kwam het bedrag wél op tafel. Waarop men uiteraard nog wat gelegenheid kreeg ook hierover uit te wisselen. Dat mijn vooringenomen gedachte juist bleek, bleek uit het feit dat enkele aanwezigen dit van zo’n groot belang achten, dat de aanvankelijke scepsis er niet zoveel meer toe deed. ;-)( net als situaties waarin  iets als een probleem wordt ervaren……er vervolgens een oplossing wordt aangedragen, die natuurlijk geld kost……het probleem verdwijnt ( ogenschijnlijk ) en de oplossing van tafel gaat! )
Ik vind het interessant om naar gedragsontwikkelingen te kijken bij besluiten die hun grond vinden binnen het collectief of gericht zijn op het eigen belang. De omvang van onze VvE biedt me daar, keer op keer,  ruim zicht op. 😉
Wanneer je de gegeven regelgeving handhaaft en dus de schoenmaker zich bij zijn leest houdt, 😉 is het allemaal goed te doen. Gelukkig zijn er vele bronnen om de kennis te vergroten. Terwijl er ongetwijfeld ook wel eens de plank wordt misgeslagen. Vast ook door mij. 🙂
Het verbod om zend/ontvangst masten e.d. op het dak te ( laten ) plaatsen is per 2013 opgenomen in het Huishoudelijk Reglement.

Met vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi William,
De bestemming van een dak staat bij mijn weten nergens in enig modelreglement gedefinieerd. Tenzij natuurlijk, bijvoorbeeld in de akte van splitsing, ergens nadrukkelijk wordt aangegeven dat een bepaald deel van het dak wordt bestemd om te dienen als “onderlegger” voor een dakterras van één van de appartementen (privé-gedeelte), welk deel van het dak dan (reeds bij de splitsing) binnen de vette lijnen van de splitsingstekening valt.
Mogelijk begrijp ik jouw vraag/opmerking niet goed. Waar wil je naar toe?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Aanvulling:
Het gaat in deze casus naar mijn bescheiden mening ook niet echt om specifiek de bestemming van het dak op zich, maar om de manier waarmee met het gemeenschappelijke dak wordt omgegaan.
Het enige dat v.w.b. de bestemming van het dak wordt aangedragen is het feit dat de installatie (de mast) niet dient ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex.

[William]

Hoi Bob,
Er werd gesproken over het wijzigen van de bestemming van een algemeen gedeelte, maar daar is naar mijn mening helemaal geen sprake van.
De installatie dient ook absoluut niet ten behoeve van het gebruik (en/of onderhoud) van het appartementencomplex. Echter, gelden deze bepalingen niet alleen voor de KOSTEN die gemaakt worden. Deze kosten mogen niet zijn voor zaken niet bestemd voor gebruik/onderhoud van de VvE. Er van uitgaande dat het verhuren van dakvlak t.b.v. het laten plaatsen van een zendmast de VvE geen cent kost, zie ik omtrent een dergelijk besluit nog steeds niet zo’n groot probleem.
Of, het is vrijdagmiddag en ik denk niet helder meer 😉

[Bob]

Hi William,
Nu begrijp ik wat er aan de hand is. 😉
Met mijn opmerking “dat is helemaal correct” bedoelde ik slechts te reageren op de (zeer) algemeen gestelde opmerking die Matthijs maakte, te weten: “Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.”
Die opmerking stond voor mij, in de context waarin Matthijs die constatering deed, even los van de aangedragen casus. De algemene opmerking is waar.
Voor wat betreft de gepresenteerde casus ben ik van mening dat nieuwe uitspraken (echter zonder enige garantie, zoals ik al stelde) eenvoudig eensluidend zouden kunnen zijn met de hier gedane uitspraak.
Vriendelijke groet, Bob

[Matthijs_ZH]

William schreef:

William wrote:

De installatie dient ook absoluut niet ten behoeve van het gebruik (en/of onderhoud) van het appartementencomplex. Echter, gelden deze bepalingen niet alleen voor de KOSTEN die gemaakt worden. Deze kosten mogen niet zijn voor zaken niet bestemd voor gebruik/onderhoud van de VvE. Er van uitgaande dat het verhuren van dakvlak t.b.v. het laten plaatsen van een zendmast de VvE geen cent kost, zie ik omtrent een dergelijk besluit nog steeds niet zo’n groot probleem.

