[Bob]

Hi Carla,
Helaas begrijp ik jouw opmerking niet. Zal wel aan mij liggen.
Ik kan slechts aangeven dat ik er heilig van overtuigd ben dat mr. Rijssenbeek met zeer goede reden de besproken jurisprudentie opneemt in zijn boek dat hij in 2016 uitgeeft. De heer Rijssenbeek is naar mijn stellige overtuiging niet iemand die dingen neerschrijft om louter bladvulling te hebben.
Vriendelijke groet, Bob

[Carla]

Bijgaand nog een aardig voorbeeld met betrekking tot ‘tijdelijkheid versus permanent ‘….
http://dirkzwageroverheidenvastgoed.nl/2014/09/23/wel-een-privadakterras-op-gemeenschappelijk-dak/

[Rob]

@Matthijs  “….  Ik vind het inderdaad nogal dom om van een reglement uit 1972 te verwachten dat daarin toestemming voor gsm-masten te vinden had moeten zijn. Dat is net zoiets als Leonardo da Vinci met terugwerkende kracht verwijten dat hij weliswaar leuk visionair kon tekenen, maar nog geen goedwerkende spaceshuttle had ontworpen.”
Nogmaals, het is in de deze kwestie feitelijk van geen enkel belang of het nu om een GSM mast, een steunzender voor het polygoonjournaal of een draaiorgel zou gaan.
De vraag die de rechter moest beantwoorden is “mag een vve beslissen een gedeelte van het gemeenschappelijk gedeelte in gebruik te geven aan een derde”
En dat is zelfs in juridische kringen een zeer lastige kwestie zo blijkt uit het inmiddels bekende artikel op VvErecht.nl
Ik heb de analyse en de conclusie in dat artikel nu diverse malen teruggelezen en ben nog steeds van mening dat er nog vele haken en ogen zitten aan een dergelijke besluit.
Wanneer twee partijen een overeenkomst aangaan, waarvan één partij bedingt dat hij niet aansprakelijk is komt de aansprakelijkheid automatisch bij de andere partij te liggen, lijkt mij.
Of ik begrijp je helemaal verkeerd !?
Maar ik wil jou/jullie graag een ander scenario voorhouden.
De rechter heeft destijds geoordeeld dat het besluit om een gedeelte van het dak te verhuren nietig was.
Nietig, dus het vergaderbesluit is in principe niet genomen.
Toch staat de handtekening van het bestuur onder de overeenkomst.
Een overeenkomst die uiteindelijk, dus zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering tot stand is gekomen.
Waarom zou de provider de bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk gaan stellen voor het tot stand komen van die overeenkomst en de gevolgen daarvan?
Tenslotte “… Mijn vraag is dan: wat zou hier nou eigenlijk precies bedoeld zijn? Wie moet waartegen worden beschermd?”
Hierin deel ik de mening van Bob, “Het gaat er om dat een VvE niet “zomaar” voor langere tijd kan worden gebonden, zonder dat er uitzicht is op een einde aan de situatie (het exclusieve gebruik)”
@Carla, Ik denk persoonlijk dat er twee dingen door elkaar lopen.
Ten eerste de oorspronkelijke vraag of de vve mag beslissen een gedeelte van het gemeenschappelijk dak aan een derde te verhuren.
Ten tweede de mogelijkheid in de reglementen voor het aangaan van langdurige overeenkomsten.
Naar mijn mening zijn, en blijven dat twee afzonderlijke zaken.
Hoewel het betreffende artikel niet meer voorkomt in MR2006 is het voor alle oudere modelreglementen uiteraard nog steeds gewoon van toepassing en zullen de VvE’s met die oudere reglementen daar ook rekening mee moeten houden.
Nu uit de jurisprudentie blijkt dat verhuur voor lange termijn niet onder “normaal beheer” van de VvE te groeperen valt (in dat opzicht naar mijn mening nog steeds relevante jurisprudentie) is een overeenkomst voor een dergelijke periode op grond van dát artikel niet mogelijk naar mijn idee.
Dat zegt dus alleen iets over de mogelijkheid tot het aangaan van de overeenkomst in de VvE’s met een modelreglement ouder dan MR2006
Het zegt inderdaad niets over de oorspronkelijke vraagstelling met betrekking tot het in gebruik geven van een deel van het dak aan een derde.

