[DikOz]

De postbussen in de buitenmuur naast de voordeur van ons gebouw zijn in onze splitsingsakte expliciet als gemeenschappelijk benoemd. Dit als toevoeging aan artikel 9.1.a van het MR 1992. Deuren van de appartementen die aan balkons of gemeenschappelijke hallen grenzen, zijn volgens MR 1992 gemeenschappelijk. , maar het onderhoud, inclusief het vernieuwen van hang- en sluitwerk, is echter voor rekening van de eigenaar.

Zouden we het onderhoud van de binnenkant van de postbussen, inclusief het slot (in de entreehal), op grond van redelijkheid en billijkheid gelijk kunnen trekken met het onderhoud van de deuren?

De kool lijkt het sop niet waar om dit aan te passen. Maar nu moet de VvE voor elk kapot slot een slotenmaker laten komen en bijvoorbeeld eens in de 5? jaar het slot smeren. Dit stimuleert bewoners niet om zelf even iets te doen, zoals een stroef slot en scharnieren smeren, omdat men heel makkelijk vindt dat alles voor rekening van de VvE is.

Het lijkt ons ook praktischer bewoners hier zelf (mede)verantwoordelijk voor te maken. Heeft iemand hier ervaring mee of een creatieve oplossing?

[monaster]

Dit is vragen om problemen. Vandaag dit onderdeel morgen de volgende stap om de Splitsingsakte buitenspel te zetten. Kan niet!

[DikOz]

Inderdaad zou ik tot zo’n 6 maanden geleden ook zeggen.

Maar sindsdien heb ik bijvoorbeeld gelezen heb dat rechters redeneringen gebruiken als ‘ja, in de akte staat dat terrassen gemeenschappelijk zijn, maar dat kan niet anders gelezen worden dat het in dit geval niet zo is’ (mijn verwoording).
En dat een rechter door het merkwaardige artikel in MR 2007 over dienstbaarheid (niet erfd.) de begane grond niet laat meebetalen aan liften, betekent voor mij dat er gewoon discutabele zaken in de reglementen staan en dat redelijk en billijk meegewogen moet worden. En dat doen rechters toch ook?

[Rene]

IMHO kan je dit inderdaad gewoon onder hang en sluitwerk schuiven. Geen aanpassingen voor nodig.
Maar hoevaak gaat zo’n slot kapot. Al 15 jaar bestuur nog geen slot hoeven vervangen van de 120.

Er wordt verder geen ouderhoud gepleegd, maar de brievenbussen hangen bij ons droog. Dat kan ook schelen.

[AvdH]

Rechters zijn aangesteld om recht te spreken bij o.a. disputen. Een vve bestuur niet. Een een vergadering mag besluiten nemen voor zover dat door de wet en de AVS is toegestaan. Afwijken van de AVS mag niet. Glad ijs, vragen om problemen om niets. Focus zou gericht moeten zijn op grotere uitdagingen dan futiliteiten.

[VvE-stem]

@ DikOz

Gewoon doen: het onderhoud van de binnenkant van de postbussen, inclusief het slot (in de entreehal) gelijk trekken met het onderhoud van de deuren (als dat past binnen binnen de begroting).

Bekend probleem dat men het heel makkelijk vindt dat alles voor rekening van de VvE is en men daarom zelf niets meer doet. Op een gegeven moment moet je er als VvE wel iets mee als alle brievenbussen er niet uit zien. Dan is het voordelig om het met ander onderhoud mee te nemen.

Overigens is het smeren van sloten en scharnieren van zaken die zich in de prive-ruimte bevinden echt geen taak van de VvE. Ongeacht welk ModelReglement je hebt. Tenzij in je AvS iets nadrukkelijk staat over dat de dienstbaarheid voor privéwoningen ook een zorg is voor de VvE. Ik hoop het niet voor je.

[VvE-stem]

@ AvdH

Wat een grote onzin dat afwijken van de AVS niet mag.

[Rob]

Wat een grote onzin dat afwijken van de AVS niet mag.

Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat je wél van de AVS mag afwijken.
Gelukkig denkt de rechter er vrijwel altijd anders over.
Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die niet zoveel waarde hechten aan de regelgeving in een VvE.

[VvE-stem]

Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat je wél van de AVS mag afwijken.
Gelukkig denkt de rechter er vrijwel altijd anders over.
Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die niet zoveel waarde hechten aan de regelgeving in een VvE.

Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat de AVS heilig is.
Gelukkig denken gewone eigenaren daar anders over. In de AVS staat gewoon hoe en wanneer je de AVS ook mag aanpassen, dus die AVS is echt niet heilig, hoe jammer de AVS-puristen dat ook vinden.
Wanneer men in een VvE een probleem heeft, en meer dan een ruime meerderheid van de ALV in alle redelijkheid daarover afspraken maakt, dan is er nooit sprake van een rechter die er anders over zou kunnen denken (omdat niemand naar de rechter gaat). Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die te veel waarde hechten aan de AVS in plaats van de problemen die opgelost moeten worden.

[monaster]

Noem eens een voorbeeld van jullie AVS waar staat dat je de AVS kan aanpassen.

[VvE-stem]

Weet je niet hoe Ctrl-F werkt? 🙂

MR2006 art60
MR2017 Art65

In de oudere modelreglementen was dit volgens mij nog niet opgenomen omdat de wet hierin voldoende bewegingsruimte had/heeft. Maar kennelijk vond de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie het nodig om de juridische leken toch iets te geven vanaf 2006. Mijn ervaring heeft geleerd dat notariskantoren helemaal niet zitten te wachten op wijzigingen van AvS’s, omdat het vooral een zeer tijdrovend proces is en daardoor financieel niet interessant, tenzij een VvE niet weet waar men geld aan moet uitgeven. Een grote VvE kan al makkelijk tussen de 10.000 euro en 25.000 euro kwijt zijn wanneer er een klein aantal aanpassingen worden doorgevoerd in een AvS, afhankelijk hoeveel eigenaren een hypotheek hebben.

Dus om mijn punt nogmaals te benadrukken: AvS’s zijn NIET heilig en mogen gewoon worden aangepast. Dat betekent natuurlijk niet dat je de spelregels in de AvS volledig kan negeren, maar dat betekent wel dat de ALV de spelregels kan aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed wordt onderbouwd.

In het specifieke geval van DikOz is er mijns inziens geen eens een probleem. Slecht onderhoud van een brievenbus is in de eerste plaats namelijk de zorg van de eigenaar, en niet van de VvE. Het wordt alleen een probleem van de VvE als alles er enorm armoedig uit gaat zien. En wellicht dat een VvE pech heeft wanneer er in de AvS iets specifieks staat dat de dienstbaarheid van een algemene zaak niet uitmaakt en ook een zorg is van de VvE. Maar dat ben ik nog bijna nooit tegen gekomen. De AvS-puristen en helaas ook de beheerders, kijken te letterlijk naar enkele losse teksten en hebben soms een volledig verkeerde interpretatie van de AvS. Prutsers!

Ergens vind ik het jammer dat ik niet in een VvE zit met één of een paar AvS-puristen, omdat we er dan pas achter komen wie er gelijk heeft volgens een rechter. Maar gelukkig zitten er in mijn VvE geen AvS-puristen, want anders zou de VvE nog onaantrekkelijker worden dan dat het nu al is. En VvE’s zijn landelijk gezien nu al één van de meest onaantrekkelijke dingen in het leven. Overigens ben ik zelf de grootste AvS-purist in mijn VvE.

[monaster]

Het is niet voor niets dat het aanpassen via de notaris moet.
Verder heb ik geen antwoord gekregen op mijn vraag waar in de ALV staat dat aanpassen cq niet handelen zoals in de AVS staat door de ALV mogelijk is.

[Rob]

Op het moment dat een AVS gewijzigd wordt is vanaf dat moment de gewijzigde AVS weer heilig. 😉
Inderdaad, de AVS wijzigen is makkelijker gezegd dan gedaan en vaak ook kostbaar.
Mocht je als VvE echter een afwijkende regeling willen maken, kan dat echter alleen door de AVS te wijzigen.
Ieder besluit in strijd met de akte is nietig, of VVE-Stem dat nu leuk vindt of niet.
En nee, de ALV kan de spelregels ook niet aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed onderbouwd zou zijn, behalve dus door een daadwerkelijke wijziging van de AVS.
(ik verwijs dan ook graag naar bijvoorbeeld dit topic, waarin de VvE ook meende de spelregels te kunnen veranderen.)

