[William]

Hoi Rob,
de 30 dagen termijn gaat, voor leden die niet aanwezig waren, in vanaf het moment dat het lid redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn van de genomen besluiten. Dus vanaf het moment van de ontvangst van de notulen.
De machtigingen die gegeven waren, kunnen toch nog op de ALV door de gemachtigde getekend zijn?
Overigens is het volgens mij ook zo dat een vergadering met een minderheid in principe wel door kan gaan, er kunnen alleen geen besluiten genomen worden. Het wordt dan eigenlijk een informele bijeenkomst.
Iemand met meer ervaring dan ik kan je ongetwijfeld advies geven om je te helpen met verdere stappen :).

[Bob]

Beste Rob,
Dank voor de uitgebreide informatie. Zeer interessant!

[robertlijohnson]

Hallo William,
Op de valreep voordat ik ga rusten.
Er zijn dus wel belangrijke besluiten genomen.
De ongeldige dus niet ingevulde en ondertekende machtigingen zaten bij de notulen!! Ik denk een administratief foutje! Was volgens mij niet de bedoeling om dit aan de niet aanwezige eigenaren te geven. Ik kan hier helaas niets uploaden, anders hadden jullie het allemaal kunnen zien.
De niet aanwezige eigenaren, allemaal oud, laten mij het woord doen.
Mocht ik niets vinden, dan schakel ik wel een advocaat in.
Volgens de beheerder, heb na mijn klacht een email gekregen, moet voor een nietigbaar besluit je binnen 30 dagen na datum ALV naar de KR stappen.
Want ik heb nu in akte 1992 gevonden dat notulen moeten worden vastgesteld in dezelfde vergadering of indien er een 2e ALV moet komen, in mijn geval dus, op deze vergadering.
Ik wacht verdere reacties af en zal dat in het weekend lezen.
Groeten,
Rob

[Bob]

Beste Rob,
Dank voor de uitgebreide informatie. Zeer interessant!
Op dit moment wat problemen met mijn tablet, maar ik ga schrijven.
De beheerder vertelt je nonsens. Het gaat om het moment dat je kennis kreeg van de feiten. De beheerder bepaalt niet of je bij de KR ontvankelijk bent of niet. Dat doet de rechter zelf wel 😉
Dat de beheerder de vergadering voorzat hoeft niet per definitie fout te zijn. Zie in dit verband ook MR 1992 artikel 33 lid 6 na ;
Grappig dat de de beheerder de machtigingen meestuurt. Hoef je in elk geval niet te werken en de informatie zelf te zoeken (MR 1992 artikel 41 lid 6).
Van fraude kan sprake zijn. Goed van je om in elk geval aangifte te doen. De OvJ zal wel kijken of hij/zij kan en/of wil vervolgen. Meer dan afwachten kun je niet. Wanneer de volmachtgevers oprecht de bedoeling hadden om de machtiging te verstrekken sta je wat minder sterk. Pas wanneer je kunt aantonen dat de beheerder doelbewust machtigingen heeft “gemaakt” sta je echt sterk. Het OM zal bewijs moeten hebben voordat ze gaan vervolgen.
Merk op dat met 199 van de 310 het quorum is behaald. Dan kan er rechtsgeldig worden besloten, behalve wanneer een zwaarder quorum vereist is van 2/3 , want dat is niet gehaald.
Toch heb je volgens mij geen punt over de technische module. Als ik je nu goed begrijp gaat het om het uitbesteden van het technische beheer ?? In dat geval
moet je niet kijken naar artikel 38 lid 5, maar eerder naar artikel 41 lid 3 over het uitbesteden van het beheer. Het gaat dan om het technisch beheer van de VvE. Staat er niet letterlijk, maar het is wel in de geest van dit artikel. En dan volstaat een gewone meerderheid van stemmen en een quorum als in artikel 37 lid 5.
Hoop dat je er iets aan hebt.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Dat van de notulen binnen 2 weken noemde ik slechts als voorbeeld uit MR 2006. In dat MR is het geregeld, in de andere niet. Ik wist op dat moment nog niet welk MR jullie hanteren. Nu wel. Misschien staat er iets over te lezen in de beheerovereenkomst die jullie met de beheerder hebben gesloten?

