[pzw]

Goedendag,

 

Ik weet niet of mijn onderwerp hier thuishoort of meer onder Jurisprudentie. Maar hopelijk kunnen wij hier wel een antwoord of misschien leidraad krijgen hoe te handelen.

 

De situatie is als volgt;

 

Eind 2015 hebben wij een appartement gekocht, waarvoor door de vorige eigenaar al een bouwvergunning was aangevraagd voor het plaatsen van een balkon aan de achterzijde. De bouwvergunning werd afgegeven (hij is nog steeds geldig op dit moment volgens de gemeente), en toen kwamen wij erachter dat de voorzitter van de VVE hier niet aan wilde meewerken.

 

De VVE is klein, 5 appartementen, waarbij de begane grond 2 stemmen heeft en de rest 1 stem elk. (Op zich vinden wij dat vreemd, maar het schijnt te mogen?) Nu is de eigenaar van het appartement op de begane grond ook de voorzitter van de VVE… Het gebouw is medio 2012 gesplitst, en er is buiten de splitsingsakte geen reglement aanwezig. Jaarvergaderingen worden niet gehouden, dus wij denken dat het bijna kan worden gekwalificeerd als een slapende VVE. Het beheer wordt door een externe partij gedaan, en als er dingen zijn die aandacht nodig hebben, zoals het lekkende dak vorig jaar, dan wordt er per email “overleg” gevoerd m.b.t. de financiering etc.

De voorzitter zit zelf in de projectontwikkeling en beheer, en schuift alleen maar mensen die hij “vertrouwd” naar voren, wat ons dus niet aanstaat. Maar wij staan daar jammer genoeg alleen in…

 

Nu weigert hij toegang te geven tot zijn tuin/appartement voor het plaatsen van de steiger onder het mom van dat hij geen werklieden in zijn huis wil, en bang is voor schade aan zijn uitbouw met glazen dak vanwege pleisterwerk wat kan vallen van de gevel..

Hij heeft de eigenaar van de 1e verdieping achter zich, want die heeft reeds een balkon bovenop zijn uitbouw en die wil ook geen werklieden door het appartement. Dus daar zijn dan 3 stemmen van de 6…  De andere twee eigenaren stemmen in principe voor toestemming, en een (of mogelijk beide) willen van de mogelijkheid gebruik maken om ook een balkon te plaatsen. Maar geen meerderheid, dus het gebeurt niet lijkt het.

 

Buiten de argumenten die ik al noemde is er geen goede verklaring of reden te bedenken waarom er geen medewerking kan worden gegeven. Het lijkt meer een persoonlijk iets te wezen vanuit het standpunt dat de begane grond al alles heeft wat zij  willen, en dat de rest maar kan “stikken”…

 

Wij kwamen er ook achter dat de achtergevel problemen heeft met vocht, wat dus tot gevolg heeft dat er schimmel zit op de muur in ons appartement en het appartement op de 1e verdieping. De mede eigenaren vertelde ons dat het pleisterwerk op de achtergevel van niet hoge kwaliteit is, en dat daardoor de problemen zijn, en dat ze bang zijn dat op het moment dat het wordt aangeraakt er problemen ontstaan.

Nadat wij dit hoorden hebben wij dus voorgesteld om het pleisterwerk aan de achtergevel aan te pakken op hetzelfde moment als de steiger toch al staat, zodat het twee vliegen in een klap is. En daar bovenop hebben wij aangeboden om een groter deel van deze werkzaamheden te betalen zodat de kosten voor de andere eigenaren omlaag gingen.

Dit werd ook afgewezen, want er mag gewoon geen balkon komen…

Ik vraag mij dus af hoe dit gaat aflopen als er dus wel (noodgedwongen) onderhoud moet worden gedaan aan de achtergevel..

 

Dus nu is de vraag of er een juridische grondslag is om medewerking af te dwingen. Zo ja, hoe kunnen wij dit het beste aanpakken?

Of kunnen wij dit inderdaad gewoon “vergeten”..?

 

Alvast bedankt voor het lezen, en mogelijk beantwoorden van onze vraag..  Indien er nog onduidelijkheden zijn laat het maar weten…

[Bob]

Quote
Of kunnen wij dit inderdaad gewoon “vergeten”..?
Unquote
Kan nu door “omstandigheden” niet ingaan op dit drama, maar kan je in ieder geval geruststellen. Je bent absoluut NIET “kansloos”.
Slaap gerust, vriendelijke groet, Bob.

