overnemen parkeerplaats
- Dit onderwerp bevat 27 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 27, 20209:30 am door .
-
Berichten
-
In de plaats waar in woon wordt een parkeerplaats te koop aangeboden die hoort bij een apartementencomplex. Ik heb de AvS opgevraagd, en daarin is opgenomen dat een eigenaar van (een appartementsrecht op) een parkeerplaats die tevens eigenaar is van een woning, de parkeerplaats, zolang hij eigenaar is van een woning, alleen kan vervreemden door het volgen van een aanbiedingsregeling die beschreven staat in een artikel in dezelfde akte. In die regeling staat dat als er geen interesse is van de overige bewoners om de plaats over te nemen, het verboden is deze te vervreemden aan ‘derden’ (verhuren is dan wel toegestaan). De verkopende partij (overigens nooit bewoner geweest) geeft aan de aanbiedingsregeling gevolgd te hebben en dat de verkoop door de VvE gedoogd wordt. Onder andere vanwege een (direct opeisbare) boete vraag ik me af of de gedoogsituatie op enige manier juridisch juist vast te leggen is?
Het feit dat er uberhaupt een parkeerplaats in eigendom is van een niet-bewoner, bevestigd indirect de gedoogsituatie; en letterlijk lezend staat deze situatie niet beschreven in de AvS (maar had feitelijk ook niet mogen ontstaan).
Eén en ander zal m.i. afhangen van de exacte teksten in de AVS m.b.t. tot de vervreemding van de parkeerplaats en de woning.
Beste Rob,
Onder sub “vervreemding van een Appartementsrecht” staat letterlijk het volgende:
De Eigenaar van een of meer Appartementsrechten rechtgevende op een of meer parkeerplaatsen (hier te noemen, “parkeerplaats”) die tevens Eigenaar is van een of meer Appartementsrecht(en), rechtgevend op een woning en/of bedrijfsruimte (hierna te noemen, “woning”) is – zo lang hij Eigenaar is van een of meer woning(en) – slechts binnen de grenzen van het bepaalde in lid 3 bevoegd om diens parkeerplaatsen afzonderlijk van diens woning(en) te vervreemden.
Lid 3
Lid 3 beschrijft de aanbiedingsregeling, die eindigt met:
g. Indien geen van de Eigenaren binnen de daarvoor geldende termijn schriftelijk aan het bestuur bericht of en hoeveel parkeerplaatsen hij/zij wenst, is het de Eigenaar van de betreffende parkeerplaats(en) verboden om deze aan (een) derde(n) te vervreemden, anders dan in combinatie met een of meer aan hem/haar in eigendom toebehorende woning(en) of bedrijfsruimte(n). Wel is het de betreffende Eigenaar toegestaan de parkeerplaats(en) te verhuren met inachtneming van artikel 24 lid 1.
h. De aanbiedingsregeling kan nader worden uitgewerkt in een door het Bestuur, met voorafgaande goedkeuring van Bestuur 1 – goed te keuren reglement.
Lid 5
Indien een Eigenaar van een of meer parkeerplaats(en) in strijd handelt met het in de leden 2,3, en 4 bepaalde, verbeurt hij /zij voor iedere betreffende parkeerplaats aan de vereniging een direct opeisbare boete ter grootte van 25.000,-. De verkrijger van een/de parkeerplaats die aan hem/haar in strijd met het voorgaande waren aangeboden, is voor vorenbedoelde boete hoofdelijk met de vervreemder verbonden.
Alvast bedankt voor het lezen!Zoals ik het lees en zie moet een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats altijd verbonden zijn aan een appartementsrecht dat recht geeft op een woning of bedrijfsruimte en vrees ik dat hier een (groot) juridisch conflict is ontstaan.
“… De verkrijger van een/de parkeerplaats die aan hem/haar in strijd met het voorgaande waren aangeboden, is voor vorenbedoelde boete hoofdelijk met de vervreemder verbonden.”
Kennelijk heeft de VvE nagelaten uitvoering te geven aan deze bepaling en zullen de problemen alleen maar groter worden bij iedere verkoop van de betreffende parkeerplaats.
Gedogen is in ieder geval zeker geen optie, daarmee handelt de VvE in strijd met de akte en maakt de ellende alleen nog maar erger.
