[Beer1802]

Beste mensen, ik zou graag een goede mening willen horen omtrent mijn probleem. Nou ja het is niet zozeer een probleem maar ik wil diverse mogelijkheden onderzoeken.
Ik woon, sinds 1 ½ jaar in een complex met 24 woningen welke allen zijn voorzien van een serre. De één wat dieper dan de ander dus de grootte verschilt van omvang. Het complex is van 1990 dus de serres zijn 27 jaar oud. In 2005 is al het glas vervangen.

De serres zijn uitgevoerd met onder meer halve ronde ramen. Er gaan nu lekkages ontstaan en de ruiten raken hier en daar lek waardoor de isolatiewaarde daalt en niet meer voldoet aan de huidige normen

<

Voor de duidelijkheid: er is in het MJOP in het verleden nooit een bedrag gereserveerd voor vervanging van de serres. Sinds 2 jaar gebeurt dit nu, overigens mondjesmaat, wel. In het verleden heeft men dus zitten slapen. Voor de rest is de reservering voor groot onderhoud ruim voldoende en dekkend. Daar ligt het probleem niet. Vervanging van de serres is wenselijk omdat het in stand houden van en het blijven repareren veel geld kost en in de nabije toekomst alleen maar meer gaat kosten. Meerdere bedrijven willen hier niet eens meer aan beginnen gezien de veroudering. Ook de halve ronde ramen komen niet meer terug omdat dit niet past in de architectuur van de “Bossche School”. Dit is strak en eenvoud. De gemeente Den Bosch eist dit.

Nu heb ik de bewoners er op gewezen, middels een rapportage, wat het zou gaan kosten als we unaniem de serres zullen gaan vervangen. Het komt neer op gemiddeld € 20.000,- per serre.

Vervangen heeft natuurlijk bijzonder veel gevolgen voor de bewoners t.w. de maandelijkse kosten gaan omhoog waardoor je de opmerking krijgt dat het appartement vanwege de hoge servicekosten niet verkoopbaar meer is. Ik stel dan dat het woongenot verbetert en als je het nu zou verkopen je er op moet wijzen dat er een serre is die op termijn aan vervanging toe is. Het mes snijdt aan 2 kanten. Meerdere bewoners stellen ook “na mij de zondvloed” omdat zij ruim 80 jaar oud zijn.

De serres maken deel uit van de woonkamer en tellen mee met het totale vloeroppervlak. Indien je tot vervanging zou overgaan kun je mijns in ziens niet verwijzen naar het breukdeel gezien de diversiteit van de serres. Het kleinste appartement heeft niet persé de kleinste serre.
Wat de kosten betreft :Er zullen serres zijn die wellicht voor €12.000 kosten,er zijn er die voor € 17.000,- klaar zullen zijn en er zijn bewoners met grote serre die wel € 23.000,- kwijt zullen zijn.

Dus het ligt wat gecompliceerd.

Ik heb ook al gewezen op de mogelijkheid van een lening via het Energiefonds.

Indien je tot vervanging zou overgaan zijn er mensen die zo’n bedrag in 1 keer kunnen betalen, er zijn er die dit gedeeltelijk kunnen doen en er zijn ongetwijfeld mensen die geen aanbetaling kunnen doen.

Nu dacht ik zo “zou het mogelijk zijn om dit volgens een verdeelsleutel vast te leggen bij een notaris zonder daarbij je AvS te moeten wijzigen”? Dus een aanvulling op de AvS.     En de maandelijkse kosten dan apart vermelden.
Om een beeld te krijgen hoe het complex eruit ziet kun je eventueel googlen op Burgemeester Mazairaclaan 29 Rosmalen. Daar krijg je een indruk hoe het complex er uit ziet.

Hiermee probeer ik wat meer duidelijkheid te krijgen voor de toekomst.

