[Esma]

Hallo,

Wij wonen in een redelijk nieuw appartementencomplex (opgeleverd 2020) en een aantal bewoners zijn nogal fanatiek in het bedenken van verfraaiingen van het pand (kunst in de algemene ruimtes, naam van het pand op de gevel in RVS, vervangen verlichting algemene ruimtes door mooiere verlichting, vlaggenmast van 14 meter en ga zo nog maar even door). Ik voer nu al enige tijd discussie met het bestuur over het feit dat deze zaken niet binnen de reikwijdte van de ALV vallen en besluiten hierover nietig zijn en bewoners dus niet verplicht kunnen worden om bij te dragen in deze kosten, maar dat dit op vrijwillige basis moet gebeuren. Ik heb hierbij ook verwezen naar de eerdere discussie op deze website (https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/uitgave-buiten-doel-vve-kunst-aankoop/). Desondanks blijft het bestuur aangeven dat het aan de ALV is om te beslissen of een verfraaiing onder de bevoegdheden van de ALV valt of niet, omdat in artikel 9 lid j van het modelreglement 2006 ruimte wordt overgelaten voor “overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig”.

Ik vroeg mij af of iemand hier ook toevallig rechtelijke uitspraken kent, waar ik naar kan verwijzen in mijn discussie met het bestuur.

Bij voorbaat dank.

[RonaldL]

Belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig

Kern hier is namelijk de juridische betekenis van “als zodanig” en dat ontgaat het gros van ons allen ben ik bang.

[Esma]

Hoi RonaldL,

Bedankt hiervoor. Interessante zaak dat je hebt doorgestuurd. Als ik het goed begrijpt zegt de rechter hierin dat het dempen van de gracht voor commerciële doeleinden mogelijk wel relevant is, maar voor de eigenaar van een appartement niet persé (“belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig”) en dat daarom de appartementseigenaar in het gelijk is gesteld.
Ik zag ook de recente uitspraak voorbij komen van de waterontharder (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:4908). En hier zegt de rechter ook dat deze uitgaven niet het gezamenlijk belang van de eigenaren wordt gediend. Deze laatste uitspraak heb ik overigens al aan het bestuur van de VVE gestuurd, maar die negeert dit.

[RonaldL]

Klopt allemaal.
Kunst kan geen gemeenschappelijk gedeelte of zaken zijn omdat het niet genoemd is in de splitsingsakte als zijnde gemeenschappelijk.

Zou vreemd zijn als een nieuwe eigenaar, na lezen van de splitsingsakte, na aankoop zich opeens geconfronteerd ziet met te betalen verzekeringspenningen voor rondhangend kunst! Of zou mee moeten betalen aan schadeherstel van die kunst.

Het staat bewoners vrij om een vriendenclub VvE op te richten, met vriendenbijdragen, en kunst op te hangen, voorzover de ALV toestemming heeft verleend voor gaatjes boren in gemeenschappelijke muren en de vriendenclub-bewoners instaan voor schadeherstel na weghalen kunst! Met misschien nog beperkende voorwaarden voor zedelijkheid van kunst en zo. Phoe, ingewikkeld hoor.

[Esma]

Inderdaad. Na de vorige VVE-vergadering, afgelopen voorjaar, heb ik het bestuur gewezen op het feit dat het besluit tot aanschaf van kunst nietig is en dat de ALV enkel toestemming kan geven om iets op te hangen, maar dat de kostendekking hiervoor vrijwillig moet zijn. In een VVE-nieuwsbrief deze zomer (ja er wonen in dit pand veel mensen met veel vrije tijd…) is toen idd aangegeven dat een club “Vrienden van de VVE” zou worden opgericht voor dit soort zaken en de mensen die lid zijn van deze club financieel kunnen bijdragen. Desondanks staan deze verfraaiingen (nu onder de noemer “Aangenaam wonen”) wederom op de agenda van de komende VVE-vergaderingen. Het lijkt erop dat een aantal bewoners toch hun zin willen doordrukken met het “op-pimpen” van het pand.

Heb jij toevallig ook rechtspraak voorbij zien komen met betrekking tot het plaatsen van sedumdaken? Hoewel ik best een financiële bijdrage wil leveren aan het verduurzamen van het pand, lijkt het mij ook hier dat de bewoner die onder dit dak woont het meeste profijt heeft van een sedumdak (i.v.m de isolerende werking) en dus dat “het belang van de gezamenlijk appartementseigenaren als zodanig” ook niet geheel van toepassing is.

[RonaldL]

Omgekeerd betekent dat de bovenste appartementen nu dus nadeel hebben blijkbaar. Is daar dan voor gecompenseerd.
Maar dit terzijde.

Dak is gemeenschappelijk (neem ik aan).
Onderhoud, vernieuwing etc. valt allemaal binnen de werkingsfeer van de VvE.
Een ander soort dakbedekking (niet alleen bitumen maar nu ook sedum) is niet slechts alleen van belang voor de top-appartementen (isolatie) maar ook voor de andere appartementen (minder onderhoudskosten, langere levensduur).

Een gekwalificeerde meerderheid (80% of zo, zie de akte) zal hiervoor nodig zijn vermoed ik, het lijkt mij een buiten het gewone onderhoud vallende post. Maar gewoon verdeeld volgens breukdelen.
Immers, als een eigenaar niet met de lift gaat, krijgt ie ook geen korting. Alleen eigenaren begane grond en alwaar geen kelder is, kunnen bijdragen aan liftonderhoud besparen, daar is wel een uitspraak over.

Ik ken geen directe uitspraken hieromtrent.

[Auteur]

Berichten