[Rob]

Hoogstwaarschijnlijk is het uiteindelijk wel zo: “geen overeenkomst =  geen mast”

[Carla]

Hoi Rob,
Je hebt gelijk, de oude reglementen blijven van kracht voor de VvE welke daaronder gesplitst zijn.
Inmiddels is wel duidelijk dat de jurisprudentie niet eensluidend is. ( waar de ene uitspraak laat zien dat de bestemming dak wordt aangetast, en dus het besluit als nietig wordt verklaard….. laat de andere zien dat de bestemming van het dak helemaal niet in het geding is )  ) Zelf neig ik de uitspraak van het hof in Amsterdam ( zie mijn laatste link ) als voorlopig richtinggevend te beschouwen. Niet uit het oog verliezend alle overige voorwaarden die uiteraard in acht genomen dienen te worden  en alle ‘angels en voetklemmen’ goed te overwegen en vast te leggen ) Daar staat of valt alles mee.
Sorry voor mijn taaie weerstand. 😉
Artikel 39 ( modelreglement 1992 ) behelst het aangaan van  overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien. Wanneer er nl. sprake is van het toekennen van een tijdelijk ( drie, vijf, tien of 15 jaar…..alles wat een einddatum kent = tijdelijk  (= niet permanent ) gebruik van een deel van een gemeenschappelijk deel, dan is er immers geen sprake van regelmatig terugkerende verplichtingen. Dan zijn, als het goed is, alle verplichtingen voor de verkrijger, met de verkrijger besproken en vastgelegd.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Hoi Carla,
Geen enkel probleem die taaie weerstand 🙂
Wat betreft de bestemming staan de juristen en geleerden ook niet op één lijn.
Dus waarom zou het ons hier dan wel moeten lukken 😉
Ook wat betreft de interpretatie van art. 39 liggen we nog ver uit elkaar  😉
Maar dat geeft niet ! 🙂
Wat betreft art. 39 wil ik nog opmerken dat er nog een belangrijke passage in dat artikel staat geschreven. Zie hieronder het dikgedrukte.
MR1992 art.39 lid 1
Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
(PS voor @Matthijs, dus antwoord B, wanneer de terugkerende verplichtingen een langere periode beslaan dan een jaar ;))
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting van de VvE om de lokatie op het dak beschikbaar te houden voor de provider.
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting de monteurs van de provider toegang te geven tot het dak  i.v.m. onderhoud.
En misschien zijn er nog andere verplichtingen m.b.t verzekeringen e.d.
Voor mij staat het in ieder geval nog niet vast dat het hier alleen zou gaan om financiële verplichtingen.
Maar………. misschien zit ik er naast en krijgen we “de waarheid” ooit te zien in een uitspraak van de rechter 😉
Met vriendelijke groet,
Rob

[Bob]

