[martinvissermotoren]

Binnen onze Vve is vanaf het begin een lastige situatie ontstaan omtrent erfdienstbaarheid tussen het twee bedrijfsverzamelgebouwen.

In het kort: in september 2020 heb ik een bedrijfsunit gekocht binnen een bedrijfsverzamelgebouw. Voor het gemak noem ik het gebouw 1. In de splitsingsakte staat vermeld dat de gemeente als voorwaarde voor de bouw van de projectontwikkelaar een hek rondom het terrein en parkeerplaatsen als voorwaarde stelt. De gemeente heeft vervolgens op verzoek van de projectontwikkelaar (let wel: er waren toen als meer dan de helft van de units in gebouw 1 verkocht) laten vallen. Dit ontslaat, volgens de gemeente, de projectontwikkelaar er niet van, aan deze voorwaarde jegens de huidige uniteigenaren te voldoen. Dit is, ondanks herhaaldelijke verzoeken, niet gebeurd. De ruimte voor mijn unit is 7.5 meter.

Vervolgens heeft hij een tweede bedrijfsverzamelgebouw gebouwd ( hierna noem ik het gebouw 2). Het terrein, aansluitend aan dit tweede gebouw, is 2.5 meter. Dit is kadastraal vastgelegd. In een vroeg stadium van de bouw van gebouw 2 hebben meerdere eigenaren van units van gebouw 1 de projectontwikkelaar al vragen gesteld over de ruimte tussen gebouw 1 en gebouw 2, omdat zij zich zorgen maakten dat gebouw 2 wel erg dichtbij de erfafscheiding werd gebouwd. De projectontwikkelaar heeft hier verder niet op geacteerd: er is geen wijziging gekomen op zijn bouwplannen. Vanaf januari 2021 is er een start gemaakt met de VvE vergaderingen van gebouw 1. Het onderwerp van erfdienstbaarheid verlenen is nadien in iedere vergadering aan de orde geweest. In eerste instantie nog met met de projectontwikkelaar, die nog een aantal units in gebouw 1 bezat. Er zijn stemmingen geweest over het verlenen van erfdienstbaarheid, en met meerderheid van stemmen is aangenomen. Deze stemming is vervolgens via een juridische procedure (onder andere door mij) nietig verklaard.

De projectontwikkelaar heeft mij (en uiteraard ook een aantal mede eigenaren van gebouw 1) vervolgens gesommeerd akkoord te gaan met het verlenen van erfdienstbaarheid en daarna gedaagd om erfdienstbaarheid te verlenen aan gebouw 2, om zo het terrein van gebouw 2 te vergroten en gebruik van de units in gebouw 2 aantrekkelijker en beter bereikbaar te maken. De rechter heeft hem in het ongelijk gesteld: de projectontwikkelaar kan geen erfdienstbaarheid afdwingen. Hier is 100% van de instemming van alle uniteigenaren nodig. Dat heeft mij en een aantal mede eigenaren van units in gebouw 1 flink wat geld gekost aan proces en advocaatkosten.

Vervolgens zijn we een aantal maanden verder. Units van gebouw 2 worden inmiddels verkocht/verhuurd. En regelmatig wordt er zich erfdienstbaarheid toegeëigend door parkeren, rijden, inrijden in units gebouw 2.Hierdoor moet ik eigenaren van gebouw 2 aanspreken hun auto, aanhanger, camper etc. te verplaatsen, zodat ik mijn eigen unit in kan rijden. Dit gebeurd niet altijd in harmonie. Huurder van units in gebouw 2 vertellen mij dat in hun huurovereenkomst van units in gebouw 2 staat vermeld dat zij recht van overpad hebben op het terrein van gebouw 1.
Om de zaak nog gecompliceerder te maken hebben een aantal eigenaren van units in gebouw 1, waaronder ook de voorzitter van onze VvE, een unit gekocht aan in gebouw 2. Deze heeft 16 units, waarvan er 11 zijn gekocht door eigenaren die ook een unit bezitten in gebouw 1.Daarnaast zijn er nog 3 in eigendom van de projectontwikkelaar.

Dit hele gebeuren speelt inmiddels al 3,5 jaar, er is een kort geding geweest, een zitting in de rechtbank, advocaat kosten voor beide juridische zaken, die al flink zijn opgelopen.

