Onderhoud buitenmuur privé dakterras
- Dit onderwerp bevat 27 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op maart 16, 20182:43 pm door .
-
Berichten
-
Hi Rob,
Geen probleem hoor, ik ben ook niet geïnteresseerd in een uitgebreide discussie.
Tot het moment dat ik mijn mening in deze thread gaf was er slechts één geluid te horen waarbij het leek of die (jouw) lezing enig zaligmakend zou zijn.
Dat daarop het nodige is af te dingen mag aan de hand van mijn “tegengeluid” duidelijk zijn. De mening van jou en Carla is zeker niet de enige (mogelijk) correcte uitleg van de AvS (geciteerde artikelen).
Met vriendelijke groet, Bob.Nou……laat ik dan ook nog maar even reageren. 😉
Gegeven:‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.
De ramen en de deur van de bovenbuurman zitten in de gevel. Toch! En ja, die grenst aan een terras, zo is gebleken….dus!
Een raam en/of deur kan ook zitten als scheiding tussen gemeenschappelijke delen. ( b.v. van een hal op een verdieping naar een galerij, in dit geval wanden )
Een raam en/of een deur kan ook zitten in een wand tussen een gemeenschappelijk deel en een privé gedeelte. ( b.v. bij een appartement waarvan de deur en/of een raam niet in de gevel zit maar in een binnenwand, omdat de entree binnen op de verdieping is )
Voor mij zo helder als glas……in alle gevallen is het schilderen van de sponningen en deuren voor rekening van de VvE.
Met vriendelijke groet,
Carla.En onder verwijzing naar mijn voorgaande post geldt hetzelfde t.a.v. de mening van Carla, die wel de enig juiste interpretatie meent te hebben/kennen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Angelique,
Zo zie je maar weer dat, ook in VvE-land, DE waarheid niet bestaat, ongeacht wie claimt de wijsheid in pacht te hebben. 😉
Hoop voor je dat je de bovenburen meekrijgt in jouw loffelijk streven een goedlopende VvE op te zetten.
Verder zou je de bovenbuur kunnen wijzen op het feit dat, wanneer de CV-ketel oorzaak van een brand zou blijken te zijn, de verzekering wel eens niet zou kunnen/willen dekken als tevens blijkt dat betreffende ketel niet werd onderhouden.
Vriendelijke groet, Bob.Interessante discussie! Was ik als VvE-leek bijna overtuigd van de stellingname van Rob en Carla, proef ik nu toch dat e.e.a. voor meerderlei uitleg vatbaar is. Het daagt mij i.i.g. nog meer uit om mij te verdiepen in de Akte van Splitsing en hoe e.e.a. geïnterpreteerd moet worden (terwijl de buurman zich waarschijnlijk verder nergens zorgen over maakt…)
@Bob: het betreft inderdaad een AvS gebaseerd op modelreglement 2006.
In de AvS staat vermeld:
‘Als reglement bedoeld in artikel 5:111 onder d Burgerlijk Wetboek zal gelden het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, opgenomen in een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden door notaris mr. ……ten Amsterdam met de wijzigingen en aanvullingen daarop zoals hierna zijn aangegeven.’
In artikel 1.r. staat vermeld wat onder ‘privé gedeelte’ wordt verstaan:
‘het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.’
In mijn situatie betreft dit het appartement op de eerste verdieping plus het dakterras. Deze behoren beiden tot de privé gedeelten van de bovenburen.
Daarom zie ik de stelling dat de onderhoud van de muur met de zich daarin bevindende ramen en deur tussen hun appartement (privé gedeelte) en hun dakterras (privé gedeelte) voor rekening zouden komen voor de VvE niet.
Dit betreft namelijk geen doorlopende muur vanaf de b.g.g.
Het dakterras bevindt zich boven mijn slaapkamers.
Aangezien wij midden in het centrum wonen, grenzen mijn slaapkamers aan de achterzijde aan een opslagruimte van een winkel in de achterliggende winkelstraat. Ik persoonlijk heb dus helemaal geen achtermuur aan mijn woning. Alleen een tussenmuur met de achterliggende winkel.
Wat m.i. onder gemeenschappelijk valt is de gehele zijmuur (het betreft een soort hoekwoning), de voorgevel en het dak. Wij hebben beiden een eigen voordeur, dus ook van een gemeenschappelijke hal o.i.d. is geen sprake.
Hoe dan ook; het hele geval lijkt me juristenvoer. Daar zou bijv. een Vereniging Eigen Huis ons bij kunnen helpen. Maar de bovenbuurman ziet een lidmaatschap voor de VvE niet zitten, dus is de cirkel weer rond.