Allereerst haal ik een oude zegswijze aan: één zwaluw maakt nog geen zomer.
Carla stelt in haar vorige post: “Zelf neig ik de uitspraak van het hof in Amsterdam (zie mijn laatste link) als voorlopig richtinggevend te beschouwen.”
Dit is welhaast vanzelfsprekend haar keuze, daar deze uitspraak “in haar straatje past”.
Wellicht handig om op dit punt de (term) jurisprudentie, en het begrip daarvan, nader te beschouwen.
Jurisprudentie is een verzamelnaam voor alle rechterlijke uitspraken. Echter, niet alle jurisprudentie heeft zogeheten precedentwerking (niet alle jurisprudentie is zomaar “staande” of vaste jurisprudentie).
Het algemene beginsel is dat uitspraken van (lagere) rechters slechts de procespartijen (kunnen) binden. Die uitspraken functioneren dus absoluut niet als waren zij “algemene rechtsregels”.
De door de uitspraak gebonden partijen kunnen in beroep tegen de uitspraak bij een hogere rechter (en die kan in hetzelfde geval tot een (heel) andere uitspraak komen).
Het is dientengevolge niet zo dat een uitspraak (van een/enige rechter) zonder meer toepassing vindt (kan vinden) in andere rechtszaken. Het is dan ook niet zo dat de door Carla “gehanteerde” uitspraak generieke zeggingskracht heeft en zou gelden als precedent. Het is verder ook niet zo dat een uitspraak van een rechter die gedaan is op een latere datum zomaar een uitspraak vervangt van een andere rechter en gedaan op een (veel) eerdere datum. Zo werkt ons rechtssysteem niet.
Deze principewerking verandert pas wanneer we gaan kijken naar het rechtsinstituut van de cassatie. Cassatie is ingevoerd om door eenvormige uitleg van de rechtsregels de rechtseenheid te bevorderen. In dit geval heeft de wet de Hoge Raad als cassatierechter aangesteld. De arresten van de Hoge Raad hebben, in tegenstelling tot “alle jurisprudentie”, wel een zekere precedentwerking. Naar de uitspraken van de Hoge Raad zullen lagere rechters zich (in het vervolg) richten. Om die reden is bijvoorbeeld en met name het “Wortelboer-arrest” van groot belang in VvE-land.
Met bovenstaande is het naar mijn idee onjuist te stellen dat de uitspraak van het hof in Amsterdam “richtinggevend” (of algemeen geldend) zou zijn (en dus ook onverkort zou gelden voor andere zaken, die natuurlijk ook nog net weer even anders zijn). Waar gelijke monniken gelijke kappen moeten dragen geldt, mutatis mutandis, namelijk ook dat ongelijke monniken ook ongelijke kappen moeten dragen. De uitspraak die Carla aanhaalt/aanhangt bindt andere rechters op geen enkele wijze, anders dan dat zij (toevallig of niet) eenzelfde mening zouden kunnen hebben.
Alles overziend stel ik vast dat er zeker geen eensluidende visie (over het begrip “tijdelijk”) bestaat bij onze rechterlijke macht, en daarboven dat er op het punt van “tijdelijkheid” geen arrest van de HR bestaat. De hele “discussie” in deze thread kent slechts een paar losse uitspraken waarop echter wel de “zekerheden” worden gepresenteerd.
Hierbij geef ik nogmaals aan dat het door Rob aangehaalde artikel 39 wel degelijk een (doorslaggevende) rol zou kunnen spelen wanneer de vraag wordt gesteld of een VvE tot een bepaalde (langer dan één jaar lopende) overeenkomst zou mogen/kunnen besluiten. Zoals reeds gesteld is de jurisprudentie zeker niet eenduidig, en er zijn hier te weinig uitspraken gegeven om te kunnen bepalen of er al een “algemeen en breed gedragen” gevoelen/mening onder de verzamelde rechters zou bestaan.
Rob heeft mijns inziens niet meer, en ook niet minder, willen stellen dan dat dit artikel 39 mogelijk een rol zou kunnen spelen bij de beoordeling van deze kwestie, terwijl Carla stelde: “Dat art. 39, niets te maken heeft met het vraagstuk welke hier aan de orde is, moge duidelijk zijn. (@Rob)”.
Rob geeft een mogelijkheid, en Carla geeft daarentegen een (haar) “zekerheid“.
En juist die zekerheid (opmerking) is met bovenstaande uitleg, en mijns inziens, “te kort door de bocht”. Ik zie in elk geval geen enkele zekerheid in deze “gedachtewisseling”, wat mij betreft omdat die er gewoon niet is. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Banckert]

Even de email ‘uit’ zetten… ?

