Theoretische levensduur in het MJOP
- Dit onderwerp bevat 25 reacties, 7 deelnemers, en is laatst geüpdatet op december 10, 20176:29 pm door .
-
Berichten
-
Ons gebouw (70 app.) is 12 jaar oud en we hebben recent een mjop op laten opstellen met een doorkijk tot en met 2032. Wat daarin staat is op zich niet verrassend, met de gebruikelijke onderdelen zoals het schilderwerk buiten en binnen, de dakbedekking, de lift en het tapijt heb je de grootste jongens wel te pakken. Dat alles leidt tot een jaarlijkse reservering die licht (0,46%) onder de wettelijke 0,5% van de herbouwwaarde ligt. Er moet wel wat bij ten opzichte van de huidige reservering, maar het is te overzien. So far so good, zou je dus denken, want de pot is verder ook goed gevuld met bijna 4000 euro per appartement.
Wat echter ook in het nieuwe mjop is benoemd bij bepaalde onderdelen is de theoretische levensduur, dus het moment waarop zaken zijn afgeschreven. Denk aan het integraal vervangen van de gevelramen (voorzien in 2035 als het gebouw 30 jaar oud is en kennelijk wordt verondersteld dat een aanzienlijk deel van het isolatieglas tegen die tijd wel lekgeslagen zal zijn) en het integraal vervangen van de houten gevelkozijnen (voorzien in 2055 als het gebouw 50 jaar oud is, terwijl je zou denken dat die “levenslang” meegaan als je consequent het buitenschilderwerk uitvoert).
Daar zijn ook bedragen aan gekoppeld op basis van het huidige prijsniveau. Rekening houdende met indexering betekent dit “op papier” dat de kosten in die jaren buitenproportioneel hoog zijn.
Zou je de kosten uit de jaarschijven 2035 en 2055 willen verdisconteren in de jaarlijkse reservering, dan zou die vanaf 2018 met 120% respectievelijk 260% omhoog moeten. Dat valt dus buiten elk gangbaar kader en heeft een zodanige stijging van de VvE-bijdrage tot gevolg dat geen eigenaar deze zal accepteren. Zelfs als de VvE bij de start in 2005 de beschikking zou hebben gehad over deze cijfers en dus 50 jaar de tijd zou hebben gehad om te sparen, dan nog zou de reservering 160% moeten bedragen van wat op basis van de wettelijke 0,5% gangbaar is. Echt bizar. Ik heb geen idee hoe je hiermee zou moeten omgaan.
Lastige kwestie inderdaad Colin.
Denk dat weinig of geen eigenaren akkoord zullen gaan met zo’n drastische verhoging van de bijdragen hoewel die feitelijk wel noodzakelijk is als je tegen die tijd daadwerkelijk die werkzaamheden uit zou gaan voeren.
Ik durf ook niet zo te zeggen hoe je dat het beste kan aanpakken.
Hoop dat anderen hier wellicht nog iets over kunnen zeggen !Ik denk dat hier verkeerde vergelijkingen worden getrokken. Als je 160% als reservering van de herbouwwaarde aanhoudt kun je beter een nieuw gebouw laten bouwen. Ik denk dat Colin dit zo niet bedoelt en anders maar eens een goed gesprek met de opsteller van het MJOP voeren.
Ik bedoel dat de reservering 160% hoger had moeten zijn dan wat als gangbaar wordt beschouwd, dus in feite komt dit neer op 1,3% van de herbouwwaarde.
Hoi Colin,
Aha ok, nu begrijp ik het. Tja, lastig te zeggen hoor.
Persoonlijk zou ik glas/ramen niet opnemen in de MJOP, maar gaandeweg stuksgewijs vervangen bij breuk of lekslag.
Je bent in ieder geval wakker geschud als appartementseigenaar ;). Velen vinden over het algemeen de VvE-bijdrage te hoog en hebben weinig tot geen besef van hoeveel het langetermijnsonderhoud van hun gebouw eigenlijk kost.
