[Rose69]

Wij wonen op de 1e verdieping van een 12 appartementencomplex waarvan de 4 begane grond woningen, winkelpanden zijn. Van het begin met de splitsingsakte waren er binnenplaatsen (1965 bouw), maar bij 3 adressen is er in het verleden (wanneer is onbekend) overkappingen gemaakt waarvan uitbreiding voor 3 winkelpanden en voor de eigenaren op de eerste verdieping dakterrassen. Hier is de splitsingsakte nooit op aangepast en zijn er geen aansprakelijkheid en verzekeringen geregeld op dat stuk. Rest van de daken (garage van winkelpanden) behoren wel tot VvE. De overkapping/dakterras staat als binnenplaats en is dus geen gemeenschappelijk deel van de VvE, maar nu ook geen officieel dak en dakterras.

Door huidige roulatie van eigenaren lopen verkopers tegen problemen aan bij notaris en dus was VvE van plan om splitsingsakte te actualiseren en op te nemen in de VvE kosten. Echter nu blijkt de verwachte kosten groter te zijn (6.000 ipv 3.000) om dit te regelen via de notaris. En komt VvE bestuur er op terug om dit toch maar onderling af te stemmen voor aansprakelijkheid of op te nemen in Huishoudelijk reglement.

Wij als bewoners op de 1e verdieping met een dakterras willen wel dat de splitsingsakte wordt geregeld.

Mijn vraag is of de VvE verplicht is om alsnog de splitsingsakte te regelen en iedereen mee te krijgen? Of dat ze ons dwingen bij gebrek aan stemmen van VvE dit onderling te regelen. Laatste lijkt me gedoe en uiteindelijk ook meer kosten geven mocht er wat zijn met lekkage e.d.

[Bob]

Hi Rose,
Helaas, ziehier het ongewenste product van een “falende VvE”.
Het simpele antwoord luidt dat je de VvE niet kunt dwingen om de AvS aan te passen.
Onderling regelen is ook geen optie, zeker gezien het (waarschijnlijke) feit dat deze ellendige toestand nu juist door onderling regelen is ontstaan.
Voorts maakt overigens louter het (illegaal of niet) overkappen van de binnenplaats niet zonder meer een wijziging van de AvS noodzakelijk.
Om te kunnen aangeven wat de beste oplossing zou zijn moeten er veel meer feiten worden gegeven/boven tafel komen.
Je zou in elk geval de verbouwingen (indien publiekrechtelijk wel legaal gerealiseerd) terug moeten zoeken in het bouwarchief van de gemeente. Dan heb je data, en weet je in elk geval wanneer de (vermoedelijk v.w.b. de VvE) illegale verbouwingen hebben plaatsgevonden. Hier ga je overigens waarschijnlijk tegen verjaring en/of rechtsverwerking aanlopen.
De AvS stamt uit de tijd dat een VvE nog niet verplicht was. Mogelijk hebben jullie zelf een VvE opgericht, en anders zijn er “slechts” de gezamenlijke eigenaars.
De enige manier om alle (feitelijke en potentiële) huidige en toekomstige problemen op te lossen is alles uit te zoeken om vervolgens tot een gezamenlijke (VvE-)oplossing te geraken.
Dat zal waarachtig nog veel voeten in aarde hebben.
Vriendelijke groet, Bob.

[Rose69]

Hi Bob,
Dank voor je antwoord met uitgebreide uitleg.
Begrijp ik het goed dat ondanks dat we VvE niet kunnen verplichten het in onze situatie wel noodzakelijk is voor wijziging in AvS?
Lijkt mij wel. De verbouwingen zijn al zeker verjaard en gedoogbeleid ook. Exacte datum weten we niet meer maar wel een goede dat we dit nog kunnen navragen.
Op dit moment hebben we officieel geen overkapping en dakterras, maar wat als er lekkage komt en/of onderhoud nodig is.

