splitsingsakte wijzigen – verdeling notariële kosten
- Dit onderwerp bevat 12 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op augustus 13, 20243:36 pm door .
-
Berichten
-
Heeft iemand ervaring met het wijzigen van de splitsingsakte van de VvE?
Wij staan aan de vooravond van het wijzigingsproces en de aktewijzigingscommissie wil de leden een voorstel doen voor het verdelen van (met name de notariële) kosten. Daarvoor zijn geen richtlijnen is ons gebleken.
De wijzigingen zijn heel uiteenlopend en brengen een moeilijk vergelijkbaar profijt met zich mee voor de deelnemende eigenaren:wijziging van de bestemming zodat wonen in de berging mogelijk is (aanzienlijk financieel voordeel voor verkopende deelnemers omdat hun woonoppervlak toeneemt)
wijziging van de eigendomsrechten van 2 bergingen, die 2 eigenaren hebben overgenomen van hun buren (mogelijk voordeel bij verkoop omdat sommige potentiële kopers misschien terugschrikken voor de erfdienstbaarheden die nu nog op de bergingen zijn gevestigd)
wijziging van een aantal zaken als verbod op toeristenverhuur en verkamering
Het lijkt ons logisch dat een groot deel van de notariskosten wordt opgebracht door de deelnemers (max. 10) die financieel profiteren van de bestemmingswijziging, al naar de grootte van hun berging. Maar hoe verhoudt zich dat deel tot de kosten voor de 2 deelnemers die het eigendomsrecht van hun verworven bergingen willen vastleggen (in de commissie zijn voorstanders van resp. 1:1 en 2:1). En welk deel van de kosten is voor die andere wijzigingen (afhankelijk van het aantal wijzigingen waarvoor een gekwalificeerde meerderheid zich aftekent)?Wie kan hier iets over zeggen, heeft er zelfs ervaring mee of kan ons verder verwijzen? (Makelaarsverenigingen, Eigen Huis, juridische adviesdienst via de beheerder, !WOON hebben vooralsnog geen advies kunnen geven.)
Een VvE kan alleen maar kosten verdelen volgens de breukdelen uit de wet of uit de akte. Niks anders.
Het staat u vrij omin een nieuwe akte andere breukdelen te bepalen zover de wet het toestaat.Kan een berging wel woonruimte zijn? Voldoet dat dan aan bouwbesluiten e.d.? Wat zegt de brandweer daar dan van?
Als de een profijt heeft van een extra berging, dan heeft een ander nadeel van het kwijt zijn ervan. Appartement zonder berging, wie wil dat nou?
Erfdienstbaarheid is terug te draaien. Berging weg is berging weg.
Trouwens: u benoemt “verworven” berging. Kan je zomaar een “stukje” appartementsrecht “verwerven”? Staat de akte dat toe? Welke notaris schrijft dat in in het kadaster?Uw relaas heeft veel profijten. Wie legt er dan op toe? En die gaan ook voor stemmen?
Beste RonaldL. dank voor uw reactie.
Ik geef mijn reactie op uw opmerkingen:
1. Een VvE kan alleen maar kosten verdelen volgens de breukdelen uit de wet of uit de akte. Niks anders.
Het staat u vrij omin een nieuwe akte andere breukdelen te bepalen zover de wet het toestaat.Van verschillende zijden heb ik begrepen dat er geen vaststaande richtlijnen zijn voor verdeling van de notariële kosten van aktewijziging. Als het gaat om bepalingen die iedere eigenaar betreffen, ligt idd verdeling naar de breukdelen voor de hand. Maar als een wijziging alleen een deel van de eigenaren betreft, dat bv. een berging heeft overgekocht of als een wijziging wonen in een berging toestaat, dan zijn die kosten alleen voor de betreffende eigenaren. Dan komen we idd op het profijt dat die eigenaren van de wijziging hebben (zie hiervoor verder mijn reactie op uw punt nr. 4).
2. Kan een berging wel woonruimte zijn? Voldoet dat dan aan bouwbesluiten e.d.? Wat zegt de brandweer daar dan van?
Sommige zolderbergingen zijn in gebruik als slaap- of logeervertrek. Voor elke situatie heeft de ALV toestemming gegeven onder voorwaarde van ondertekenen van een gebruiksverklaring, waarin is opgenomen dat de gemeentelijke regelgeving moet worden gevolgd. Omdat toestemming persoonlijk en niet permanent is, wil de ALV de bestemmingswijziging vastleggen in de akte.
3. Als de een profijt heeft van een extra berging, dan heeft een ander nadeel van het kwijt zijn ervan. Appartement zonder berging, wie wil dat nou?
Erfdienstbaarheid is terug te draaien. Berging weg is berging weg.
Trouwens: u benoemt “verworven” berging. Kan je zomaar een “stukje” appartementsrecht “verwerven”? Staat de akte dat toe? Welke notaris schrijft dat in in het kadaster?Het is gebleken dat er kopers zijn voor appartementen zonder berging, daardoor is de verkoopprijs natuurlijk ook lager dan voor een appartement zonder berging. Met verwerven bedoel ik gekocht, de akte staat dat toe en de notarissen hebben de erfdienstbaarheden in de verkoopaktes opgenomen.
