Rechtspraak met betrekking tot verfraaiingen
- Dit onderwerp bevat 12 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juni 27, 20258:55 am door .
-
Berichten
-
Hallo,
Wij wonen in een redelijk nieuw appartementencomplex (opgeleverd 2020) en een aantal bewoners zijn nogal fanatiek in het bedenken van verfraaiingen van het pand (kunst in de algemene ruimtes, naam van het pand op de gevel in RVS, vervangen verlichting algemene ruimtes door mooiere verlichting, vlaggenmast van 14 meter en ga zo nog maar even door). Ik voer nu al enige tijd discussie met het bestuur over het feit dat deze zaken niet binnen de reikwijdte van de ALV vallen en besluiten hierover nietig zijn en bewoners dus niet verplicht kunnen worden om bij te dragen in deze kosten, maar dat dit op vrijwillige basis moet gebeuren. Ik heb hierbij ook verwezen naar de eerdere discussie op deze website (https://nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/uitgave-buiten-doel-vve-kunst-aankoop/). Desondanks blijft het bestuur aangeven dat het aan de ALV is om te beslissen of een verfraaiing onder de bevoegdheden van de ALV valt of niet, omdat in artikel 9 lid j van het modelreglement 2006 ruimte wordt overgelaten voor “overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig”.
Ik vroeg mij af of iemand hier ook toevallig rechtelijke uitspraken kent, waar ik naar kan verwijzen in mijn discussie met het bestuur.
Bij voorbaat dank.
Kern hier is namelijk de juridische betekenis van “als zodanig” en dat ontgaat het gros van ons allen ben ik bang.
Klopt allemaal.
Kunst kan geen gemeenschappelijk gedeelte of zaken zijn omdat het niet genoemd is in de splitsingsakte als zijnde gemeenschappelijk.Zou vreemd zijn als een nieuwe eigenaar, na lezen van de splitsingsakte, na aankoop zich opeens geconfronteerd ziet met te betalen verzekeringspenningen voor rondhangend kunst! Of zou mee moeten betalen aan schadeherstel van die kunst.
Het staat bewoners vrij om een vriendenclub VvE op te richten, met vriendenbijdragen, en kunst op te hangen, voorzover de ALV toestemming heeft verleend voor gaatjes boren in gemeenschappelijke muren en de vriendenclub-bewoners instaan voor schadeherstel na weghalen kunst! Met misschien nog beperkende voorwaarden voor zedelijkheid van kunst en zo. Phoe, ingewikkeld hoor.
Omgekeerd betekent dat de bovenste appartementen nu dus nadeel hebben blijkbaar. Is daar dan voor gecompenseerd.
Maar dit terzijde.Dak is gemeenschappelijk (neem ik aan).
Onderhoud, vernieuwing etc. valt allemaal binnen de werkingsfeer van de VvE.
Een ander soort dakbedekking (niet alleen bitumen maar nu ook sedum) is niet slechts alleen van belang voor de top-appartementen (isolatie) maar ook voor de andere appartementen (minder onderhoudskosten, langere levensduur).Een gekwalificeerde meerderheid (80% of zo, zie de akte) zal hiervoor nodig zijn vermoed ik, het lijkt mij een buiten het gewone onderhoud vallende post. Maar gewoon verdeeld volgens breukdelen.
Immers, als een eigenaar niet met de lift gaat, krijgt ie ook geen korting. Alleen eigenaren begane grond en alwaar geen kelder is, kunnen bijdragen aan liftonderhoud besparen, daar is wel een uitspraak over.Ik ken geen directe uitspraken hieromtrent.
Ik lees de discussie over verfraaiingen bij appartementencomplexen waar een VvE het voor het zeggen heeft.
Een aantal eigenaren binnen onze VvE heeft het bestuur gevraagd om 2 vlaggenmasten bij de entrees van ons appartementencomplex te plaatsen.
Begin juli staat dit nu op de agenda. “Aan de vergadering wordt toestemming gevraagd voor het plaatsen van een vlaggenmast aan het eind van elke loopbrug.”
Volgens mij gaat het hier over een “nieuwe installatie” (in de zin van het Model Reglement 1992 art.38 lid 8).
Naast dat er geen formele stemming plaatsvindt wat m.i. wel zou moeten (art.38 lid 5) en er toch een besluit wordt genomen en men akkoord gaat is er dan sprake van een nietig besluit?
Een tweede vraag is:
Kan iedere individuele eigenaar bezwaar maken op basis van de laatste zin van artikel 38 lid 8 “De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen”.Ik denk niet dat je die vlaggenmasten kan zien als een nieuwe installatie.
Daarnaast geef je aan dat het voorstel op de agenda staat en in de vergadering van juli in stemming gebracht gaat worden.
Dan is dat naar mijn idee een formele stemming.
