Stemverhouding hoofdsplitsing
- Dit onderwerp bevat 5 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op augustus 13, 20242:47 pm door .
-
Berichten
-
De VvE waar ik lid van ben bestaat uit twee ondersplitsingen (bedrijfsruimten (index 1) / woningen + parkeerplaatsen (index 2) ), een hoofdsplitsing en gebruikt model-regelement 1992.
In de splitsingsakte staat bij de sectie over de hoofdsplitsing:
“14. Het in Artikel 34 lid 2 van het model-regelement bepaalde aantal stemmen in de vergadering bedraagt twee (2) te weten: voor de eigenaar van index 1 en voor de eigenaar van index 2, elk een stem.”
De verdeling van kosten binnen de hoofdsplitsing gaat wel op basis van de verhouding van beide ondersplitsingen waarbij het deel van bedrijfsruimten vele malen kleiner is dan de woningen.
De twijfel bij verschillende eigenaren is nu of die 1:1 stemverhouding wel klopt. Sommige andere teksten kunnen daarop wijzen maar geven geen uitsluitsel.
Wat is gebruikelijk in zo’n situatie? Zijn er standaard secties die nog wat aanpassen aan zo’n verhouding?
Wat kan ik verder toevoegen om het duidelijker te maken? De hele splitsingsakte lijkt me wat veel, maar misschien bepaalde delen?
Of is de vraag op zich onduidelijk?
De verdeling van kosten binnen de hoofdsplitsing gaat wel op basis van de verhouding van beide ondersplitsingen waarbij het deel van bedrijfsruimten vele malen kleiner is dan de woningen.
Wat je hier zegt snap ik niet. De stemverdeling gaat volgens de breukdelen. Je zegt eerst dat deze gelijk zijn, want stemverhouding is 50-50. Hoe is deze dan kleiner voor de bedrijfsruimten?
Relevante informatie zijn alle artikelen die betrekking kunnen hebben op de breukdelen, stemverhoudingen en bepalingen over gemeenschappelijke zaken binnen de hoofdsplitsing.
Wat de breukdelen zijn in de ondersplitsing is niet relevant voor de hoofdsplitsing.
De hoofdsplitsing regelt zijn verantwoordelijkheden en belast deze volgens de breukdelen (50-50?) door. En de hoofssplitsing neemt besluiten met 50-50 stemverhouding.
De twee ondersplitsingen regelen elk hun eigen verantwoordelijkheden volgens hun reglement en belast deze kosten door volgens de breukdelen van de ondersplitsing. Een component van de kosten is in dit geval de 50% die de hoofdsplitsing maakt.Dus bestaat de bijdragen van een eigenaar van een woning niet enkel uit zijn breukdeel van 50% van de kosten van de hoofdsplitsing. De ondersplitsing zal(!) ook nog zijn eigen kosten hebben. Wellicht liften en schoonmaak ten bate van de woningen als voorbeeld.
Een woning kent vaaj meer onderhoud dan een bedrijfspand. En die verantwoordelijkheid is waarschijnlijk ondergebracht bij de twee onder splitsingen. Daardoor kunnen de kosten voor de woningen hoger uitkomen dan die voor bedrijfsruimten.Maar wat uiteindelijk nog steeds gebruikelijk is, is bijdrage èn stemrecht volgens breukdelen van de splitsing.
Hierbij een groter deel uit de splitsingsakte, allemaal uit het deel van de hoofdsplitsing. In de delen over de ondersplitsing staat wel wat zoals eerder gemeld, maar ik kan slecht inschatten of dat de stemverdeling in de hoofdsplitsing beïnvloed.
De comparante, handelde als gemeld, verklaarde:
dat <naam> voornemens is tot splitsing en ondersplitsing in appartementsrechten als volgt:
A. Hoofdsplitsing in twee (2) appartementsrechten te weten:
appartementsindex 1, omvattende vier (4) bedrijfsruimten.
appartementsindex 2, omvattende tweeenveertig (42) woningen met bergingen en zevenenveertig (47) parkeerplaatsen en
B. Ondersplitsing van index 1 in vier (4) bedrijfsruimten (incixes 92 tot en met 95)
C. Ondersplitsing van index 2 in negentachtig (89) appartementsrechten, te weten tweeenveertig (42) woningen (indices 3 tot en met 44) en zevenenveertig (47) parkeerplaatsen (indices 45 tot en met 91).Voorts verklaarde de comparante, handelde als gemeld, de navolgende bepalingen vast te stellen:
1. Overeenkomstig artikel 2 lid 1 van het model-regelement, zijn de eigenaars in de gemeenschap gerechtigd als volgt:
— het appartementsrecht aangegeven met index 1 (de vier (4) bedrijfsruimten): voor het driehonderdzestig/vijfduizendzeshonderdzessentwintigste (360/5626) gedeelte;
— het appartementsrecht aangegeven met index 2 (tweeenveertig (42) woningen met bergingen en zevenenveertig (47) parkeerplaatsen): voor het vijfduizendtweehonderdzessenzestig/vijfduizendzeshonderdzessentwintigste (5266/5626) gedeelte.