[pzw]

Hallo Bob,
 
Bedankt voor je geruststelling 🙂 . Ik hoop dat er een manier is om dit spoedig op te lossen!
 
Groeten

[Bob]

Hi pzw,
Hier gaan we zeker uitkomen, al kan ik je niet beloven dat het spoedig zal zijn.
Je hebt een “veelkoppig monster”, en dit verhaal past onder welhaast elk kopje van het forum.
Ik ga jouw post in stukken knippen om te voorkomen dat ik zaken mis of “de weg kwijtraak”. Zo hoef ik ook niet in één keer een erg lang verhaal te schrijven. Daarnaast ga ik ook wat zaken vragen waar ik antwoord op nodig heb.
Zo te zien heb je je al in de (VvE)zaak verdiept, en naar ik verwacht hebben we het plaatje wel spoedig compleet en overzichtelijk.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

“Eind 2015 hebben wij een appartement gekocht, waarvoor door de vorige eigenaar al een bouwvergunning was aangevraagd voor het plaatsen van een balkon aan de achterzijde. De bouwvergunning werd afgegeven (hij is nog steeds geldig op dit moment volgens de gemeente), en toen kwamen wij erachter dat de voorzitter van de VVE hier niet aan wilde meewerken.”
Voor alle duidelijkheid het volgende.
Je hebt in elk geval al toestemming van de gemeente. De bouwvergunning heb je zeker nodig. Daarnaast heb je ook toestemming van de VvE nodig, en wel om meerdere redenen. De opsomming daarvan zal ik je (nu nog) besparen.
De “voorzitter van de VvE” bestaat niet. Je hebt toestemming van de vergadering nodig. Noch een bestuur, noch een voorzitter van de vergadering kan je toestemming geven of jouw verzoek afwijzen.
Hoe je de toestemming van de vergadering gaat krijgen volgt in een volgende post.
Zie ook http://www.vve-forum.nl/onderwerp/de-vereniging-van-eigenaars-vve-en-al-haar-voorzitters/

[Bob]

De VVE is klein, 5 appartementen, waarbij de begane grond 2 stemmen heeft en de rest 1 stem elk. (Op zich vinden wij dat vreemd, maar het schijnt te mogen?) Nu is de eigenaar van het appartement op de begane grond ook de voorzitter van de VVE… Het gebouw is medio 2012 gesplitst, en er is buiten de splitsingsakte geen reglement aanwezig. Jaarvergaderingen worden niet gehouden, dus wij denken dat het bijna kan worden gekwalificeerd als een slapende VVE. Het beheer wordt door een externe partij gedaan, en als er dingen zijn die aandacht nodig hebben, zoals het lekkende dak vorig jaar, dan wordt er per email “overleg” gevoerd m.b.t. de financiering etc.
De voorzitter zit zelf in de projectontwikkeling en beheer, en schuift alleen maar mensen die hij “vertrouwd” naar voren, wat ons dus niet aanstaat. Maar wij staan daar jammer genoeg alleen in…
Het aantal stemmen dat in de vergadering kan worden uitgebracht is vastgelegd in de Akte van Splitsing (AvS). De AvS is voor de VvE een hard gegeven, en dus ook de daarin vastgestelde stemmen en aan wie die stemmen toekomen. Voor alle zekerheid merk ik hier op dat een stem iets anders is dan een breukdeel.
Zoals al geschreven bestaat de “voorzitter van de VvE” niet. Als ik jouw verhaal zo lees is het aannemelijk (maar zeker nog niet bewezen!) dat jouw VvE zoals je zelf aangeeft “slaapt”, en dat er alleen maar iemand is die zichzelf (volslagen) onterecht voordoet als een gezaghebber.
Je geeft aan dat de splitsing plaatsvond in 2012, en dat er naast de AvS geen reglement is. In de AvS is naar alle waarschijnlijkheid OF neergeschreven dat het modelreglement (MR) 2006 van kracht zal zijn, OF het kan zo zijn dat het MR 2006 integraal in de AvS is overgenomen.
Let op: in de AvS kunnen ook wijzigingen op het vigerende MR worden vastgesteld, of bij integrale overname van het vigerende MR kunnen de respectieve artikelen “en passant” zijn aangepast.
Vraag: kun je nagaan welk MR van kracht is voor jouw VvE door de AvS na te kijken?
Hoe jouw VvE wordt “gerund” klopt in geen geval.
Vraag: kun je met de naam van jouw VvE even zoeken op de site van de KvK of er een bestuurder voor jouw VvE staat ingeschreven?
https://www.kvk.nl
Zoeken op naam in middelste kolom.