4. Uw relaas heeft veel profijten. Wie legt er dan op toe? En die gaan ook voor stemmen?
De wijzigingen zijn heel verschillend van aard met idd verschillende profijten en daarom is een redelijke en billijke kostenverdeling ook niet eenvoudig. Het gaat dus om deze soorten wijzigingen:I. Wijzigingen die iedere eigenaar betreffen. De kosten daarvan worden in de regel idd verdeeld naar de breukdelen.
II. Wijziging van de bestemming. Het lijkt redelijk dat de kosten worden verdeeld over de eigenaren van wie hun woonruimte toeneemt met het aantal vierkante meters van hun berging, de waarde van hun woning neemt namelijk evenredig toe.
III. Wijziging van het eigendomsrecht van 2 bergingen. De kosten worden natuurlijk gelijkelijk verdeeld over de betreffende 2 eigenaren.
Wijziging type 1 kost de notaris een bepaald bedrag per wijziging, de kosten daarvan kun je verdelen over alle eigenaren naar de breukdelen, dat is het moeilijkste type wijziging niet.
Maar hoe staan de kosten van wijzigingen type II en III tot elkaar? In de aktewijzigingscommissie staan 2 standpunten tegenover elkaar:
Eigenaren die hun woonoppervlakte zien toenemen moeten het grootste deel van de wijzigingskosten voor hun rekening nemen, omdat zij van een kwantificeerbare meerwaarde van hun woning profiteren. Eigenaren van wie het eigendomsrecht van hun overgekochte berging in de akte wordt vastgelegd (zodat de erfdienstbaarheid er vanaf is), profiteren mogelijk van een betere verkooppositie omdat er mogelijk kopers zijn die terugschrikken van een erfdienstbaarheid in de verkoopakte. Maar dit profijt is niet uit te drukken in een meerwaarde van hun appartement.
Daarom is 1 standpunt dat de totale kosten voor de eigenaren die profiteren van de bestemmingswijziging 2x zo hoog moeten zijn als de totale kosten voor de eigenaren die profiteren van de eigendomswijzigingen (verhouding 2:1). Het andere standpunt is dat de kosten voor beide typen wijzigingen gelijk moeten zijn, dus in een verhouding 1:1.
De vraag is dus of iemand hier een mening over heeft.
Misschien helpt dit:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2023:286Dank voor uw verwijzing naar de gerechtelijke uitspraak.
U doelt waarschijnlijk op artikel 3.5.3 van de uitspraak:
Onder schade in de zin van 5:140b lid 3 BW vallen ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.De aktewijzigingscommissie gaat er idd vanuit dat eigenaren die geen belang hebben bij een wijziging, niet delen in de wijzigingskosten. Maar deze uitspraak geeft geen uitsluitsel over richtlijnen voor een daadwerkelijke kostenverdeling, zoals in ons geval.
Uw verwijzing heeft mij wel doen realiseren dat het van belang is om na te gaan wat de gevolgen voor de verzekeringspremie zijn van de bestemmingswijziging. En ik ga in de database verder zoeken naar uitspraken waarin verdeling van de kosten ter sprake komt.
Dank dus voor uw bericht, ik houd me aanbevolen voor verdere informatie.
De AVS wordt gewijzigd in opdracht van de VvE en de rekening gaat naar de VvE. Verdeling van de kosten dus volgens de breukdelen zoals vastgesteld in de AVS.
Beste monaster,
Uw reactie lijkt me wat kort door de bocht. Als 2 eigenaren bv. de eigendomsrechten van de door hen overkochte bergingen willen vastleggen in de akte, zouden alle eigenaren (in ons geval 24) moeten meebetalen (volgens de breukdelen)? Dan zou ik toch gek zijn als niet-betrokken eigenaar toestemming te geven voor die wijzigingen, die mij geen voordeel geven en alleen kosten?
Mvg, WJ
Dat is precies mijn vraag. De aktewijzigingscommissie wil een voorstel voorleggen aan de ALV over die kostenverdeling. Maar wat is een redelijke en billijke kostenverdeling van deze 3 ongelijksoortige wijzigingen:
I. Wijzigingen die iedere eigenaar betreffen. De kosten daarvan worden in de regel idd verdeeld naar de breukdelen.
II. Wijziging van de bestemming. Het lijkt redelijk dat de kosten worden verdeeld over de eigenaren van wie hun woonruimte toeneemt met het aantal vierkante meters van hun berging, de waarde van hun woning neemt namelijk evenredig toe.
III. Wijziging van het eigendomsrecht van 2 bergingen. De kosten worden natuurlijk gelijkelijk verdeeld over de betreffende 2 eigenaren.
Dat gaan we idd doen. Ik wilde weten of hier forumdeelnemers zijn die al ervaring hebben met een kostenverdeling die afwijkt van een verdeling naar breukdelen.
Heeft iemand ervaring met het wijzigen van de splitsingsakte van de VvE?
Nee, want de kosten daarvoor zijn abnormaal hoog. Kom je zelf wel achter als je offertes gaat opvragen.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.