Terassen gemeenschappelijk of privé? Gevolgen?
- Dit onderwerp bevat 6 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op augustus 18, 202411:19 am door .
-
Berichten
-
De vraag die bij ons momenteel speelt is ‘zijn de terrassen gemeenschappelijk?’.
Als ze gemeenschappelijk zijn is de VVE in principe verantwoordelijk voor het onderhoud inclusief:
* schoonmaken van tegels
* jaarlijks schoonspuiten van de tegels
* Ramenwassen aan de buitenkant
Als de terrassen privé zijn dan zijn die zaken voor de eigenaar (appartementsgerechtigde).Reden waarom onze terrassen gemeenschappelijk zijn is:
MR 1992, artikel 9, aangepast in onze splitsingsakte is als volgt:
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen,
[…]
de balkonconstructies, de borstweringen, de terrassen en de gangen,
[…]
de brievenbussen en naamplaatjes in de entrees.Redenen waarom ‘de terrassen’ in de opsomming van art. 9 vermoedelijk een slordigheid is:
1. Op de tekening bij de splitsingsakte liggen de terrassen binnen de dikke grensaanduiding van elk appartement;
2. De enige toegang tot een terras is een keukendeur van het appartement;
3. In de splitsingsakte staat onder B. Splitsing registergoed:
Het registergoed wordt bij deze gesplitst in de volgende appartementsrechten:
— het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een vierkamer-appartement met terrassen op de tweede verdieping en berging in de kelder.Zijn er naast het onderhouden nog meer consequenties als de terrassen gemeenschappelijk zouden zijn?
Tja, weer zo’n issue waarvan je denkt: “waarom denken mensen dat het schoonhouden van gemeenschappelijke delen waarvoor ze het exclusief gebruiksrecht hebben door anderen, i.c de VvE, moet gebeuren”.
De VvE maakt toch ook niet de plafonds, muren en vloeren (ook gemeenschappelijke delen) in het appartement schoon? Waarom dan wel de terrastegels van het privé terras of de omheinende ballusters met glaswerk.
Als er een tegel stuk is, dan is het rekening VvE, waarbij je nog een boom kunt opzetten als dat het gevolg is van ondeskundig gebruik. Ook als het terras verzakt is het rekening VvE.
Het lijkt wel of eigenaren alleen eigenaar willen zijn als anderen het werk doen. Lijkt verdacht veel op huren. Maar ook bij een huurappartement moet je toch echt zelf het terras schoonmaken/houden.
Kijk ook even naar MR1992 art. 18
Ik kan je volgen als je er vanuit gaat dat de terrassen privé zijn. En ‘terrassen’ dus in de opsomming van art 9 een foutje in de akte is? Dat artikel 9 (MR 1992 basis) is in onze splitsingsakte aangepast en de opsteller heeft ‘terrassen’ er (bewust zegt de rechte vaak) in laten staan.
Nee, ik denk niet dat het foutje is. Bij ons staan de terrassen ook in art 9. Als ik het MR1992 opvraag staat daar standaard ‘terrassen’ genoemd als gemeenschappelijk; het is dus denk ik niet iets wat de splitser er bewust in heeft gezet. Dat staat daar omdat er als er iets stuk is of dat na tig jaar de zaak vervangen moet worden dat onder de VvE valt. Misschien ook omdat het in bepaalde gevallen een constructief element kan zijn.
Wij hebben bij ieder appartement een buitenruimte in de vorm van balkon, dakterras of terras op de begane grond. En buiten is bij ons ook echt buiten, vol in weer, wind en zon. Die buitenruimte is ook hier dik omlijnd op de splitsingstekening om aan te geven dat het tot het appartementsrecht behoort. Iedereen houdt dat zelf schoon.
Je geeft aan dat bij jullie de terrassen binnen de dikke grensaanduiding liggen. Waarom zouden de terrassen dan niet privé zijn? Privé in de zin van het exclusieve gebruiksrecht. Bij jullie zijn ze zelfs alleen maar vanuit de appartementen te bereiken. Bij ons zijn de terrassen op de begane grond ook te bereiken vanuit de gemeenschappelijk tuin voor alle leden. Iedereen kan dus zomaar op het terras van een ander komen.
Ik vind het echt onbegrijpelijk dat er over zoiets discussie ontstaat. Ik loop toch al heel wat jaartjes op deze aardkloot rond en mijn moeder heeft me, lang geleden, nog geleerd, dat als je iets gebruikt, ook al is het van een ander, je het wel schoon houdt resp. schoon achterlaat. Zeer ondiplomatiek uitgedrukt, of verwachten diegene die hier nu een punt van maken, dat de Vv E na een feestje op het terras ook de kots wel even komt opruimen? Want ja, het ligt op een gemeenschappelijk deel, dus niet mijn pakkie-an.
Je kan hier eindeloos over discussiëren. Het is m.i. een uitwas van alle regeltjes die in de loop der jaren in de MR’s gestopt zijn, de juridisering van het wonen. Ik zou bijna zeggen: “gebruik gewoon je boerenverstand”, wat jij exclusief gebruikt houd jij ook (exclusief) schoon wie ook de formele eigenaar mag zijn.
Privé of gemeenschappelijk? Drie tegen één: Privé! (en daarbinnen gemeenschappelijke delen zoals afrastering en borstwering)
Waarom:In 2 uitspraken van de kantonrechters staat onze situatie beschreven:
– de splitsingstekening geeft aan dat terrassen vallen binnen de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt,
– maar, in art 9 lid 1 staan terrassen (en gangen) opgesomd onder gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken.De 2 uitspraken gaan over andere kwesties, maar in beide uitspraken staat een bruikbare constatering over de terrassen:
1. [ ECLI:NL:RBNHO:2024:66 ] …. dat de dakterrassen, patio’s en trappen [….] behoren tot de privé gedeelten [….]. Dat geldt overigens niet voor de daken/dakbedekking gelegen onder de dakterrassen en de patio’s: deze zijn gemeenschappelijk.
2. [ECLI:NL:RBNHO:2020:350] dat op basis van de onderhavige splitsingstekening geoordeeld dient te worden dat de terrassen, balkons en dakterrassen tot de privé gedeelten behoren
Uitsprak 2 bevestigt het tegelonderhoud van uitspraak 1: ten aanzien van de tegels van de terrassen[….] dat de kosten van onderhoud en vervanging daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.en daarnaast het volgende 2 redeneringen:
3. Een geraadpleegde jurist: De terrassen vallen binnen het privé gedeelte op de tekening. Ja, maar het terras bestaat niet zelfstandig als privé deel. Het is namelijk een voorbeeld van een gemeenschappelijk gedeelte binnen een privé deel.4. Ik denk dat ik niemand kan vinden die zegt dat gangen gemeenschappelijk zijn binnen een appartement (ondanks art 9.1 “de terrassen en de gangen”). Waarom dan wel twijfelen bij terrassen? En de rechter stelt ook heel duidelijk: “Weliswaar staat in artikel 9 dat terrassen gemeenschappelijk zijn, maar dat kan niet anders worden begrepen dan terrassen (en dakterrassen) die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik en die voor iedereen toegankelijk zijn.”
Dus: de terrassen behoren tot de privé gedeelten ondanks de vermelding van de terrassen in art 9 lid 1 (gemeenschappelijke delen).
Tja, weer zo’n issue waarvan je denkt: “waarom denken mensen dat het schoonhouden van gemeenschappelijke delen waarvoor ze het exclusief gebruiksrecht hebben door anderen, i.c de VvE, moet gebeuren”.
De VvE maakt toch ook niet de plafonds, muren en vloeren (ook gemeenschappelijke delen) in het appartement schoon? Waarom dan wel de terrastegels van het privé terras of de omheinende ballusters met glaswerk.
Als er een tegel stuk is, dan is het rekening VvE, waarbij je nog een boom kunt opzetten als dat het gevolg is van ondeskundig gebruik. Ook als het terras verzakt is het rekening VvE.
Het lijkt wel of eigenaren alleen eigenaar willen zijn als anderen het werk doen. Lijkt verdacht veel op huren. Maar ook bij een huurappartement moet je toch echt zelf het terras schoonmaken/houden.
Kijk ook even naar MR1992 art. 18
Dat heb je erg mooi en treffend geschreven.
2. De enige toegang tot een terras is een keukendeur van het appartement;
Dan heb je toch al je antwoord?
Schoonmaken van tegels en de glazenwasser is voor eigen kosten. Net zoals bij een balkon.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.