[Bob]

Graag zou ik van de forumleden horen hoe zij aankijken tegen mijn interpretatie van het Modelreglement (MR) 1992, en het MR 1992 artikel 38, leden 7 en 8 in het bijzonder.

7. Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van
een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur
te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst
geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd
zijn.
8. Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor
besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties,
voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van
zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.

Onze VvE valt onder het regime van het MR 1992.
Binnen het bestuur worden de wildste plannen gemaakt voor “verbeteringen” aan het gebouw.
Als voorbeeld draag ik aan het plaatsen van een compleet systeem met beveiligingscamera’s en bijbehorende apparatuur. Dit zijn kostbare zaken die momenteel niet aanwezig zijn en die nu op kosten van de VvE zouden moeten worden aangeschaft (aldus het bestuur).
Ik ben niet uit op een discussie over privacy, of over het feit of de veiligheid echt gediend is met een camerasysteem. Mogelijk dat een camerabeveiliging bijdraagt aan het gevoel van veiligheid (subjectieve beleving), dat zou kunnen, maar het gaat mij zuiver om de vraag betreffende de kosten(-verdeling).

Als ik MR 1992 art. 38 lid 8 goed lees dan zou in het voorstel voor plaatsing van camerabeveiliging sprake kunnen zijn van “het aanbrengen van een nieuwe installatie”. Hier ben ik niet zeker van; het zou er op kunnen misgaan dat camerabeveiliging niet onder het begrip “installatie” zouden vallen.

Vraag: is een systeem van camerabeveiliging een installatie in de zin van art. 38 lid 8?

Wat in het licht van art. 38 lid 8 voor mij zonder twijfel vaststaat is dat het plaatsen van de camerabeveiliging zeker niet is aan te merken als “uitvloeisel van het onderhoud”.
Op dit punt ga ik ervan uit dat de camerabeveiliging een nieuwe installatie vormt, en dat die niet “voortvloeit” uit onderhoud. Daarmee valt de camerabeveiliging onder de werking van art. 38 lid 8.
Voor mij staat ook vast dat ik van de voorgestelde maatregel “géén voordeel trek”, en dat ik dientengevolge niet hoef bij te dragen wanneer de vergadering zou besluiten de camerabeveiliging conform het voorstel te laten plaatsen/plaatsing zou toestaan.

Vraag: Kloppen mijn redenatie en conclusie op dit punt (en hoef ik inderdaad niet mee te betalen)?

Dat brengt mij op het volgende.
Wanneer zou worden besloten (doorgedrukt) dat de camerabeveiliging mag worden aangebracht moet er volgens mij eerst door de wel meebetalende leden geld (de extra voorschotbijdrage conform art. 38 lid 7) worden gestort op rekening van de VvE, al het door de meebetalende leden opgebrachte geld moet op de rekening aanwezig zijn, en pas daarna kan de camerabeveiliging worden gekocht/aangebracht en in gebruik worden genomen. Samen met het besluit moet ook in dezelfde vergadering de hoogte van de extra voorschotbijdrage voor de wel meebetalende leden worden vastgesteld.

Vraag: Klopt mijn uitleg van art. 38 lid 7 en moet er worden gewerkt conform dit artikel?

Volgens mijn redenatie zal ik een besluit dat plaatsing van het voorgestelde camerabeveiligingssysteem mogelijk maakt moeten respecteren. Ik hoef echter zeker niet mee te betalen daar ik geen voordeel trek van (uitvoering van) dit besluit. Voorts moet er conform art. 38 lid 7 worden gewerkt. Dat betekent: extra voorschotbijdrage vaststellen voor de wel meebetalende leden en dat geld moet op de rekening van de VvE zijn aangekomen/bijgedragen vóórdat er tot uitvoering van het besluit kan/mag worden overgegaan.

