Rekening na 10 jaar!
- Dit onderwerp bevat 20 reacties, 7 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 17, 20228:03 pm door .
-
Berichten
-
Hallo allemaal,
Heb een vraag en hoop dat ik in goeie topic heb geplaatst. Ik probeer zo goed mogelijk uit te leggen.
Wij krijgen vandaag een rekening van €500 euro per appartement voor het betalen van een eindafrekening van een een gerechtsdeurwaarder. Wat blijkt! in 2008 heeft de toenmalige bestuurder namens de Vve ( 3 andere bewoners dan nu) een wanbetaler binnen de Vve aangeleverd bij een gerechtsdeurwaarder om de achterstallige Vve bijdrages te verhalen. De gerechtsdeurwaarder heeft overal beslag op laten leggen maar omdat de toenmalige lid meerdere schulden had bleef er ( na een executieverkoop)maar €1000,00 over voor de VVe. De toenmalige bestuurder en Vve hebben besloten de zaak aan te houden om na aantal jaar te kijken of er meer bij de debiteur te verhalen valt.
Nu is het 2019 hebben we een nieuwe bestuurder en 3 nieuwe bewoners en krijgen we van de gerechtsdeurwaarder een eindafrekening van €1500,00 voor een zaak waar wij 1. niks van afwisten en 2. waar wij niks meer mee te maken hebben. Volgens de bestuurder moeten wij dit bedrag betalen aangezien de Vve verantwoordelijk is en wij helaas nu de Vve zijn. Maar klopt dit wel? Zijn wij verantwoordelijk voor iets wat de vorige eigenaren in 2008 hebben gedaan maar doordat de zaak jaren is aangehouden en in die tijd zijn er nieuwe eigenaren in de woningen gekomen en heeft de Vve een nieuwe bestuurder ( die ook nergens vanaf wist). Wie is nou verantwoordelijk voor deze eindafrekening van €1500,00 voor gemaakte kosten van de gerechtsdeurwaarder?
Alvast bedankt voor het reageren
De vraag is daarnaast in hoeverre de verkoper aan koper van het appartementsrecht melding had moeten maken van een openstaande rekening. Immers bij het besluit tot instellen van vorderingsmaatregelen waren kosten bekend of hadden bekend moeten zijn. Dat besluit kan doorgaans (zie reglement) niet door het bestuur zelf genomen worden. Dus was ter beslissing aan de ALV. Dus aan de eigenaren. Dus aan de verkoper. In het reglement staan bijzonderheden aangaande deze informaties en wat de consequentue is bij afwezigheid hiervan.
Als ook bij vervreemding van het appartementsrecht de voorzitter van het bestuur geen opgave aan de betreffende notaris van openstaande vorderingen op verkopende eigenaar heeft gedaan, is (dacht ik) de nieuwe eigenaar niet gehouden die vordering later alsnog te doen. In die zin kan de rekening dus niet door drieen gedeeld worden en doorbelast aan de nieuwe eigenaar. Het blijft dus een aanslag op het eigen vermogen van de VvE. Dat dat op termijn betekent dat de voorschot bijdrage verhoogd wordt, is wat anders (hierdoor betaal je het uiteindelijk toch, dus in deze zaak is het eindresultaat hetzelfde).
Als ik het goed begrijp is het een VVE met drie leden.
Als er een openstaande factuur nog voldaan moet worden voor de (mislukte) incassotraject, dan is de opdracht van de VVE en dus de rekening voor de VVE. Bestuur(der) kan vernieuwen, maar de rechtsvorm van de VVE is één en dezelfde over de jaren heen.
Mogelijk dat er onvoldoende in kas is en stuurt de beheerder de rekening door in de vorm van éénmalige extra servicekosten door naar de leden.
Als ALV kan je beslissen het uit de pot te betalen, maar dat is broekzak/vestzak.
Waar je wel naar kan kijken is of de factuur niet inmiddels verjaard is.
Enige waar je naar kan kijken als individu, in hoeverre je verkoper van jou flat in gebreke is met het aanleveren van cijfers/gegevens. Maar ook dat lijkt me voor 500 euro van tien jaar terug een beetje te ver.De gerechtsdeurwaarder heeft overal beslag op laten leggen maar omdat de toenmalige lid meerdere schulden had bleef er ( na een executieverkoop)maar €1000,00 over voor de VVe. De toenmalige bestuurder en Vve hebben besloten de zaak aan te houden om na aantal jaar te kijken of er meer bij de debiteur te verhalen valt.
Dat heeft de bestuurder/vve destijds dan niet goed aangepakt.
De bestuurder had (destijds) de gehele schuld van de debiteur op kunnen laten nemen in de bijzondere veilingvoorwaarden.
Die schulden hadden dan betaald moeten worden door degene die het appartement op de executieveiling gekocht heeft, bovenop de prijs die hij of zij geboden heeft en had de VvE gewoon zijn geld gekregen.
Helaas is het tegenwoordig iets moeilijker geworden !
@Rob, het was voor zover ik weet altijd het lopen en afgelopen boekjaar had je voorrang op alle andere preferente schuldeisers. Is daar eenverandering in gekomen?