Ik zou natuurlijk privé een lidmaatschap kunnen nemen en zelf de informatie kunnen inwinnen, maar aangezien we beiden 50/50 verantwoordelijk zijn en ook beiden alle rollen binnen de VvE vervullen, denk ik niet dat we eruit gaan komen.
Maar wie weet! Misschien krijgt de buurman mettertijd last van voortschrijdend inzicht en zijn er wel oplossingen mogelijk.@Bob Ik denk dat de bovenbuurman betreft je opmerking CV ketel schouderophalend gaat reageren met de uitspraak: Wanneer gebeurt dat nou!?
Maar ik moet het verslag nog maken van de VvE vergadering van afgelopen week. Ik zal het er dan toch even in vermelden. 😉
Beste Angelique,
Je zegt: ….”Daarom zie ik de stelling dat de onderhoud van de muur met de zich daarin bevindende ramen en deur tussen hun appartement (privé gedeelte) en hun dakterras (privé gedeelte) voor rekening zouden komen voor de VvE niet…
Naar mijn mening maak je hier ‘n denkfoutje. Het appartement van je bovenbuurman is inderdaad een privégedeelte. Dat wil zeggen de binnenruimte. Maar niet de gevel. De deur en het raam zitten in de gevel. Een gevel , in jullie geval , aansluitend op een terras. Dat de muur niet van boven naar beneden doorloopt, maakt dat, niet anders.
Wanneer je aan het twijfelen bent geslagen en je gaat juridische hulp vragen, wil je dan zo vriendelijk zijn , ons hier nog eens te laten weten, wat de jurist ervan denkt?
Met vriendelijke groet,
Carla.Hi Angelique,
Dank voor jouw nadere uitleg v.w.b. jouw appartement en het gebouw.
Naar aanleiding van de uitleg merk ik op dat jouw VvE naar alle waarschijnlijkheid, als VvE, een zogeheten mandelige muur heeft met het achterliggende winkelpand. Ook in dat geval blijft die achtermuur (mede)eigendom van de VvE (en daarmee ook haar probleem).
Voor wat betreft de muren en gevels mag ik je verwijzen naar MR2006 artikel 17 lid 1.a. Daar vind je alles over o.a. muren en gevels (en dus ook de voegen).
MR2006 artikel 17 lid 1.d. gaat nu juist over de zaken die in de gevels zijn aangebracht, zoals de zaken die in lid d. worden genoemd.
Voorts heb je artikel 17 lid 2.c. de revue al zien passeren, daarover is hiervoor reeds geschreven.
Dat er, ondanks alle enorme inspanningen over de afgelopen tenminste 45 jaren om tot sluitende modelreglementen (MR’n) te komen, altijd ruimte is blijven bestaan voor twijfel mag duidelijk worden uit het artikel 18 van MR2006. Dat artikel bestaat niet voor niets. Om die reden vind je in alle MR’n al vanaf 1973 een overeenkomstige bepaling.
Precies daarom gaat het advies hierboven je zeker niet baten. Mocht je een jurist vragen dan krijg je zijn of haar visie. Een volgende jurist zal gegeven bovenstaande “discussie” zeer mogelijk een andere visie verkondigen. Simpel feit is dat juristen lang niet allen dezelfde mening hebben. Wet- en regelgeving zijn wel vaker multi-interpretabel. Daarom bestaan in ons systeem zaken als rechters, hoger beroep en cassatie bij de Hoge Raad. Wat zou de wereld prachtig zijn met waterdichte wet- en regelgeving, en juristen die allen dezelfde mening en hetzelfde “geloof” zouden uitdragen. 😉
De beste oplossing is en blijft een goed overleg en samenwerking binnen de eigen VvE, al (b)lijkt dat, gegeven alles wat ik hier op het forum zie en meemaak, regelmatig ijdele hoop.
Wens jou veel succes om tot een goede en levende VvE te geraken.
Met vriendelijke groet, Bob.“… Interessante discussie! Was ik als VvE-leek bijna overtuigd van de stellingname van Rob en Carla, proef ik nu toch dat e.e.a. voor meerderlei uitleg vatbaar is. Het daagt mij i.i.g. nog meer uit om mij te verdiepen in de Akte van Splitsing en hoe e.e.a. geïnterpreteerd moet worden (terwijl de buurman zich waarschijnlijk verder nergens zorgen over maakt…)”
Ik begrijp heel goed dat je bent gaan twijfelen.
Ik begrijp ook heel goed dat je liever de visie van Bob aan wilt houden aangezien die visie jou persoonlijk voordeel zou opleveren.
