opgenomen afwijking splitsingsakte
- Dit onderwerp bevat 14 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op februari 1, 20197:43 am door .
-
Berichten
-
Graag zou ik willen weten of iemand mij meer kan vertellen wat onderstaande afwijking, opgenomen in de splitsingsakte precies inhoud.
Op deze splitsingsakte is Modelreglement 1973 van toepassing. Complex bestaat uit 10 blokken 20 woningen (10 beneden woningen en 10 bovenwoningen) 8 blokken bestaan uit 5 etages en 2 blokken bestaan uit 3 etages. Ieder heeft 1/20ste aandeel en eenzelfde maandelijkse bijdrage, kosten zijn altijd door 20 gedeeld.
Ik vraag mij af of de kostenverdeling met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud op basis van onderstaande afwijking wel juist wordt uitgevoerd gezien er 2 blokken zijn waar onderhoud aanzienlijk lager in kosten is ten opzichte van de overige 8 blokken.
Alvast dank, Richard
Afwijking in splitsingsakte
Met inachtneming, casu quo in afwijking van de artikelen 2 en 17 worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken geregeld als volgt:
Een en ander wordt gescheiden geregeld en wel door de eigenaar van elke benedenwoning gezamenlijk met de eigenaar van de daarboven gelegen woning. De kosten van een en ander worden door beiden gedragen en betaald, ieder voor de helft.
Artikel 2 en 17 modelreglement 1973
B. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 2 Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteitsen telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.
D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 17 4 Bron: VvERecht.nl Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;
c. de schulden en kosten van de vereniging;
d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd aan één van hen of een derde;
e. de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars als eisers of als verweerders optreden;
f. de assurantiepremiën verschuldigd naar aanleiding van de verzekeringen, die door het reglement zijn voorgeschreven of waartoe ingevolge artikel 26 door de vergadering is besloten;
g. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten voorzover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke eigenaars;
h. de kosten van brandstof, de electriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig
Ik denk dat het niet makkelijk is hier iets over te zeggen als je niet de exacte tekst uit de splitsingsakte kent.
Je citeert o.a. een stukje uit het MR op vverecht.nl wat niet hoeft te betekenen dat die tekst ook identiek is aan jullie eigen akte.
Is er wellicht ook sprake van ondersplitsingen?
Wat betreft de 10 boven- en onderwoningen valt de afwijking in de splitsingsakte misschien nog wel te verklaren.
Voor de andere 10 vind ik dat lastiger.
Beste Rob,
Dank voor de reactie.
Complex bestaat uit totaal 20 woningen. 10 boven woningen en 10 beneden woningen (8 blokken hiervan bestaan uit 5 etages en 2 blokken uit 3 etages).
Ondersplitsing kan ik nergens terugvinden, door de afwijking in de akte moet dit misschien wel worden toegepast.
Verhouding in kostenverdeling is nu allen voor 1/20ste. Dus een bewoner met 1 etages (blokken met totaal 3 etages) betaald nu net zoveel als een bewoner met 3 etages (blokken met totaal 5 etages). Ik vermoed dat voor een juiste kostenverdeling hiervoor de afwijking in de akte is opgenomen, hier heeft volgens mij alleen nog nooit iemand naar gekeken in bijna 40 jaar tijd.
Hieronder gekopieerde afwijking akte en artikel 2 en 17 gekoppelde MR1973, niet heel goed leesbaar?