[Bob]

Hi Rose,
Voor mij staat nog niet vast dat de AvS moet worden gewijzigd, zie ook laatste zin in tweede alinea van mijn eerste post. Mogelijk is er een simpeler uitweg uit deze impasse.
Vraag: Naar ik aanneem heb je de AvS en het bijbehorende reglement, compleet met splitsingstekening.
Wat zijn de in de AvS neergeslagen breukdelen? Zijn die allen ééntwaalfde deel (gebeurde destijds (veel) vaker), of is er een andere verdeling van kracht, en zo ja, wat is de grondslag voor die breukdelen?
Vriendelijke groet, Bob.

[Rose69]

De breukdelen zijn als volgt, winkelpanden, begane grond 10/108e deel, 1e en 2e verdieping 8/108e deel en 9/108e deel (2 appartementen zijn groter).
AvS dateert uit 28 juni 1965
Datum overkapping onbekend maar gezegd wordt, uitgevoerd door een van eerste bewoners, welk jaar onbekend.
Splitsingstekening heb ik niet maar is wel bij anderen in bezit.
Winkelpanden hebben/hadden een garage en tussen winkelpand dus binnenplaats wat overkapt is op garage en  binnenplaats muren. Hier staat ons dakterras. Laatste is dus officieel niet van ons, zoals ook overkapping niet.
Voor ons is onderlinge aansprakelijkheidsafspraken geen optie. Weet niet of het afgedekt kan zonder gedoe met huishoudreglement wat nu als 1 van de alternatieven wordt aangeboden.

[Bob]

Hi Rose,
Dank, helder.
Volgende vraag is of de overkappingen van de binnenplaatsen als resultaat hebben dat er nog steeds sprake is van een binnenplaats, maar nu een overdekte, of dat de binnenplaatsen bij de winkelruimte zijn getrokken, zodat er een appartement/winkel is ontstaan met een groter vloeroppervlak  (en er feitelijk geen binnenplaats meer is).
Wat mij betreft zijn de breukdelen in de AvS kennelijk gebaseerd op de grootte van de bewoonbare/bewinkelbare grondoppervlaktes, en wanneer er nu sprake zou zijn van binnenplaatsen die bij de winkels zijn getrokken is er reden om de breukdelen aan te passen (nu in dat geval elk appartmentsrecht/elke winkel in de gemeenschap bijdraagt/zou moeten bijdragen  en deelt naar vloeroppervlak van het eigen appartement). Aanpassing van de breukdelen vereist een aanpassing van de AvS.
Het is in geen geval toegestaan om in enig huishoudelijk reglement  (HHR) afwijkingen van de AvS neer te slaan. Iedere bepaling/afspraak in het HHR die strijd oplevert met de AvS is per definitie nietig, en lost dus absoluut niets op.
 
Vriendelijke groet, Bob.

[Rose69]

Bob,
Allereerst hartelijk dank voor je betrokkenheid en correspondentie.
De vroegere binnenplaatsen zijn jaren lang nu kantoordelen, winkeldeel of tandartskantoor.  Dus echt uitbreiding op kantoor, winkel of praktijkruimte.
Breukdelen zijn inderdaad gebaseerd op de grootte van bewoonbare delen.
Ik neem jou uitleg over breukdelen en aanpassing en niet opnemen van afwijkingen AvS in HHR.
Wij zullen binnenkort, met belanghebbenden, weer samenkomen. Al je input is waardevol.