[Rob]

Toch nog maar eens MR1992 artikel 37 lid 5 onder de aandacht brengen !
In een vergadering, waarin minder dan de helft van het in artikel 34 tweede lid bedoelde totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen, tenzij het besluiten betreft met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 5 eerste lid en artikel 33
tweede lid op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst, voor zover deze posten met niet meer dan tien procent worden overschreden, of met betrekking tot uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd.
Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven.
Artikel 38 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.
Naar mijn idee is daarmee een ALV zonder quorum niet direct een informele bijeenkomst en kunnen er in die vergadering, weliswaar in beperkte mate, toch besluiten genomen worden.
Citaat Robert:g
Onze machtigingen moeten zowel door MACHTIGINGGEVER ALS DOOR GEMACHTIGDE INGEVULD EN ONDERTEKEND WORDEN. Op de machtiging staat expliciet vermeld dat niet complete machtigingen ongeldig zijn.
Even een kleine kanttekening:
Een volmacht is naar mijn weten vormvrij en ben je niet verplicht om de volmacht te gebruiken die vaak standaard bij de vergaderstukken wordt meegestuurd.
Daarnaast vraag ik me eveneens af of de eis dat de volmacht ook door de gemachtigde ondertekend moet worden wel juridisch juist is ?
Tenslotte staat er in MR1992 artikel 40 lid 1:
Van het verhandelde in de vergadering worden, tenzij hiervan een notarieel proces-verbaal wordt opgemaakt, onderhandse notulen gehouden, welke worden vastgesteld in dezelfde of de eerstvolgende vergadering en als blijk daarvan door de voorzitter worden ondertekend
De eerstvolgende vergadering kan dus ook de vergadering in het nieuwe jaar zijn, wat in de meeste VvE’s naar mijn weten ook gebruikelijk is, maar het zou in voorkomende gevallen ook de 2e vergadering kunnen zijn 😉

[Bob]

Hi Rob,
Helemaal eens met jouw verhaal hierboven, maar ik kan jouw tenslotte niet goed plaatsen in dit verband. Waarom betrek je artikel 40 lid 1?
MVG,
Bob

[Rob]

Hoi Bob, het staat inderdaad een beetje gebrekkig opgeschreven 😉
Het gedeelte over artikel 40 had betrekking op het volgende citaat
“Want ik heb nu in akte 1992 gevonden dat notulen moeten worden vastgesteld in dezelfde vergadering of indien er een 2e ALV moet komen, in mijn geval dus, op deze vergadering.”

[Bob]

Oké, dank je voor de toelichting. Die finesse was mij even ontgaan, maar ben het dus weer eens met je eens 😀

[robertlijohnson]

Beste Bob,
Even bijkomen van de hitte.
Van de 199 stemmen zijn er dus 64 van niet ingevulde machtigingen.
Het zijn formulieren die door de beheerder, WINTER VALKENIER, zelf zijn samengesteld met de voetnoot, dat indien het niet volledig ingevuld is en ondertekend, deze niet geldig zijn.
Verder staat in de akte 1992 dat alle uitgaven die buiten de begroting vallen een 2/3 van 2/3 meerderheid is vereist. En de uitgave voor het technisch onderhoud is niet begroot. Ook heb ik bij VVERECHT.NL gevonden dat met een quorum van minder dan 50% op de 1e ALV GEEN RECHTSGELDIGE besluiten genomen kunnen worden. De vergadering zelf kan wel doorgaan.
Ook is er gestemd over 3 offerten voor het buitenschilderwerk, waarvan de offerten niet meegestuurd zijn.
Ook dat is verplicht. Nu mocht je dus alleen kiezen tussen 3 bedragen. Wat het schilderwerk dus inhoudt weten wij niet!
Maar zoals ik al zei heb ik juridische hulp ingeschakeld.
Als zij het de moeite vinden, dan vervolg ik mijn eigen VVE, althans de beheerder en het bestuur.
Neem nu ff een koude douche.
Groetjes,
Rob

[Rob]

Beste Rob ( wel verwarrend soms al die robben, bob :))
In jouw VvE is MR1992 van toepassing en dat modelreglement geeft de mogelijkheid toch een beperkt aantal besluiten te kunnen nemen wanneer het quorum niet gehaald is.
Bij alle andere modelreglementen is dat niet mogelijk.
Misschien kan je de link naar het artikel van vverecht even doorgeven?
In welk artikel van MR1992 staat dat voor alle uitgaven die buiten de begroting vallen een 2/3 van 2/3 meerderheid is vereist?
Waarschijnlijk doel je op art. 38 lid 5, maar daar staat het toch echt anders omschreven!
Als laatste is het niet verplicht om de offertes mee te sturen.
Iedereen heeft natuurlijk wel het recht op inzage in de offertes.
Ik zou ze zelf ook graag willen zien voordat er een besluit genomen gaat worden en vindt het een slechte werkwijze van jullie bestuur.
Het is natuurlijk ook veel transparanter door gewoon alles op tafel te leggen !