Het is uiteraard zeer verstandig om je goed te verdiepen in de AvS, dat zou iedere eigenaar eigenlijk moeten doen 🙂
Hoe een en ander geïnterpreteerd moet worden? Daar kom je inderdaad wellicht alleen achter als je ooit voor een rechter mag verschijnen, en zelfs daar is soms nog een ‘hoger beroep’ voor nodig 😉
Per definitie geldt voor alle kozijnen en ramen in een privégedeelten dat zij bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte.
Op grond van MR2006 art. 17 lid 2c zou je kunnen redeneren dat geen van de kozijnen en ramen in de privegedeelte tot de gemeenschappelijke zaken zou behoren.
In het boek ‘de modelreglementen toegelicht’ van mr. N. Rijssenbeek is daarover te lezen dat in het algemeen wordt aangenomen dat die redenering niet opgaat en dat kozijnen en schuifpuien gemeenschappelijke zaken zijn die gemeenschappelijk onderhouden behoren te worden.
“… Die zaken behoren immers tot de kern van de gemeenschappelijke zaken (de schil) en het is in het belang van de gemeenschappelijke eigenaars dat zij gemeenschappelijk worden onderhouden“, aldus mr. Rijssenbeek.
Uiteraard is dat ook ‘slechts’ de visie van een jurist, die ik persoonlijk echter dan weer van harte ondersteun 😉
Hi Rob,
Nalezing van de thread leerde mij dat ik jou nog een reactie/antwoord “schuldig” ben.
Jouw voorbeeld eindigde met de opmerking die ik kennelijk eerder over het hoofd zag;
“Zou het dan niet erg onredelijk zijn als uitsluitend de eigenaren van de begane grond voor de identieke kozijnen in het stukje gevel langs hun tuin zouden moeten zorgdragen?”
Onafhankelijk van het “gevoel” dat de bepalingen in de AvS teweeg kunnen brengen, is en blijft het bepaalde in de AvS altijd leidend (de wet) voor de VvE. Daarover zal tussen ons geen meningsverschil bestaan. 😉
In dit verband wijs ik dan ook alleen maar even op de “wereldberoemde” casus die wij eerder op een forum zagen passeren.
Wanneer een AvS bepaalt dat de kosten van de lift gemeenschappelijk zijn, en door alle eigenaars naar breukdeel moeten worden gedragen, zullen de eigenaars die op de begane grond wonen (en die stellen dat zij de lift nooit gebruiken, maar er desondanks wel aan mee moeten betalen) deze onontkoombare bepaling altijd als onredelijk en onbillijk ervaren.
Los van het gevoel blijft deze als onrechtvaardig ervaren bepaling zonder meer een vast gegeven.
Voor wat betreft de bepalingen in AvS en MR speelt gevoel geen rol.
Met vriendelijke groet, Bob.Hoi Bob,
“… Onafhankelijk van het “gevoel” dat de bepalingen in de AvS teweeg kunnen brengen, is en blijft het bepaalde in de AvS altijd leidend (de wet) voor de VvE. Daarover zal tussen ons geen meningsverschil bestaan. 😉”
Inderdaad, daar is geen enkel meningsverschil over 🙂
Toch geloof ik werkelijk niet dat, met betrekking tot de kozijnenkwestie, het beoogde doel van de bepaling in het modelreglement is geweest om een dergelijke verschil te bewerkstelligen.Hi Rob,
Quote
in het algemeen wordt aangenomen dat
Unquote
Begrijp dat je ter ondersteuning van jouw mening deze niet onderbouwde “bewering” in betreffende boek aanhaalt.
Echter, hoe algemeen en wie er met name iets vinden is niet gegeven. Garantie tot aan de deur dus.
Assumption is the mother of …………..
Met vriendelijke groet, Bob.Feit is, dat de woning en dus het complex niet wind/waterdicht is zonder dit stuk gevel. Dus ongeacht of het een kozijn, deur, of muur is, tussen twee privédelen of niet, het complex is niet compleet zonder. Daarop kan je logisch redeneren dat het tot de gemeenschappelijke delen behoort.
LZzonder deze gevel komt (regen)water niet alleen de woning, maar het hele complex binnen en dus van algemeen belang.
Het is benoemd in artikel 17a. en daarmee vervalt artikel 17.2.c want 17.2.c. stelt zelf “…voor zover niet anders in het reglement vermeld…” Dus artikel 17.2.c stelt zichzelf al buiten werking op basis van de vermelding gevel in artikel 17a.
Zie ook derde alinea op :
http://www.teamnotarissen.nl/wonen/actueel/historie/gemeenschappelijke-delen-in-priv%C3%A9deel-appartement/
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.