Vervolgens.;verklaarè~’ de’ compa ran t, te,r andere zijde, ;;.!””
handelend als gemeld ; dat voorzover hierna. niet anders is —
bepaald, als ~~glement van’splitsing, bedoeld in’ artikel —
875e, sub d, van het Burgerlijk Wetboek zal gelden het reglement
van de Koninklijke Broederschap der ,Notarissen in —
Ne~rland, vastgest;eld bij akte op tweeëntwintig februari –
negentienhonderd drieënzevantig voor notaris -Mr. ‘J. XXXX te Rotterdam verleden, bij afschrift overgeschreven tèn’
hypotheekkantore te .RijS’:djk, thans ‘s-Gravenhage, op een –
m~art negentienhonderd drieënzeventig, in. deel XXXXX, nummer
XX~ wordende, onder verwijzing naar de artikelen van gemeld
reglement, nog het volgende bepaald: ———————-
1. Bij ·de7.e wordt opgericht een vereniging van eigenaars, –
~ . .bedoe Ld in artikel ,29, ,genaamd: “Vereniging van Eige- –
~/’naars XXXXXXXXXXXXXXXX
…- te ‘s-Gravent.agè~, ,zij is gevestigd te ‘s-Grèlvenhä.yt:=.·-
2. De vergaderingen ·van de vereniging van eigenaars zullen
worden gehouden te ‘s-Gravenhage. ———————-
3. Het aantal eigenaars, bedoeld in artikel 32,.lid 3, dat
zelfstandig bevoegd is omeen bijzondere. vergadering —
bijeen te roepen, wordt’vastgesteld op la. ————-
4. Het maximumaantal stemmenwordt vastgesteld.op twintig,
te weten voor elk appartementsrecht één. —————
5. De ~a~ultatieve artikelen van het reglement, zoals deze
in Annex 1 van het reglement breder zijn omschreven, zullen
niet van toepassing zijn. ————————–
6. Het boekjaar van de vereniging valt samen met het kalenderjaar~
het eerste boekjaar loopt van heden tot ultimo
december van dit jaar. ~——————————–
7. Door de gezamenl::”jkeeigenaars zal in de eerstelijk te –
houden vergadering van de verenigi:lg van eigenaars (oprichters-
vergadering) worden beslist ·Jver: ————-
a. de grootte van de voorschotbijdragen, .bedoeld in artikel
18, lid 2, zomedede datum met ingang waarvan deze
bijdragen zullen zijn verschuldigd met vaststelling van
de vervaldagen~ —-~———————————–
b. het rentepercentage, eveneens bedoeld Ln artikel 18,
lid 2, bestemd tot vorming van een reservefonds~ ——-
E.:.. het minimumbedrag,bedoeld in artikel 26, lid 4 (assu.
r!!a:.ntie-uitkeringen) ~ ———————————— de i:;,)ete, bedoeld in artikel 27, lid 2.. en ———–
~ de maximurnbedragen,bedoeld in de artikelen.37, leden
2 en 5 en 40, leden 4 en 5. —————————-
Tevens zal alsdan door de vergadering een voorzitter en een
administrateur worden benoemd. —————————–
8. Arti~el.2, letter b, van het reglement, wordt gewijzigd
in die zin, dat electriciteits-, gas-, water- en telefoonleidingen,
voorzover gelegen binnen de gedeelten, —
bestemd tot afzonderlijk gebruik van degene~ te wiens —
behoeve die leidinqen strekken, geacht worden te behoren
tot dit appartements recht •..-~——–..;——————
9. Voor de eerste maal wordt tot administrateur benoemd do
vereniging. –~—————————————–
10 Met inachtneming, casu quo in afwijking van de artikelen
2 en 17 worden het gebruik, het beheer en het onderhoud
van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke
zaken geregeld als volgt: ————————
Een en ander”wordt’ gescheiden:geregeld en wel” &:)or d蔑~:””:) h
eigenaar .van -e Ike , benedenwoning gezamenlijk mee- de ‘eige;”;
naa=’ van de daamoven. gelegen woning. ‘De kosten van “een , ” f
en ander’worden” door beiden gedragen en betaald, ieder – ~
voor de helft. —————-_______________________f
Tekst gekoppelde MR 1973
Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het
ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren,
balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en
ventilatiekanalen,
de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming
(met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling,
vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteitsen
telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie
en de systemen voor oproep en deuropeners.