Voor de volledigheid merk ik nog op dat naar mijn overtuiging het plaatsen van het camerabeveiligingssysteem nooit zomaar op kosten van de VvE kan geschieden. De kosten voor de aanschaf en het aanbrengen van het systeem valt ook nog eens niet binnen de kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars als omschreven in MR 1992 hoofdstuk C. In het bijzonder bedoel ik hier MR 1992 artikel 3 en met name de leden a en b van dit artikel. Er wordt iets geheel nieuws aangeschaft wat geen enkele relatie heeft met onderhoud, gebruik, noodzakelijk herstel en/of vernieuwingen van (reeds bestaande) gemeenschappelijke zaken en/of gedeelten. Dit soort kosten (aanschaf sleutelkastjes) kan dus n.m.m. nooit (zomaar) ten laste van de VvE (de gezamenlijke eigenaars) komen.

[Carla]

Goede morgen Bob,
Leuk forum en nog leukere vragen.
Denk graag even met je mee, waarbij vooropgesteld dat je mij ook niet, alleen maar, op mijn bruine ogen moet vertrouwen. 😉 ( ben en blijf een leek )
Om te beginnen, houdt ook artikel 38, sub.5 in de gaten in deze kwestie.
Vervolgens is een compleet systeem middels camerabewaking wel degelijk te beschouwen als een nieuwe installatie.
Heb onlangs nog een juridisch stuk gelezen waarbij dit expliciet zo genoemd werd.
Sterker, daar was sprake van het huidige sleutelsysteem te vervangen door een tags-systeem. Dit werd al gezien als een nieuwe installatie.
( zie: http://www.vverecht.nl/2015/04/met-welke-meerderheid-kan-een-besluit-tot-invoering-van-een-tag-systeem-genomen-worden/ )
Duidelijk is nu dat het een buiten het onderhoud vallende uitgave is.
Dus komt eerst artikel 38, sub: 5 aan bod.
Vervolgens artikel 38, sub: 7.
In mijn eigen woorden: eerst vaststellen wat de geplande kosten zijn per eigenaar, vervolgens dat bedrag storten of sparen, totdat het geheel in kas is. Dan pas tot uitvoering over gaan.
Ja, je redenatie klopt, wat mij betreft.
Je gedachten gang betreffende artikel 38, sub: 8, is mij niet echt duidelijk. Kan je wellicht ietsje meer zeggen over waarom je meent ‘geen voordeel te trekken’?
Ik geef je een voorbeeld uit ‘eigen praktijk’. 😉
In ons complex leeft het verlangen om elektrische deurdrangers aan te schaffen.
Een kostenpost dus die eerst langs art.38, sub 5: moet.
Vervolgens langs art. 38, sub: 7.
En dan komt het ….. er zijn eigenaars die aan de vleugels van het gebouw in een begane grond appartement wonen. Zij hebben een eigen voordeur, met brievenbus. Komen derhalve nooit in het ‘grote gebouw. Hebben dus ‘geen voordeel ‘ van deze aanschaf en hoeven dan ook niet mee te betalen.
Een ander voorbeeld:
Er is op het terrein ( eigendom VvE ) ergens een afgesloten hek. Twee eigenaars willen daar nu een ( met sleutel ) te openen hek van maken.
Nog afgezien of hier sprake is van een ‘ nieuwe installatie’, ( hoe breed wil je een dergelijke term trekken ) is er wel sprake van art. 38, sub:8.
Conclusie: de vergadering kan akkoord gaan met het aanbrengen van een nieuw hek c.q. een deur met een slot.
Echter deze kosten moeten worden gedragen door de twee aanvragers.
De overige eigenaars trekken geen voordeel en zijn niet verplicht bij te dragen.
Dus of jij ook niet zou hoeven mee betalen, ligt aan je uitleg waarom je meent geen voordeel te trekken.
Overigens niet echt prettig de gedachte, zoals je die beschrijft ‘ wanneer zou worden besloten ( DOORGEDRUKT )…..!
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Beste Bob en Carla,
Leuk dat jullie zo enthousiast zijn over het forum en fijn dat jullie ook reageren zo hier en daar. In VvE-land is nog genoeg stof voor discussie mogelijk 🙂 en ik vind het zelf ook wel fijn om te zien hoe anderen over bepaalde zaken denken.
Wat betreft dit onderwerp sluit ik me geheel aan bij Carla.
Heel goed dat ze voor wat betreft de besluitvorming ook op art. 38 sub 5 heeft gewezen. Het besluit kan dus pas genomen worden bij een meerderheid van 2/3 van de stemmen in een vergadering waarin tenminste 2/3 van het totaal aantal stemmen uitgebracht kan worden.
Wat betreft het “voordeel” gaat het niet om persoonlijk voordeel, maar om het voordeel dat je kan hebben als “eigenaar van een appartement”.
Carla heeft daar goede voorbeelden van gegeven.
Het lijkt mij in geval van een camerasysteem niet makkelijk aan te tonen.
Wat nog wel heel belangrijk is in deze discussie is de privacywetgeving.
Lees hierover ook op http://www.vverecht.nl/2012/01/camera-toezicht-in-hal-appartementencomplex/
Daarnaast zou je ook kunnen bekijken of de kosten van een dergelijke installatie opwegen tegen de baten, ik ben daar niet zo zeker van.