Bedankt voor het antwoord Rob,
Vooropgesteld dat alle partijen mee willen werken, is dan een aanpassing van de AvS de enige manier om dit te regelen? Waarschijnlijk zullen de kosten van die wijziging voor de VvE niet opwegen tegen het voordeel.
Er is nu een situatie ontstaan die eigenlijk niet beschreven wordt in de AvS – je zou daarmee kunnen lezen dat lid 3 niet geldt – (en de VvE de boete volgens lid 5 niet heeft opgeeist). Of is dat heel opportunistisch?In mijn optiek is aanpassing van de AVS de enige mogelijkheid.
Wat mij betreft is deze conclusie te stellig en, gegeven de (te) summiere informatie, te kort door de bocht (mist ook nog eens onderbouwing).
Ondanks het feit dat TS zo te zien de juiste artikelen presenteert merk ik op dat de quotes uit hun context zijn gehaald. Ik mis daarnaast informatie.
Voorts merk ik op dat er helemaal niets te gedogen is. De status quo is voor wat betreft de eigendom van de parkeerplaats een voldongen en vaststaand juridisch feit. Er is niets te gedogen, de VvE kan de situatie niet/onmogelijk wijzigen.
Graag zou ik het volgende weten:
Wat zeggen de artikelen 2, 4 en 24 lid 1 over de parkeerplaatsen?
Hoeveel parkeerplaatsen heeft de VvE (splitsing) en hoeveel woningen en bedrijfsruimten?
Op welke datum heeft de verkoper van de nu aangeboden parkeerplaats de parkeerplaats in eigendom gekregen (datum transport)?
Is bij het vorige transport van de parkeerplaats de verbeurde boete door de VvE gevorderd, bij de toenmalige verkoper en/of de toenmalige koper (nu de verkoper)?
Gegeven de door TS gepresenteerde feiten en tekst van AvS kan de huidige situatie eenvoudig en op correcte wijze ontstaan. De situatie als die leert bestaat al.Beste Bob,
Bedankt voor je reactie.
Artikel 2 is het eerste stukje van mijn eerdere bericht (“De Eigenaar van….”).
Artikel 4 kan relevant zijn :”Leidt vervreemding ertoe dat een eigenaar geen recht meer kan laten gelden op een woning of bedrijfsruimte, terwijl hij/zij een of meer parkeerplaats(en) overhoudt, dan is de betreffende eigenaar verplicht om de resterende parkeerplaats(en) aan te bieden conform het in lid 3 bepaalde.” – hoewel dit de situatie beschrijft dat een eigenaar van een appartement met parkeerplaats, het appartement zonder die plek verkoopt. In situatie die nu speelt, is de verkoper van de parkeerplaats nooit eigenaar van een appartement geweest.
24.1 is in deze context minder van belang (een eventuele huurder moet een verklaring afgeven dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven).
Er zijn 180 parkeerplaatsen en 129 woningen. Er zijn veel vrije plaatsen (niet elke woning heeft een parkeerplaats) en er zijn in het verleden (danwel door een woningbouwvereniging, danwel door appartementseigenaren) een aantal parkeerplaatsen aan ‘derden’ verkocht. Voor zover ik weet is daarbij de boete nooit gevorderd.
Een exacte datum van overdracht is me in dit specifieke geval niet bekend – uit het verhaal van de makelaar leidt ik af dat het zal gaan om 5-10 jaar geleden.
Wellicht wordt met gedogen bedoeld dat de boete niet gevorderd gaat worden – maar ik weet niet of het bestuur van de VvE dat zo kan besluiten en / of vastleggen?Dank voor de aanvulling.
Artikel 4 begrepen, die mogelijkheid zocht ik. Realiseer je dat het niet alleen gaat om iemand die een woning of bedrijfsruimte zonder de/een bijbehorende parkeerplaats verkoopt, maar ook om de eigenaar die zijn woning of bedrijfsruimte vervreemd en die meerdere parkeerplaatsen bezit die niet allemaal in dezelfde koop worden (mee)verkocht. Dan blijft de vervreemder met een aantal losse parkeerplaatsen zitten die hij, als geen der eigenaren interesse heeft, terwijl hij misschien naar de andere kant van het land vertrekt, tot in het oneindige parkeerplekken zou moeten verhuren.
De vraag die men zou kunnen stellen is of dat van de woningvervreemder te eisen wel reëel is. Maar dat terzijde.
