[VvE-stem]

De rechter stelt alleen de nietigheid vast, hij creëert haar niet.
Nietig is nietig, of je nu een goede advocaat hebt of niet.

Duidelijk, maar hoe werkt dat in de praktijk?
De ALV besluit zonder 2/3e vereiste meerderheid om onderhoud te laten uitvoeren. Dat is een nietig besluit.
De VvE geeft nav het ALV-besluit de opdracht aan een bedrijf, die het uitvoert.
Jaren later komt men erachter dat het een nietig besluit was, maar het uitgevoerde onderhoud is in de praktijk niet terug te draaien. Wat maakt het dan nog uit dat het besluit nietig was?
Gaat de ALV de VvE op extra kosten jagen door het uitgevoerde onderhoud opnieuw te laten uitvoeren, maar dan wel met een 2/3e vereiste meerderheid? Ik denk dat niemand dat zou willen, want alle eigenaren houden de servicekosten graag zou laag mogelijk.

Natuurlijk bedoel ik bovenstaande niet als argument voor VvE’s om voor ALV-besluiten geen 2/3e vereiste meerderheid te krijgen. Maar ik probeer meer te begrijpen wanneer hoe het vaststellen van een nietig besluit door de rechter, wanneer dit te laat is omdat de opdracht voor onderhoud al is gegeven, de VvE helpt of beschermt.

[Rob]

Incidenteel zal je daar misschien gelijk in hebben,
In veel gevallen veroorzaakt een nietig besluit echter veel ellende in een VvE.
Een mooi voorbeeld is bijvoorbeeld het nietige besluit in deze kwestie, waarin de VvE had besloten om een collectieve waterontharder te plaatsen.
Eén van de eigenaren stapte naar de rechter en deze stelde hem grotendeels in gelijk, zie ook deze blog.

Citaat: “De VvE is veroordeeld om het appartement van deze eigenaar weer rechtstreeks aan te sluiten op het openbare waternet van Evides. Daarnaast heeft de rechtbank het besluit van de VvE nietig verklaard. Het besluit bestaat dus niet meer. De VvE heeft daarmee een nieuw probleem dat zij moet oplossen, want de grondslag voor het omslaan van de leasekosten over de eigenaren is komen te vervallen.”

Alle eigenaren, maar ook toekomstige eigenaren kunnen zich beroepen op dit nietige besluit.

[VvE-stem]

Ten eerste is dit allemaal vervelend voor de VvE. Waarschijnlijk allemaal goed bedoeld, maar wel met nare gevolgen. Ik vraag me ook af hoe de VvE dacht te kunnen oordelen over een privé aansluiting van koud drinkwater. Dat is een eerste levensbehoefte. Een VvE moet nooit een commerciele partij willen die aan je drinkwater zit. Laat die keuze lekker bij de eigenaren van de individuele woningen. Wel een goed voorbeeld van een nietig besluit en ook een besluit dat na de uitvoering van de werkzaamheden gemakkelijk terug te draaien is.

[Rob]

Wel een goed voorbeeld van een nietig besluit en ook een besluit dat na de uitvoering van de werkzaamheden gemakkelijk terug te draaien is.

Dat valt nog maar te bezien of het gemakkelijk teruggedraaid kan worden.
In dit geval was er bijvoorbeeld al een leasecontract met een leverancier gesloten, is de installatie geplaatst en is er gebruik van gemaakt.
Zo’n contract kan gewoon blijven gelden, ook als het onderliggende besluit nietig blijkt.
Dan kunnen er opzegkosten, afkoopsommen of andere verplichtingen een rol gaan spelen.

Daarnaast kunnen er vragen ontstaan over wat er moet gebeuren met al betaalde bedragen of wie eventuele schade draagt.
Bovendien kunnen anderen al op die bestaande situatie hebben vertrouwd, bijvoorbeeld doordat een appartement is verkocht terwijl de installatie draaide of doordat de leverancier investeringen heeft gedaan op basis van het contract.

[Auteur]

Berichten