[DJ]

Beste forumleden,

Ik zit met een rare zaak.

Het gaat om een in 1990 verbouwd balkon dat twee naast elkaar gelegen panden bestrijkt.

Beide panden bestaan ieder weer  uit twee woningen (één beneden- en één bovenwoning).

In 1990 hebben de twee eigenaren (linker en rechter) in goed overleg besloten om de twee oude kleine balkonnetjes te vervangen door één gezamenlijk groot balkon met een hek als erfscheiding. Er is toendertijd gekozen om kolommen te plaatsen in de ondergelegen tuinen en het oppervlak van het balkon is iets vergroot, zowel in de diepte als de breedte.

Rond 1995 zijn de twee benedenwoningen verkocht. Eén van die nieuwe eigenaren (rechter beneden) ontdekte een jaar ná de koop dat er indertijd geen bouwvergunning is aangevraagd voor het verbouwen van het balkon.

Deze nieuwe eigenaar (rechter beneden)  gebruikt het balkon wel als afdak om de was te drogen en de palen om een hangmat aan op te hangen maar van meebetalen aan onderhoud is geen sprake. De man erkend sowieso de VVE met mij niet, waardoor deze dus de facto slapende blijft (want geen vergadering, geen financiele bijdrages, geen onderhoudsplan etc).

Nu klaagt deze beneden eigenaar opeens over ‘lekkage’ bij mijn deel van het balkon (bij het boeideel 2 meter tuininwaarts druppelt inderdaad wat water naar beneden na een regenbui) waardoor hij de was niet meer kan ophangen (nb aan de kolommen van mijn balkon) . Toen ik opmerkte dat onderhoud aan het balkon door mij op een tijdstip zou worden uitgevoerd die mij opportuun lijkt (waarschijnlijk volgend jaar ivm geld) vond hij dat blijkbaar te vaag, zijn wasdrogerij is nl zeer urgent, en dreigde hij zelfs mijn balkon te laten afbreken vanwege de ontbrekende bouwvergunning en de kosten van de sloop op mij te verhalen.

Mijn eerste vraag is of hij dit überhaupt kan doen en mijn tweede vraag is of hij zich op grond van het ontbreken van de bouwvergunning kan onttrekken aan het gezamenlijk betalen van onderhoud.

Ik vind deze manier van optreden moeizaam, intimiderend en dwingend. De heer voert zelf geen enkel onderhoud uit aan zijn woning, want geen geld, en lijkt deze gelegenheid met beide handen aan te grijpen om mij te laten betalen voor zijn geriefelijke afdakje.

[William]

Goedemorgen,
Alles aan deze kwestie schreeuwt een uiteindelijke gang naar de rechter. Ik heb een aantal vragen:
– Wanneer is jullie VvE ontstaan? Met andere woorden, wanneer is deze gesplitst?
– Hoe zit jullie VvE in elkaar; Hoeveel appartementsrechten en welke stem- en breukdeelverhouding hoort daar bij?
– Staat er in de akte iets beschreven over balkons/terrassen e.d.?
 
Dan een andere vraag; Hoe wil de benedenbuurman bewerkstelligen dat je balkon gesloopt wordt? Is het alleen geschreeuw en gedreig, of heeft hij je al aangeschreven etc.

[Rob]

Dat het bouwen zonder vergunning consequenties zou kunnen hebben blijkt uit dit artikel !
 
 

[DJ]

Beste William
bedankt voor je kwieke reactie.
Het is die gang naar de rechter die ik wil voorkomen, maar dat begreep je vast al.
Ten aanzien van je vragen:
-De splitsingsakte is van 1999, zo’n (+/-) 9 jaar na de verbouw van het balkon en is opgesteld nav de verkoop aan de onderbuurman.
-De stem verhouding is één stem voor de benedenwoning en één stem voor de bovenwoning. De breuk is 2/3e deel voor boven en 1/3e deel voor beneden. De bovenwoning is ongeveer twee keer zo groot als de benedenwoning, vandaar die verdeling, denk ik.
-De grap is dat het balkon in de akte wordt uitgesloten dwz in de akte wordt uitgegaan van de oude situatie van voor de verbouwing. Vermoedelijk door het ontbreken van de bouwvergunning is dit nooit gecorrigeerd op de kadasterkaart en zo dus uiteindelijk niet opgenomen in de splitsingsakte. Het oude balkon stond namelijk niet op het erf (de achtertuin) van de benedenwoning en was echt alleen ten gunste van de bovenwoning. Echter de nieuwe staat dus wel met zijn kolommen in die tuin en dient door zijn grootte als afdak voor de benedenwoning. In die hoedanigheid maakt de onderbuurman er ook gebruik van, sterker nog, de kern zijn klacht behelst dat ‘vruchtgebruik’ en de hinder die hij nu daarin ondervind.
 