Maar als je als VVE de boel laat sudderen, dan ben je de sigaar. Bij ons is het na zes maanden echt gas er op bij betalingsproblemen.Dat heeft de bestuurder/vve destijds dan niet goed aangepakt. De bestuurder had (destijds) de gehele schuld van de debiteur op kunnen laten nemen in de bijzondere veilingvoorwaarden.
Deze wat mij betreft ongenuanceerde uitspraak, en het gegeven waardeoordeel over het toenmalige bestuur, zijn alleen maar juist als de VvE daadwerkelijk de exucutant was, en niet de hypotheekhouder.
Nu in deze thread niet duidelijk is wie de exucutie heeft geregeld/georganiseerd is deze “visie” dus op zijn minst aanvechtbaar. Het is dan ook maar de vraag of het toenmalige bestuur heeft gefaald.
Wat mij betreft dus “jumping to conclusions” 😉@rob, het was voor zover ik weet altijd het lopen en afgelopen boekjaar had je voorrang op alle andere preferente schuldeisers. Is daar een verandering in gekomen?
Nee hoor Rene, daar is geen verandering in gekomen en helemaal correct.
Tot 1 januari 2015 was de VvE echter in zekere zin vrij om te bepalen welke kosten in de bijzondere voorwaarden van de veiling opgenomen zouden worden waardoor het mogelijk was dat de VvE daarin kon opnemen dat de koper de gehele achterstand van de debiteur aan de VvE incl. buitengerechtelijke kosten aan de VvE moest voldoen.
Na 1 januari 2015 zijn die kosten (helaas) gelimiteerd.Maar als je als VVE de boel laat sudderen, dan ben je de sigaar. Bij ons is het na zes maanden echt gas er op bij betalingsproblemen.
Helemaal mee eens !
Tot 1 januari 2015 was de VvE echter in zekere zin vrij om te bepalen welke kosten in de bijzondere voorwaarden van de veiling opgenomen zouden worden waardoor het mogelijk was dat de VvE daarin kon opnemen dat de koper de gehele achterstand van de debiteur aan de VvE incl. buitengerechtelijke kosten aan de VvE moest voldoen.
En net als de vorige keer, waarin te snel werd geconcludeerd dat het bestuur het destijds niet goed zou hebben gedaan geldt dit alléén maar in het geval dat de hypotheekhouder de executie niet heeft overgenomen van de VvE. Zie 508 en 509 Rv.
Zoveel keus en vrijheid als hier wordt gesuggereerd noch enige “voorrang” kende en kent de VvE helemasl niet. De hypotheekhouders hebben voorrang en worden goed beschermd, met het “Shirley-resultast als gevolg.
Als ik Shirley was zou ik me eerder concentreren op de vordering van de deurwaarder, nagaan wanneer die vordering opeisbaar werd, of er stuiting heeft plaatsgevonden en of de vordering mogelijk met die gegevens niet al verjaard zou zijn.
Kort; de VvE had bijzonder weinig ruimte om iets te bepalen en zo de volledige schuld te verhalen!
Dat kon alléén maar als de hypotheekhouder (de bank) de zaak niet van de VvE overnam, haar eigen belang maar niet beschermde, en de (3-mans) VvE als executant haar gang liet gaan. Onwaarschijnlijke gang van zaken in het geval van Shirley. 😉Bij mijn weten zal de hypotheekhouder, wanneer hij de executie overneemt, gewoon met de VvE gaan overleggen over het vervolgtraject en is er dus genoeg ruimte om te “onderhandelen” over de inhoud van de bijzondere veilingvoorwaarden.
had je voorrang op alle andere preferente schuldeisers
Even de puntjes op de i zetten. Om misverstanden bij de bezoekers/lezers te voorkomen. 😉
De VvE is géén preferente schuldeiser (dus ook geen “andere”).
Zodra de hypotheekhouder (is één van de zogeheten separatisten) de executie heeft overgenomen hebben de preferente schuldeisers gewoon het nakijken en die hebben niets beters te doen dan afwachten en hopen. Pas daarna komen de concurrente schuldeisers aan de beurt, die hebben al helemaal niets in te brengen laat staan te bepalen! Hoop doet leven, maar in de praktijk trekt de VvE achteraan in de rij aan het kortste eind, en blijft meestal na alle inspanningen met een gat zitten. Het enige geluk dat een VvE dan nog rest is dat ze de schuld over het afgelopen en lopende boekjaar kunnen verhalen op de koper.
De VvE bepaalt zo in de praktijk helemaal níéts en heeft niets te willen of te wensen. Helaas, het is niet anders.Ik heb ‘m weer gevonden. Het lopend en voorgaand boekjaar is bij de executieveiling als voorwaarde van de verkoop naar de koper door te berekenen. Dat moet dus wel bij aanvang van de executieveiling geregeld worden. En niet daarna lijkt mij.
Verder kunnen slechts nog bij koper worden verhaald de bijdragen uit het lopende en voorafgaande boekjaar op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW. Deze zijn bevoorrecht op het appartementsrecht. Oftewel: de verdere achterstand en kosten van de geëxecuteerde aan de VvE kan de VvE slechts nog bij de geëxecuteerde verhalen en niet meer bij de koper.
Hier het complete artikel waar Rene een klein stukje uit haalt.
https://www.vverecht.nl/2015/02/wetswijziging-executoriale-verkoop-en-vves-2/amp/
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.