[Bob]

Goedemorgen Carla,
Allereerst mijn dank voor jouw uitgebreide en heldere reactie. Ik had eerlijk gezegd al stille hoop dat jij zou inhaken. De reactie leert al dat je jezelf met “leek” zeker tekort doet.
Vanwege jouw vraag om nadere uitleg ga ik even wat meer vertellen. Omwille van de leesbaarheid (hapklare brokken) heb ik naar ik nu zie te weinig informatie verstrekt. Dat ga ik nu rechttrekken. Hou je vast.
Wij hebben in onze VvE te maken met een groot-eigenaar die bijna 68% van de uit te brengen stemmen bezit. De groot-eigenaar heeft er een handje van om zijn wil door te drukken. De groot-eigenaar heb ik in het verleden meermaals moeten corrigeren. Dat heb ik gedaan middels de traptreden regulier en normaal overleg, escalatie naar de Raad van Commissarissen van de groot-eigenaar en uiteindelijk de gang naar de rechter. Je begrijpt dat de resulterende verstandhouding sub-optimaal is.
Je wijst zeer terecht op 38 lid 5. In onze akte van splitsing is een bedrag van €5000,00 gesteld voor dit punt. Een camerasysteem kost veel meer, dus het tweederde van tweederde geldt zeker.
Met het bekende gedrag van de groot-eigenaar is deze hobbel echter eenvoudig te nemen. Vandaar mijn vragen over de jurische uitleg van de artikelen uit het MR1992. Waar redelijke argumenten niet overtuigen wordt het makkelijk doordrukken (powerplay). Vandaar dat ik diep op de woorden in de artikelen inga.
Dan het voordeel trekken uit 38 lid 8. Gegeven het bovenstaande is het de vraag wat juridisch gezien voordeel trekken is. In mijn beleving trek ik geen voordeel van camerabeveiliging. Het is niet aan te tonen dat een camerasysteem gegarandeerde veiligheid geeft. Camerabeveiliging is te omzeilen en nooit 100% dekkend te maken binnen en buiten het gebouw. Ik wil dus geen camerasysteem en er al helemaal niet voor betalen. Ik zie ervan komen dat ik een correct genomen besluit zal moeten aanvechten op basis van het niet voldoen aan de door mij geschetste procedure.
Ik baseer me ook op artikelen 3 a en b. De kosten zijn niet te relateren aan deze artikelen en kunnen dus nooit ten laste komen van de eigenaars. Dat is in dekking met 38 lid 5 waar jij terecht naar verwijst. Je zou echter kunnen twijfelen met artikel 3.j. Dan komt de (juridische) vraag op of alle eigenaars hier eigenlijk wel een belang bij hebben. Echt voer voor juristen.
Dank je wel voor de link naar VvE-recht. Die site bezoek ik ook regelmatig. Erg goed en erg interessant. Daar heb ik dan ook een abonnement genomen.
Dank je wel ook voor jouw voorbeelden. Werkt ook zeer verhelderend. Ik krijg het idee dat jullie een goed georganiseerde en goed gerunde VvE hebben. Met redelijkheid en goed overleg als uitgangspunt. Dat is hier helaas wel anders, maar ik troost me met de wetenschap dat wij daarin allesbehalve uniek zijn.
Om mijn nieuwsgierigheid even te bevredigen: is Carla E dezelfde Carla die ik ontmoette onder de column van Rob?
Nogmaals dank voor jouw deelname en reactie.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Goedemorgen Rob,
Net mijn antwoord aan Carla verzonden en nu zie ik nog een reactie van jouw hand.
Dank voor de interessante link naar cameratoezicht en privacy! Die kende ik nog niet. Die zal ik bestuderen.
Dank ook voor de extra argumenten in de laatste alinea.
Ik ben inderdaad blij met dit forum, hier is veel te leren. En het is goed om reacties te krijgen die ook andere perspectieven bieden. Zeer leerzaam en het houdt me bij de les.
Vriendelijke groet,
Bob