[Bob]

En ik vul Rob nog even aan:
Rob had je al uitleg gegeven over de geldigheid van machtigingen in zijn post van 2 juli 16.12 uur, zie aldaar de kanttekening van Rob..
Ik ben het ook op dat punt overigens volledig met Rob eens,
VG,
Bob.

[robertlijohnson]

Beste heren,
Wij dwalen een beetje af.
Artikel 37 lid 5 met minder dan de vereiste quorum kan een ALV inderdaad doorgang vinden, maar geen rechtsgeldige besluiten genomen worden. Er was geen sprake van een vastgesteld bedrag, bewoners zijn ook niet vooraf ingelicht, dus 2/3 van 2/3.
Maar het gaat om de machtigingen.
Bij een (politieke) verkiezing mag men een ander machtigen. Gever en gemachtigde moeten beiden het stembiljet invullen en ondertekenen. Als er iets ontbreekt, is het stembiljet niet geldig.
Indien het stembiljet toch meegeteld wordt, dan is er sprake van fraude, dus een strafbaar feit.
Ik ben nu aan het onderzoeken, althans mijn rechtshulp, of de beheerder zich daar aan schuldig heeft gemaakt. En of het bestuur bewust er aan heeft meegewerkt om bepaalde agendapunt er doorheen te krijgen.
Groeten,
Rob van der Zwaan

[Rob]

Rob, de voorwaarden voor de volmacht bij (politieke) verkiezingen zijn geregeld in de kieswet.
Die kieswet is niet van toepassing op de VvE.
In de VvE moet je het doen met de splitsingsakte, en daar zijn geen verdere voorwaarden over volmachten vastgelegd.
Mijn stelling over het nemen van rechtsgeldige besluiten wanneer er geen quorum is, in combinatie met MR1992 blijft onveranderd 😉

[Bob]

Beste Rob vdZ,
Het verhaal over de machtigingen is wel wat verwarrend.
Daarom nog even een poging om je verder te helpen, en mogelijk ook jouw rechtshulp.
Zoals Rob al aangaf kennen de machtigingen binnen een VvE geen vormvereiste. Als de volmachtgever zijn handtekening heeft gezet onder de machtiging is de volmacht juridisch een feit. Als de door jou genoemde 64 volmachten door de volmachtgevers zijn ondertekend is er juridisch gezien geen enkel probleem.
Merk op dat, als de 64 machtigingen door de volmachtgevers zijn ondertekend (en dus in orde zijn, zelfs wanneer de gevolmachtigde niet heeft getekend), het quorum van minstens de helft van het aantal stemmen met 199 van de 310 ruimschoots is gehaald.
Wanneer het quorum (de helft) is gehaald kan er gewoon rechtsgeldig worden besloten over zaken waarvoor dat quorum geldt.
Voor wat betreft het schilderwerk; dat valt onder het gewone onderhoud en daar voldoet het “helft-quorum”. Pas wanneer het gaat om “buiten het onderhoud vallende uitgaven” gaat is een zwaarder quorum (2/3) vereist. Maar daar is met normaal onderhoud (schilderen helemaal geen sprake van). Artikel 38 lid 5 speelt in jouw geval (schilderwerk) dus helemaal geen rol. (Je hebt wel gelijk dat je de offertes voor het schilderwerk had moeten krijgen/inzien, maar daar kun je gewoon om vragen)
Als jouw rechtshulp tot een andere conclusie komt dan wat ik hierboven schrijf dan houd ik me ten zeerste aanbevolen voor de uitleg (met feiten en redenen omkleed). In dat geval is er heel wat te leren, en je zou me zeer verplichten als je de afloop van jouw “fraudegeval” met het forum zou willen delen !!
Volgens mij heb je trouwens en vraag van Rob nog niet beantwoord.
“In welk artikel van MR1992 staat dat voor alle uitgaven die buiten de begroting vallen een 2/3 van 2/3 meerderheid is vereist?”
Heb je het antwoord op die vraag voor ons ?
Nieuwsgierig naar het vervolg ……..
MVG,
Bob.

[Auteur]

Berichten