onderhoud groen niet eigendom VVE
- Dit onderwerp bevat 46 reacties, 8 deelnemers, en is laatst geüpdatet op maart 13, 20197:03 pm door .
-
Berichten
-
Rob, probeer verder mij niet te overtuigen van jouw gelijk, maar besteed je aandacht liever samen met Carla en Ronald aan een adequate ondersteuning van Caroline.
Niet mij te vuur en te zwaard bestrijden maar daadwerkelijke hulp voor de zoekenden.Waarschijnlijk zal ik het hier nog wel talloze keren moeten opschrijven.
Ik probeer niemand te overtuigen van mijn gelijk, maar deel hier op het forum uitsluitend mijn eigen mening en/of standpunt.
Het is hier een forum en geen rechtbank !Ik hoop de hulpzoekenden te helpen.
Gezien de negativiteit die jij de laatste tijd over mij loslaat ga ik er maar vanuit dat jij dat vast vele malen beter kan dan ik en laat ik die ‘taak’ dan ook graag aan jou over !
Het is hier een forum en geen rechtbank !
Eigenlijk wel een lachwekkende opmerking uit de mond van de enige poster in deze thread die jurisprudentie en “echte juristen” heeft aangedragen om zijn (vermeende) gelijk te bewijzen. 😉
Helaas momenteel erg weinig tijd, … [ ** verwijderd door redactie VvE-forum ** ] … 😉Ergens in deze thread wordt ik “een expert” genoemd. Ik neem aan schertsend bedoeld. Prima. Maar ten overvloede: ik ben geen expert, maar wel een geinteresseerde in de VVE wereld omdat ook ik mij nu eenmaal door het simpele feit van eigenaar te zijn van een appartementsrecht in deze wereld bemoeienis heb.
Ik zou het overigens fijn vinden om niet als persoon aangesproken te worden op dit forum, ik probeer op basis van argumenten een mening geven, al doende te leren, hoofdzakelijk overigens door alleen topics te lezen. Mijns persoontje is daarbij geheel onbelangrijk en voor niemand interessant,
Die argumenten lukken niet altijd goed over het voetkicht te krijgen, omdat het forum nu eenmaal geen boekwerk is van 1000-en bladzijden.
Carolina, in je openingsvraag vroeg je om meningen, en daar heb je een aantal van gekregen. Net als de bondscoach die 17 miljoen pseudo-bondscoaches achter zich heeft staan, zul je zelf het veld moeten overzien en je eigen plan trekken. Gezien je reacties ben je daar prima toe in staat.
Ik zou graag nog een reactie willen geven, in het kader van het algemeen belang van de eigenaars als zodanig, op de gedachten wisselingen in deze thread, maar daar kom ik ff niet aan toe. Wordt vervolgd.Hi Caroline,
Op dit moment kun je feitelijk weinig meer doen dan medestanders zoeken binnen de VvE en proberen te voorkomen dat het voor jou ongewenste besluit er überhaupt komt. Voorkomen is en blijft beter dan genezen. Open deur, maar toch.
Tweede wat je kunt overwegen is om de verzinner van het plan te benaderen, en jouw grieven met hem te delen. Kan dezerzijds niet inschatten of dat een reële optie is. Mogelijk dat je hem aan het verstand kunt brengen dat je voornemens bent om de zaak voor te leggen aan de rechter, indien er conform zijn voorstel zou worden besloten. Mogelijk wordt ten halve gekeerd, misschien een poging waard?
Tot betreffende vergadering en aanstaande besluitvorming kun je feitelijk weinig meer doen. Afwachten,vergadering meemaken en zeker het woord voeren en, al zou je de enige zijn, tegen stemmen (ook onthouding is geen optie).
Naar aanleiding van jouw posts, en de geschetste situatie/standaard gang van zaken in VvE en vergaderingen, geef ik je in overweging tijdens de vergadering dicht bij de voorzitter plaats te nemen, en om de hele vergadering op te nemen. Daar hoef je absoluut geen toestemming voor te vragen, en niemand kan het je verbieden. Ik zou dat met een mobiele telefoon doen, en onopvallend (zou niemand wijzer maken dan strikt noodzakelijk).