[Carla]

Beste Bob,
Eerst maar even een dank, ook naar Rob, voor de goede woorden. Krijg het naast de temperatuur van buiten, hier nog warmer van. 😉
Je vraagt mij of de Carla E dezelfde is als de Carla die je ontmoette onder de column van Rob, ja dat is dezelfde. En wanneer mijn donkerbruine vermoeden juist is dat ‘de Rob’ dezelfde als de Rob…. dan weet hij dat mijn dank groot is voor de keren dat hij mij, in het verleden, het juiste spoor wees.
Ik wil toch wel graag blijven benadrukken dat ik een leek ben. Maar wel ‘n betrokken leek. Ik lees ( bijna ) alles wat los en vast zit over de regelgeving van een VvE. Daarbij gespitst op het Modelreglement van 1992. Waarbij aangetekend dat de splitsingsakte daarop nog toevoegingen kan bevatten, die dan weer zijn toegespitst op de feitelijke situatie.( vaak moeilijk te lezen )
De zaken in onze VvE lopen over het algemeen redelijk tot goed.
Toch constateerde ik een zekere verschuiving, gedurende de afgelopen 10 jaar. ( dit complex is van 2005 )
Bij het opstarten was er ( achteraf gezien ) een zekere gelatenheid bij de kopers ten aanzien van het toenmalige bestuur. ( ook bij mij ) In de zin van, zij hebben zich er al in verdiept en zullen het wel weten. Best wel te verklaren, een ieder zit immers nog vol vragen, moet vaak de andere woning nog verkopen en heeft maar één vizier …… wanneer is mijn ‘heiligdommetje’ klaar en hoe krijg ik alles goed geregeld. Dan is het immers heerlijk aan de hand van degene die zich hiervoor hebben ingespannen mee genomen te worden. Begrijpelijk, maar niet goed.
Gaandeweg zie je dan een sluipende omslag. De meesten zijn na verloop van tijd gesetteld en krijgen dan persoonlijke wensen. Dit leeft vaak nog sterker bij een tweede/derde eigenaar. Die niet de binding voelt van het eerste uur. En vervolgens blijkt dan dat vrijwel niemand zich heeft of is gaan verdiepen in wat ze nu eigenlijk hebben ondertekend.
Nu ik zelf in het bestuur zit en tegen de zaken ben aangelopen die, van meet af aan, niet juist geregeld waren is het mij te doen dit te herstellen. Tevens probeer ik mijn uiterste best te doen om het gevoel van wij ( bewoners ) versus zij ( bestuur ) zachtjes te laten verdwijnen. Door steeds maar weer de regelgeving naar voren te brengen ( indien nodig ). ( hier komt heel wat ‘massage ‘ aan te pas )
Openheid, transparantie en begrip, daar kom je m.i. een stukje verder mee.
En ondanks deze inspanning loop je toch soms op tegen emoties van mensen, waardoor het begrip ver weg is. Dan moet, ook ik, al mijn communicatieve vaardigheden van stal halen. ( of soms het grijze gebied betreden ;-))
Tot zover een wat persoonlijk getinte ervaring van mij.
Terug naar jou Bob, ik denk dat jij een compleet andere ervaring hebt met een groot-eigenaar in jullie midden. Lastig. Toch ook verbaast het mij een beetje dat zij akkoord zouden gaan met zo’n grote kostenpost. ( camera systeem ) Voor zover mijn informatie strekt zijn het juist de groot-eigenaars die niet echt happig zijn op dergelijke grote uitgaven. Mogelijk heeft hij daarvoor een goede reden.
Vervelend voor je dat soms de weg naar de rechter moest gaan. Doet inderdaad geen goed aan de onderlinge verhoudingen. Weet dan dat ‘besturen met je buren’ ook niet altijd een lolletje is.;-)
De toevoeging van Rob is er inderdaad een die er toe kan doen. ( camera’s en privacy.
Over ‘het belang’, daar valt wellicht nog over te steggelen.
Voer voor juristen, inderdaad. Ga nu al op het randje van mijn stoel zitten. 😉
( laat je het hier nog eens weten, hoe of je gevaren bent )
Tot slot onderschrijf ik meer dan van harte dat zowel de site NederlandVvE als dit forum een fantastisch podium bieden, om vooral ook zelf scherp te blijven.
En voor de rest: ‘ wie zonder zonde is, werpe de eerste steen.’ 😉
Succes Bob en Rob.