[Bob]

Nu weigert hij toegang te geven tot zijn tuin/appartement voor het plaatsen van de steiger onder het mom van dat hij geen werklieden in zijn huis wil, en bang is voor schade aan zijn uitbouw met glazen dak vanwege pleisterwerk wat kan vallen van de gevel..
Hij heeft de eigenaar van de 1e verdieping achter zich, want die heeft reeds een balkon bovenop zijn uitbouw en die wil ook geen werklieden door het appartement. Dus daar zijn dan 3 stemmen van de 6… De andere twee eigenaren stemmen in principe voor toestemming, en een (of mogelijk beide) willen van de mogelijkheid gebruik maken om ook een balkon te plaatsen. Maar geen meerderheid, dus het gebeurt niet lijkt het.
Buiten de argumenten die ik al noemde is er geen goede verklaring of reden te bedenken waarom er geen medewerking kan worden gegeven. Het lijkt meer een persoonlijk iets te wezen vanuit het standpunt dat de begane grond al alles heeft wat zij willen, en dat de rest maar kan “stikken”…
Eerste alinea. Dit zijn absoluut geen gronden om met succes medewerking te (kunnen) weigeren. Dat is echter van later zorg, zover zijn we nog niet. Vanzelfsprekend kan de onderliggende (dwarsliggende) eigenaar wel eisen dat er goed wordt overlegd i.v.m. hinder en overlast, en dqt eventuele schade volledig wordt vergoed, maar weigeren past zeker niet. Hetzelfde verhaal geldt voor de 1e verdieper.
Het mooie aan de 2e alinea is dat er al een balkon is, er is dus een precedent! Dat zal jouw zaak te zijner tijd zeker helpen. Dat de stemmen in de toekomst mogelijk gaan staken is met zekerheid géén showstopper, maar daar hebben we het later nog over. Er zijn meerdere (juridische) wegen die naar Rome leiden, en het is sterk afhankelijk van de feitelijke situatie welk pad, of welke paden, moeten worden gelopen. Zoals gezegd, daar komen we op terug.
3e Alinea. Er is al een precedent, en zonder goede grond medewerking weigeren heet “onredelijk en onbillijk”. Dit terwijl de VvE wordt geregeerd door redelijkheid en billijkheid. Hier heb je zeker (ook/nog) een stevig punt.

[Bob]

Wij kwamen er ook achter dat de achtergevel problemen heeft met vocht, wat dus tot gevolg heeft dat er schimmel zit op de muur in ons appartement en het appartement op de 1e verdieping. De mede eigenaren vertelde ons dat het pleisterwerk op de achtergevel van niet hoge kwaliteit is, en dat daardoor de problemen zijn, en dat ze bang zijn dat op het moment dat het wordt aangeraakt er problemen ontstaan.
Nadat wij dit hoorden hebben wij dus voorgesteld om het pleisterwerk aan de achtergevel aan te pakken op hetzelfde moment als de steiger toch al staat, zodat het twee vliegen in een klap is. En daar bovenop hebben wij aangeboden om een groter deel van deze werkzaamheden te betalen zodat de kosten voor de andere eigenaren omlaag gingen.
Dit werd ook afgewezen, want er mag gewoon geen balkon komen…
1e Alinea. Hier is, afhankelijk van de feiten en omstandigheden, mogelijk sprake van een zogeheten verborgen gebrek. Ik wil je adviseren om over dit punt even contact te zoeken met jouw rechtsbijstandverzekering, of amders het juridisch loket, teneinde niet “de boot te missen”, en jouw aanspraken en kansen te verspelen voor mogelijk schadeverhaal op de verkoper die jou het appartement verkocht. Het is zeker zaak om na ontdekking van een gebrek de wederpartij “met bekwame spoed” in te lichten over het ontdekte gebrek.
Over het na de 1e alinea gestelde geef ik mee dat twee vliegen slaan in één klap natuurlijk heel verstandig is. Ik zou echter geen (absoluut onnodige) uitspraken en beloftes doen over enige (afwijkende) kostenverdeling. Belofte maakt immers schuld, en na een portie tegenwerking vanuit twee leden van de VvE zou ik geen enkele behoefte hebben om meer te betalen om hun kosten te drukken. 😉
Laatste zin: dat zullen we nog wel eens zien ! 😉