Verder heeft hij mij nog niet gemaand/aangeschreven hierover en gaat het tot nu toe alleen om  mondeling gedreig.
Het ding is dat ik i.p. wel in mijn eentje wil betalen, of daartoe bereid ben (het gaat om een relatief klein bedrag). Echter dit zou dan enkel zijn om van het gedoe af te zijn en ik vrees precedentwerking (als ik in zijn logica meega geef ik hem juridisch gelijk). Ook vrees ik dat deze dreiging (chantage?) nooit meer zal verdwijnen: het wordt een troefkaart die vaker getrokken kan en zal worden.
Nu is het zo dat de bovenwoning mij door erving ten deel is gevallen; ik ben dus zelf niet verantwoordelijk voor het ontbreken van die bouwvergunning en ik weet zeker dat mijn overleden moeder hierin ook ten goeder trouw was en dit nooit heeft geweten.
Zit er dan niet een verjaringstermijn aan vast? Of een soort coulanceregeling?
 
Nou goed,  ik wil je ook niet overvragen met mijn gedoe. Ik hoop dat je iets kunt met mijn antwoorden, mocht je meer willen weten dan hoor ik het wel. Ik ben meer dan graag bereid om een en ander toe te lichten voor zover ik daartoe in staat ben :).
 
Alvast bedankt!!
DJ

[DJ]

Beste Rob
Dank je voor het artikel, brr. Ook al stelt deze mij niet erg gerust, het is wel verhelderend.
Groet
DJ

[William]

Hoi DJ,
dat is op zijn minst vreemd te noemen, dan is het pand dus gesplitst zonder dat er uberhaupt rekening is gehouden met het balkon. Ik ga er even van uit dat jullie akte is gebaseerd op modelreglement 1992, en dat er dus geen uitzonderende bepalingen betreft het balkon zijn opgenomen. In modelreglement 1992 staat het volgende artikel:
Artikel 9  1.  Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:   a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek­ en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang­ en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten; 
Op basis hiervan (zie vetgedrukt gedeelte) zou ik zeggen dat het balkon, of in ieder geval de balkonconstructie, gezien wordt als gemeenschappelijk gedeelte. Dat zou betekenen dat reparaties en dergelijke voor rekening zijn van de VvE. Je zou dus kunnen zeggen dat jullie daar naar breukdeelverhouding aan moeten bijdragen. Nu is jullie VvE slapende (en dat is altijd een slecht idee) en levert dit dus een probleem op.
Wat betreft de mogelijke precedentwerking ben ik het met je eens. Gevoelsmatig denk ik echter dat ‘het wel mee valt’. Ik zou er eerst proberen in goed overleg uit te komen.
Het feit dat je het appartement geërft hebt, doet eigenlijk niet ter zake. Je bent nu rechtmatig eigenaar en dient je als zodanig te houden aan je verplichtingen 🙂 . Of in dergelijke kwesties verjaring een rol speelt weet ik eerlijk gezegd niet, daarvoor zul je wellicht een jurist kunnen raadplegen.
Als ik jou was zou ik;
– De VvE opstarten (!!!)
– In goed overleg met je benedenbuurman een oplossing voor de lekkage realiseren.

[DJ]