Dat is dus precies wat ik in het begin van de discussie al schreef. Blijkt dus achteraf wel degelijk juist te zijn. Ik kom hier zo op terug.
 

[Carla]

…….. Een ander geluid……
http://www.advocaten-amsterdam.nl/289/advocaat-vve-reglement

[Matthijs_ZH]

William wrote:

Hoi allen, Ik blijf toch lastig doen, inzake deze besproken passage: ‘Matthijs schreef: “Een VvE mag dus niet – zelfs niet met een unaniem besluit van haar ledenvergadering – de bestemming van een gemeenschappelijk deel wijzigen. Dan moet het reglement op de schop.” Dat is helemaal correct’ De ledenvergadering mag van geen enkel deel de bestemming wijzigen naar mijn mening, gemeenschappelijk of privé. Maar, waar in de akte staat de letterlijke bestemming van een dak beschreven?

Dit is nu de vraag die ik vannacht wilde stellen, nadat ik alle aangedragen jurisprudentie had gelezen. Maar ik was inmiddels zo murw van alle – soms tegenstrijdige – informatie dat ik het even zo liet; wie weet zou iemand anders ermee komen? En zie!
Met mijn kernachtige samenvatting als voornoemd (‘VvE mag dus geen bestemming veranderen’) had ik mij door Bob, deels ook door Rob, op het verkeerde been laten zetten, net zoals Bob & Rob (kennelijk) door de opgevoerde rechters waren misleid.
Toen ik vannacht ging slapen, speelde door mijn hoofd deze ene vraag: ‘Maar waar stáát dat dan, wat de bestemming van het dak is’. Vanmorgen verder gezocht en… het staat gewoon NERGENS. Niet in onze splitsingsakte noch in het modelreglement. En vermoedelijk in geen enkel modelreglement.
In tegendeel: ik kom vooral bepalingen tegen waarin staat dat het wijzigen van allerlei bestemmingen (zowel in de gemeenschappelijke als de privégedeelten) alleen zijn toegestaan met toestemming van de vergadering! (Met een eenvoudige meerderheid, dat ook nog.)
Bob, ik vermoed dat jij je hebt laten meevoeren met de (foutieve) aanname van een rechter die stiekem zo’n verbod op dakbestemmingswijziging erin heeft gefietst. De enige (verplichte) bestemmingen die ik in het modelreglement aantref, zijn die welke zien op de woonfunctie van elk appartement en de beperking dat een tuin als tuin dient te worden gebruikt en onderhouden. Al staat zelfs dat niet vast.
Wat betreft dat dak zie ik nog veel ernstiger consequenties.
Die bespreek ik later, want nu ga ik een ander type nieuwe jurisprudentie bekijken; – het scheidsgerecht tussen onze zuiderburen en de Welshmen 😉
 

[Bob]