[Rob]

Bob, ik denk nog steeds dat je in je reactie van 10.01u een verkeerde invulling geeft aan het “voordeel hebben aan”.
Dat je het persoonlijk geen goed plan vindt en dat je er niet aan mee wilt doen mag duidelijk zijn, maar dat wil nog niet zeggen dat je er “als eigenaar” geen voordeel bij hebt of kan hebben.
Dat lijkt mij in het geval van een camerasysteem moeilijk aan te tonen.
Ik denk persoonlijk dat als het besluit helemaal conform art. 38 wordt genomen er een rechtsgeldig besluit is.
Ik volg dan ook even niet op welke wijze je dan een eventueel besluit zou willen aanvechten zoals je aangeeft “op basis van het niet voldoen aan de door mij geschetste procedure”.
@carla, inderdaad dezelfde ‘Rob’ 😉 Je vindt me op allerlei VvE gerelateerde sites en fora, waar ik graag mijn persoonlijke mening en standpunten geef 🙂

[Bob]

Beste Rob,
Wederom dank voor de gestelde vraagtekens en het andere perspectief.
In mijn beleving is in het (evoluerende) appartementsrecht één van de voornaamste “drivers” de (financiële) bescherming van de appartementsgerechtigden tegen bijvoorbeeld in het voorkomende geval te spilzieke besturen en groot-eigenaars die zich, in tegenstelling tot de realiteit, boven de vergadering stellen.
Vandaar dat ik in mijn betoog ook verwijs naar artikel 3 lid 1.j. Het gaat in de restrictieve uitleg (vergelijk jurisprudentie over nieuwjaarsrecepties) om het feit wat nu wel en wat nu niet onder het “belang” van de gezamenlijke eigenaars is te vatten. Met nieuwjaarsrecepties is er, gegeven de jurisprudentie, al geen eenduidig oordeel aan te wijzen, en daarom kan ik me heel goed voorstellen dat hetzelfde zou gelden voor andere betwiste “belangen” (zie ook sleutelkastjes hierboven in mijn reactie op Carla).
Gegeven de voorgaande gedachtewisseling bestaat er bij mij weinig twijfel of het aanbrengen van camerabeveiliging valt onder het regime van artikel 38 leden 5, 7 en 8. Ik denk dat we het daarover eens zijn?
De vraag blijft bij mij echter nog steeds of ik als eigenaar van een appartementsrecht wel/niet “voordeel trek” van de camerabeveiliging (het besluit).
Wat is in deze de definitie van “voordeel trekken”? Dat heb ik nog nergens uitgebreid toegelicht kunnen vinden, ook niet in jurisprudentie.
Naar mijn idee blijft ook de volgende vraag overeind. Kosten mogen alleen maar ten laste worden gebracht van de (leden van de ) VvE indien zij vallen onder artikel 3 MR 1992. Voor camerabeveiliging blijft mijn twijfel met jouw reactie ook overeind. Wat is de definitie van “belang”? Ook daar heb ik geen jurisprudentie over kunnen vinden.
Naar ik hoop vervolgen we deze gedachtewisseling. Ik weet het niet en blijf op zoek naar antwoorden.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Kort samengevat is dus de prangende vraag;
Wat is de definitie van “voordeel trekken van” in MR 1992 artikel 38 lid 8,
en wat is de definitie van “belang hebben” in de zin van MR 1992 artikel 3 lid j?