Mijn vraag naar de transportdatum (transport is ovsrigens terug te zoeken bij het kadaster) heeft de volgende grond.
De huidige eigenaar was, en is, zoals je aangeeft géén woning- en/of bedrijfsruimte-eigenaar, maar wel in het bezit van een parkeerplaats. Met dat feitelijk gegeven is een tweetal zaken helder.
Onder voorbehoud (ik ben niet op de hoogte met de volledige AvS) merk ik op dat die (nu wel bestaande) situatie niet wordt beschreven in de AvS, en daarmee kan op basis van de akte géén overtreding bestaan. Je bent wat mij betreft niet opportunistisch. 😉
Ten tweede leert deze situatie dat bij het vorige transport van de aangeboden parkeerplaats de AvS mogelijk/waarschijnlijk wél met voeten is getreden.
Bij het vorige transport heeft de toenmalige verkoper de boete verbeurd. De toenmalige koper (nu de verkoper) was aan die boete hoofdelijk met vervreemder verbonden.
Dat betekent dat destijds bij het transport de VvE een direct opeisbare boete kon innen. Uit jouw verhaal maak ik op dat de boete (alle verbeurde boetes) nimmer zijn ingevorderd.
Dat op zich maakt dat het wel heel vreemd zou zijn wanneer de VvE nu wel, en alleen in jouw geval, de boete bij de huidige verkoper en mogelijk bij jou (hoofdelijk verbonden) zou gaan innen, temeer daar de huidige verkoop van derde aan derde niet gesanctioneerd is in de AvS!
Los van voorgaande kan het eenvoudig zo zijn dat wanneer de vorige verkoper en koper nimmer door de VvE zijn aangesproken, én er nimmer een stuitingshandeling is verricht, de vorige vordering op huidige verkoper verjaard zal zijn. De vordering laten verjaren om die vervolgens op jou kunstmatig alsnog te gaan invorderen lijkt me niet houdbaar/mogelijk.
Je zou de verkoper tot meerdere zekerheid kunnen vragen zwart op wit te verklaren wanneer het transport destijds heeft plaatsgevonden, en dat de VvE naar aanleiding van dat transport nimmer heeft aangeklopt voor de verbeurde boete. Better be safe than be sorry.
Tenzij de AvS je anders leert ga ik ervan uit dat de VvE in dit geval een direct opeisbare vordering heeft, maar dat nergens dwingend is vastgelegd dat de VvE die vordering ook daadwerkelijk moet opeisen (is naar jouw eigen posts ook nimmer gebeurd).
Wat mij betreft kun je de aangeboden parkeerplek veilig kopen, en het wijzigen van de AvS is even onnodig en onnuttig als die akte met succes wijzigen een illusie is.
Hoop dat je hiermee uit de voeten kunt, vriendelijke groet, Bob.Uit alle artikelen blijkt m.i. dat het de uitdrukkelijke bedoeling van de splitser is geweest dat een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats altijd verbonden is aan een appartementsrecht dat recht geeft op een woning of bedrijfsruimte.
Ook blijkt m.i. uit alle artikelen dat een eigenaar van een parkeerplaats bij vervreemding daarvan uitsluitend kan kiezen tussen verkoop aan een eigenaar in bezit van een woning of bedrijfsruimte en als dat niet mogelijk is, verhuur aan een derde.
Of de garage zonder enig risico telkens verkocht kan/mag worden op een andere wijze zal de toekomst gaan uitwijzen.
Zolang de VvE “slaapt” natuurlijk wel, maar komt er een eigenaar wonen die er werk van gaat maken ben ik reuze benieuwd naar het verloop.
Er zijn veel vrije plaatsen (niet elke woning heeft een parkeerplaats) en er zijn in het verleden (danwel door een woningbouwvereniging, danwel door appartementseigenaren) een aantal parkeerplaatsen aan ‘derden’ verkocht. Voor zover ik weet is daarbij de boete nooit gevorderd.
Het harde feit blijft dat er meerdere parkeerplaatsen al langere tijd in handen zijn van derden, en dat de VvE daar kennelijk nooit op heeft geacteerd door boetes te innen. Het innen van een boete is ook/overigens het enige dat de VvE kan/kon doen.
Besproken parkeerplaats is ook al 5-10 jaar in bezit van een derde.
