muren balkons wat mag en wat mag niet?
- Dit onderwerp bevat 13 reacties, 7 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 24, 20226:10 pm door .
-
Berichten
-
Ik bewoon een appartement met voor en achter een balkon.
Deze twee balkons zijn mijn eigendom, horen bij het appartement.
Er wordt gesteld dat de (ruwe) constructie daarvan, dus vloer, muren, dak en hekwerk eigendom VVE zijn.
Het onderhoud echter, dus een afwerklaag op de vloer, het schilderen van het balkon, schilderwerk en/of plankjes met bloemen / planten aan de muur vallen onder afwerklaag en zijn voor de eigenaar.
Mijn vraag is of ik dit zo correct heb verwoord? Het staat allemaal niet heel strak verwoord in ons reglement van splitsing van eigendom, februari 1973.
In een andere discussie op dit forum werd een erg mooi en helder onderscheid gemaakt tussen pure constructie (eigendom VVE) en alles wat gezien kan worden als afwerking (verantwoordelijkheid eigenaar).
Oftewel: de VVE moet gedogen dat eigenaren hun balkons mogen “verfraaien”?Ik benieuwd naar de reacties.
Casper ter Kuile.
Casper,
Zoals wij dit als VVE bestuur , (voor velen een complex gebeuren), geregeld hebben. Ben benieuwd naar andere reacties!
Als mede-eigenaar van het gehele appartementengebouw en met het verkregen appartementsrecht is er alleen het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van het gebouw (dus geen exclusief eigendom). Als de twee balkons deel uitmaken van het gedeelte met het exclusieve gebruiksrecht dat zijn de onderhoudswerkzaamheden de verantwoordelijkheid van de appartementsrechtshouder. Echter de omringende gevels van een balkon (incl. ramen en deuren) met een z.g. buitenklimaat gevelcontact vallen voor het onderhoud meestal wel onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Ter verduidelijking worden hierover vaak aanvullende afspraken gemaakt in het huishoudelijk reglement. Deels ook afspraken over wat er wel en niet is toegestaan, denk hierbij aan het plaatsen van bloembakken, schotelantennes of het barbecueën.
Bij dakdelen (gezamenlijk deel omsloten door privérecht delen op de bovenste etage) komt het voor dat leden het aan regels gebonden exclusieve vruchtgebruik toebedeeld krijgen, dit als aansluitend terras. Het volledige onderhoud blijft hierbij wel de verantwoordelijkheid van de VvE.
Volgens het reglement van splitsing van eigendom, februari 1973, wordt er geen onderscheid gemaakt tussen inpandig, het woongedeelte, en uitpandig, de balkons. Althans is zie daar geen fundamenteel verschil.
De ruwe constructie, muren, vloeren, balkons, zowel binnen als buiten, ook de balkons, zijn voor de VVE. Het onderhoud, zowel binnen als buiten, inclusief de balkons, zijn voor rekening van de eigenaar van het appartement.
Artikel 2, lid a beschrijft wat tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.
Artikel 10, lid 1 beschrijft waarvoor de eigenaar verantwoordelijk is v.w.b. het onderhoud.
De balkons worden nergens separaat benoemt dus zijn die wat mij betreft gelijkwaardig aan de rest van het appartement.
Tenzij een huishoudelijke reglement bepaalde gebruiksvoorwaarden daaraan gesteld zou hebben. Is dat er niet dan geldt datgene wat is beschreven in het reglement.
Mocht iemand een andere mening zijn toegedaan dan verneem ik die gaarne.
Casper ter Kuile.Oftewel: de VVE moet gedogen dat eigenaren hun balkons mogen “verfraaien”?
Naar mijn idee zit hierin de crux van deze vraag 😉
Wat noem jij “verfraaien” ?
Hoi lezers,
Ik heb ook de zelfde situatie.
Mijn mening als het aanzicht van het complex door de z.g.n verfraaing in geding komt er altijd overleg met het Bestuur van de VvE (leden alv) ten grondslag.
dient te liggen.
Mogelijk nog wel een goedkeuring van Bouw en woningtoezicht zeker als het aanzicht complex wijzigt.
suc 6Als ik het kadaster raadpleeg en het reglement van splitsing van eigendom 1973 dan zijn een paar zaken wel duidelijk.
Via het Kadaster is duidelijk dat de balkonnen voor en achter onlosmakelijk onderdeel van het prive eigendom van de eigenaar zijn.
De VvE gaat over al die zaken die tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.
Het is dan interessant om de formuleringen te lezen en vooral te begrijpen zoals ze zijn opgenomen in het Reglement van Splitsing van Eigendom. Daarin wordt b.v. bij artikel 2.a. over de “dragende” muren, het “ruwe” metselwerk, etc. etc. dat behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Logisch, dat zullen we allen begrijpen.
Maar niemand zal betwisten dat de aankleding van een muur, geleden binnen het prive domein, een zaak is van de eigenaar vermits die eigenaar zich wel houdt aan het gestelde in artikel 10 lid 1.
Verder kan een Huishoudelijk Reglement nadere beperkingen regelen doch deze zijn uitsluitend geldig voor de gemeenschappelijke gedeeltes een en ander conform artikel 28.
