[JHKoornstra]

De bestuurder van onze VvE maakt er m.i. “een potje” van. Ik heb voor de zekerheid een Register-accountant geraadpleegd en het een en ander met hem doorgenomen om er zeker van te kunnen zijn dat er de laatse 3 jaren ook werkelijk weinig tot niets deugd van de jaarrekeningen en exploitatie-begrotingen van het bestuur.

De geraadpleegde accountant vond het niet onterecht als ik een procedure op zou starten bij de rechtbank (Kantonrechter?). Mijn vraag is: hoe doe ik dat, zonder daarvoor een hele dure advocaat in te moeten huren (die ik niet kan betalen en wiens kosten ik ook niet vergoed krijg als ik in het gelijk wordt gesteld). Is er een standaard of voorbeeld brief  die ik kan gebruiken? Zo niet, wat moet er in zo’n brief aan de rechtbank staan en hoe moet zo’n brief aan de rechtbank er “uitzien” (gericht aan wie/wat, aanhef, opzet, onderwerpen, ondertekening etc.)?

Bij voorbaat dank,

Jan Hidde

[Rene]

bestuurder? of beheerder?
Veel VVE’s hanteren een externe beheerder, maar dat is GEEN bestuurder. De beheerder kan in principe wel voorgedragen worden als bestuurslid, maar dit moet je eigenlijk niet willen. (slager die zijn eigen vlees keurt…)
Het bestuur komt bijna altijd uit de VVE zelf. En die stuurt de beheerder aan. Bij het niet goed functioneren van de beheerder, spreek je in eerste instantie het bestuur aan. Als er dan niks mee gebeurd, bespreek het dan op de ALV.
Als het bestuur zijn werk niet goed doet, dan is ook de ALV de eerste stap denk ik. Procederen tegen de VVE is in basis ook procederen tegen jezelf. Je kan ook jezelf beschikbaar stellen als bestuurslid om orde op zaken te stellen. Participeren bereik je veel meer dan ageren en procederen. Zeker als je niet de financiële middelen hebt om te procederen.
 

[JHKoornstra]

Dank voor je reactie. Het is helaas zo dat onze (externe!) bestuurder tevens de beheerder van onze VvE is. Ondanks meerder verzoeken, vragen en pogingen om een bestuurder uit “eigen kring” te recruteren is dat tot op heden niet gelukt, mede omdat de voorzitter ‘een vriendje’ van onze (professionele) bestuurder/beheerder is en dat de leden afraadt!
Daar maakt de bestuurder m.i. misbruik van. Bijvoorbeeld.: de jaarrekening wordt gecontroleerd door een door de bestuurder aanbevolen administratiekantoortje (zonder AA of RA-accountant) dat ‘bevriend’ is met de bestuurder en de voorzitter. Met als gevolg dat de jaarrekening altijd goedgekeurd wordt (ook dit is een vorm van de slager die zijn eigen vlees keurt !) ook als er aanwijsbare fouten in staan. Daarnaast betaalt de bestuurder/beheerder zichzelf  ‘advieskosten’ boven de vaste, contractueel overeengekomen jaarvergoeding, omdat hij ‘extra uren’ gemaakt zou hebben!  Zo zijn er heel veel zaken die niet deugen, te veel om ze hier te noemen.
Een en ander heb ik overlegd met een RA-accountant die het met mij eens is en het merendeel van de klachten onderschrijft. Ik zie geen andere mogelijkheid meer om een en ander ten goede te keren. Vandaar mijn vraag:  Hoe ziet een brief aan de rechtbank eruit waarin de rechter om een uitspraak wordt gevraagd over de diverse zaken.
Met vriendelijke groet
Jan Hidde.

[Carla]

Beste Jan,
Misschien heb je hier iets aan: https://www.juridischloket.nl/voorbeeldbrieven/#
Zelf heb ik, gelukkig, geen ervaring met de stappen die je wilt gaan nemen. Maar ik denk dat het wel verstandig is om in elk geval heel goed te gaan zorgen voor dossier opbouw m.b.t. je klacht(en). Zoek medestanders.
Dat er e.e.a. mis gaat in jullie VvE is me wel duidelijk. Van de andere kant vraag ik me af of jij de enige bent die bezwaren heeft? b.v. Gaan de leden akkoord met het benoemen van een ingehuurd administratiekantoor? Staat er op de agenda van de vergadering: ‘ kiezen van een kascontrole commissie ?’ Wie tekent er voor akkoord dat de beheerder meer geld aan zichzelf overmaakt dan overeengekomen? Kortom……vinden de leden het allemaal wel goed?? Lees je M.R. en de Splitsingsakte goed door om te kunnen attenderen op dat wat mis gaat bij jullie.
Sterkte en succes. Met vriendelijke groet, Carla.

[Rob]

Inderdaad zijn er nog wel heel wat open vragen.
Hoe staan de andere leden erin en heeft de vergadering het bestuur decharge verleent de afgelopen jaren?
Wat wil je nu gaan doen en/of bereiken?
 