[Bob]

Hi Rose,
Graag gedaan.
Met jouw bovenstaande post is wat mij betreft maar één conclusie mogelijk; de AvS zal moeten worden gewijzigd.
Naar alle waarschijnlijkheid zijn de aanpassingen in het verleden gerealiseerd zonder toestemming van de VvE en/of de gezamenlijke eigenaars. Dat heeft de nodige consequenties (voor alle eigenaars). Maar zelfs wanneer de aanpassingen zouden zijn gerealiseerd met (niet aantoonbare) toestemming van de VvE en/of de gezamenlijke eigenaars zal waarschijnlijk gelden dat, zeker wanneer er aanpassingen zijn gedaan zonder nadere voorwaarden te stellen zijdens de VvE, een eigenaar van een overkapping (onder verwijzing naar rechtsverwerking) zal claimen dat de overkapping door natrekking gemeenschappelijke zaak is geworden, en met dat gegeven kan/zal eisen dat onderhoud/reparatie van de overkapping daarom, naar breukdeel als in AvS, op kosten van de gezamenlijke eigenaars zal plaatsvinden. Daarmee wil ik niet zeggen dat dit daadwerkelijk zal gebeuren (er zijn nog veel meer andere consequenties te verzinnen), of ook nog met succes zal gebeuren, maar alle leden van de (woon)appartementen hebben er naar mijn stellige overtuiging belang bij dat de AvS en de actuele toestand volledig in dekking zijn.
Dat neemt overigens niet weg dat er nog heel wat harde noten te kraken zullen zijn om met succes hetgeen in het verleden is foutgegaan recht te trekken.
Ben verder van mening dat, gegeven ieders (grote) belang bij wijziging van AvS, een investering van grofweg €500,00 niet buitensporig is.
Mochten er nog vragen zijn dan stel je ze gewoon.
Veel succes en vriendelijke groet, Bob.

[Rose69]

Goedemorgen Bob,
Wederom dank voor de aanvullende info. De VvE heeft destijds bij verbouwing overkapping niets ondernomen voor aanpassing en hebben (later?) het gewoon zo gelaten. Wellicht omdat van oorsprong de overkapping van winkelpand dezelfde eigenaar was als de bewoner op de 1e verdieping. Dat weten we van ons appartement zeker. Later is winkeleigenaar ergens anders gaan wonen en heeft de winkel weer veel later doorverkocht.
Ik vind zelf 5.000 of 6.000 euro ook geen schokkend bedrag. We hebben wel wat info van een jurist om alles gedaan te krijgen. Het is nu hopen dat wij als VvE er nog voor gaan.
Wordt vervolgd …

[edith]

Beste Bob,
Graag wil ik me even voorstellen, ik Edith en ben de voorzitter van deze Vve. Ik borduur graag voort op deze discussie omdat Rose, mijn bovenbuurvrouw, alles al heeft uitgelegd. Echter 1 ding is niet helemaal juist. De overkapping van de tuinen en de dakterrassen erboven zijn niet betrokken in het gemeenschappelijk goed maar is prive gedeelte gebleven. Het onderhoud van dit deel, van riolering tot dakbedekking, is voor rekening van de betreffende eigenaar. Zo ook het onderhoud  van het dakterras. Dit is vastgelegd. Er kan geen onderhoud worden geclaimd voor kosten van de Vve.
De verdeling van de Vve bijdrage is daarop ook gebaseerd. De 10/108e komt voort uit de aanwezigheid van de garage in de oorspronkelijke tuin. De garage zit wel in het gemeenschappelijk goed.
De kosten van de verandering van AvS zijn hoger dan ingeschat. Dit moet eerst opnieuw door de vergadering. Ik heb mij ook laten vertellen dat het veranderen van de eigenaren van schuurtjes ( in het verleden hebben twee eigenaren de schuurtjes omgewisseld en bij hun winkel betrokken, en kan niet meer zomaar ongedaan gemaakt worden) moet worden vooraf gegaan aan het opheffen van de oude akte en hierna moet een volledig een nieuwe akte gemaakt worden. Is dat zo? Dan zouden de kosten nog veel hoger worden..
In ieder geval bedankt voor de uitleg aan Rose en bij voorbaat dank aan je antwoord.
Groet, Edith

[edith]

Hallo Bob,
Inmiddels is duidelijk geworden dat verandering van schuurtjes met een aanpassing kan en niet met een volledig nieuwe akte. 🙂

[Rose69]

Edith,
Dank voor je verder detail uitleg over het wel of niet gemeenschappelijke deel van de binnenplaats en dekking. Daar heb ik me dan niet duidelijk in uitgelegd. Binnenplaats of huidige overkapping is inderdaad niet gemeenschappelijk.
Bob,
Alles wat je voor ons kan bijdragen aan kennis kunnen we goed gebruiken om het prettig geregeld te krijgen binnen de VvE.