Het nu al rekening houden met het vervangen van houten kozijnen in 2055 is wellicht niet onverstandig, maar mijns inziens gebaseerd op luchtfietserij. De kozijnen kunnen in 2040 aan vervanging toe zijn, maar het kan zo zijn dat dit pas in 2070 is. Dit is afhankelijk van zoveel verschillende factoren, dat er op zo’n lange termijn geen pijl op te trekken is.
De keuze die jullie als VvE moeten maken is tweeledig; of je nu meer betalen/sparen en bij eventuele vroegtijdse vervanging veilig zitten, of nu minder betalen/sparen met het risico dat er ooit eenmalige bijdrages nodig zijn. Een keuze die elke VvE elk jaar maakt 🙂 .Dat loopt sterk uiteen, omdat het gebouw liefst 18 verschillende woningtypen kent, maar het gemiddelde van alle appartementen is 128 euro per maand.
Bedankt @ Collin, voor je reactie. Ik vroeg het je om een klein beetje een vergelijk te kunnen maken met de VvE waar ik zelf woon. Ook van ongeveer dezelfde leeftijd, wel ietsje meer appartementsrechten. ( 85 ). Maar eerlijk gezegd schiet jij daar niet veel mee op. Want de waarde bepaling van het pand is er ook nog een factor en, naar alle waarschijnlijkheid , zijn er nog meer verschillen, die invloed kunnen hebben op het maandelijkse kostenplaatje. Is er b.v. sprake van een schoonmaakbedrijf, een externe beheerder of zelfs bestuur. Ook dat zijn flinke kostenposten. Is er een garage? Eén, twee of drie liften……enz. enz.
Hoeveel is er gespaard vanaf dag één? Het blijft ingewikkeld om op afstand ( via dit forum ) jou enig advies te geven hoe te handelen. Het enige wat ik heb gezien in ons MJOP is dat het vervangen van de ramen ( eventueel deuren ) , zowel het glas als het hout opgenomen zijn in een cyclus van 50 jaar. Bij jullie dus van 30 jaar. Best wel snel, zo lijkt mij. Misschien zijn er nog wel meer onderdelen ( m.b.t. vervanging ) die te krap zijn voorgesteld in jullie MJOP.
Misschien kan je daar nog eens naar gaan kijken of…..een second opinion overwegen.
Werkte jullie VvE al eerder met een MJOP ?
Met vriendelijke groet,
Carla.Quote Colin
Denk aan het integraal vervangen van de gevelramen (voorzien in 2035 als het gebouw 30 jaar oud is en kennelijk wordt verondersteld dat een aanzienlijk deel van het isolatieglas tegen die tijd wel lekgeslagen zal zijn) en het integraal vervangen van de houten gevelkozijnen (voorzien in 2055 als het gebouw 50 jaar oud is, terwijl je zou denken dat die “levenslang” meegaan als je consequent het buitenschilderwerk uitvoert).
Unquote Colin
Bij Colin staan de ramen op een cyclus van 30 jaar, en de kozijnen op een cyclus van 50 jaar.
Quote Carla
zowel het glas als het hout opgenomen zijn in een cyclus van 50 jaar. Bij jullie dus van 30 jaar. Best wel snel, zo lijkt mij.
Unquote Carla
Leesfoutje ?@Carla, terecht opgemerkt. Een verschillende termijn voor het glas en de kozijnen lijkt inderdaad niet logisch te zijn in ons nieuwe MJOP. Wat doe je na 50 jaar? De dan 20 jaar oude ramen overplaatsen in de gloednieuwe kozijnen en dan na 10 jaar weer vervangen? Nee, bij een dergelijk ingrijpende renovatie, moet je alles in 1x doen. Voor deze onderdelen zou je dezelfde cyclus moeten hanteren.
Blijft de vraag, hoe om te gaan met de reservering van de hoge vervangings-kosten voor de lange termijn en waar baseren we die dan op !?
Wat dat betreft deel ik persoonlijk wel de visie van William hierboven.Hi Colin,
Hierbij wat opmerkingen n.a.v. jouw vraag hoe met dit MJOP om te gaan.
Wat mij betreft is het “preventief ruimen” van ramen vrijwel altijd een foute actie. Theorie en praktijk zijn, ook binnen een VvE/MJOP, zelden in dekking.
Verder ben ik volledig met je eens dat de levensduur van kozijnen sterk afhankelijk is van de oorspronkelijke kwaliteit, en direct aansluitend de kwaliteit van het onderhoud. Goed onderhouden kozijnen kunnen heel erg lang (jij gaf al aan levenslang) meegaan. Daarenboven ken ik heel goede vakmensen die niet al het kozijnhout vervangen, maar die met partiële renovatie van met name de liggende kozijndelen en het onderste staande deel van het kozijn voor veel minder geld bijkans nieuwstaat realiseren.
Bovenstaande is voor mij reden om op te merken dat ik beide door jou genoemde posten i.p.v. begroot op P.M. zou stellen, en niet in de MJOP zou laten meedoen.
Met een doorkijk tot 2032 voldoe je al ruimschoots aan de algemene norm in de nieuwe wetgeving. Je kunt bij 5-jaarlijkse herziening de ontwikkelingen en verwachtingen eenvoudig bijstellen. Nu veel geld reserveren levert alleen maar “dood kapitaal” op. (Ik moet er niet aan denken dat er met zoveel dood kapitaal op de rekening enig lid op het “briljante” idee zou komen om via crowdfunding andere VvE’s te gaan “helpen” om er ook nog eens goed aan te verdienen 😉 )
Voorts ter overweging.
Je gaf zelf al aan dat naar jouw idee geen enkel lid de resulterende dramatische verhoging van de voorschotbijdrage zou accepteren.
Dat hoeft ook helemaal niet. Het plan is gemaakt in opdracht van de VvE. Niet de expert bepaalt wat er moet worden opgenomen in de MJOP/MJOB. Daar gaat de vergadering over. Ik zou het ontwerp met op P.M. gestelde posten voor ramen en kozijnen aan de vergadering presenteren en laten vaststellen en goedkeuren (de leden moet wel worden uitgelegd over het P.M. stellen en de ratio daarachter).
Wat je met jouw post naar mijn overtuiging in elk geval weer eens hebt aangetoond/laten zien is dat de wettelijke 0,5% een louter arbitrair getal is, en dat gebouwspecifiek plannen en begroten de beste weg is voor elke VvE.
Er zijn twee ontzettend belangrijke factoren die samen de uitkomst v.w.b. een MJOP/MJOB bepalen, en dat zijn het gebouw zelf (materiaalkeuze en actuale staat van onderhoud) en het ambitieniveau van de leden.
Hoop dat je zo een beetje een antwoord hebt gekregen.
Met vriendelijke groet, Bob.Goed verhaal Bob,
Maar je crowdfunding verhaal is mij niet duidelijk. Als je frauderen bedoelt kan dit met elk bedrag, maar ik hoop dat het bestuur daar toch de duim achter houdt. En dan het MJOP, dit wordt door een deskundige? opgesteld. Meestal is een AV niet deskundig genoeg om het geheel te beoordelen. Ik ben van mening dat je wel vertrouwen moet hebben in de deskundigheid van de opsteller.
Vriendelijke groet
Henk.Hi Henk,
1. Dank.
2. CROWDFUNDING
3. Deskundige professionele (en ook SKW-gecertificeerde) VvE-beheerders, deskundige adviseurs (ook groene milieu- en nul-op-de-meter-adviseurs) en deskundige belangenbehartigers (zie ook 2. hierboven) heb ik al ruim voldoende “meegemaakt” op de diverse fora. Ik blijf liever zelf nadenken, je ziet wat er (financieel) zou gebeuren wanneer de VvE van Colin blindelings achter de deskundige MJOP-opstellers zou aanlopen.
Vriendelijke groet, Bob.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.