Hi Matthijs,
“net zoals Bob & Rob (kennelijk) door de opgevoerde rechters waren misleid.”
Ik respecteer jouw (eigen) “mening”, ik verzeker je echter dat ik in het geheel niet misleid ben.
“ik kom vooral bepalingen tegen waarin staat dat het wijzigen van allerlei bestemmingen (zowel in de gemeenschappelijke als de privégedeelten) alleen zijn toegestaan met toestemming van de vergadering! (Met een eenvoudige meerderheid, dat ook nog.)”
Op dit punt kan ik je met absolute zekerheid aangeven dat je de fout in gaat. Ik zou heel erg graag van je horen waar je deze “feiten” als neergeslagen tekst hebt kunnen vinden. De vergadering kan en mag de bestemming als gegeven in de akte van splitsing NIET wijzigen, anders dan door wijziging van die splitsingsakte zelf (en volgens de daarvoor voorgeschreven procedure). Zie op dit punt mijn eerdere post over de kenbaarheid uit openbare registers.
“Bob, ik vermoed dat jij je hebt laten meevoeren met de (foutieve) aanname van een rechter die stiekem zo’n verbod op dakbestemmingswijziging erin heeft gefietst.”
Door jou gestelde is naar mijn stellige overtuiging niet van toepassing.
Ik wacht jouw in het vooruitzicht gestelde verdere bespreking van onderhavige kwestie met belangstelling af! 😉
Wel geef ik je vooraf nog wat tips mee, die je in jouw beschouwing zou kunnen laten meewegen:
– T-mobile streeft naar overeenkomsten van (tenminste) 15 jaar vanwege de hoge investering en de continuïteit van het netwerk
– Denk even aan het verschil tussen beheren en beschikken (verenigingsrecht versus goederenrecht (vermogensrecht))
– Beschouw in het licht van voorgaande de stemverhoudingen (vereiste meerderheid dan wel unanimiteit), en optredende personen/instantie
– Kijk ook eens naar zaken als het Nationale Antennebeleid, het Antenneconvenant alsook de Instemmingsprocedure voor huurders (al bij één huurder)
Ik verzeker je dat dit ietsje ingewikkelder ligt dan “men” op het eerste gezicht zou denken/hopen.
Vriendelijke groet, Bob

[Matthijs_ZH]

Bob schreef:
Op dit punt kan ik je met absolute zekerheid aangeven dat je de fout in gaat. Ik zou heel erg graag van je horen waar je deze “feiten” als neergeslagen tekst hebt kunnen vinden. De vergadering kan en mag de bestemming als gegeven in de akte van splitsing NIET wijzigen, anders dan door wijziging van die splitsingsakte zelf (en volgens de daarvoor voorgeschreven procedure).
Nou Bob, hier komt ie dan:
In onze splitsingsakte (MR 1972) komt het begrip ‘bestemming’ vijfmaal voor: eenmaal in artikel 4, driemaal in artikel 9 en eenmaal in artikel 31.
Ze luiden als volgt:
Artikel 4
Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan.
Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaars of gebruikers.
Artikel 9
2. (zie artikel 875 l, laatste lid, gewijzigd bij de Memorie van Antwoord) De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
3. In geval van wijziging van de bestemming van een privé gedeelte, is artikel 875 l lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Artikel 31
1. Er wordt een reservefonds gevormd, waaruit buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met toepassing van het bepaalde in artikel 37 lid 5, dan wel na opheffing van de splitsing.
Daarnaast komt het begrip ‘bestemd‘ nog 9 keer voor, maar nooit in de zin van een vanuit het reglement voorgeschreven functie. Wel zie je hierboven (door mij gecursiveerd) waar de vergadering een bestemming kan wijzigen of toestemming kan geven aan een eigenaar om een bestemming te wijzigen.
Het lemma ‘dak‘ komt in slechts twee artikelen voor.
Eenmaal in art.2, om aan te geven dat het tot de gemeenschappelijke delen behoort.
Vervolgens in Artikel 11.1:
De eigenaars of gebruikers van de privé gedeelten gelegen direct onder het dak, zijn verplicht de installaties voor radio, televisie en dergelijke, welke met toestemming of krachtens besluit van de vergadering op het dak worden aangebracht, te gedogen (cursivering van mij).
Daaronder valt dus ook een GSM-mast. Of welke installatie dan ook, mits aangebracht met toestemming of krachtens besluit van de vergadering. Punt.
Dit zou jou Bob, als gekend voorstander van close reading, moeten overtuigen ; -)
Geen woord over een bepaalde bestemming van het dak waartoe de VvE zich zou moeten beperken. Ook geen voorwaarde dat een geplaatste installatie uitsluitend mag dienen voor het functioneren van het complex zelf. Dit is door die desbetreffende rechter zo ingevuld, of liever: eraan toegevoegd, maar staat gewoon niet in de splitsingsakte.
Kortom, het plaatsen van zo’n GSM-mast valt gewoon binnen het reglement. Wat uiteraard niet wegneemt dat het oppassen geblazen is met dat soort voorstellen van T-mobile, KPN of andere professionele aasgieren. Zo kwam hier ook de vraag langs of (na die rechterlijke uitspraak) de VvE nu schadeplichtig zou zijn aan de telecomprovider. Niet dus, mits je dit in het onderhavige contract hebt opgenomen en aansprakelijkheid zijdens de VvE hebt uitgesloten. Daar moet je dan wel (tijdig) aan hebben gedacht.
Ik begrijp het dus wel als leden/besturen/administrateurs bij ‘bewegend recht’ het zekere voor het onzekere nemen en reeds in de sonderingsfase (voorbeeld van Carla) de aanbieding afblazen.
Wat betreft de ‘Tip’ van Bob: – ‘Kijk ook eens naar zaken als het Nationale Antennebeleid, het Antenneconvenant alsook de Instemmingsprocedure voor huurders (al bij één huurder)’: – deze komen niet voor in de modelreglementen.
Tot slot nog dit: het MR vermeldt nergens een verbod om installaties te laten plaatsen en exploiteren door een derde partij. Dit komt al steeds vaker voor, veelal zelfs gestimuleerd door de (gemeentelijke) overheid. Denk aan de plaatsing van zonnecellen t.b.v. energiebesparing, waarbij de installaties worden geplaatst en onderhouden door een derde partij, bijvoorbeeld Nuon. Niks mis mee, afgezien uiteraard van één vanzelfsprekende voorwaarde: dat de opbrengsten ten goede komen aan de VvE zelf (oftewel gelijkelijk worden verdeeld onder alle eigenaren).
Cliffhanger: heb ik zelf dan geen dakzorgen? Nou en of heb ik die wel!
Er vind regelmatig een zeer grove vorm van dakmisbruik plaats die veel, héél veel verder gaat dan het plaatsen van een GSM-mast of van zonnepanelen. En die vaak ook nog de juridische toets doorstaat. Een schandalige ontwikkeling die de waarde van alle appartementen in een complex onomkeerbaar aantast. Nee, ik bedoel niet de jaarlijkse beklimming door Zwarte Piet.
Helaas past dit onderwerp niet binnen de definiëring van deze ‘thread’, dus zal ik hierover een aparte discussie starten.
 