1. Wat denk je dat de VvE nu nog kan doen (partijbedoeling of niet)?
2. Op welke (wettelijke) grondslag zou de VvE, te laat en alsnog, kunnen optreden en de feitelijke situatie (bezit door derden) kunnen wijzigen/terugdraaien? De VvE kan niet op het enkele (mogelijke) feit dat er iets is gebeurd dat naar haar overtuiging zou indruisen tegen de partijbedoeling optreden en die verkopen ongedaan maken, en al helemaal niet als de VvE categorisch en al heel lang heeft nagelaten direct opeisbare boetes te innen.
Verder verwijs ik naar rechtsverwerking/verjaring en mijn voorgaande post.Zolang de VvE “slaapt” natuurlijk wel, maar komt er een eigenaar wonen die er werk van gaat maken ben ik reuze benieuwd naar het verloop.
Voor de volledigheid merk ik nog op dat de hier gepresenteerde toekomstige eigenaar (die er werk van gaat maken?) zelfstandig helemaal niets kan. Hij kan hooguit de kwestie in de vergadering aan de orde stellen, maar hem komt zeker geen zelfstandig vorderingsrecht toe.
Het is en blijft de VvE/de vergadering die zou moeten optreden. En dan zijn we weer terug bij mijn voorgaande posts en de openstaande vragen. 😉Er is mij een kwestie bekend waarin een lid van de kascommissie erachter kwam dat ook daar een parkeerplaats in strijd met de akte is verkocht aan een derde.
Dat werd in de ALV besproken waarbij de ALV de verkoop aan die derde achteraf heeft goedgekeurd.
Het besluit om achteraf toestemming te geven is later door de rechter vernietigd.
Daarmee wordt de feitelijke situatie wellicht nog niet opgelost maar ik neem aan dat de VvE in ieder geval vanaf dat moment wél de regels in de akte strikt gaat naleven.
Het lijkt mij in ieder geval niet onmogelijk dat zich in de huidige kwestie iets dergelijks voor zou kunnen doen waardoor Roef47 op dat moment dan misschien de klos is.
Ten eerste constateer ik dat je (om voor mij begrijpelijke redenen) mijn vragen niet beantwoord.
Ten tweede doe je een bewering die ik niet (niemand) kan controleren en/of beoordelen op merites.
Ten derde geef je zelf al aan dat de feitelijke situatie (verkoop aan derde) na rechtsgang nog niet is opgelost.
Ten vierde is het geconstateerd door een kascommissie (maakt het gebeuren recent) en besproken in de ALV die een besluit heeft genomen de verkoop goed te keuren (wat statutair gezien helemaal niet kan!)
Ten vijfde constateer ik dat in tegenstelling tot deze casus met ten vierde geen enkele sprake kan/zal zijn van rechtsverwerking/verjaring.
Ten zesde constateer ik dat het wederom in tegenstelling tot deze casus gaat om een verkoop van een lid aan een derde, en niet om een verkoop van een derde aan een derde (niet gedekt door, noch gesanctioneerd in, de statuten/AvS).
Ten zevende constateer ik (om voor mij wederom begrijpelijke redenen) dat je (heel erg) vaag blijft over de ellende die TS te wachten zou staan. “Lijkt me niet onmogelijk“, “voor zou kunnen doen” en “dan misschien“.
Ten achtste meld je dat de rechter het besluit heeft “vernietigd”. What about “nietigheid” van een dergelijk besluit?
Naar mijn idee is, rekening houdend met de specifieke feiten en omstandigheden van dit geval, de aankoop door TS nog steeds zonder risico. Kortheidshalve mag ik verwijzen naar mijn uitleg in mijn eerdere posts.
Je bent het op geen enkele manier verplicht, maar heb je misschien antwoord op mijn vragen die ik eerder stelde?1. Wat denk je dat de VvE nu nog kan doen (partijbedoeling of niet)?
2. Op welke (wettelijke) grondslag zou de VvE, te laat en alsnog, kunnen optreden en de feitelijke situatie (bezit door derden) kunnen wijzigen/terugdraaien? De VvE kan niet op het enkele (mogelijke) feit dat er iets is gebeurd dat naar haar overtuiging zou indruisen tegen de partijbedoeling optreden en die verkopen ongedaan maken, en al helemaal niet als de VvE categorisch en al heel lang heeft nagelaten direct opeisbare boetes te innen.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.