Misschien een wat jou betreft overbodige/onnodige tip, maar ik wil het toch gezegd hebben. Je geeft wel veel privacy gevoelige informatie op het/dit forum, zoals jou voor- en achternaam, woonplaats en welhaast je eigen adres. Niet alle VvE-leden zijn even fijnbesnaard, en het zal niet de eerste keer zijn dat er bonje van komt als je de strijd zo eerlijk en open presenteert. Misschien zou je via een post de redactie van het forum willen vragen om enkele gegevens alsnog weg te halen?
Verder wens ik je toe dat het je zal lukken om het onwelgevallige besluit af te wenden, en anders zien we je waarschijnlijk (advies: zeer kort) na de vergadering weer op het forum. Dan volgen er zonder meer nog tips om te voorkomen dat je bijvoorbeeld tegen een niet ontvankelijk aan zou (kunnen) lopen bij enige rechter.
Happy hunting, en succes gewenst, BobP.S.
Bijna vergeten. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo nee, overweeg om er een te nemen. In de huidige tijd wat mij betreft sowieso aan te raden om die te hebben, maar wat mij betreft zeker als VvE-lid en eigenaar (als zodanig). 😉
Ondanks het feit dat je zelf ongetwijfeld in staat zult zijn om (eventueel hier gehoorde) adviezen/inbreng goed en op tijd naar voren te brengen en te presenteren doet briefpapier met een mooi logo, en een ondertekening door iemand die de titel mr. mag voeren vaak al wonderen.Voor de mensen die het kennelijk vooral om de discussie gaat: Jullie hebben wat mij betreft een wel heel erg enge visie op de taken/verantwoordelijkheden en armslag/beperkingen van een VvE. Maar dat mag natuurlijk, niemand die jullie een strobreed in de weg legt, en zeker ik niet.
Het mag geen geheim meer zijn dat de taken en doelstelling van een VvE wat mij betreft absoluut niet verder zouden mogen strekken dan het goed onderhouden van het eigen complex. Ik ben van mening dat dat voor de meeste VvE’s al moeilijk genoeg is.
Dat een verregaande bevoegdheid van de VvE alleen maar extra problemen oplevert blijkt m.i. ook al uit deze casus.
Ook ben ik van mening dat de vele bestuurders van een VvE zich voornamelijk (of eigenlijk alleen maar) zouden moeten richten op de primaire taak van een VvE- bestuur, het uitvoering geven aan besluiten van de vergadering.Het geeft wel iets anders aan, namelijk het managers syndroom. Daar bedoel ik mee het verschijnsel dat individuen die tot een bepaalde positie gekomen zijn (manager, voorzitter, 2e kamer lid, wethouder enz.) dan ook de onweerstaanbare neiging gaan vertonen “iets” te moeten gaan doen. Terwijl vaak juist niks doen de betere optie is. Waarom wil een bestuur opeens wat met een stukje groen gaan doen?
Hier slaat Ronald wat mij betreft de spijker op zijn kop.
Wanneer de voorzitter in deze VvE in een gelijke situatie, maar dan in een gewoon rijtjeshuis had gewoond, zou hij het nooit voor elkaar kunnen krijgen dat zijn buren verplicht mee moeten gaan betalen aan het onderhouden van een stuk gemeentegrond.
Waarom zou dat in een VvE wel mogelijk moeten kunnen zijn?
Tegenover een mening toch nog even wat feiten:
Geheel in lijn met het arrest en de rechtsoverwegingen van het Hof (meerdere rechters die vonnissen (advocaten en (echte) juristen hebben “slechts” een mening)) in eerder aangehaald vonnis, en onder aantekening dat ook de eerder geciteerde echte jurist constateerde dat het Hof kennelijk in het belang van de eigenaars een zelfstandige rechtsgrond ziet waaraan het Hof dan ook toetst, en eveneens geheel in lijn met de door mij al eerder/hiervoor aangehaalde artikelen uit de MR’n, staat in het meest recente MR2017, waar een grote groep echt deskundigen zich voor inzette, (nog steeds) het volgende te lezen:
MR2017
46.3 De Vereniging heeft ten doel het beheer van het Gebouw en de Grond, met uitzondering van de Privé-gedeelten, en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de Eigenaars.