D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden
gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke
gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van
de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het
reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet
ten laste komen van bepaalde eigenaars;
c. de schulden en kosten van de vereniging;
d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd aan
één van hen of een derde;
e. de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars als eisers of als verweerders
optreden;
f. de assurantiepremiën verschuldigd naar aanleiding van de verzekeringen, die door het reglement zijn
voorgeschreven of waartoe ingevolge artikel 26 door de vergadering is besloten;
g. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten voorzover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke
eigenaars;
h. de kosten van brandstof, de electriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex
warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanigGoedemorgen,
zoals ik het lees, gebruiken jullie al 40 jaar de verkeerde verdeelsleutel 🙂 . Er is geen sprake van een ondersplitsing, maar zoals ik het zie zijn er 11 verschillende verdeelsleutels/kostenplaatsen die de akte beschrijft.
Elke ‘blok’ met een boven- en benedenwoning is zelf (dus twee eigenaren) verantwoordelijk voor het gemeenschappelijk onderhoud aan dat blok. Bijvoorbeeld; Het dak lekt van blok nummer 4, dan wordt de reparatie betaald door de eigenaren van de beneden- en bovenwoning van blok 4, ieder de helft.
De verdeelsleutel van 1/20e zal mijns inziens opgaan voor algemene kosten van de VvE, zeg vergaderkosten, verzekering etc.
Just my opinion!Beste William,
Dank voor jouw reactie.
Dat denk ik wel, bepaalde onafhankelijke partijen zijn hier ook bijna voor 100% zeker van. Ik moet zeggen dat dit best een kwalijke zaak is, kleine appartement blokken (dit zijn 2 blokken van de totaal 10 blokken, boven en benedenwoningen) hebben in onderhoud nu bijna 40 jaar veel te veel bijgedragen. Het onderhoud staat totaal niet in verhouding (grote blokken bestaande uit 5 etages t.o.v. kleine blokken bestaande uit 3 etages ook zijn het nog eens ander type woningen). Sinds eind 2017 zijn wij eigenaar van een appartement welke valt in de kleine blokken.
De grote blokken willen maar niet geloven dat de afwijking daadwerkelijk zegt dat onderhoud dient te gebeuren tussen de boven en ondergelegen woning, sinds begin vorige jaar is dit al een lopende kwestie binnen de VVE en nog steeds niet opgelost.
Echt ongelooflijk hoe dit zoveel jaren foutief kan zijn uitgevoerd, hoe kunnen bewoners dit niet hebben gezien (of misschien wel gezien door bewoners grote blokken en gedacht hebben laat maar lopen, hier hebben wij geen baat bij, laten we van dit maar niet uit gaan), ook vve beheerders hebben dit dan over het hoofd gezien, volgens mij zijn dit er twee geweest in afgelopen jaren, daarvoor is het beheer vanaf het begin uitgevoerd door een bewoner groot blok.
Dank…Hoi Richard,
het kan verkeren zeggen ze dan heh. Ik zou zeggen op de komende vergadering bespreken en per 1 januari 2019 de juiste verdeelsleutels toepassen. Met terugwerkende kracht verrekenen lijkt mij onbegonnen werk.Beste William,
Dit alles speelt al sinds vorige jaar, herrekenen vanaf 1-1-2018 lijkt mij wel op z’n plaats, dit is zeker wel te doen, de VVE bestaat niet uit heel veel appartementen waardoor de boekhouding vrij overzichtelijk is en de kosten makkelijk naar de juiste kostenplaats kunnen worden weggeschreven.
Enige grote probleem is dat er in 2017 een besluit (vaststelling budget onderhoud) is genomen waar veel geld mee gemoeid gaat. Ook is er een een offerte getekend met een aannemer, kosten in offerte zijn niet onderverdeeld per blok, dit had voor de juiste uitvoer akte wel gemoeten, dit laatste lijkt mij nietig doordat dit in strijd is met de akte? Al met al een lekker gedoe allemaal binnen deze VVE.