[Bob]

Met bovenstaande reactie zijn we (kennelijk) weer “onder elkaar”?! Niemand is verplicht mee te genieten bij een “banket voor fijnproevers”. 😉
Rob stelde:
“Maar ik wil jou/jullie graag een ander scenario voorhouden.
De rechter heeft destijds geoordeeld dat het besluit om een gedeelte van het dak te verhuren nietig was.
Nietig, dus het vergaderbesluit is in principe niet genomen.
Toch staat de handtekening van het bestuur onder de overeenkomst.
Een overeenkomst die uiteindelijk, dus zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering tot stand is gekomen.
Waarom zou de provider de bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk gaan stellen voor het tot stand komen van die overeenkomst en de gevolgen daarvan?”
In dit geval is een nietig besluit daadwerkelijk uitgevoerd. Het besluit is genomen, ondanks haar nietigheid. Het feit dat de rechter oordeelt dat het besluit nietig is doet daar niets aan af. Het besluit is uitgevoerd, en de VvE en T-mobile hebben een contract (ondertekend), ondanks de uitgesproken nietigheid. Merk op dat de rechter een “negatief” oordeel velt, en dat daarmee nog geen andere (positieve) zienswijze in de plaats van het, wel uitgevoerde, besluit is gesteld. Het besluit is nietig, maar de gevolgen zijn wel een feit. Daar doet het oordeel van de rechter niets aan toe of af. Er IS gewoon een overeenkomst, hoe nietig het besluit ook was.
Het bestuur (natuurlijk ingeschreven bij de KvK) is handelingsbevoegd (zal ook T-mobile zeggen).
Daarmee “staat” het contract “als een huis” en beide partijen zijn gebonden. De VvE EN T-mobile zijn door het geslagen contract gebonden, of “men” het nou wil of niet. Als de VvE nu terugkrabbelt pleegt de VvE contractbreuk.
Bij “contractbreuk” zal T-mobile de VvE (ongetwijfeld) aansprakelijk stellen (niet het bestuur). De VvE is de contractpartner van T-mobile. T-mobile staat daarbij volgens mij volkomen in haar recht. Naar mijn idee gaat de VvE in deze zaak uiteindelijk opdraaien voor de kosten, simpelweg omdat het (niet-professionele?!) bestuur terzake geen “ernstig verwijt” kan worden “aangewreven”.
De externe aansprakelijkheid is helder, de interne niet van toepassing. Het leven is hard. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Matthijs_ZH]

Wat Bob hierboven schreef over de relatieve betekenis van rechterlijke uitspraken lijkt mij volkomen juist. Naarmate een hogere rechtsinstantie zich over een kwestie uitspreekt, neemt de ‘waarde’ van eerdere uitspraken toe (doordat die worden vernietigd dan wel bevestigd). Uiteindelijk geeft een uitspraak van de Hoge Raad (of in enkele gevallen zelfs het Europese Hof) de ultieme precedentwerking. Alhoewel je zelfs daar nooit helemaal zeker van kunt zijn, omdat er altijd ook wordt gekeken naar ‘de omstandigheden van het geval’. En die zijn nooit helemaal gelijk. Een detailverschil kan er zelfs voor zorgen dat een arrest naar de andere kant uitvalt.
Rob schreef:
“Wat betreft art. 39 wil ik nog opmerken dat er nog een belangrijke passage in dat artikel staat geschreven. Zie hieronder het dikgedrukte.
MR1992 art.39 lid 1
Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
(PS voor @matthijs, dus antwoord B, wanneer de terugkerende verplichtingen een langere periode beslaan dan een jaar ;))”

