[cverdijk]

Onze slapende VvE moet geactiveerd worden, maar 2 van de 3 eigenaren wonen in het buitenland en zijn redelijk onbereikbaar, en ikzelf woon ook niet in het pand. Hoe pak ik dit aan?

[Colin]

http://www.nederlandvve.nl/documentatie/handleiding-activeren-slapende-vve/#.VTZgCjgcRCo

[cverdijk]

Bedankt voor de link met tips, ik heb alleen het volgende probleem: ik kan geen vergadering beleggen als er niemand is om mee te vergaderen..
Hoe activeer ik in mijn eentje?
Ik ga mijn woning zsm te koop zetten, maar daarvoor moet die VvE ingeschreven zijn, dat is het hele punt…

[Colin]

Als er niemand is om mee te vergaderen, bestaat voor jouw probleem geen oplossing. Het is namelijk onontkoombaar dat de gezamenlijke eigenaren een vergadering beleggen om een bestuur of (externe) bestuurder te benoemen. Alleen het bestuur is namelijk bevoegd om de inschrijving bij de KvK te regelen.
Je zult dus toch moeten proberen om met de 2 andere eigenaren te vergaderen. Om te voorkomen dat ze daarvoor naar Nederland moeten komen, kunnen ze zich door een gevolmachtigde laten vertegenwoordigen in die vergadering.
Het belangrijkste agendapunt is vervolgens de benoeming van een bestuur. Gelet op de omstandigheden, in casu een VvE waarvan 2 van de 3 eigenaren in het buitenland verblijven, ben jij in feite de enige die voor een bestuursfunctie in aanmerking kan komen. Tenzij er geld is om een derde partij, bijvoorbeeld een externe professional, te benoemen. Daar ga ik in deze casus niet vanuit.
Als bestuurder kun jij vervolgens de formaliteiten met de KvK regelen, inclusief het overleggen van een kopie van je ID-bewijs. Echter, daarna doet zich meteen het volgende probleem voor. Als jouw appartement wordt verkocht, verwacht ik dat je niet langer bestuurder van de VvE wenst te zijn. Dat betekent dat er voorafgaand aan de eigendomsoverdracht weer een vergadering belegd moet worden, waarin jij wordt ontslagen als bestuurder en een nieuwe bestuurder wordt benoemd. De nieuwe bestuurder zou de toekomstige eigenaar van jouw appartement kunnen zijn. Hij is vervolgens bevoegd om zichzelf in te schrijven en jou bij de KvK uit te schrijven.
Het voorgaande is naar mijn beste weten de enig juiste gang van zaken. Wellicht kun je dit hele proces omzeilen door net te doen alsof er is vergaderd en jezelf gewoon in te schrijven als bestuurder met ingang van een recente datum. De KvK vraagt niet naar notulen van de ledenvergadering als bewijs van de benoeming tot bestuurder. Ook in dit geval denk ik dat er nog steeds een nieuwe bestuurder moet komen, die jou vervolgens uitschrijft. Zeker weten doe ik dit niet. Na de verkoop kun je proberen om jezelf uit te schrijven. Lukt dit, dan is de VvE daarna echter weer slapend en zal de nieuwe eigenaar van jouw appartement vroeg of laat tegen hetzelfde probleem aanlopen.
Los van het voorgaande roept jouw bericht ook de vraag op of jouw appartement, zelfs met een bestuurder en een formele inschrijving wel verkoopbaar is? Ik heb de indruk dat er verder ook helemaal niets is geregeld. Een VvE is niet slapend, omdat alleen de inschrijving bij de KvK niet is geregeld. Anders gezegd, met alleen een inschrijving is de VvE nog lang niet wakker. Integendeel. Wordt er een maandelijkse VvE-bijdrage geïnd, inclusief een spaardeel dat voor toekomstige groot onderhoud in een reserve wordt gestort? Niet verplicht onder de oudere modelreglementen, maar wel aan te raden is een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) op grond waarvan dat spaardeel is bepaald. Wordt er jaarlijks een begroting en een jaarrekening opgesteld? Is er een opstalverzekering, inclusief glas voor het gehele pand afgesloten? Kortom, hoe is het beheer van de VvE in de huidige situatie precies geregeld?

[Berend]

Steeds meer wordt duidelijk dat het niet actief zijn van een VvE voor problemen zorgt bij het verkrijgen van een hypotheek. De meeste banken wensen echt een bewijs van het actief zijn en dan is een bestuurder en inschrijving KvK doorgaans ruim onvoldoende. Sterker nog, als de inschrijving KvK van zeer recente datum is zet dat de meeste acceptanten bij banken al op een spoor. Dan komen er snel meer vragen. Er zijn ook banken die je, ons als adviseur, bedanken voor de moeite en leggen de aanvraag direct af.
Inderdaad, een MJOP is wenselijk. Nog niet echt noodzakelijk. Altijd, maar in dergelijke situaties zeker aan te bevelen. Een eigen, door de vergadering geaccordeerde opstelling, is overigens best acceptabel. Dat het ook financieel onderbouwd is, dat is wel een voorwaarde. Soms wordt gevraagd daarvan bewijs te overleggen. Vaak wordt ook als bewijs van “gezamenlijkheid” een kopie van de gezamenlijke opstalverzekering gevraagd. Geeft alweer meer vertrouwen dat er iets geregeld is. Overigens controleert niemand de verzekerde som, de hoedanigheid, etc. Ook wordt er niet (nooit), ook niet door veel ver/aankopend makelaars, gevraagd naar een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE en/of de bestuurders.
Kortom, voor kopers en verkopers belangrijk. Voor de verkoper een betere positie in de markt en voor de koper, omdat als aan 1 of meer voorwaarden niet voldaan wordt, de spoeling van banken erg dun wordt en soms financieren onmogelijk. Als al niet tegen minder gunstige rente en condities. Bovenal is het serieus de vraag of een koper zich wel in een dergelijk (financieel) avontuur moet storten. Als er al geen of nauwelijks collectief besef is, gaat dat er ook niet snel komen. Zelfs niet afgedwongen door wet- en regelgeving.

[Joost H.]

Is de oplossing dna niet om een vergadering te organiseren op de goede manier en als de buitenlandse eigenaren dan niet komen een tweede te organiseren? Want dan kun je dus wel in je eentje vergaderen als het moet. Ook willen de andere eigenaren misschien toch akkoord gaan met activeren en volmacht geven of via e-mail akkoord gaan?

[William]

Dat is juist Joost 🙂
cverdijk doet er verstandig aan om een vergadering te beleggen, contact op te nemen met de andere eigenaren, uitnodigingen versturen en alle te nemen besluiten met betrekking tot het activeren van de VvE te agenderen.
Worden er geen volmachten gegeven en wordt het quorum niet gehaald, een tweede vergadering beleggen (volgens de richtlijnen in het betreffende splitsingsreglement) met dezelfde agenda, en vervolgens de genomen besluiten uitvoeren en de VvE activeren.

[Auteur]

Berichten