[Carla]

Beste Bob,
Ik denk nog even met je mee. Voor zover je er iets aan hebt…..
Ik denk dat je te veel in de twee genoemde termen, nl. ‘voordeel trekken’ en ‘belang hebben’ blijft hangen.
Wellicht liggen hier eerder opgedane ervaringen binnen jouw VvE hieraan ten grondslag. ( spilziekte )
Ik denk ook dat, zo er een definitie ( in deze ) is, deze pas kan worden vast gesteld in het licht van een met argumenten ( voor /tegen ) omklede kwestie. En niet op voorhand.
Hoewel het misschien wel in de ene kwestie ( mijn gegeven voorbeeld b.v. ) iets eenvoudiger vast te stellen is dan in jouw onderhavige geval.
Vergeet niet dat in artkel 3, sub: j, duidelijk staat ‘belang ‘ van ALLE EIGENAARS’. Zodra iets niet meer in het belang is van alle eigenaars….komt artikel 38, sub: 5, 7 en 8 om de hoek kijken.
Artikel 38 geeft juist het handvat over uitgaven die niet in het belang van ALLE EIGENAARS zijn. ( buiten het onderhoud vallende). Of worden voorgesteld. ( voorbeeld elektrische deurdrangers )
Ik denk dat je even uit je ‘ ik wil het niet’ modus moet stappen Bob.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Goedemorgen Carla,
Jouw reactie lezende realiseer ik me dat de gedachtewisseling (te veel?) een academische discussie is geworden. Zoals ik al aangaf (bedoelde) met de titel van deze thread ben ik op zoek naar jurisprudentie en nadere uitleg achter de gebruikte woorden in het MR. Ik heb geprobeerd om dat te doen aan de hand van een tweetal voorbeelden.
Ik realiseer me dat het zo niet gaat lukken. Bij gebrek aan jurisprudentie zal ik pas antwoord krijgen op mijn vragen als er een zeer concreet en feitelijk besluit ligt, zoals in jouw voorbeelden.
Ik constateer tot mijn genoegen wel dat wij het v.w.b. alle genoemde artikelen eens zijn over de manier waarop het systeem werkt (of zou moeten werken).
Over jouw slotzin nog wel even het volgende. Men zou de indruk kunnen krijgen dat het bij mij zuiver zou gaan om “onwil”. Maar zo zit ik absoluut niet in elkaar. Het zal bij mij altijd zo zijn dat er een gefundeerde mening ligt (zo je wilt; ik wil niet omdat ….. met een serie argumenten). Ik heb niets met (principiële) dwarsliggers. Merk ten overvloede op dat dwarsliggers altijd onder de rails liggen 😉
Nog even het geval camerabeveiliging. In ons geval ging het om camerabewaking buiten het eigen gebouw (hier speelt de privacy van niet bewoners wel degelijk een rol), een absoluut te geringe dekking van het systeem en ook een kosten/baten-verhouding die niet klopte. Verder weet ik niet of je überhaupt zonder toestemming camera’s aan buitenmuren van gebouwen mag ophangen.
Mochten er lezers van dit topic zijn die kennis hebben van (nieuwe) jurisprudentie over de genoemde artikelen dan houd ik me aanbevolen.
Carla nogmaals dank voor het meedenken en de positieve bijdrage aan de discussie. We gaan elkaar vast vaker ontmoeten in dit forum.
Hartelijke groet,
Bob.