Dank.Er van uit gaande dat ik gelijk heb over de verdeelsleutels, lijkt me dat besluit inderdaad nietig. Maar ook in dit geval betekent gelijk hebben niet gelijk ‘gelijk krijgen’, je zult het moeten afdwingen gok ik.
Beste William,
Indien wij als leden hier niet gezamenlijk uit komen dan is er inderdaad maar 1 optie over en dat is afdwingen.
Ik ben in het bezit van het boek “het ABC van de VVE” uitgifte VVE Belang. Hierin wordt beschreven onder het artikel nietig besluit “indien een besluit nietig is doordat deze in strijd is met de splitsingsakte-reglement dan is dit besluit zonder meer ongeldig, men hoeft zich niet aan dit besluit te houden, een beroep op de rechter is niet nodig”.
Indien er extra stortingen moeten worden gedaan voor het nog uit te voeren groot onderhoud en ik geef hier geen gehoor doordat dit betrekking heeft op een nietig besluit, wat zou een VVE dan kunnen beginnen hiertegen, in voorgaande staat immers dat er aan een nietig besluit geen gehoor hoeft te worden gegeven. Verstandig lijkt mij dan wel om eerst een uitspraak van een kantonrechter te hebben met betrekking tot de opgenomen afwijking, dit moet waarschijnlijk via een verzoekschrift worden verzocht? Uitspraak is overigens al twee keer gedaan door een aangewezen orgaan welke vve zaken behartigd binnen de gemeente, halverwege 2018 en begin 2019 beide keren uitgezocht door verschillende personen, ze zijn vol overtuigd dat de afwijking inhoud zoals jij ook eerder hebt beschreven (overigens bevestigd door nog een aantal andere partijen). Dus voor de uitspraak van de rechter ben ik niet zo heel bang, maar lijkt het mij wel zeer verstandig deze te hebben.Ik ben in het bezit van het boek “het ABC van de VVE” uitgifte VVE Belang. Hierin wordt beschreven onder het artikel nietig besluit “indien een besluit nietig is doordat deze in strijd is met de splitsingsakte-reglement dan is dit besluit zonder meer ongeldig, men hoeft zich niet aan dit besluit te houden, een beroep op de rechter is niet nodig”.
Dat lijkt mij niet helemaal correct.
Wanneer het bestuur/de VVE uitvoering gaat geven aan een nietig besluit zal je naar mijn idee toch echt (middels een dagvaardingsprocedure, en geen verzoekschriftprocedure) naar de rechter moeten stappen om dat besluit daadwerkelijk nietig te laten verklaren.
Beste Rob,
Dank voor jouw reactie.
Binnen onze VVE moet er eerst een uitsluitsel komen over het opgenomen punt in de splitsingsakte. Is het mogelijk om hier door de rechter een uitspraak over te laten doen via een verzoekschrift? Nu zijn er ongeveer 5 partijen die aangeven dat de uitvoer van de akte nooit goed is gegaan en 1 partij die zegt dat wat de andere partijen aangeven niet klopt, uiteraard geloven ze (de grote blokken) deze laatste partij waardoor we het waarschijnlijk nooit met elkaar eens zullen worden.Begrijp ik goed dat je eigenlijk vooraf van de rechter een uitspraak wilt hebben op welke wijze de splitsingsakte gelezen moet worden?
Ik denk niet dat het op die manier werkt in de rechtspraak.
Volgens mij zal de VvE een besluit moeten nemen waarna de partij die het oneens is met het genomen besluit op zijn beurt naar de rechter zal moeten stappen om een oordeel te vragen
Zo werkt dat niet. Als je besluit geen gehoor te geven aan het al dan niet nietige besluit van de vergadering, betekent dat in dit geval dat je de factuur voor de (eenmalige) extra bijdrage niet gaat/wilt betalen, met alle gevolgen van dien. Na de gebruikelijke incassoprocedure zul je dan voor de rechter moeten verschijnen en daar aan moeten geven waarom je weigert te betalen denk ik.