In de splitsingsakte van DikOz is specifiek benoemd dat de postbussen in de buitenmuur gemeenschappelijk zijn.
Dan is het onderhoud van deze postbussen dus geheel voor de VvE.

Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die te veel waarde hechten aan de AVS in plaats van de problemen die opgelost moeten worden.

Door als VvE te handelen in strijd met de akte los je geen problemen, op maar veroorzaak je juist problemen !
Vroeg of laat zal je daar zelf achter gaan komen.

[VvE-stem]

Het is niet voor niets dat het aanpassen via de notaris moet.
Verder heb ik geen antwoord gekregen op mijn vraag waar in de ALV staat dat aanpassen cq niet handelen zoals in de AVS staat door de ALV mogelijk is.

Jij vroeg een voorbeeld van jullie AVS waar staat dat je de AVS kan aanpassen.
Daarop heb ik antwoord gegeven.

[VvE-stem]

Mocht je als VvE echter een afwijkende regeling willen maken, kan dat echter alleen door de AVS te wijzigen.
Ieder besluit in strijd met de akte is nietig, of VVE-Stem dat nu leuk vindt of niet.
En nee, de ALV kan de spelregels ook niet aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed onderbouwd zou zijn, behalve dus door een daadwerkelijke wijziging van de AVS.
(ik verwijs dan ook graag naar bijvoorbeeld dit topic, waarin de VvE ook meende de spelregels te kunnen veranderen.)

Je spreekt jezelf tegen, want in dat topic lees ik: “Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn. De wet beschermt namelijk de individuele eigenaar, en een wijziging van de akte mag alleen als minstens 80% van de eigenaren akkoord gaat.”

In de splitsingsakte van DikOz is specifiek benoemd dat de postbussen in de buitenmuur gemeenschappelijk zijn.
Dan is het onderhoud van deze postbussen dus geheel voor de VvE.

En daar heb je het dus helemaal mis. Onderhoud is iets anders dan renovatie of volledige vervanging. Ten eerste noemde ik niet voor niets al iets over de dienstbaarheid van een algemene zaak. In een AvS kan dat ook zo vermeld staan in een opvolgend artikel of lid waarin de uitzondering worden vermeld nadat er eerst wordt omschreven welke delen in beginsel van de VvE zijn, zoals ik eerder aangaf. Daarnaast staat in sommige AvS dat een eigenaar ook de algemene zaak in een privéwoning goed moet onderhouden.

Tot slot is er de juridische kwestie m.b.t. wie de opdracht geeft. Een algemene zaak zit in een privéruimte of is enkel dienstbaar voor één eigenaar. Daarover heb ik het met de rechtsbijstand gehad. De VvE moet hiervoor geen opdrachten willen geven.
1, Want dan is de VvE verantwoordelijk voor een goede afwikkeling die alleen gecontroleerd kan worden wanneer de betreffende eigenaar hiervoor toestemming geeft.
2, De ene eigenaar kan het wel zelf maken, of hoeft het niet eens zelf te maken omdat de eigenaar het zelf heeft onderhouden, terwijl de andere eigenaar het niet zelf kan maken en daarvoor een aannemer moet inschakelen. Dan kan een VvE ook besluiten als middenweg dat de eigenaar dit altijd zelf moet regelen en enkel de materiaalkosten achteraf kan declareren bij de VvE, al dan niet met aanvullend bewijsmateriaal.

Door als VvE te handelen in strijd met de akte los je geen problemen, op maar veroorzaak je juist problemen !
Vroeg of laat zal je daar zelf achter gaan komen.

Nee hoor, dat is pure bangmakerij van je. Want zolang je alles goed kan onderbouwen, alles in goed overleg doet tijdens de ALV en daarvoor ook voldoende stemmen voor weet te krijgen, dan is er geen rechter nodig om iets achteraf nietig te verklaren. En zelfs als er jaren later toch een rechter wordt ingeschakeld, dan kan een rechter ook besluiten dat er sprake is van verjaring zoals met dat bordeel in een Rotterdamse VvE, hoe vervelend ook voor de nieuwere eigenaren in die VvE die het bordeel weg willen hebben.

Overigens wil ik wel de nuance aanbrengen inzake aanpassen van spelregels dat niet alle spelregels zomaar aangepast mogen worden. Aanpassing van servicekosten op basis van een eerlijk gevoel zou ik nooit accepteren.

[Auteur]

Berichten