 
 

[Bob]

Hi Matthijs,
Dank voor jouw uitgebreide verhandeling.
Helaas moet ik je teleurstellen; je hebt me op geen enkele wijze overtuigd.
Hieronder ga ik nog even kort in op de artikelen die jij uit het vigerende reglement aanhaalt.
Artikel 4 staat in het hoofdstuk B. dat handelt over gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Voornaamste dat wordt bepaald is dat die gedeelten moeten worden gebruikt volgens de bestemming (die dus onveranderlijk in de akte werd neergeslagen).
Artikel 9 staat in hoofdstuk C. dat handelt over de privé-gedeelten (en dus niet het gezamenlijke dak). Voor zover wordt verwezen naar het (oude) BW mag ik je, ingevolge de transponeringstabel, verwijzen naar BW5 119.
Artikel 31 als door jou aangehaald/geciteerd doet in het “spel” niet echt mee, immers, dat artikel geeft slechts aan waaraan het gereserveerde geld kan/mag worden besteed.
Ik hoop dat je me vergeeft, maar ik blijf in hetgeen ik hiervoor verkondigde vasthouden aan de onderbouwde uitleg van rechtbank en de “geleerden” die jij al eerder neerzette als niet al te wijs en misleid (en andere typering die minder flatteus was).
Ik wacht het vervolg op jouw cliffhanger met warme belangstelling af. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Rob]