Alsook het logische gevolg:
MR2017
10.2.l alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering.
Merk op dat het MR2017 “state of the art” is, en dat daarin alle en meest recente inzichten en jurisprudentie, gehoord een enorme hoeveelheid deskundigen, is neergeslagen. Er wordt zelfs expliciet gemaakt dat enige VvE ook/zelfs “ter bereiking van haar doel een appartementsrecht of een ander registergoed in eigendom kan verkrijgen en dit hypothecair kan verbinden tot zekerheid voor (een) door haar aan te gane geldlening(en).” De Vereniging is bevoegd het in de vorige zin bedoelde appartementsrecht of ander registergoed aan de eigenaars of aan derden over te dragen of in gebruik te geven. Dat gaat vele malen verder dan onderhoud van bijvoorbeeld bruikleen o.i.d.
En ook op dat punt is er niets nieuws onder de zon, dat kon/mocht ook al onder de oudere MR’n (slechts over het aangaan van leningen was discussie mogelijk/gaande).
Er is en blijft meer dan alleen maar beheer/onderhoud en uitvoeren van vergaderbesluiten in de meest enge zin, en VvE-doelstellingen in het kader van de meest beperkende visie op de armslag van de vergadering en/of de gezamenlijke eigenaars. 😉
Hiermee geef ik overigens geen oordeel over de kwestie die Caroline aandroeg. Daar zal in het ultieme geval een rechter over oordelel, als het überhaupt al zo ver komt.Helaas lees ik niks nieuws in de aangehaalde delen van mr2017. Er blijkt in ieder geval niet uit dat het een VVE nu wel is toegestaan om een kruisraket te kopen en die af te schieten op welk doel dan ook.
Dat de kosten voor rekening komen van de gezamelijke eigenaars is niet het punt, het gaat hier om of een besluit wel of niet nietig/vernietigbaar is. Ofwel gaat de VVE er over of niet.
Off topic: of een VVE een registergoed mag verkrijgen……. Welk hoger doel dient het om eerst 200.000 euro uit te geven, om daarmee een onderpand te hebben voor een lening van 160.000? Als de VVE solvabel is om een pand te kopen, heeft het die lening niet nodig.
Off topic: Helaas moet ik constateren dat nieuwere reglementen alleen maar complexer worden, steeds meer artikelen enz. Ik heb niet het gevoel dat de gemiddelde eigenaar die toenemende complexiteit pareert met toenemende intelligentie. Paradijs voor juristen in het vooruitzicht dus.
De voorlaatste toevoeging van Bob was uitstekend, lekker praktisch. De laatste toevoeging maakt het helaas niet helderder.Er blijkt in ieder geval niet uit dat het een VVE nu wel is toegestaan om een kruisraket te kopen en die af te schieten op welk doel dan ook.
Wat een origineel en een zich ongetwijfeld frequent voordoend voorbeeld. 😉 😉
Er zijn naar mijn stellige overtuiging zeker andere zaken voor te stellen die mogelijk iets meer het belang van de eigenaars dienen dan kruisraketten.
Ik hoop dat je niet verwacht dat ik hier verder ook maar enig woord vuil maak aan dit ridicule voorbeeld, want op dat punt ga ik je zeker teleurstellen.
Ik spreek slechts, en met feiten onderbouwd, tegen dat een VvE zich zou moeten beperken tot beheer, instandhouding en onderhoud in de meest enge zin in de door anderen kennelijk voorgestane uiterst beperkende visie op de “armslag” van de VvE/eigenaars.
De bevoegdheid van enige VvE om ook (andere) belangen van de eigenaars te dienen staat al zeker sinds 1973 in de MR’n, en is zeker geen holle frase in een telkenmale goed doordacht document. In mijn voorgaande post geef ik aan dat in het meest recente MR2017 de taken en bevoegdheden (nog) explicieter staan neergeschreven. Zoals ik al schreef, helemaal niets nieuws, en daarenboven glashelder dat de bevoegdheden van de VvE zeker niet zo beperkt zijn als sommigen (kennelijk) wensen en/of beweren.Dat de kosten voor rekening komen van de gezamelijke eigenaars is niet het punt, het gaat hier om of een besluit wel of niet nietig/vernietigbaar is. Ofwel gaat de VVE er over of niet.
