[Pieter]

In de Akte van Splitsing is per appartement de teller van de eigendomsbreuk vermeld. De noemer van die breuk is 4.800. De servicekosten verschillen per oppervlakte.
In de Akte wordt ook vermeld dat het aantal stemmen op gelijke wijze is verdeeld.
Tot op heden wordt er bij stemming deze regel genegeerd en slechts 1 stem per persoon gerekend. Omdat dit bij stemming verschil kan maken of een (gekwalificeerde) meerderheid van stemmen wel is bereikt vraag ik mij af of door deze handelwijze de stemming nietig dan wel vernietigbaar is.

[William]

Goedemorgen Pieter,
Dit vind ik altijd lastig. Het lijkt mij een totstandkomingsgebrek van besluiten en daarom vernietigbaar, wat betekent dat men/leden binnen een maand na kennisgeving van de besluiten naar de rechter kunnen stappen.
Bob en Rob zijn hier veel beter van op de hoogte, zij kunnen met een gedegen antwoord komen 🙂 .

[Pieter]

Ben benieuwd naar hun reactie.

[Rob]

Ik vind het inderdaad ook vaak lastige kwesties hoor 😉
Maar ik ben het met William eens.
BW2:15
“… 1. Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon is, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar:
a.  wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen;
b. wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 worden geëist;
c. wegens strijd met een reglement.”
Ik ben van mening dat het hier gaat om een besluit conform bw2:15 lid 1a, en derhalve vernietigbaar is.

[Pieter]

Bedankt Rob, de uitleg is duidelijk.

[Bob]

Hi Pieter,
Het ligt wat mij betreft iets ingewikkelder. Je zal het per besluit moeten bezien.
Er is verschil tussen het quorum dat voor het betreffende besluit moet worden gehaald en de stemmenmeerderheid die geldt voor het betreffende besluit.
Wanneer het quorum niet wordt gehaald is er sprake van een zogeheten “fundamenteel totstandkomingsgebrek”, en is er alleen al om die reden sprake van een nietig besluit.
Wanneer het quorum wel is behaald, maar geen meederheid aan stemmen (absolute of verzwaarde meerderheid), is er daarentegen sprake van een vernietigbaar besluit.
Tevens kan er om meerdere/andere redenen sprake zijn van “samenloop” (nietig en vernietigbaar). Dat maakt een wezenlijk verschil bij de gang naar de rechter.
Per besluit zal moeten worden gekeken wat het geval is. Er is niet één standaard oplossing die alle mogelijkheden dekt. Wel is zeker dat 1 stem per appartementsrecht niet langer kan/mag worden gehanteerd.
Vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Hoi Bob,
Ik kan me natuurlijk vergissen maar persoonlijk denk ik dat Pieter de vraag iets anders bedoelde.
Uiteraard even ervan uitgaande dat het quorum aanwezig is, wat uiteraard van groot belang is 😉 gaat het hier om de situatie waarbij er gestemd wordt en de eigenaren ten onrechte slechts 1 stem mogen uitbrengen, dus zonder rekening te houden met de aantallen stemmen die aan de verschillende appartementsrechten zijn toegekend.
Stel dat 6 van de 10 leden vóór stemmen zou je, uitgaande van 1 stem per appartementsrecht een meerderheid hebben.
Rekening houdend met een verschillend aantal stemmen zouden de 6 eigenaren in sommige gevallen echter nog niet de meerderheid kunnen hebben.
Naar mijn idee doelt Pieter op dat scenario !

[Bob]

Hi Rob,
Wat mij betreft maakt het niet uit wat Pieter precies bedoelde te vragen. 😉
Naar mijn idee zijn met mijn antwoord alle scenario’s gedekt. Ik bedoelde slechts volledig te zijn, naar mijn idee kan dat geen kwaad.
Trusten!, en vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

P.S. Eén stem per appartementsrecht tellen i.p.v. de juiste stem uit de akte van splitsing kan namelijk ook tot gevolg hebben dat “men” denkt dat het quorum is gehaald, terwijl dat helemaal niet zo hoeft te zijn. Vandaar dat ik voor de volledigheid ging. 😉

[Pieter]

.S. Eén stem per appartementsrecht tellen i.p.v. de juiste stem uit de akte van splitsing kan namelijk ook tot gevolg hebben dat “men” denkt dat het quorum is gehaald, terwijl dat helemaal niet zo hoeft te zijn.
–
Dat is precies het punt.
Het is eigenlijk te gek voor woorden dat een voorzitter uit gemakzucht (of eigen belang) weigert de voorgeschreven stemverhouding aan te houden.
Bij een besluit waar 2/3 meerderheid is vereist is het vereiste aantal stemmen helemaal niet meer vast te stellen.
Vreemd dat in dat geval de juiste procedure niet kan worden afgedwongen en dus de gedupeerde(n) slechts een onzekere gang naar de rechter rest.

[Rob]

Mijn ervaring is dat er bij het vaststellen van het quorum in het algemeen wél gebruik gemaakt wordt van de juiste hoeveelheid stemmen die aan een appartementsrecht toebehoren.
Vaak wordt er daarna bij de stemmingen gebruik gemaakt van “handopsteking”.
Op zich meestal niet erg omdat vaak al duidelijk is wat de uitslag van de stemming gaat worden.
Bij kritische stemmingen is er echter wel een groter risico op onjuiste besluitvorming doordat onvoldoende rekening wordt gehouden met de aantallen stemmen die aan de verschillende appartementsrechten toebehoren.

[Auteur]

Berichten