Ik weet niet of er al uitvoer is gegeven aan de werkzaamheden in de getekende offerte uit 2017? Of ligt dit omwille van de besluitvorming en kostenverdeling nog op zijn gat?Op de website van NederlandVVE is hierover te lezen :
“… Hoewel een nietig besluit van de VvE moet worden geacht niet te bestaan, kan het voorkomen dat het besluit toch uitgevoerd wordt. VvE leden kunnen zich verzetten tegen uitvoering van het besluit door een beroep te doen op de nietigheid. Dat kan door aan (het bestuur van) de VvE duidelijk te maken dat het besluit nietig is en dat niet overeenkomstig het besluit gehandeld zal worden. Alternatief is om zekerheid te krijgen door bij de rechter de nietigheid in te roepen. Dit gaat door middel van een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank. Win hierover tijdig juridisch advies in.”
Beide dank voor jullie reacties.
Ik vrees dat het een ingewikkelde kwestie is, hieronder in het kort de situatie van het verloop
– 2017 budget vastgesteld in de ALV, hier wordt niet gesproken over de kostenverdeling cf akte
– alle bewoners extra stortingen moeten doen
– eind 2017 eigenaar geworden na besluit
– begin 2018 start werkzaamheden groot onderhoud
– deel werkzaamheden uitgevoerd, 2 kleine blokken 2 grote blokken, beide niet goed.
– werkzaamheden mis gegaan door faillissement aannemer
– bestuur gevraagd wat de afwijking op MR betekend opgenomen in akte, is onbekend
– in juridische procedure tegen aannemer wordt kosten kleien blokken cf getekende offerte geraamd op €5000 per blok en grote bokken op ruim € 15000, aanzienlijk verschil
– afwijking akte wordt voorgelegd in 2018 instantie gemeente, onderzocht en geven aan dat geen juiste uitvoer akte is geweest,
– in ALV 2018 wordt een besluit genomen op basis dat akte niet juist is uitgevoerd op basis info instantie dat kleine blokken niet meer hoeven bij te dragen in kosten
– hier willen ze nu van afwijken omdat een andere partij aangeeft dat het artikel afwijking wat anders aangeeft ( hier heb ik sterk mijn twijfels over)
– berekeningen gemaakt waar kleine blokken meedragen in kosten van 1/10e offertebedrag, voorstel kleine blokken, lijkt mij zeer schappelijk gezien de kosten worden geraamd op 5000 per klein blok
-wederom instantie gemeente ingeschakeld en advocaat, deze wijken niet af van hun eerdere standpunt afwijking akte
– in 2018 vragen gesteld aan bestuur en beheerder juiste uitvoer aan akte te geven en op juiste wijze te verwerken in de jaarcijfers 2017, dit is niet tot uitvoer gebracht.
– de nog uit te voeren werkzaamheden herstel en vervanging moeten lijkt mij worden uitgevoerd conform akte, dus offertes per boven en beneden gelegen woning anders is dit in strijd met de akte.
Op basis van bovenstaande moet er een uitsluitsel komen op de afwijking opgenomen in akte, indien de VVE hier onderling niet uit gaat komen dan moet dit denk ik via de rechter worden bevestigd. In de komende ALV gaat er nog gestemd worden om de akte uit te laten zoeken door een Notaris, hopen dat er dan hier meer duidelijk komt en dat het niet zover hoeft te komen dat er naar de rechter moet worden gestapt.
Wat ik toch wel een kwalijke zaak vind dat niemand in het bestuur na stellen vragen afwijking akte heeft kunnen aangeven wat deze afwijking betekend, het lijkt echt dat of ze de akte nooit hebben doorgenomen of wel hebben gezien maar hebben gedacht laat maar lekker.
Een zeer omslachtige kwestie.
Dank.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.