SPOEDVRAAG: Hoe verdeling ‘lezen’ qua stemmen uit Akte van Splitsing?
- Dit onderwerp bevat 8 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op november 21, 202311:34 am door .
-
Berichten
-
Hallo,
Wij hebben een VvE (1998) welke bestaat uit de volgende splitsing vermeld in de notariële splitsingsakte:
– begane grond: “appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een commerciële ruimte. Uitmakende het 70/470e onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit de onroerende zaak. (wijziging van artikel 17, lid 4 vh algemeen reglement 1992: bestemming detailhandel, kantoor en dienstverlening)”
– 1e t/m 4e woonlaag: “4 appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de drie-kamer woning met balkon met bijbehorende berging op de begane grond. Uitmakende het 100/470e (per appartement dus) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit de onroerende zaak. (wijziging van artikel 17, lid 4 vh algemeen reglement 1992: bestemming wonen en berging)”
“Het totaal aantal stemmen bedraagt vierhonderdzeventig (470) met dien verstande dat per appartementsrecht kunnen worden uitgebracht een aantal stemmen, welk gelijk is aan de teller van het breukdeel, waarin dit appartementsrecht gerechtigd is in de gemeenschap.”
Bovenstaand letterlijk hetgeen in onze notariële splitsingsakte staat vermeld, incl. aangepaste wijzigingen per appartementsrecht MR 1992 tussen haakjes vermeld.
Hierover heb ik een paar vragen mbt onduidelijkheden en hoop ik op verheldering door jullie kenners/ervaringsdeskundigen:
– De eigenaar van de begane grond is door ziekte helaas opgenomen in een verzorgingstehuis en ook wilsonbekwaam. Deze commerciële ruimte was voorheen al ruim 20+ jaar steeds verhuurd, maar staat nu vanaf dit jaar weer ‘te huur’, zonder enig resultaat. Gezien onze VvE al ruim 20 jaar zeer gemoedelijk en informeel functioneert, doch zakelijk haar zaakjes (lees reserves) prima op orde heeft, lijkt er nu helaas een juridische kwestie te ontstaan.
de dochter van bovengenoemde eigenaar heeft het bestuur telefonisch benaderd en laten doorschemeren de ruimte zelf te willen kopen en om te bouwen naar een woonruimte en te gaan verhuren. Hierop hebben wij, als bestuur, in 1e instantie gereageerd dat dit niet zomaar kan gezien onze notariële AvS!
Vanaf dat moment is zij met gestrekt been de communicatie aangegaan. Staat erop dat onze ALV, welke al vanaf begin oktober staat gepland in november, wordt verplaatst omdat zij niet kan deelnemen op desbetreffende datum. Wij hebben al te kennen gegeven dat wij niet gaan verplaatsen en dit ook niet verplicht zijn te doen. Nu onlangs weer een bericht dat wij niet hebben gehandeld volgens de wet door bij de uitnodiging ook de agenda mee te sturen etc…..Dit hebben wij inderdaad niet gedaan, maar dat komt ook omdat de VvE zich nooit zo letterlijk aan de juridische regels heeft gehouden, omdat het zo gemoedelijk en informeel ging en het een hele kleine VvE (5 appartementen) zijn. Sterker nog, haar vader was tot vorig jaar november nog officieel de Voorzitter en hij stuurde met mazzel de agenda 3 dagen voor aanvang van de vergadering!!
Onze nieuwe voorzitter heeft de uitnodiging al begin oktober verstuurd, inclusief tijd en plaats en verzoek om eventuele agendapunten, de definitieve agenda is 1 week voor aanvang ALV verstuurd. Nu dus vanuit de dochter dat het niet volgens de wettelijke regels is gegaan, zij een nieuwe datum eist én dat, mocht de vergadering wel plaatsvinden op geplande datum, goedkeuring van stukken/besluiten nietig verklaard kunnen worden?!
Onze meest belangrijke vraag namens het bestuur is eigenlijk of het laatste écht zo is? Mbt de overige vragen hebben wij al contact met onze VvE rechtsbijstand, maar graag zou ik van anderen horen hoe ik onze bovengenoemde breukdelen nu moet interpreteren icm MR1992 als het gaat om stemrechten?
Hoe moet ik deze verdeling uit de AvS ‘lezen’? Dus, hoeveel stemmen heeft elke eigenaar?
hoop dat jullie mij wat helderheid kunnen verschaffen, waarvoor alvast heel veel dank!
De “winkel” heeft 70 stemmen en ieder appartement 100 stemmen. In totaal dus 470 stemmen.
Zijn de wijzigingen ook notarieel vastgesteld?
De stukken voor de vergadering moeten 15 dagen voor de vergaderdatum bij de leden binnen zijn o.a. met opgave van de agendapunten.MR1992 art 33 lid 8
De oproeping ter vergadering…15 dagen…..bevat opgave van de punten der agenda…..Er behoeven geen andere stukken bij de agenda. Alleen de agenda zelf.