@Rob: Voor mijn gevoel blijft dat art. 39 een echt monstrum dat niet voor niets tot problemen en discussies leidt. Eerder las ik een stuk waaruit ik opmaakte dat dit voorschrift vooral bedoeld was voor nieuw op te richten VvE’s (zoals bij nieuwbouwprojecten) om te voorkomen dat een projectontwikkelaar of grooteigenaar de boel vooraf al naar zijn hand zou zetten en de overige eigenaars – die pas later zouden toetreden – dus nog jarenlang zou kunnen overheersen. Los van de vraag of dit de initiële intentie was van art. 39 staat wel vast dat het inmiddels een veel bredere, algemene werking heeft gekregen, waarvan de ratio mij ontgaat.
Rob schreef verder:
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting van de VvE om de lokatie op het dak beschikbaar te houden voor de provider.
Ik zeg dan: ‘So what?’
Wat te denken van de ieder jaar terugkomende verplichting de monteurs van de provider toegang te geven tot het dak  i.v.m. onderhoud. En misschien zijn er nog andere verplichtingen m.b.t verzekeringen e.d.
Nogmaals: ‘So what?’
Natuurlijk zijn er allerlei jaarlijks terugkomende verplichtingen waaraan een VvE moet voldoen. Naast het betalen van de verzekeringspremies bijvoorbeeld ook het tarief voor de administrateur, de kosten van de portiekschoonmaak, bijdrage Kamer van Koophandel, energiekosten voor de portiekverlichting, enzovoort, enzovoort.
En wat het dak betreft: wij hebben een contract met ons dakonderhoudsbedrijf om elk jaar de valbeveiliging te controleren (sinds we die 3 jaar geleden hebben laten aanbrengen, volgens wettelijk voorschrift). Als we echter art. 39.1 letterlijk zouden nemen, zou dat dan niet betekenen dat we al die verplichtingen elk jaar opnieuw per contract moeten regelen? Dat is totaal onwerkbaar, dit kan dus ook niet de bedoeling zijn.
De tekst van het artikel vind ik ook nogal onbegrijpelijk, liever gezegd: een mystificatie zoals je die eerder in een religieuze sekte verwacht. Uit de door Rob aangehaalde tekst:
Tot het aangaan van overeenkomsten [……], kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
Lees dit nou eens drie keer opnieuw, langzaam, en laat die laatste negen woorden tot je doordringen. Feitelijk wordt er gezegd: regel het zelf maar. Want er wordt zelfs geen suggestie gedaan op welke plek en hoe je dit zou kunnen omschrijven in het reglement. Waar heb je dan een Modelreglement voor (dat in de meeste gevallen vrijwel ongewijzigd wordt overgenomen in de akte)? Mij dunkt een lelijke omissie van de notariële ‘founding fathers’ van het model, misschien als compromis aan het eind van een te lange avondzitting met wellicht iets teveel beslispunten op de agenda en wellicht iets teveel borreltjes buiten de agenda. Om het dan maar af te kaarten met: “Bedenk zelf maar wat voor jullie reglement”. Mocht het inderdaad zo zijn gegaan dan stel ik voor om art. 39 vanaf nu te munten als ‘het likeurcompromis’.
Dan nog even over die vermaledijde ‘derde’ (in casu het telecombedrijf van de gsm-masten). Nergens lees ik wat daartegen het bezwaar is, vanuit het BW of het reglement. Bovendien wemelt het (zie hierboven) van de ‘derden’ bij al die meerjarige contracten. Het gaat dan mijns inziens niet aan om hier te spreken over ‘regelmatig terugkerende verplichtingen’. Nee, het is gewoon één verplichting (die weliswaar langer dan een jaar duurt, maar binnen één contract).
En tot slot nog dit: Ik kreeg nog geen antwoord op mijn vraag hoe het kan dat de overheid (die rechtstatelijk gebonden is aan de wet) het aangaan van contracten met derden, die kennelijk in strijd zouden zijn met art. 39, zelf actief propageert?
Denk aan:
* dakvergroening
* aanbrengen zonnepanelen
* aardwarmteprojecten
* beveiligingssystemen (‘politiekeurmerk’)
* etc.
Allemaal initiatieven die niets te maken hebben met ‘normaal onderhoud’, waar noodzakelijkerwijs derden bij betrokken zijn en die meerjarige verplichtingen meebrengen, en dus… niet zouden zijn toegestaan aan een VvE?
Het lijkt mij dat als je in de ‘geest’ ofwel de ‘intentie’ van (elk) reglement wilt handelen (wellicht ook zelfs naar de letter), er maar één criterium is: dat je ervoor zorgt dat een contractpartij (een ‘derde’) nooit in staat wordt gesteld om de VvE of haar leden of haar fysieke wooncomplex uitsluitend of overwegend tot eigen nut te exploiteren. Anders gezegd: de VvE moet er als geheel profijt van ondervinden en wel zodanig dat de leden hieruit een evenredig voordeel trekken.
Nu ga ik weer een poosje naar jullie luisteren 😉
 