Hoi Matthijs,
Ook ik heb op geen enkele manier het gevoel misleid te zijn door de rechter van deze uitspraak of wie dan ook.
Sterker, in het belang van VvE’s in het algemeen zou ik het persoonlijk toejuichen als in de toekomst rechters vaker tot eenzelfde uitspraak zouden komen.
Dat de gehele kwestie echter vele malen minder eenvoudig is dan het op het eerste gezicht lijkt, blijkt duidelijk uit het hier eerder door Carla aangehaalde artikel “Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing” van VvErecht.nl
“… Tot slot nog dit: het MR vermeldt nergens een verbod om installaties te laten plaatsen en exploiteren door een derde partij. Dit komt al steeds vaker voor, veelal zelfs gestimuleerd door de (gemeentelijke) overheid. Denk aan de plaatsing van zonnecellen t.b.v. energiebesparing, waarbij de installaties worden geplaatst en onderhouden door een derde partij, bijvoorbeeld Nuon.
Niks mis mee, afgezien uiteraard van één vanzelfsprekende voorwaarde: dat de opbrengsten ten goede komen aan de VvE zelf (oftewel gelijkelijk worden verdeeld onder alle eigenaren).”
Dat bepaalde zaken al veelvuldig voorkomen is mijn inziens nog geen bewijs dat die zaken ook juridisch zijn toegestaan binnen de VvE.
Eerste belangrijke verschil met de zonnepanelen is natuurlijk dat die installatie valt onder  “ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex”.
Of het toegestaan is die installatie door derden te laten exploiteren ?
Ik ben daar op dit moment nog niet helemaal uit!
In vele (model)reglementen is een artikel opgenomen (bv MR1992 art. 39) waarin het niet toegestaan is om overeenkomsten aan te gaan, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken.
Is een dergelijke exploitatie-overeenkomst niet in strijd met dat artikel?
(PS. …. en is dat ook niet zo voor de overeenkomst  m.b.t. de gsm-mast?)
“…. Zo kwam hier ook de vraag langs of (na die rechterlijke uitspraak) de VvE nu schadeplichtig zou zijn aan de telecomprovider. Niet dus, mits je dit in het onderhavige contract hebt opgenomen en aansprakelijkheid zijdens de VvE hebt uitgesloten. Daar moet je dan wel (tijdig) aan hebben gedacht. ”
Ik durf te gokken dat er op dit moment geen enkele overeenkomst is gesloten tussen een VvE en telecomprovider waarin die laatste heeft vastgelegd de aansprakelijkheid te zullen dragen in het geval de installatie als gevolg van een rechterlijke uitspraak verwijderd moet worden.
Ik zou dus liever zeggen “ja dus, tenzij …….”

[Carla]

Zoals ook nu weer blijkt is het een lastig vraagstuk. Ik hoop dat de vragenstelster Lianne er nog enig touw aan vast kan knopen. 😉
In mijn bijdrage : ” voor wie nog dieper wil duiken,” en ” een ander geluid,” ( twee linken ) kan je opmaken dat het plaatsen van GSM masten ( buiten alle beslist ingewikkelde regels om )  niet verboden hoeft te zijn. Er is immers geen sprake van goederenrechterlijke wijziging  en, zo blijkt een rechter te denken……ook geen sprake van enige verandering van bestemming.
Zo zie je maar weer dat ook de rechtsspraak in deze niet eensluidend is.
@ Rob, je zegt: ‘  In vele (model)reglementen is een artikel opgenomen (bv MR1992 art. 39) waarin het niet toegestaan is om overeenkomsten aan te gaan, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken…… Naar mijn idee heeft dit artikel een relatie met het aangaan van een overeenkomst waar een kwitantie aan hangt.
Dat er diverse mensen ( eigenaars ) zijn die zich met hand en tand verzetten, snap ik. Ook begrip voor hen die de vergoeding belangrijk vinden. Maar voor mij blijft het een kwestie waarvan ik blij ben dat het in onze VvE het niet gehaald heeft.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Banckert]

Ik heb er zeker wat aan gehad, we weten nu in welke richting we moeten gaan kijken en zoeken. Onze dank daarvoor!
Soms met verbazing zitten lezen wat jullie allemaal weten, wij lopen nog niet zo lang mee in de VVE wereld!

[Auteur]

Berichten