De gemeenschappelijke baten worden in genoemde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.
In genoemde verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en de lasten die voor gemeenschappelijke rekening zijn.3. Aan artikel 3 van het model-regelement wordt een lid “k” toegevoegd luidende:
“Alle kosten verband houdend met het appartementsrecht bestemd tot bedrijfsruimten, aangegeven met index 1, alsmede alle kosten verband houdende met het onderhoud, vernieuwing en schilderwerk van dat deel van de buitengevel(s) hetwelk het betreffende appartementsrecht omvat komen voor de rekening van dit appartementsrecht.
Deze eigenaar draagt uitsluitend bij in die schulden en kosten van het beheer, het onderhoud en de vervanging van die gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en van die gemeenschappelijke zaken, welke uitsluitend betrekking hebben op en dienstbaar zijn aan- en/of uitsluitend strekken ten behoeve casu quo ten nutte van de bedrijfsruimten.
Alle kosten verband houdend met het appartementsrecht bestemd tot tweeenveertig (42) woningen met bergingen en zevenenveertig (47) parkeerplaatsen aangegeven met index 2 waaronder eveneens begrepen alle kosten verband houdende met onderhoud, vernieuwing en schilderwerk van dat deel van de buitengevel(s) hetwelk het betreffende appartementsrecht omvat komen voor rekening van de eigenaar van dit appartementsrecht.
Deze eigenaar draagt uitsluitend bij in die schulden en kosten van het beheer, het onderhoud en de vervanging van die gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en van die gemeenschappelijke zaken, welke uitsluitend betrekking hebben op en dienstbaar zijn aan- en/of uitsluitend strekken ten behoeve casu quo ten nutte van de bedrijfsruimten.
De eigenaars hebben geen stemrecht bij besluiten terzake van schulden en kosten die ingevolge van sub 3 bepaalde niet voor hun rekening komen.13. De hiervoor genoemde vereniging draagt de naam: Hoofdvereniging van Eigenaars <naam VvE> te <plaats> en is gevestigd te <plaats>.
Deze vereniging zal ten doel hebben het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en meer in het bijzonder het beheer van de gemeenschap alsmede het vervreemden, verkrijgen en bezwaren van registergoederen.14. Het in Artikel 34 lid 2 van het model-regelement bepaalde aantal stemmen in de vergadering bedraagt twee (2) te weten: voor de eigenaar van index 1 en voor de eigenaar van index 2, elk een stem.
Ik zie twee heel verschillende waarden rondom de verdeling van baten / lasten, daar wordt heel nadrukkelijk de (360/5626) en (5266/5626) verhouding aangehouden. Terwijl bij het stemmen het terug gaat naar (2).
Ik snap dat dat niet logisch voelt, dat is ook precies waar verschillende eigenaars mee komen, maar ik lees dat er een verschil is.
Logisch dat je volgens de hoofdsplitsing maar 2 stemmen hebt op een ALV, want 2 hoofdappartementsrechten.
1 stem van 360/5626 = 6%
1 stem van 5266/5626 = 94%
Lijkt mij in de praktijk een beetje lastig, want de 4 bedrijfsruimten hebben dus niet veel te zeggen met maar 6% van het totaal.Het is mij aan de hand van jouw gegevens nog steeds niet duidelijk of de 1:1 stemverhouding zou kloppen en hoe dat dan in de praktijk werkt als de ene stem voor is en de andere stem tegen is.
De 1:1 stemverhouding klopt niet wanneer het onderhoud uitsluitend van toepassing is op 1 van de 2 hoofdappartementsrechten, want dan mag alleen het betreffende hoofdappartementsrecht erover stemmen.
Maar ook dat vind ik raar, want:1 stem van 360/5626 / 4 bedrijven = 90/5626 per bedrijf
1 stem van 5266/5626 / 89 = 59/5626 per woning en 59/5626 per parkeergarage?
Dat is erg veel recht voor een eigenaar van een parkeergarage! Dat kan niet kloppen.
Hoe gaat dat dan in de praktijk? Wanneer is 1 stem van appartementsindex 2 een stem? Moet dan eerste die 89 eigenaren het volledig met elkaar eens zijn, of gaat men een verdeelde stem uitbrengen? Dus1 stem van 360/5626 = 6% waarvan de 3 voor en 1 tegen
1 stem van 5266/5626 = 94% waarvan alle 42 woningen voor en alle 47 parkeerplaatsen tegen
Dan heb je in werkelijkheid 42 woningen + 3 bedrijven voor = 48,97%
en 47 parkeerplaatsen + 1 bedrijf tegen = 51,03%
Maar 3 bedrijven voor is 1 hoofdstem voor appartementsindex 1 = 6%
Maar 47 parkeerplaatsen tegen = 1 hoofdstem tegen appartementsindex = 94% ondanks dat alle 42 woningen voor zijn.
Lijkt mij niet mogen dat de parkeerplaatseigenaren dan zo machtig zijn?Ja kan maar beter de rechtsbijstand van de VvE inschakelen, dan dit op een forum te vragen. Ik hoop wel dat je het antwoord nog zou willen delen.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.