Met andere woorden: eigenaren kunnen, vermits men zich houdt aan artikel 10 lid 1, zonder toestemming van de VvE verfraaiingen aan zijn/haar balkon veroorloven. Natuurlijk wel in redelijkheid, ergens zijn er wel grenzen van betamelijkheid. Maar dan geraken we al in ingewikkelde materie hoe daar dan mee om te gaan.
Benieuwd naar de reacties.
Casper ter Kuile.Prima verhaal.
Maar het wijzigen van het uiterlijk van het gebouw daar zijn grenzen aan. Bouwregels en vergunningen e.d.
Maar niemand zal betwisten dat de aankleding van een muur, geleden binnen het prive domein, een zaak is van de eigenaar vermits die eigenaar zich wel houdt aan het gestelde in artikel 10 lid 1.
Ja hoor, ik wil dat wel betwisten 😉
Naar mijn mening vallen de hier bedoelde muren namelijk gewoon onder de buitengevel die weer onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Zelfs wanneer die buitengevel onderdeel uitmaakt van het privégedeelte.
Volgens mij is in het woord balkon alleen begrepen de uitstulping buiten de gevel, zijnde alleen een vloer. De zijmuren die vertikaal aan het balkon grenzen zijn niet onderdeel van het balkon. Die zijmuren zijn gewoon onderdeel van de buitenschil van het gebouw. Als het over het onderhoud van privegedeelten gaat, gaat het hier (balkon) alleen over de afwerklaag van de vloer, niet van de buitenmuur. Dus helaas.
Maar niemand zal betwisten dat de aankleding van een muur, geleden binnen het prive domein, een zaak is van de eigenaar vermits die eigenaar zich wel houdt aan het gestelde in artikel 10 lid 1.
Ja hoor, ik wil dat wel betwisten 😉 Naar mijn mening vallen de hier bedoelde muren namelijk gewoon onder de buitengevel die weer onder de gemeenschappelijke zaken vallen. Zelfs wanneer die buitengevel onderdeel uitmaakt van het privégedeelte.
Dat is correct in de heel algemene zin van het woord. Alle kale (gemetselde) muren zijn eigendom van de VvE. Geldt ook voor de kale binnenmuren, de kale plafonds en kale vloeren in het prive-domein. Dat alles is eigendom van de VvE. Je mag dus b.v. een “dragende” binnenmuur ook niet (deels) wegbreken.
Maar over “aankleding” van die muren gaat de eigenaar, niet de VvE. Dat geldt dus voor alle muren die zich bevinden binnen het prive-domein van de eigenaar, zoals door het kadaster aangegeven. In ons geval geldt dat dus ook voor de balkon’s.Volgens mij is in het woord balkon alleen begrepen de uitstulping buiten de gevel, zijnde alleen een vloer. De zijmuren die vertikaal aan het balkon grenzen zijn niet onderdeel van het balkon. Die zijmuren zijn gewoon onderdeel van de buitenschil van het gebouw. Als het over het onderhoud van privegedeelten gaat, gaat het hier (balkon) alleen over de afwerklaag van de vloer, niet van de buitenmuur. Dus helaas.
Inderdaad helaas 😉 Want het gaat in ons geval niet om een “uitstulping” buiten het gebouw maar is een “inpandig”. Het kadaster geeft ook helder aan waar de begrenzing van het prive-domein ligt.
De kale gemetselde muren zijn, zowel buiten maar ook binnen (!), eigendom van de VvE, net zoals de kale plafonds en kale vloeren eigendom van de VvE zijn.
Een afwerklaag binnen het prive-domein is zaak van de eigenaar van dat appartement. Dat geldt voor binnen maar dus ook voor “buiten”.Inpandig…,
Dan is het geen balkon, maar ofwel een loggia (met dak) of een terras (zonder dak).
Wat weet het kadaster trouwens wat niet op de splitsingstekening staat? Het kadaster is geen partij in deze, hooguit een deskundige die gehoord kan worden in een rechtzaak (denk aan de rijdende rechter die vele deskundigen inschakelt)Het is altijd moeilijk om over de reparatie tot in de details na te denken. Wat de muren betreft, kan ik Ekomoss aanbevelen. Daar koop je een mosmuur https://www.ekomoss.nl/steny-a-obrazy-z-machu/ . En zo is het decoreren van de muren geen probleem meer. De prijzen zijn ook acceptabel.
Het appartement is geen eigendom, slechts is het gebruik van een appartement gekocht, mede is dan het gebruik van de bijbehorende ruimten 9 ala toegang en verbindingsruimten ala trappen ) gerechtigd.
Appartementsrecht volgens de definitie van het TV programma van RADAR.
“” Het begint dus bij een appartementsrecht. Dit houdt in dat je niet het appartement zelf hebt gekocht, maar een aandeel in het hele gebouw, inclusief een recht om het betreffende appartement te mogen gebruiken. Dit kun je terugvinden in je notariële akte.””.
Daarnaast zijn er bepalingen , oa. opgenomen in het Huishoudelijk Reglement, die bepalend en leidend zijn.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.