[Bob]

Ik vraag mij dus af hoe dit gaat aflopen als er dus wel (noodgedwongen) onderhoud moet worden gedaan aan de achtergevel..
Dus nu is de vraag of er een juridische grondslag is om medewerking af te dwingen. Zo ja, hoe kunnen wij dit het beste aanpakken?
Of kunnen wij dit inderdaad gewoon “vergeten”..?
1. Komt helemaal goed
2. Daar komen we later aan toe, eerst de feiten en omstandigheden boven tafel voor de “analyse van de toestand”.
3. Het gaat vast de nodige moeite kosten, maar ik zie de toekomst van jouw balkon (en eventueel de 2 anderen) zonnig in.
Vriendelijke groet, Bob.

[pzw]

Hallo Bob,
 
Bedankt voor alle antwoorden tot nu toe. 🙂 Ze geven mij al zeer veel extra inzicht.
Ik zal in aparte posts even proberen te antwoorden op de vragen die je stelt. Ik ben op dit moment op mijn werk, en kan sommige dingen dus niet inzien op het moment..
—-
De VVE is klein, 5 appartementen, waarbij de begane grond 2 stemmen heeft en de rest 1 stem elk. (Op zich vinden wij dat vreemd, maar het schijnt te mogen?) Nu is de eigenaar van het appartement op de begane grond ook de voorzitter van de VVE… Het gebouw is medio 2012 gesplitst, en er is buiten de splitsingsakte geen reglement aanwezig. Jaarvergaderingen worden niet gehouden, dus wij denken dat het bijna kan worden gekwalificeerd als een slapende VVE. Het beheer wordt door een externe partij gedaan, en als er dingen zijn die aandacht nodig hebben, zoals het lekkende dak vorig jaar, dan wordt er per email “overleg” gevoerd m.b.t. de financiering etc.
De voorzitter zit zelf in de projectontwikkeling en beheer, en schuift alleen maar mensen die hij “vertrouwd” naar voren, wat ons dus niet aanstaat. Maar wij staan daar jammer genoeg alleen in…
Het aantal stemmen dat in de vergadering kan worden uitgebracht is vastgelegd in de Akte van Splitsing (AvS). De AvS is voor de VvE een hard gegeven, en dus ook de daarin vastgestelde stemmen en aan wie die stemmen toekomen. Voor alle zekerheid merk ik hier op dat een stem iets anders is dan een breukdeel.
Zoals al geschreven bestaat de “voorzitter van de VvE” niet. Als ik jouw verhaal zo lees is het aannemelijk (maar zeker nog niet bewezen!) dat jouw VvE zoals je zelf aangeeft “slaapt”, en dat er alleen maar iemand is die zichzelf (volslagen) onterecht voordoet als een gezaghebber.
—-
Hoe kan ik erachter komen / bepalen of de VVE slaapt?
—-
Je geeft aan dat de splitsing plaatsvond in 2012, en dat er naast de AvS geen reglement is. In de AvS is naar alle waarschijnlijkheid OF neergeschreven dat het modelreglement (MR) 2006 van kracht zal zijn, OF het kan zo zijn dat het MR 2006 integraal in de AvS is overgenomen.
Let op: in de AvS kunnen ook wijzigingen op het vigerende MR worden vastgesteld, of bij integrale overname van het vigerende MR kunnen de respectieve artikelen “en passant” zijn aangepast.
Vraag: kun je nagaan welk MR van kracht is voor jouw VvE door de AvS na te kijken?
—-
Ik ga vanavond de akte even doorlezen. En kom hier nog op terug.
—-
Hoe jouw VvE wordt “gerund” klopt in geen geval.
Vraag: kun je met de naam van jouw VvE even zoeken op de site van de KvK of er een bestuurder voor jouw VvE staat ingeschreven?
https://www.kvk.nl
Zoeken op naam in middelste kolom.
—-
Als ik bij de kvk zoek, dan zie ik als adres het adres van het administratie kantoor staan. Ik zie niet zo snel een bestuurder vermeld… Moet ik daarvoor het uittreksel aanvragen?