Vriendelijke groeten,
Henk Voerman

[William]

Hoi Henk,
Ik denk dat er vrij kort over kan zijn 🙂 . Als de serres volgens de akte gemeenschappelijk zijn, en er zijn reeds vastgelegde verdeelsleutels voor de kosten, is hier op geen enkele andere manier wijziging op aan te brengen dan door midddel van een splitsingswijziging. Een aanvulling op een akte komt op dezelfde manier tot stand namelijk.
Ik vind overigens een gemiddeld bedrag van € 20.000 per serre wel heel veel. Is het niet verstandiger om het sparen hiervoor, over een aantal jaar uit te smeren? Hoe je het ook wend of keert, feit blijft dat er over X jaar een X bedrag nodig is, wat hoe dan ook door de leden moet worden bij een gebracht. Daar kun je allerlei constructies voor verzinnen, maar de verdeelsleutels in de akte zijn leidend.

[Beer1802]

Hoi William,
Bedankt voor je reactie. Die € 20.000 is niet zo gek hoor, het zijn niet zomaar tuinaanbouwsels maar veel solider dan zomaar een serre. En het geheel moet gebouwd worden met behulp van een hoogwerker. En dat is ook niet goedkoop. Toch blijf ik aanhikken tegen de verdeelsleutel volgens de AvS. Ik bijvoorbeeld heb als enige een stenen borstwering en openslaande ramen. De andere appartementen met dezelfde verdeelsleutel hebben deze niet, en daarmee veel meer glas en openslaande deuren en daarom zijn die serres veel duurder. Ik besef heel goed dat het een moeilijk verhaal blijft. Voor mijn gevoel ligt dit toch iets anders dan b.v. een lift waar je geen gebruik van maakt maar in de servicekosten wel aan mee betaalt.

[William]

Goedemorgen Henk,
zijn de stenen borstwering en de openslaande ramen toevallig zaken die later, en op eigen kosten zijn aangelegd?
De enige manier waarop de verdeelsleutel te wijzigen is, is door middel van een splitsingswijziging helaas.

[Beer1802]

William,
De situatie is van de oorspronkelijke bouw. Er is niets gewijzigd. Ik vrees dat je gelijk hebt. Scheelt wel een heleboel werk als we de huidige AvS hanteren.
Groeten.

[Bob]

Hi Henk,
Geef bij deze nog wat aandachtspuntjes mee.
Een gemeente die een, conform een goedgekeurde bouwvergunning gerealiseerd, architectonisch uiterlijk dat al 27 jaar bestaat niet langer tolereert?
Lek zijn van dubbelglas is lang niet altijd mechanisch. Het is ook zeker niet zo dat de isolatiewaarde daarmee (dramatisch) daalt. Men moet eerder condens in de spouw vrezen, maar dat heeft met name slechts gevolg voor (door)zicht en (woon)genot.
Voor besluitvorming binnen de VvE wijs ik nog op het feit dat jij het de vervanging “wenselijk” noemt. Dat is iets anders dan “noodzakelijk”. Zie op dit punt de AvS en het vigerend MR.
Let bij besluitvorming ook op het vereiste (verzwaarde) quorum en de vereiste stemverhouding (vermoedelijk 3/4 bij quorum 2/3).
Bij betalingsproblemen kan ter verlichting worden overwogen om voor een deel van de kosten de (te grote/ruime) reserve GO verantwoord en deels “af te romen”.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Algemeen:
Waarmee maar weer eens is aangetoond hoe belangrijk een goede MJOP/MJOB is, gevolgd door adequate reservering.
Wanneer de vergadering, op juiste gronden en rechtens juist/correct, tot vervanging zou besluiten kunnen de respectieve leden zich (bij niet/onvoldoende reserveren) gesteld zien voor een acuut financieringsprobleem.
Adequaat onderhoud en instandhouding van enig gebouw heeft een prijs. Niet reserveren is absoluut onhandig, de kosten komen toch wel een keer. Het argument dat de voorschotbijdragen omhoog gaan snijdt geen hout. De voorschotbijdragen waren al jaren lang ontoereikend en te laag. De prijs wordt acuut zichtbaar op een altijd ongelukkig moment.
 

[Beer1802]

Bedankt Bob voor je reacties. Ik zal dit zeker meenemen.
Vriendelijke groeten
Henk.

[Auteur]

Berichten