 

[Bob]

Hi Matthijs,
Allereerst dank voor jouw beschouwing.
Naar aanleiding van jouw reactie merk ik nog het volgende op, voor de welbekende puntjes op de i.
Voor wat betreft de cassatie. Casseren is niets anders dan vernietigen. De HR legt uit, vernietigt en verwijst de zaak terug naar de “gewone” rechter die met het arrest in de hand tot een nieuwe uitspraak dient te komen. Het arrest kent vanaf de uitspraak precedentwerking, maar zal niet de absoluut bindende kracht hebben die “men” er vaak maar al te graag aan toedicht.
Voor wat betreft artikel 39 lid 1. Dit artikel kan en mag alleen maar worden uitgelegd in samenhang met lid 2 van datzelfde artikel. Merk hierbij op dat veel (zo niet alle) langer lopende contracten/verplichtingen die jij opsomt vallen onder de werking van het 2e lid. Lid 1 heeft dan met name werkzame kracht voor de meer bijzondere “gevallen”. En daar is de besproken zaak er (mogelijk) één van.
Vriendelijke groet, Bob

[Rob]

Hoi Matthijs,
Ik denk dat het onjuist is om te veronderstellen dat artikel 39 vooral bedoeld was voor nieuw op te richten VvE’s.
Omdat in MR2006 het gehele artikel is vervallen wordt men door de wet beschermd, en wel door BW5:126 lid 4.
Een bescherming vanuit de wetgeving om te voorkomen dat in het voorstadium al jarenlange verbintenissen worden aangegaan.
Persoonlijk vindt ik het zelfs jammer dat artikel 39 niet in MR2006 is teruggekomen.
Naar mijn persoonlijke mening kan de VvE ook met dat artikel in de reglememten goed blijven functioneren en zouden (toekomstige) eigenaren beter beschermd moeten worden tegen langdurige verbintenissen.
“Natuurlijk zijn er allerlei jaarlijks terugkomende verplichtingen waaraan een VvE moet voldoen. Naast het betalen van de verzekeringspremies bijvoorbeeld ook het tarief voor de administrateur, de kosten van de portiekschoonmaak, bijdrage Kamer van Koophandel, energiekosten voor de portiekverlichting, enzovoort, enzovoort.”
Bob was me net voor zag ik 😉
Het artikel 39 bestaat ook uit een tweede lid en dat luidt.”Het onder het eerste lid bepaalde is niet van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer of op het technisch beheer en onderhoud.”
Op grond daarvan is het dus mogelijk om voor al jouw genoemde werkzaamheden overeenkomsten aan te gaan.
Mijn ervaring is overigens dat VvE’s in het algemeen gebruik maken van jaarlijkse contracten die daarna stilzwijgend verlengt worden met telkens een jaar.
Dat functioneert in mijn ogen prima en wanneer je toch ontevreden bent over een partij kan je het contract eenvoudig opzeggen en na dat jaar op zoek gaan naar een nieuwe partij.
Ook voor het administratief beheer wordt zelfs in de regel niet gebruik gemaakt van langdurige verbintenissen is mijn ervaring
“… Tot het aangaan van overeenkomsten [……], kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
Lees dit nou eens drie keer opnieuw, langzaam, en laat die laatste negen woorden tot je doordringen. Feitelijk wordt er gezegd: regel het zelf maar.  Want er wordt zelfs geen suggestie gedaan op welke plek en hoe je dit zou kunnen omschrijven in het reglement.
Waar heb je dan een Modelreglement voor (dat in de meeste gevallen vrijwel ongewijzigd wordt overgenomen in de akte)?”
We hebben het inderdaad nu over modelreglementen, en daar zal je (in de MR’s voor 2006) inderdaad geen passage verder tegen komen waaruit die mogelijkheid  zou blijken.
Ik deel echter niet jouw mening dat in de meeste gevallen het MR ongewijzigd wordt overgenomen in de akte.
Er zijn veel akte’s waarin een modelreglement van toepassing is verklaard aangevuld of deels vervangen met “eigen” regels, zo ook in mijn eigen VvE.
Daarin is artikel 39 lid 1 (naar mijn persoonlijke visie, helaas;)) aangevuld met de tekst “De vergadering heeft de mogelijkheid tot het aangaan van overeenkomsten als bedoeld in de vorige zinsnede”
Zo simpel kan het zijn 😉
Ik begin me overigens wel heel even af te vragen wat jij precies verstaat onder meerjarige contracten?
Bedoel je daarmee contracten met een looptijd van 2 tot ?? jaar of vind jij contracten die jaarlijks stilzwijgend verlengt worden ook meerjarige contracten?
Alle door jou genoemde projecten (m.u.z. wellicht van door derden gexploiteerde zonnepanelen) zouden naar mijn idee op grond van de reglementen en met toepassing van artikel 39 gewoon uitvoerbaar kunnen zijn.