1. Dat de kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen is nu precies wel een punt, anders zou er niemand “piepen”. 😉
2. Nu de VvE statutair ook de belangen van de gezamenlijke eigenaars behartigt gaat de VvE er wel degelijk over, zeker wanneer de (overgrote) meerderheid het (positieve) besluit in hun gezamenlijke belang acht. Er zijn meer factoren die een rechter zal wegen wanneer een verklaring voor recht wordt gevraagd, maar pas bij een rechter (en zo gewenst beroep en cassatie) wordt een oordeel geveld over (eventuele) nietigheid van het besluit dat de eigenaars met een vereiste/gekwalificeerde meerderheid namen. Het is zeker niet zo dat het besluit ontegenzeglijk al nietig zou zijn op grond van het niet gaan over onderhoud/beheer en (alleen reeds bestaande) eigendom van de eigenaars. Een gezamenlijk belang is een zelfstandige rechtsgrond waarop wordt getoetst, alsdus ook het Hof in hoger beroep.Wanneer de voorzitter in deze VvE in een gelijke situatie, maar dan in een gewoon rijtjeshuis had gewoond, zou hij het nooit voor elkaar kunnen krijgen dat zijn buren verplicht mee moeten gaan betalen aan het onderhouden van een stuk gemeentegrond. Waarom zou dat in een VvE wel mogelijk moeten kunnen zijn?
Vooralsnog is er kennelijk geen antwoord op bovenstaande vraag.
Daarnaast weet niemand mij nog te vertellen welk verband er dan mogelijk zou zijn tussen uitgaven om de gemeentegrond te onderhouden en het eigendom van het appartementsrecht.
Tenslotte heb ik nog geen enkele jurisprudentie voorbij zien komen waarin de doelstelling van de VvE én het belang van de eigenaars als zodanig wél is meegewogen en waarbij het oordeel van de rechter uiteindelijk in het voordeel van de VvE is uitgevallen.
Jouw mening is mij bekend, daar ga ik verder (zoals je zelf al kunt verzinnen) maar niet (meer) op in. Ik houd het liever bij de feiten. De discussie zal je met anderen moeten voeren.
De vragen wil misschien iemand anders voor je beantwoorden. Vragens stellen mag iedereen, maar met vragen ga je het gelijk echt niet aan jouw kant krijgen. 😉
Voor het overige mag ik verwijzen naar mijn eerdere posts. Daar is niets meer op aan te vullen. Wie het nog niet duidelijk is dat de VvE wel degelijk gaat over ook de belangen van de gezamenlijke eigenaars is zonneklaar. 😉
Ronald heeft zijn antwoorden, en ik houd me verder hooguit (na gebleken behoefte) nog met het “coachen” van Caroline bezig.… Ik houd het liever bij de feiten.
Het legt er maar aan welke feiten je wil benadrukken.
Feit is dat een besluit van een VvE die ook dacht te handelen in het belang van de eigenaren door het hof op twee punten nietig is verklaard.
Feit is dat die betreffende VvE dus feitelijk even niet over de belangen van de gezamenlijke eigenaars ging
Feit is dus dat er kennelijk toch grenzen zitten aan het gezamenlijke belang.Neem van mij aan dat alleen maar (vermeende) strijd met statuten van de VvE alleen in het gemeen onvoldoende grond is voor vernietiging van een met zeer ruime meerderheid genomen besluiten, zeker wanneer die besluiten niet strijden met redelijkheid en billijkheid die ook een VvE regeren.
Ik blijf blij dat sommige eigenaren tóch maar de moeite nemen om met hun mening 😉 naar de rechter te stappen.
Feit is dat je me weer eens, en volledig ten onrechte, woorden in de mond legt.
Dat vind ik zo min aan jouw wijze van optreden. Je blijft zelf absoluut niet bij de feiten. Doe het dan ook niet voorkomen of je zelf wel bij de feiten zou blijven.