Als de meerderheid akkoord gaat kunnen de vlaggenmasten naar mijn mening geplaatst worden.Het enige waar je het misschien nog onder zou kunnen scharen is onder de noemer, ‘buiten het onderhoud vallende uitgaven’ zoals aangegeven in art. 38 lid 5
Ben wel nieuwsgierig waarom @Rob van mening is dat het geen nieuwe installatie is. De vlaggenmasten zijn er nu niet, dus is het denk ik per definitie nieuw.
De vlaggenmasten zijn uiteraard wel nieuw, maar het is geen installatie, net als dat een bankstel ook geen installatie is.
Een installatie is een ‘technisch geheel van apparaten, leidingen, machines, gereedschappen en andere structuren die samen een functioneel systeem vormen, vaak voor een specifiek doel’
Rob,
Dank voor het meedenken. op zich begrijp ik je antwoord, maar dan is de vraag wat een nieuwe “installatie” is.
Een AI definitie via google geeft de volgende definitie: “Een installatie is een geheel van technische toestellen, apparaten, of de handeling waarbij iets voor gebruik gereed wordt gemaakt. Dit kan verwijzen naar het plaatsen en aansluiten van apparatuur, zoals een cv-ketel, of naar een geheel van technische systemen, zoals een elektrische installatie of een koelinstallatie”.
Moeilijk om als leek te bepalen of een vlaggenmast juridisch gezien beschouwd kan worden als een installatie. Helaas kan ik er geen jurisprudentie over vinden. Maar wat wel relevant is dat het zaken zijn die er eerst niet waren en ook niet noodzakelijk zijn voor het instandhouden van het onroerend goed (Appartementencomplex). Het is iets ter verfraaiing van het geheel. Als de vlaggenmasten beschouwd worden als “nieuwe installaties” dan geldt een formele stemming met een meerderheid van tenminste 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen en waarin een aantal eigenaars vertegenwoordigd is, dat tenminste 2/3 van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Als hier niet aan wordt voldaan moet een 2de vergadering worden uitgeschreven.
Als het NIET beschouwd kan worden als een “nieuwe installatie” dan geldt de algemene regel: Volstrekte meerderheid met als voorwaarde meer dan 50% van het aantal uit te brengen stemmen. Een stemming met alleen handopsteking lijkt mij onvoldoende.Ik denk dat, als je het hebt over een installatie, je het echt op het technische gebied moet zoeken en zie dan ook niet hoe een vlaggenmast een installatie zou kunnen zijn.
Daarnaast ken ik jurisprudentie waarin een rechter een elektrische deuropener zelfs niet eens als een installatie zag.Als het NIET beschouwd kan worden als een “nieuwe installatie” dan geldt de algemene regel: Volstrekte meerderheid met als voorwaarde meer dan 50% van het aantal uit te brengen stemmen.
Dat ben ik niet helemaal met je eens.
In MR1992 artikel 38 lid 5 is bepaald dat besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een
meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.Naar mijn mening hebben we het bij een dergelijke uitgave over buiten het onderhoud vallende uitgaven.
Uiteraard kan het zijn dat de vergadering een hierboven genoemd bedrag heeft vastgesteld, maar mijn ervaring is dat dat in zeer weinig VVE’s het geval is.Daarnaast zou je je nog wel kunnen afvragen of een dergelijk besluit niet in strijd is met de doelstelling van de VvE, maar ook dan zal uiteindelijk een rechter vaak uitsluitsel moeten geven.
@Rob. De vergelijking tussen een roerende zaak als een bankstel en uiteindelijk een onroerende vlaggenmast vind ik mager. Vergelijking met een deuropener is beter. Dat de rechter dat niet als een installatie ziet; tja in het huidige tijdsgewricht zouden sommige zeggen: ”de uitspraak van de (één) rechter is ook maar een mening”.
Bij ons is de vlaggenmast deel van het complex, is door de bouwer geïnstalleerd. Alleen op een zodanige plaats, dat een paar weken na de oplevering iedereen het erover eens was dat die verplaatst moest worden. Dat was een hele exercitie, de vlaggenmast was/is voorzien van een heuse betonnen fundatie. In de documentatie van ons complex is er daarvan een detailtekening, compleet met (krimp)wapening beschikbaar. De oorspronkelijke fundatie is niet verwijderd, maar op de nieuwe locatie is opnieuw een betonnen fundatie voorzien, geheel volgens tekening. Ben er niet bij geweest, maar het zou me niet verbazen als de betonauto, compleet met betonpomp daarvoor is aangerukt. Ik zou bijna zeggen: “hoeveel technische installatie wil je hebben voor een vlaggenmast”.
Zoals zo vaak verzanden we in een semantische discussie. Dat is vooral te wijten aan de broeders van het notariaat, die steevast verzuimen een Memorie van Toelichting te schrijven als ze deze MR’s, semi-wetgeving, in elkaar sleutelen. Althans, ik heb zoiets nooit gezien. We moeten er mee leven.
Ben het verder wel het eens met je analyse, vooral de laatste alinea zou men ter harte moeten nemen.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.