[pzw]

Ik merk dat ik een ding ben vergeten te vermelden;
Toen ik dus aangaf dat ik het balkon wilde plaatsen is er een “vergadering” geweest, geen notulen of agenda aanwezig, waar 4 van de 5 eigenaren aanwezig waren. De afwezige eigenaar had via email al laten weten in principe geen bezwaar te hebben tegen de aanleg, en eventueel ook interesse had in de aanleg van een balkon voor zijn appartement.
Tijdens die vergadering is het dus duidelijk geworden dat het 3 tegen 3 was kwa stemmen, dus geen meerderheid. Ik moet eerlijk zijn en zeggen dat ik mij niet goed genoeg had voorbereid op deze vergadering aangezien ik dus niet de AVS had gelezen etc.
Een ander punt wat je opbrengt over het verborgen gebrek. Wat is de juiste procedure hiervoor? Op zich heb ik met de relatief kleine vochtschade niet echt een probleem, maar je hebt gelijk het is niet correct..

[Bob]

Hoe kan ik erachter komen / bepalen of de VVE slaapt?
Als ik bij de kvk zoek, dan zie ik als adres het adres van het administratie kantoor staan. Ik zie niet zo snel een bestuurder vermeld… Moet ik daarvoor het uittreksel aanvragen?
Uit het feit dat je bij de KvK het adres vindt van het administriekantoor zou betekenen dat het administratiekantoor formeel de bestuurder is. Je hoeft op dit moment geen uittreksel op te vragen. Je gaf aan dat er geen vergaderingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden (ook niet om een bestuur te kiezen/benoemen?!), maar het zou eenvoudig zo kunnen zijn dat de bestuurder al direct in de AvS is benoemd (mogelijk heeft de projectontwikkelaar zijn vriendje beheerder bij akte tot bestuur benoemd).
Je gaat vanavond toch de AvS napluizen, daar komt een eventuele benoeming van het bestuur nog even bij. Daarnaast wil ik graag de bijzonderheden weten over de eventuele benoeming in de AvS (is die beperkt in tijd of niet, enz.).
Laat je niet opjagen, ik wacht jouw nasporingen in de AvS af.
Het zou wat mij betreft overigens goed nieuws (kunnen) zijn wanneer er al een bestuur blijkt te zijn, dat bespaart je het “wekken” van de VvE. In dat geval hoef je “alleen maar op de juiste plekjes druk uit te oefenen”.
Spreek je nader, vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Een ander punt wat je opbrengt over het verborgen gebrek. Wat is de juiste procedure hiervoor? Op zich heb ik met de relatief kleine vochtschade niet echt een probleem, maar je hebt gelijk het is niet correct..
Jouw tweede post helemaal begrepen.
Kleine schades hebben mogelijk de eigenschap dat zij, afhankelijk van de werkelijke oorzaak, kunnen “groeien”. Het is mij niet duidelijk of hier sprake is van lekkage of van doorslag. Zo lang de oorzaak niet bekend is weet je niet hoe ernstig de ontdekking kan uitpakken.
Het is in elk geval verstandig om het ontdekte aan de verkoper te melden zodat de feitelijke constatering (vochtplekken) vastligt, en om te voorkomen dat de zaak kan verjaren.
Om dat “waterdicht” te doen is het verstandig om dit even schriftelijk via enige jurist te doen, in een standaard briefje met een mooi logo. Niet zelf gaan proberen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hier vind je het MR2006, zo weet je wat je in de AvS zoekt.

[Carla]

Wanneer je wilt zien of een VvE is ingeschreven bij de KvK heb je vrije toegang. Maar….de conclusie trekken dat, wanneer het adres is gebruikt van de beheerder, deze beheerder daarmee formeel bestuurder is, is niet juist.
Wil je nadere gegevens, naam/adres/functie van de bestuursleden, dan kan dat tegen betaling.
Ook onze VvE staat met het adres van het beheerkantoor ingeschreven. De beheerder is geen bestuurder.

[Auteur]

Berichten