[Carla]

Goede morgen allen,
Ik denk dat het zinvol is nog eens te gaan kijken naar artikel 39, ( modelreglement 1992 )inmiddels berucht en beroemd.;-)
We hebben bijna alle woorden gewogen en geschikt geacht om ze min of meer te spannen voor het karretje waarop een bordje staat, ‘ zie mij niet over het hoofd bij je overweging ! ‘ 😉
In het MR van 1973 stond deze regel ook, maar met de toevoeging : ” met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer.”
In het MR van 1983 is gelijk aan MR 1973 , echter waar in het MR 1973 sprake was van contracten die betrekking hebben op het normale beheer, is er nu sprake van contracten die betrekking hebben op het onderhoud.
In MR 1992, wordt niet meer gesproken over beheer noch over onderhoud, maar wordt in regel 2 de uitzondering nader beschreven. nl. Dat regel 1 niet van toepassing is voor overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer, of op het technisch beheer en onderhoud.
Overeenkomsten die betrekking hebben op b.v. liftonderhoud, glasbewassing, hydrofoor vallen onder normaal beheer. Daarvoor kunnen contracten afgesloten worden die langer worden aangegaan dan voor 1 jaar. ( voor hen die vallen onder de MR van 1983 en 1973 kunnen nog steggelen over beheer versus onderhoud. Vanaf MR 1992 niet meer. ;-))
De overeenkomst die wordt aangegaan met een financieel en/of technisch beheerder heeft haar eigen voorschriften. Doorgaans wordt daarin de mogelijkheid tot opzegging ( van beide kanten ) genoemd.
@ Matthijs, het door jou genoemde idee dat er contracten gesloten zouden kunnen worden in een net opgerichte VvE, waardoor er een ‘erfenis’ zou kunnen ontstaan voor hen die hier geen zeggenschap in hebben gehad, herken ik. Echter daar is artikel 39 ( MR 1992 ) niet meer voor nodig, ( is er ook uit in 2006 ) de wet ( art.5,:126 lid 4 BW ) voorziet hierin.
Het artikel is in 2006 geschrapt. Blijft overeind dat de gegeven regelgeving voor hen die zich geweten houden aan de MR van 1992, 1983 en 1973, zich daartoe dienen te verhouden. Daar waar het in alle gevallen gaat om het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, ( die geld kosten ) die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, enz.
Dat artikel 38 ( MR 1992 ) te maken heeft met een zekere mate van bescherming van de financiën is voor mij duidelijk. Hoewel er tevens menig regel te vinden  is, zowel in de MR als ( vermoedelijk ) in de splitsingsaktes, waarop het aangaan van contracten en de wegen er naar toe, beschreven staat.
@ Matthijs, de door jou genoemde voorbeelden ( grasdak, zonnecollectoren enz) zijn m.i. allen, zonder uitzondering te regelen door de VvE. Waarbij aangetekend dat het wel via de koninklijke weg dient te gaan. ( voorstel, begroting, aantal stemmen enz. )
@ Bob, het Wortelboer arrest ziet voornamelijk toe op situaties die wel/niet een tijdelijk karakter hebben en/of de oorspronkelijke situatie te herstellen is naar de oude vorm. ( zelfs of die intentie er wel is, wordt gewogen ) Ook hierin, ondanks het wegen van dergelijke situaties, bestaat geen unanimiteit in het denken. Een plaatselijke situatie, inclusief de gewogen belangen, spelen vaak hun eigen rollen.