Of dat fijn werkt is een andere vraag. Zelf geef ik (bestuur) altijd ook stukken bij de agenda opdat de eigenaars zich kunnen inlezen. Maar lijkt volgens MR1992 niet verplicht.
Tenzij er nog ergens iets in de wetboeken staat natuurlijk,maar dat dacht ik niet.Maar die termijn van 15 dagen klopt wel ja.
De “winkel” heeft 70 stemmen en ieder appartement 100 stemmen. In totaal dus 470 stemmen.
Zijn de wijzigingen ook notarieel vastgesteld?
De stukken voor de vergadering moeten 15 dagen voor de vergaderdatum bij de leden binnen zijn o.a. met opgave van de agendapunten.Dank voor je reactie!
Ja, de wijzigingen (die ik tussen haakjes had vermeld) staan in dezelfde notariële splitsingsakte!
Als ik het goed begrijp is dus het enige waarop zij ons zou kunnen aanspreken, juridisch gezien dus, dat alleen de agenda ontbrak bij de uitnodiging, deze is nl pas 1 week van tevoren verstuurd.
De “winkel” heeft 70 stemmen en ieder appartement 100 stemmen. In totaal dus 470 stemmen.
Zijn de wijzigingen ook notarieel vastgesteld?
De stukken voor de vergadering moeten 15 dagen voor de vergaderdatum bij de leden binnen zijn o.a. met opgave van de agendapunten.Dank voor je reactie!
Ja, de wijzigingen (die ik tussen haakjes had vermeld) staan in dezelfde notariële splitsingsakte!
Als ik het goed begrijp is dus het enige waarop zij ons zou kunnen aanspreken, juridisch gezien dus, dat alleen de agenda ontbrak bij de uitnodiging, deze is nl pas 1 week van tevoren verstuurd.
Qua stemverdeling: het enige dat tijdens deze ALV ter goedkeuring wordt besproken zijn de jaarstukken 2022. De kascommissie doet hun verslag en daarna zal goedkeuring gevraagd worden.
Als alle 4 de eigenaren vd woonappartementen hun goedkeuring geven, maar de commerciële ruimte (door afwezigheid) geen stem, dan zouden zij deze goedkeuring dus nietig kunnen verklaren doordat de voorzitter nalatig is geweest mbt het niet tijdig toesturen van de agenda? Begrijp ik het zo goed?
Wat als de commerciële ruimte wél aanwezig zou zijn en tegen zou stemmen?
Als alle 4 de eigenaren vd woonappartementen hun goedkeuring geven, maar de commerciële ruimte (door afwezigheid) geen stem, dan zouden zij deze goedkeuring dus nietig kunnen verklaren doordat de voorzitter nalatig is geweest mbt het niet tijdig toesturen van de agenda?
Het lijkt mij dat hier hooguit sprake kan zijn van een vernietigbaar besluit, en dus niet van een nietig besluit.
De eigenaar zal ook zijn belang bij een eventuele vernietiging moeten aantonen.
Als het daadwerkelijk alleen om de jaarrekening gaat lijkt me dat persoonlijk een onzinnige aktie, tenzij er natuurlijk overduidelijk gebreken in de jaarrekening zouden zitten.Wat als de commerciële ruimte wél aanwezig zou zijn en tegen zou stemmen?
In dat geval zouden dus 400 stemmen vóór zijn en 70 tegen.
Het besluit zal in die situatie dus met een meerderheid van stemmen aangenomen zijn.…Dit hebben wij inderdaad niet gedaan, maar dat komt ook omdat de VvE zich nooit zo letterlijk aan de juridische regels heeft gehouden, omdat het zo gemoedelijk en informeel ging en het een hele kleine VvE (5 appartementen) zijn.
Het is natuurlijk fijn als het allemaal gemoedelijk gaat in de VvE, maar deze kwestie maakt maar weer duidelijk hoe belangrijk het is om je desondanks toch streng aan alle formele procedures en regels te houden.
Het is natuurlijk fijn als het allemaal gemoedelijk gaat in de VvE, maar deze kwestie maakt maar weer duidelijk hoe belangrijk het is om je desondanks toch streng aan alle formele procedures en regels te houden.
Klopt Rob, daar zijn we ons nu zeer van bewust geworden en voor ons ook een reden de komende ALV formeler aan te pakken. Wat wij vooral heel erg betreuren is dat de persoon (dochter van de eigenaar) zichzelf ‘opeens’ met gestrekt been komt melden, puur en alleen omdat wij haar plannetje niet meteen toejuichen. Op deze manier zet zij bij de overige 4 leden juist meer kwaad bloed. We hadden er zeker voor open gestaan met haar om de tafel te gaan en haar plannen aan te horen, maar daar staan 2 leden al zeker niet meer voor open. Het is gewoon jammer zoals het nu is gelopen.
Bedankt voor je heldere bijdrage!
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.