[Carla]

Beste Bob,
Even iets recht zetten…..met mijn opmerking over, uit een zekere 😉 modus stappen, wilde ik zeker niet zeggen dat er sprake zou kunnen zijn van ‘onwil’.
Wanneer ik een bijdrage geleverd heb die deze indruk zou wekken, dan graag mijn excuus hiervoor.
Het zal inderdaad neerkomen op argumenten. Die weeg je nu eenmaal objectiever, wanneer het ‘eigen willen’even geparkeerd kan worden.
In mijn eerder genoemde voorbeelden zijn ook heel wat argumenten de revue gepasseerd.
( de situatie rond het hek b.v. loopt al zo’n kleine 2 jaar, incl.de bemoeienis van een rechtsbijstandsverzekering, die overigens blijk gaf weinig tot geen kennis te hebben van het appartementsrecht )
Naar aanleiding van je vraag of je überhaubt camera’s mag ophangen:
https://cbpweb.nl/nl/onderwerpen/cameratoezicht/cameratoezicht-en-rond-woningen.
Mogelijk vind je hier voldoende informatie.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Bob]

Hi Carla,
Dank voor jouw reactie. Geen probleem, zo kan er (bij de argeloze meelezer) geen misverstand ontstaan. Ikzelf twijfel geen moment aan jouw goede bedoelingen.
Dank ook voor de link. Helder verhaal, ik voelde al aan mijn water dat er in de publieke ruimte (meer) beperkingen zouden zijn.
Wat je zegt over de kennis en kunde van rechtsbijstandverzekeringen kan ik helaas volmondig beamen. VvE-zaken vormen een specialistisch werkterrein, en dat specialisme is niet standaard aanwezig bij “algemeen juristen”. Daar heb ik relatief veel ervaring mee opgedaan. Als je zelf goed weet hoe de zaken in elkaar steken zijn ze wel bereid om te luisteren en kan je mooie resultaten boeken. Maar als je zelf geen enkel idee hebt wordt het inderdaad moeilijk.
Over jullie hek. Met wat je vertelde verbaast het mij dat het al 2 jaar speelt en dat er zelfs rechtsbijstandverzekeringen werden betrokken. Wat maakt het zo moeilijk? Het hek is een gemeenschappelijke zaak en het toestaan van wijzigingen daaraan zijn voorbehouden aan de vergadering (art. 9.2). Twee eigenaars die iets willen hebben toestemming van de vergadering nodig. Twee eigenaars hebben ongetwijfeld geen meerderheid. De vergadering besluit om de twee leden hun genoegen te gunnen, op voorwaarde dat de “genieters” ook de betalers zijn. De wijze van veranderen en uitvoering behoeven ook vooraf de goedkeuring van de vergadering en de kous is af. Of mis ik iets en is er meer aan de hand?
Vriendelijke groeten,
Bob.

[Carla]

Dag Bob,
Tja, het e.e.a heeft een lange loop gehad.
Zonder daarover in specifieke details te treden ( misschien niet echt interessant voor de ( be)zoekende lezers hier ) kan ik wel zeggen dat het alles te maken heeft met het ontbreken van enige kennis betreffende de regelgeving.En met het aandragen van argumenten waarvoor, uiteraard begrip, maar niet steekhoudend om deze een gewenste plaats te geven in de procedure c.q.gesprekken ( ook persoonlijk )
De procedure heeft haar rechtmatige loop gehad, geheel volgens de regelgeving m.n. art.38 lid 5,7 en 8.
Vervolgens heeft de éérste aanvrager er ook enige tijd tussen laten zitten ( een half jaar ) voordat zij de rechtsbijstand in de arm heeft genomen. ( te laat om de beslissing, genomen in de VvE vergadering aan te kunnen vechten )
Voor alle duidelijkheid, daar waar de aanvrager argumenten noemde, ( soms met bijval uit de overige leden ) die de strekking hadden van:
* dit moet toch kunnen…
* er is geld genoeg…
* waar is de gun factor…
* snappen jullie het nou niet… enz.
Het ging dus voornamelijk over: ‘Wie gaat dit betalen.’
Na alle commotie is het op de jongste VvE vergadering wederom op de agenda geplaatst. Met wederom het zelfde resultaat.
A…de vergadering gaat akkoord met de wijziging van het hek.
B…de kosten worden niet gedekt uit de algemene middelen, maar dient door ( inmiddels 2 ) aanvrager(s) te worden betaald.
Ik heb inmiddels de indruk dat e.e.a. toch begint te landen want er zijn offertes aangevraagd door belanghebbenden.
Deze zullen door het bestuur en de technisch beheerder worden beoordeeld op de gewenste uitvoering. Bij goedkeuring door laatst genoemden, kan het eindelijk worden afgesloten.
* het is ook best wel lastig om te snappen dat de regelgeving niet aan ‘jouw’kant staat.;-) Helemaal wanneer er ook nog aan toegevoegd moet worden dat het hek vervolgens weer onderdeel gaat ( blijft ) uit maken van het gemeenschappelijk gedeelte. ( ‘ ik heb dat hek betaald, dus is het van mij! );-)