Feit is dat ik nimmer heb gezegd dat er geen grenzen zouden zijn aan het gezamenlijk belang.
Kennelijk weer eens moeite met lezen van hetgeen ik wel schrijf?
Jij mag hierna het laatste woord nemen hoor, ik heb er schoon genoeg van om op jouw gewauwel in te gaan. 😉MR 1992
Artikel 30:
3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
Behartigen is volgens woordenboek te omschrijven als “met toewijding verzorgen”.
Is de betekenis van het woord in juridische zin anders? Iemand?
Verzorgen betekent mijns inziens brieven schrijven, administratie voeren, financieel beheer etc etc.
Als het behartigen lijdt tot schulden en kosten, dan is er een ander artikel dat dan om de hoek komt kijken:
Artikel 3:
a-i blabla
j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
In het aangehaalde vonnis in hoger beroep (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:3370)
is door het hof de woorden “als zodanig” zelfs cursief geschreven. In die zin vermoed ik dat het hof daar extra nadruk op wil leggen. En schrijft vervolgens “De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.” Om daarmee aan te geven dat de schulden en kosten getoetst moeten worden aan de gezamenlijke belangen inzake het eigendom van het appartementsrecht en niet aan andere gezamenlijke belangen van de eigenaars.
Overigens heeft het hof geen conclusie verbonden aan artikel 30.3 in deze uitspraak, daar “een andere grondslag voor het besluit niet is gesteld of gebleken”
Rest mijn eigen conclusie: ik kan geen andere conclusie trekken dan dat artikel 30.3 geen verruiming is van 3.j als het gaat om schulden en kosten.
MR 2017:
46.3 De Vereniging heeft ten doel het beheer van het Gebouw en de Grond, met uitzondering van de Privé-gedeelten, en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de Eigenaars.
Geeft geen extra informatie dan de MR 1992 Artikel 30.3
10.2.l alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering.
Geeft geen extra informatie dan de MR 1992 Artikel 3.j. zij het dat er een bijzin is bijgekomen: “daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering”.
De crux hier zit in de woorden “daaronder begrepen”. Dat is een limieterende omschrijving die erop duidt dat “de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering” nog immer getoest moeten worden aan “het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig”. Als namelijk “de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering” gelezen had moeten worden als zijnde “niet in het belang van de gezamenlijke Eigenaars” had de bijzin “gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig” weggelaten moeten worden.
Alles bij elkaar moeten mijns inziens, getuige de aangehaalde uitspraak van het hof, schulden en kosten in een niet te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht staan.
Dan rest nog een laatste opmerking over “gezamenlijk belang”:
Er is deze discussie nogal een verschil van opvatting over de houding die een VVE zou moeten hebben ten aanzien van besluiten:
Bob zegt kortweg: zolang niet verboden door de rechtbank mag het wat ik deed.
Rob zegt kortweg: als een vermoeden bestaat dat de rechtbank het gaat verbieden, dan doe ik het niet.
De VVE heeft echter een andere taak: behartigen van gezamenlijk belang. Het lijkt mij niet in het belang van de eigenaars een besluit te nemen waarbij de kans dat een eigenaar (of toekomstig eigenaar) naar de rechter stapt aanzienlijk is. Het is geen grapje om als VVE je te moeten verdedigen bij de rechtbank, jaren lang procederen, hopeloze verdeeldheid tussen de eigenaars (ook zijnde buren), hoge kosten (tijd is ook geld)….. Net zo is het geen grapje om als (enige) eigenaar een zaak bij de rechtbank te moeten aanspannen om je gelijk te halen.
In het door Caroline aangedragen voorbeeld lijkt mij, gezien de aangehaalde uitspraak van het hof, voldoende kans dat een van de eigenaars (of meerdere) naar de rechter (zou willen) stappen aanzienlijk. Met toewijding verzorgen betekent dan NIET doen.
Heeft Bob naast de door hem geciteerde delen uit de reglementen nog voorbeelden van jurisprudentie c.q. uitspraken die een ander licht laten schijnen op de intepretatie van het begrip gezamenlijk belang van de eigenaars als zodanig?
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.