[JHKoornstra]

Bedankt voor jullie reacties, maar het is niet helaas niet zo eenvoudig om een meerderheid aan stemmen te vergaren als én het bestuur/beheer, én de voorzitter hun invloed aanwenden. Er is bijvoorbeeld niemand meer die zich voor de kascommissie wil aanmelden, en mocht er een lid zijn dat zich kandidaat stelt, dan laat de voorzitter duidelijk merken dat dat lid niet welkom is als lid van de kascommissie en dus beter niet verkozen kan worden. Inderdaad er is de laatste twee jaar geen decharge verleent aan het bestuur en er zijn ook geen verklaringen, al dan niet goedkeurend, door een kascommissie of AA/RA-accountant  afgegeven!
Bovendien heeft het bestuur en de voorzitter bedacht dat vragen over beleid, jaarrekening en begroting alleen schriftelijk en ‘tijdig’ (dat wil zeggen enkele dagen!) vóórdat  de ALV wordt gehouden bij de Voorzitter ingeleverd moeten zijn, zodat bestuur/voorzitter ook schriftelijk, meestal per E-mail kan reageren (dus niet meer in de ALV, en dat terwijl het Reglement (model 1983) zegt dat ieder lid het recht heeft om in de ALV het woord te voeren!) Ik heb overwogen om alle leden een brief te sturen waarin een en ander uiteen gezet wordt, maar dat is ook wel erg drastisch en bovendien vraag ik me af of de leden zich tegenover de nogal arrogante houding van bestuur/beheer en voorzitter ‘durven’ te verweren. Daarom lijkt mij een gang naar de rechter een betere methode.
Ondertussen heb ik op de site http://www.rechtspraak.nl al het een en ander gevonden over hoe zo’n procedure op te starten, maar een voorbeeld zou wel zo welkom zijn. Dus: weet één van jullie waar zo’voorbeeld is te vinden, ik houd me aanbevolen.

[Carla]

Beste Jan,
In eerste instantie verbaas ik mij over het feit dat de VvE niet eerder aan de bekende bel heeft getrokken.
In tweede instantie denk ik dat je er goed aan zou doen om toch contact te gaan zoeken met een advocaat die je wellicht kan helpen met de juiste woorden voor je gewenste brief.
Maar eerst nog even dit…..je vind een brief naar alle eigenaars te drastisch. Ik ben van mening ( voor wat het waard is 😉 ) dat een brief naar alle eigenaars met verwijzingen naar de regelgeving/uitleg en je grieven, minder drastisch is dan je gang naar de rechter. Het valt niet uit te sluiten dat de leden door je brief ‘wakker geschud’ worden. En je dan ook niet meer alleen staat.
Met vriendelijke groet, Carla

[William]

Ik denk ook dat je toch eerst de reguliere paden zult moeten bewandelen. D.w.z. de gebruikelijke manieren die de wet en splitsingsakte bieden om het een en ander gedaan te krijgen.
Het is mij niet exact duidelijk waar het aan schort, maar het is bijvoorbeeld aan de kascommissie om advies uit te brengen aan de ALV, die vervolgens bepaalt of de jaarrekeningen vast stelt (of niet) etc. Dit zijn gewoon glasharde verplichtingen.
Ik zou je overigens dringend adviseren een gerechtsprocedure niet zonder eigen jurist of advocaat te starten.

[JHKoornstra]

Jullie hebben me wel aan het denken gezet! Misschien moet ik toch maar eerst proberen om via een brief aan de leden de zaak aan te kaarten, of wellicht als ingekomen brief bij de volgende ALV (volgend voorjaar).
Ik zou ook liever en advocaat in de arm nemen. Daarover heb ik me laten informeren bij een gerenommeerd advocatenkantoor, bekend met VvE-problematiek. De advocaatkosten kunnen echter gigantisch oplopen, tot in de tienduizenden Euro’s. En die krijg je niet vergoed als je van de Rechter in het gelijk wordt gesteld, alleen de gerechtskosten/griffiekosten worden vergoed! Dat wordt me dus echt te prijzig. Vandaar mijn gang naar een RA-accountant. Dat heeft me ook geld gekost, maar ‘slechts’een paar honderd euro. Ik wilde er zeker van zijn dat mijn grieven tegen het bestuur (met name) omtrent het financiële beleid terecht zijn. Hij wil me ook ‘bijstaan’ bij een eventuele rechtsgang, door aan te geven wat er volgens hem schort aan de financiële gang van zaken in onze VvE. Volgens hem maak ik een ‘goede kans’. Uiteraard geeft hij geen zekerheid, maar dat doet een advocaat ook niet!
Bedankt voor jullie adviezen. Ik zal er nog eens goed over nadenken. Mocht een van jullie een advocaat kennen die mij zou willen bijstaan en zijn kosten wel zou weten te verhalen op de tegenpartij of anderszins, dan houd ik me aanbevolen! Ik sta uiteraard ook open voor goede suggesties over hoe het een en ander aan te pakken.
 

[Carla]

@ Jan, ik ben van mening dat je er goed aan doet om er nog eens even stevig over na te denken. Waarbij van belang is dat je voor jezelf helder krijgt  wat je wilt bereiken en welke wegen je eerst dient te gaan om dat doel te bereiken. Een advocaat zoeken die je bij kan staan is niet zo moeilijk zie b.v. https://www.amsadvocaten.nl/. Maar of deze of anderen je van te voren kunnen zeggen welke kosten voor wie zullen zijn lijkt me te veel gevraagd.
Met vriendelijke groet, Carla

[Auteur]

Berichten