[Bob]

Hi Edith en Rose,
Allereerst merk ik graag op dat het me oprecht goed doet te zien dat in jullie VvE een open, eerlijke en volwassen gedachtewisseling mogelijk is. Dat zien we hier op het forum wel eens heel anders.
Voorts maak ik graag een voorbehoud. Ik ken de AvS niet, dus een echt sluitend antwoord kan ik niet geven.
Uit de posts van Rose maakte ik op dat het “maar onderling zou moeten worden geregeld”, echter van Edith hoor ik dat het daadwerkelijk is geregeld. Als het allemaal goed is geregeld is mogelijk een wijziging van de AvS niet noodzakelijk.
Ik lees in de post van Edith verder dat de grenzen van de privé-gedeelten niet zijn overschreden/gewijzigd. Dit feit was de grond voor mijn eerste opmerking “Voorts maakt overigens louter het (illegaal of niet) overkappen van de binnenplaats niet zonder meer een wijziging van de AvS noodzakelijk.”
Kennelijk bestaat er binnen de VvE over de overkappingen en de dakterrassen een zogeheten “gebruiksovereenkomst”. Ook die ken ik niet, dus een oordeel over de regeling kan ik niet geven.
Wel hieronder een tweetal artikelen die ik graag onder de aandacht breng, en waar jullie mogelijk iets aan hebben om de zaak, zo die nog niet helemaal goed is geregeld, definitief goed op te lossen.
Rijssenbeek deel 1
Rijssenbeek deel 2
Hoop dat jullie hier verder mee komen, en in goede harmonie. 😉
Mochten er nog verder vragen zijn dan horen we wel weer van jullie.
Veel succes gewenst, vriendelijke groet, Bob.

[Rose69]

Misschien heb ik het niet scherp maar wat ik heb begrepen ook van onze notaris:
– geen aanpassing op splitsingsakte over overkapping (wat binnenplaats was/is in akte) is geen overkapping en geen dakterras
– het dakterras wat hier opstaat is officieel niet van ons, bewoners van 1e verdieping. wij bezitten nu geen dakterras omdat deze niet is opgenomen in de splitsingsakte
– aansprakelijkheid is niet via verzekering geregeld, enkel mondeling, vraag was wil je dit allemaal onderbrengen in de vve of gaat iedereen onderling afspraken maken. Laatste wilden we in eerste instantie niet.
Wij bezitten niets in de papieren dat het allemaal ‘daadwerkelijk is geregeld’ maar dit stem ik wel af met de VvE.
Ook wij zijn blij met de actieve en betrokken VvE bestuur, pleit in ieder geval dat voorzitter zich hier in mengt, het gaat ons allen aan.
Bij harmonie hebben we allen baat 🙂 Bob wederom dank, het helpt ons verder …

[Bob]

Hi Rose,
Het gaat er nu met name eerst om óf er überhaupt iets is vastgelegd, en zo ja, wát er precies is vastgelegd. Er zou een schriftelijke gebruiksovereenkomst (moeten) bestaan waarin “alles” is geregeld. Die kennis/papieren heeft Edith (kennelijk). Even afwachten wat er boven tafel komt.
De notaris constateert “slechts” dat praktijk en AvS niet in dekking zijn, maar dat wil niet zeggen dat het wijzigen van de AvS de enig mogelijke oplossing is. Die conclusie kan pas worden getrokken zodra bekend is wat er wel is geregeld.
Ik wacht de nadere informatie even af.
Vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten