Taken beheerder
- Dit onderwerp bevat 9 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op januari 8, 20179:34 pm door .
-
Berichten
-
Kan een beheerder weigeren om een ALV uit te schrijven als dit als een van zijn taken genoemd wordt in het beheerderscontract? Deze beheerder is tegelijkertijd bestuurslid en geeft aan dat de andere bestuursleden dit moeten doen. Hij werd afgelopen jaar herhaaldelijk door een eigenaar gevraagd, wanneer de documenten over 2015 verstuurd worden en de ALV plaats zal vinden. Hierop heeft de beheerder nooit gereageerd.
Een beheerder moe je absoluut niet de taken toevertrouwen van een bestuurder, wegens verstrengelde belangen. Waar denk je da de winstmarge naar toe gaat bij klein onderhoud?
Hoi Probitas,
Het is allereerst belangrijk om de functies ‘beheerder’ en ‘bestuur’. Het bestuur is verplicht jaarlijks een vergadering uit te schrijven, en wanneer een lid of leden met ten minste 10% van de stemmen dit vragen (afhankelijk van je splitsingsakte kan dit ook een ander percentage zijn).
De beheerder zal in de praktijk deze vergaderingen organiseren vermoedt ik in jouw situatie, echter handelt deze in opdracht van het bestuur. Doorgaans zal een beheerder geen vergadering uitschrijven op aanvraag van een lid zonder dit met het bestuur te overleggen.
Nu bij jullie de functies verenigd zijn, de beheerder is ook bestuurder, wordt het wat lastiger. Ik heb wel een paar vragen:
– Is de beheerder daadwerkelijk ook bestuurder? Of is deze alleen volmachtigde?
– Is er afgelopen jaar nog helemaal geen ALV geweest?
Ik ben het met Hispy eens dat het niet wenselijk is om een beheerder te benoemen als bestuurder, het winstmarge verhaal snap ik echter niet.Nee, er is geen vergadering geweest. De beheerder is ook bestuurslid en dat was al zo toen wij bestuursleden werden. Het is ons inmiddels duidelijk dat dit niet goed is. Wij willen ook graag van deze beheerder af. En daar ligt nu juist het probleem.
Wij hebben het contract in 9-2015 opgezegt. In december 2015 waren er tijdens een door ons hiervoor uitgeschreven ALV voldoende machtigingen en eigenaren aanwezig, om dit besluit te steunen. Sindsdien zegt de beheerder dat dit niet volgens het gele boekje is en de machtigingen niet rechtsgeldig zijn.
Hij wilde tenminste nog tot eind 2016 beheren, want het contract was volgens hem niet onder inachtneming van de termin van drie maanden opgezegt, omdat er toen nog geen machtigingen waren.
Nu zijn we meer dan een jaar verder en hij komt nog steeds met dezelfde argumenten zonder dit te specificeren. Hij laat gewoon niet los en de andere bestuursleden en eigenaren zijn bang dat er een rechtszaak van komt en zij persoonlijk aansprakelijk gesteld zullen worden.
Lang verhaal in een notendopje maar hier komt het op neer.Hi Probitas,
Nu je de zaak, zoals je zegt, in een notendopje hebt gegoten houd ik het bij een algemene reactie. Inhoudelijk heb ik te weinig informatie om de ontstane situatie volledig te overzien.
Uit jouw verhaal maak ik op dat het bestuur de overeenkomst met de beheerder heeft opgezegd (9-2015). Het bestuur is daartoe niet bevoegd.
De reglementaire gang van zaken zou moeten zijn: vergadering, vergaderbesluit om de overeenkomst op te zeggen, om het besluit vervolgens door het bestuur uit te laten voeren. Voorts maak ik gelukkig wel uit jouw verhaal op dat de vergadering het door het bestuur genomen besluit achteraf heeft goedgekeurd, maar daarmee is de kous juridisch gezien niet 100% af.
Wel zou je aan de hand van de notulen van de vergadering, en de daar genomen besluiten, kunnen stellen dat de vergadering een tijdige opzegging in 2016 heeft gewild. Daarmee zou je vervolgens als bestuur de overeenkomst kunnen beëindigen per 31 december 2016.