[Rob]

@Bob Ondank dat de dwarsliggers altijd onder de rails liggen zijn het juist de dwarsliggers die het spoor recht houden 😉
Het is altijd een moeilijke discussie als het gaat om “belangen” of “voordeel” hebben en helaas is dat ook hterug te vinden in de jurisprudentie.
Het is helaas maar net welke zaken de rechter meeneemt in zijn beslissing.
In een aantal zaken m.b.t. tot nieuwjaarsrecepties e.d. is bijvoorbeeld niet het de doelstelling van een VvE meegenomen.
Wellicht zou de uitkomst dan anders zijn.
Daarnaast heeft art. 3j een bijzondere aanvulling namelijk “in het belang van de eigenaren als zodanig”
Het gaat bij dergelijke belangen dus kennelijk om de hoedanigheid van het “eigenaar” zijn.
Zo is het ook mogelijk dat iets soms een belang is dat meerdere individuele eigenaren gemeen hebben maar nog geen gemeenschappelijk belang is.
Het zou overigens erg fijn zijn als alle zaken die VvE eigenaren voor een kantonrechter hebben gebracht openbaar en inzichtelijk zouden zijn.
Ik denk dat er een hoop meer duidelijkheid komt over bepaalde zaken.
Ik wil ook graag even inhaken op de kwestie met het hek.
Dit soort “simpele” kwesties vindt ik juist erg boeiend, zeker om dat ik daar een (misschien wel aparte) gedachtegang over heb en het wellicht een moeilijkere kwestie is dan het lijkt.
Op dit moment is het vaste hek een gezamenlijke zaak, waarvoor de kosten dus voor rekening van de VvE zijn.
Nu vragen 2 eigenaren, als ik het goed heb om er een afsluitbaar hek van te maken.
Wanneer de ALV daar toestemming voor geeft zeggen zij dat de kosten dan voor de betreffende 2 eigenaren zijn.
En dat vindt ik persoonlijk dan weer een vreemde gang van zaken.
Zolang men het hek blijft beschouwen als onderdeel van de gezamenlijke zaken moeten de kosten daarvoor naar mijn mening voor kosten van de VvE blijven.
Wil men als VvE deze kosten niet dragen, moeten ze simpelweg geen toestemming geven.
Als men in een vergadering besluit om een andere kostenverdeling te maken als in de splitsingsakte staat weergegeven wordt er terecht geroepen dat het een nietig besluit is.
Waarom zou dat in andere kwesties dan ineens anders zijn??
Ik begrijp dat nooit zo.
Maar oké, stel dat de betreffende 2 eigenaren akkoord zijn, het hek en ook de kosten voor het onderhoud betalen, en na korte tijd ineens gaan verhuizen.
Volgens mij heeft een nieuwe eigenaar alleen te maken met hetgeen in de splitsingsakte vermeld staat en hij mag er vanuit gaan dat de kosten voor het hek voor de VvE zijn.
Eigenlijk ben ik wel nieuwsgierig naar hetgeen de rechtsbijstandsverzekering hierover had te melden 😉

[Auteur]

Berichten