@ Rob, ik denk zomaar dat het artikel in het MR geschrapt is omdat haar zeggingskracht niet relevant meer is, vanwege de vele regels die beschreven staan, hoe om te gaan met bevoegdheden m.b.t. het aangaan van contracten. ( onderhoud, beheer enz., zaken die de gemeenschap geld kosten ! )
Tja……mijn conclusie dat artikel 39 ( MR 1992 ) geen gewicht in de schaal legt bij het wel of niet toestaan van een mast op het dak, blijft overeind. Wanneer dat wel, zeker in de huidige tijd van gewicht zou kunnen zijn…..dan zou het niet geschrapt zijn. m.a.w. Er zullen andere gronden moeten zijn om een beslissing ( een akkoord voor het plaatsen van een mast )  als nietig te laten verklaren. Anders heeft het bezwaar van een eigenaar die valt onder het regime van 2006 geen schijn van kans bij de rechter. 🙂 Die mist immers het geschrapte artikel. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Hoi Carla,
Ik denk dat de zeggenschap van artikel 39 en eensluidende artikelen nog heel erg relevant is op dit moment.
De aanwezigheid van deze artikelen is óók een onderdeel geweest van het besluit om de wetgeving zodanig aan te passen dat externe financiering mogelijk gaat worden voor VvE’s.
Er waren toch genoeg juristen die ook dat artikel zagen als hindernis voor dergelijke langjarige financieringscontracten.
De bescherming van BW5:126 geldt alleen bij nieuwe VvE’s.
Maar ook in bestaande VvE’s zou je niet jarenlang opgescheept moeten zitten met contracten die ooit door andere besturen en eigenaars zijn aangegaan.
Het verloop in VvE’s is in het algemeen vrij groot en ook nieuwe eigenaren zouden naar mijn mening beschermd moeten worden/zijn.
Een ander scenario,
Op voorspraak van het bestuur wordt op een vergadering het besluit genomen een 15-jarig liftonderhoudscontract af te sluiten.
Dat kan uiteraard geheel binnen de regelgeving.
Helaas loopt alles nog steeds niet op rolletjes maar ja, de VvE zitten vast aan het contract.
Binnen 5 jaar zijn alle bestuursleden inmiddels opgestapt en/of zelfs verhuisd.
Het nieuwe bestuur zou graag van het contract af willen, maar ja, da’s een dure aangelegenheid.  Dus rommelt de VvE nog 10 jaar verder.
Mijn persoonlijke mening is en blijft vooralsnog dat er binnen een VvE geen langjarige overeenkomsten mogelijk zouden moeten zijn.
En artikel 39 is daar zeer behulpzaam bij.  Maar goed, da’s mijn mening 😉

[Carla]

Hoi Rob,
Hier heb je wat mij betreft zeker een punt van aandacht. Nu maar hopen op veel wijsheid bij besturen en VvE’s om contracten ( waar een factuurtje aan hangt ( sorry, kon het ff niet laten 🙂 ) voor een beperkte tijd af te sluiten. En……..voordat je het contract gaat verlengen, goed te evalueren of de gemaakte afspraken/werkzaamheden tot tevredenheid zijn uitgevoerd.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Auteur]

Berichten