[Anoniem]

wij hebben een grondgebonden woning gekocht. het zijn twee blokken van 6 woningen. Het blok is onderdeel van een complex waardoor er op de woning een appartementsrecht van toepassing is. In de splitsingsakte is opgenomen dat het dak en dakbekleding tot het privé eigendom behoren zo ook de gevel bekleding (hout). Er is een actieve VvE  maar geen huishoudelijk reglement. Nu wil een aantal eigenaren een extra maandelijkse bijdrage gaan heffen voor onderhoud aan het dak en buitenschilderwerk (gevelbekleding). De woning is is 2018 opgeleverd; garantie op het dak is 10 jaar en volgens de aannemer heeft het een gemiddelde levensduur van 35 jaar. Wij zijn 65 en 66 dus gaan we nooit meemaken dat het dak vervangen zal moeten worden. Als hierover gestemd gaat worden in een ledenvergadering en een meerderheid zou kiezen voor een ‘onderhoudspot’ voor het dak en schilderwerk, hoeveel leden moeten dan voor stemmen wil dit voorstel het halen en  zijn wij dan verplicht hieraan mee te doen omdat het dak en gevel tot privé eigendom horen en niet tot de gemeenschappelijke zaken.

[RonaldL]

Hebben alle woningen een eigen prive dak en is er dus geen gemeenschappelijk dak?
Idem voor de gevelbekleding?

[Anoniem]

Klopt. In splitingsakte worden deze zaken expliciet aangemerkt als prive

[monaster]

In de eerste plaats merk ik op dat dit niet in een eventueel Huishoudelijk Reglement kan worden geregeld.
men wil een nieuw onderdeel aan het gemeenschappelijk onderhoud toevoegen.
de ALV zal dit moeten goedkeuren met tenminste 2/3 meerderheid. Zie uw splitsingsakte.

[Rob]

Als ze iets wat onder de privegedeelten valt gemeenschappelijk willen maken zullen ze de splitsingsakte moeten veranderen, en daar is een 4/5 meerderheid voor nodig.
 

[Anoniem]

Dank voor de reacties. Als het toegestaan is wil ik er nog even op door gaan om niet op de eerstvolgende ledenvergadering onvoorbereid te zijn:
In de splitsingsakte is letterlijk opgenomen:
tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
a de verandabungalow met toebehoren dat uitsluitend behoort dan wel dienstbaar is tot een privegedeelte (zulks met inbegrip van de delen van dit gebouw die mogelijk boven, op of onder de gemeenschappelijke grond zijn gerealiseerd doch uitsluitend dienstbaar zijn aan de priveruimte), waaronder mede wordt begrepen de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van dit gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede alle vloeren en wanden en ook die scheiding vormen tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n)
Als er nu een aantal bewoners zijn die een spaarpot aan willen gaan leggen voor het vervangen van het dak en onderhoud aan de gevelbekleding, dan kan ik niet worden verplicht om hieraan deel te nemen omdat het een privé aangelegenheid is? Als iedereen deel moet nemen, dan zal eerst de splitsingsakte gewijzigd moeten worden? Voor wijziging van de splitsingsakte is 2/3 of 4/5 meerderheid nodig? Het zijn twaalf woningen betekent dit dan dat bij 8 of bij 9 stemmen er een meerderheid is? Als het zover zou komen en een bewoner zou in de toekomst onderhoud nodig hebben aan zijn/haar dak zonder dat het gehele dak vervangen zou moeten worden dan is dit onderhoud voor rekening van de VvE? De spaarpot zou alleen gebruikt worden voor het in 1 keer vervangen van 12 daken (2 blokken van 6 rijtjeswoningen).
Het beheer is uitbesteed aan PUUR beheer. Zij zeggen dat de bestuursleden het bij het rechte eind hebben en dat het dak en de gevelbekleding gemeenschappelijke zaken zijn. Ik vind dit vreemd omdat bij de oprichting van de VvE, Puur Beheer de begroting heeft gemaakt voor onderhoud/opstalverzekering etc. In de begroting die in 2019 gemaakt is, zijn geen bedragen gereserveerd voor het dak en de gevelbekleding en nu komt Puur Beheer ineens dat het gemeenschappelijke zaken zijn.
Het nadeel van zo’n spaarpot vind ik dat we nu moeten wachten tot het moment dat het bestuur besluit dat er onderhoud nodig is. Ik geef de voorkeur om dit zelf te kunnen bepalen. Wij willen wellicht na 5 jaar de buitenkant laten onderhouden terwijl er afgesproken wordt dit na 10 jaar te doen. Dan zou ik 5 jaar moeten wachten en tegen een lelijke pui aan moeten kijken voor er iets aan gedaan wordt. Daarnaast vind ik het vreemd en ongebruikelijk dat bij schade aan het dak ik (bij gemeenschappelijke zaak) dan zelf op zou moeten draaien voor de kosten.
Zie graag de reacties tegemoet. Dank!

[monaster]

voor wijzigen Splitsingsakte deze link: https://www.vverecht.nl/2013/02/splitsingsakte-wijzigen-stappenplan-met-toelichting/?amp
2. voor het onderhoud is het gebruikelijk dat er een MeerJarenOnderhousPrognose is gemaakt. Daaruit moet blijken wat er bijvoorbeeld de komende 10 jaar aan onderhoud moet gebeuren, zodat ook duidelijk is wat er voor geld gereserveerd moet worden om dat onderhoud te bekostigen.
De MJOP dient door de ALV te worden goedgekeurd. Jaarlijks tijdens de ALV zal in de begroting worden opgenomen welk onderhoud uitgevoerd gaat worden. De ALV dient akkoord (of niet) te geven aan deze begroting.
Natuurlijk beslist het bestuur niet. De ALV is de baas.
3. Als er personen zijn die een apart spaarpotje willen maken, kan dat natuurlijk maar dat staat helemaal los van de VvE.

[Anoniem]

Heb nog contact gehad met de Projectontwikkelaar. Deze bevestigt mij dat het dak/dakbedekking/gevelbekleding, ramen, deuren, posten etc tot het privé eigendom behoren. Onderhoud bepaal je als eigenaar zelf. Dit zijn geen gemeenschappelijke zaken waarvoor een begroting gemaakt dient te worden.
Dank voor de reacties

[Auteur]

Berichten