Hi William
Dank je voor je adviezen.
In deze akte wordt bij art 9.1 het balkon niet genoemd en lijkt dus uitgesloten.
Want bij art 18.1 staat het volgende:
“Tot het onderhoud van het privégedeelte wordt tevens gerekend het onderhoud, herstel en zo nodig vernieuwen van (..) de balkons (etc). De kosten van een en ander komen ten laste van de eigenaar bij wie de betreffende zaak of zaken in gebruik is/zijn of aan wiens privé-gedeelte deze zaak of zaken dienstbaar is/zijn.”
Ik meende dat wellicht “aan wiens privé-gedeelte deze zaak of zaken dienstbaar is/zijn.” een ingangetje zou kunnen zijn om de benedenbuurmnan toch bij het onderhoud te kunnen betrekken. Het balkon is tenslotte zijn afdak. Maar dat lijkt dus toch niet zo te zijn.
In de minne er uit proberen te komen tav die onderhoudskosten lijkt me uitgesloten, gezien de deplorabele staat van zijn woning, maar ik kan altijd nog een poging wagen. Maar meer dan wat appeleren aan zijn gevoel van redelijkheid kan ik dus niet.
Wat betreft het opstarten van de VvE, daar heb ik al eerder een poging toe ondernomen en daar nooit enige reactie op gekregen. Ik vermoed dat hij het opstarten van de VvE  juridisch te verplichtend vindt (met name tav finacien zoals  het gezamenlijke onderhoudspotje) en het daarom afhoudt. Wat wel vreemd is aangezien het ook zeker in zijn voordeel is met de huidige 1/3e en 2/3e verdeelsleutel.
Maar ook wat dit betreft heb ik weinig anders dan mijn beminnelijke glimlach om dit gerealiseerd te krijgen, begrijp ik.
Wat mijn rechten/plichten zijn tav het ontbreken van de bouw/omgevingsvergunning en eventuele verjaring kan ik dus beter even een jurist raadplegen? Dat lijkt me wel ene goed idee, just to be shure.
Het lijkt mij op zijn minst apart te noemen dat schadeplichtigheid tav het ontbreken van die vergunning overgaat op nieuwe eigenaren, die daar niks vanaf weten, laat staan opdrachtgever zijn geweest, en dat de gemeente hen kan manen/aanschrijven.
Maar dat hoor ik dan wel bij die jurist.
Kan het kadaster of bouw- en woningtoezicht wellicht ook wat duidelijkheid geven op dat vlak? Is wellicht wat goedkoper dan juristentarief.
Groetjes
DJ

[William]

Hoi DJ,
Je laat juist een belangrijk gedeelte uit artikel 18 weg, er staat namelijk in het door jouw weggelaten gedeelte; ‘de afwerklagen‘ van de balkons. Dit houdt in dat als je er tegels of houten vlonders op legt, die voor eigen rekening zijn. Vergelijkbaar met laminaat of vloerbedekking in het appartement. Overigens zie ik nu dat ik een gedeelte uit artikel 9 vergeten ben om vet te drukken, er staat namelijk nadrukkelijk balkonconstructies in.
Gezien jouw meerderheid van stemmen, heb je in theorie je onderbuurman helemaal niet nodig om de VvE op te starten 🙂 .
De ‘schadeplichtigheid’ zoals je noemt hoort uiteraard bij jou, je bent immers nu rechtmatig eigenaar. Je neemt daarmee onder andere de betalingsverplichtingen aan de VvE over (die er nu niet zijn overigens), het gebruiksrecht van het appartement, maar ook de verantwoordelijkheden die daarbij horen.
Het kadaster kan je niet helpen, bouw- en woningtoezicht weet ik niet. Als het zoals je aangaf slechts om een klein bedrag gaat, zou ik me de moeite en kosten van een jurist besparen.

[DJ]

Hoi William
Ik heb helaas maar één stem en hij ook. Ik kan hem dus niet overrulen.
En dan nog, al zou ik de VvE wel kunnen activeren, dan lijkt het me weinig zinvol om in mijn eentje vergaderingen te houden, notulen bij te houden etc. Ik kan de heer tenslotte niet aan de haren erbij slepen.
Je hebt me echter met al je reacties wel degelijk zeer goede handvatten geboden om verder mee te komen. Het nut van klankborden over dit soort zaken is maar weer eens aangetoond.
Ik ga me nu eerst even focussen op de zaak van de ontbrekende bouwvergunning. Het lijkt mij belangrijk om dat zwaard van Damocles als eerste aan te pakken.
De rest (opstarten VvE, balkononderhoud/reparatie ect) zijn de volgende stappen.
Hartstikke bedankt voor je tijd en aandacht.

[William]

Goedemorgen DJ,
Ah sorry, ik heb de stemverhouding verkeerd gelezen inderdaad.
Als laatste tip kan ik misschien geven dat goed overleg met je benedenbuur naar mijn mening de schappelijkste oplossing kan verzorgen 🙂 . In ieder geval succes!

[Auteur]

Berichten