Je geeft voorts aan dat de VvE in 2016 niet heeft vergaderd, en dat de beheerder tenminste nog in 2016 wilde beheren conform de overeenkomst.
In de overeenkomst staat ongetwijfeld dat de beheerder de vergaderingen van de VvE technisch voorzit, en ook dat al het werk dat verband houdt met de vergaderingen door de beheerder wordt gedaan. De beheerder is (ga ik even van uit) een professional, en hij heeft daarmee zijn overeenkomst na te komen, en ook om daarbij te presteren, naar de “maatman”. Wanneer een professioneel beheerder dat niet doet kun je hem/haar mogelijk aanpakken wegens “wanprestatie”.
Je geeft ook aan dat de beheerder tevens bestuurslid is. Dat maakt de hele zaak nog “fraaier”. De beheerder behoort als professional zonder enige twijfel te weten wat de taken van een bestuurder zijn. Zo weet deze beheerder ook dat hij als (mede)bestuurder de statutaire taak/opdracht heeft om tenminste één maal per jaar een vergadering uit te schrijven. Nu hij/zij dat in hoedanigheid van bestuurder heeft nagelaten sluit ik niet uit dat deze beheerder ook is aan te spreken op “onbehoorlijk bestuur”.
Het kan natuurlijk helemaal niet zo zijn dat de beheerder in 2016 nog wel beheerder is en daarvoor geld opstrijkt, maar dat daar geen enkele prestatie tegenover staat.
In deze kwestie hebben beide partijen naar mijn mening wat steekjes laten vallen. Een echt oordeel kan en wil ik vanwege een gebrek aan de feiten niet geven, maar wel een advies.
Mag ik je aanraden om de nodige stukken te verzamelen, en om daarmee advies in te winnen bij bijvoorbeeld de eigen rechtsbijstandverzekreing, of anders bij bijvoorbeeld het “juridisch loket”.
Vriendelijke groet, Bob.Interessante kwestie !
Ik vraag me, met dit artikel in mijn achterhoofd, nog wel af in hoeverre een rechtsgeldig besluit achteraf, geen juridische bekrachtiging inhoudt van, in dit geval, de ontbinding van de overeenkomst per december 2015.
Door het opzeggen van de overeenkomst zonder mandaat van de vergadering heeft het bestuur naar mijn idee wel een groot risico genomen.
Als uiteindelijk de vergadering niet akkoord zou zijn gegaan zou het bestuur naar mijn mening inderdaad aansprakelijk gesteld kunnen worden voor alle schade en kosten die daarmee gemoeid zou zijn.
Extra zorg is nog wel, gezien jouw vraag in het andere topic over de geldigheid van machtigingen, de juistheid van die machtigingen !
Verder sluit ik me geheel aan bij hetgeen Bob hierboven geschreven heeft !Hi Rob,
Terechte vraag (opmerking) die je opbrengt in jouw 1e alinea.
Ik ben op de hoogte met de door jou aangedragen jurisprudentie. Vandaar dat ik in mijn beschouwing voor Probitas al aangaf dat “de kous juridisch gezien niet 100% af is”. Wat mij betreft is het in lijn met de door jou aangedragen uitspraak zo dat de rechter ook deze situatie conform zou kunnen beoordelen. Helaas heb je bij de rechter nooit een garantie vooraf, en bij rechters heb je ook “rekkelijken en preciezen”.
Daarnaast zijn er in het geval van Probitas (zie o.a. jouw 3e alinea) nog veel te veel zaken onduidelijk (of nog niet duidelijk genoeg) om tot een goede beoordeling van exact deze casus te komen. Vandaar dat ik Probitas ook voorstelde om met alle stukken juridisch advies in te winnen.
Wat mij betreft heb je volkomen gelijk met hetgeen je stelt in de 2e alinea van jouw post.
Vriendelijke groet, Bob.Bedankt, Bob! Wij hebben inmiddels contact opgenomen met het juridisch loket maar zij kunnen ons niet helpen omdat het om een VVE gaat en verwijzen naar de rechtsbijstand.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.