Welke mogelijkheden zijn er nog om hetgeen ik gekocht heb: een bedrijfsunit met een omliggend terrein van 7.5 meter met parkeerplaaten en een hek, te krijgen, zoals in de splitsingakte omschreven?
Iedere tip is welkom. Over twee weken zitten een aantal gelijkgestemde eigenaren van units gebouw 1 bij elkaar om te kijken welke mogelijkheden er nog zijn ( bij voorkeur zonder nog een keer deze zaak juridisch uit te hoeven vechten).

Ik hoor heel graag input. Voor de goede orde: ik heb deze mail ook verzonden in de Vraagbaak. Zij vinden de zaak zodanig gecompliceerd dat zij hier geen advies op kunnen geven zonder juridische uren te kunnen rekenen.

Martin van Dessel

[RonaldL]

Deze zaak is te complex voor een forum.
Hier worden meerdere eigenaren tegen elkaar opgezet door de ontwikkelaar.
Hier zijn koop of huurcontracten misschien wel onrechtmatig, maar daar kan een huurder of koper misschien wel niks aan doen.
Zaakje rijdende rechter.

[martinvissermotoren]

Dank voor je reactie. Het is zeker een complexe zaak. Vandaar dat de reactie van de Vraagbaak is om juridische hulp in te schakelen.

Ik heb de eigendomsinformatie van de 16 units in gebouw 2 opgevraagd uit de openbare gegevens van het Kadaster. En daarna nog een kopie van een koopakte. In de koopakte(die over de koop 7 units gaat ivm dezelfde eigenaar) staat duidelijk omschreven dat er geen erfdienstbaarheid wordt verleend door eigenaren van gebouw 1 aan die van gebouw 2. Ook staat er dat het terrein voor gebouw 2 een breedte heeft van 2,5 meter.

Dus de koopakte is kloppend hierin. De eigenaren weten dus dat zij geen gebruik mogen maken van het terrein van gebouw 1. Jammergenoeg gebeurd dit veelvuldig, en wordt het na 4 maanden overlast en aanspreken ook niet minder.

Een hek op de erfgrens lijkt de enige manier om overlast te voorkomen. Maar daar ligt het probleem: gebouw 1 heeft 30 units. Daarvan bezitten 4 eigenaren van gebouw 1( die samen 6 units in gebouw 1- en dus 6 stemmen binnen onze VvE hebben) in totaal ook 16 units in gebouw 2.

Daarnaast zijn er meerdere eigenaren van gebouw 1 die steevast voor het verlenen van erfdienstbaarheid hebben gestemd, en die samen met de projectontwikkelaar, mij en 10 andere uniteigenaren hebben gedaagd in een rechtzaak ( die zij gelukkig verloren hebben).

Ik zou, samen met deze 10 andere eigenaren, graag een hek willen om het nemen van recht van overpad moeilijker te maken. Samen zijn we geen meerderheid van stemmen. Kortom: we zitten vast in deze lastige situatie.

Ik ben op zoek naar manieren om toch dat hek geplaatst te krijgen, zodat ieder krijgt wat hij heeft gekocht. En vooral zodat de irritatie, het aanspreken stopt. Bij voorkeur uiteraard zonder weer een gang naar een advocaat.

Ik heb wel een adviesgesprek met de advocaat die ons eerder heeft bijgestaan. En wil graag een gesprek met de gemeente, die eerder de voorwaarde van het plaatsen van een hek door de projectontwikkelaar, heeft laten vallen.

Als iemand verder nog tips heeft, dan neem ik die graag aan.
De tip van de Rijdende Rechter neem ik in ieder geval mee.
Groet, Martin

[RonaldL]

Kan je niet gewoon zelf een aantal betonblokken op je eigen erfgrens zetten? Desnoods samen met die andere 10?
Het is huisvredebreuk als anderen dan die blokken wegslepen.

[martinvissermotoren]

Hoi Ronald,
Daar hebben we inderdaad wel aan gedacht: zelf een hek plaatsen en de kosten verhalen op de projectontwikkelaar of desnoods betalen vanuit VvE fondsen.

Het omliggende terrein is echter gezamelijk eigendom van alle VvE leden. Om daar een hek of betonblokken (dan het liefste van 1.60 hoog 😉) kan alleen met instemming van 51% van de stemmen. In dit geval 16 stemmen. En we komen hooguit op 11 of 12 stemmen voor een erfafscheiding. Ik ga dit nog wel voor de zekerheid navragen tijdens het adviesgesprek met de advocaat. Dus dank!

Laat de tips maar komen! Ik onderzoek graag uit of jullie ideeën mogelijk zouden kunnen zijn. Ben met alles blij.
Groet, Martin

[Auteur]

Berichten