Tijdshorizon MJOP
- Dit onderwerp bevat 42 reacties, 10 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 9, 20243:32 pm door .
-
Berichten
-
Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Maar maak jij dan ook iedere maand geld over op je spaarrekening voor de wasmachine, vaatwasser en koelkast die je nog niet lang geleden hebt gekocht? Waarom wel een paar euro per maand moeten sparen voor een dak, maar niet voor een wasmachine. In de praktijk moet je gewoon iets sparen voor het geval er iets stuk gaat, maar je hoeft echt niet voor alles te sparen, en een heel plan te maken voor hoe je de komende 80 jaar een wasmachine en vaatwasser kan blijven betalen.
@VvE-stem: je mag natuurlijk zélf bepalen hoeveel te sparen voor je nieuwe koelkast, de wet stelt echter bepaalde (niet al te helder geformuleerde en ook beperkte) eisen aan het sparen voor onderhoud binnen een VvE. Maar dit terzijde.
Ik ben van mening dat de gegevens uit een vastgesteld MJOP onverkort gebruikt moeten worden bij de vaststelling van de dotatie, dat is ook wat de wetgever voorschrijft. De tijdshorizon (scope) van een MJOP speelt bij het vaststellen van de dotatie naar mijn mening een niet te onderschatten rol, zoals ook anderen al hebben aangegeven. Behoudens uitzonderingen is een scope van 10 jaar echt véél te kort, ook 20 jaar is zeker niet altijd voldoende. De wetgever zou (ook) op het punt van de scope van een MJOP duidelijker kaders moeten aangeven hetgeen, zo heb ik uit betrouwbare bron vernomen, in uitgebreider zin ook staat te gebeuren (tijdslijnen zijn mij niet bekend).
De VvE waarvan ik lid ben, heeft een actueel MJOP met een scope van 30 jaar waar dat in het verleden flink minder was (25 jaar en 12 jaar). De actuele dotatie is door de vergadering hoger vastgesteld dan op grond van dat 30-jarige MJOP nodig is. We voldoen daarmee aan 2 wettelijke eisen: scope MJOP tenminste 10 jaar en dotatie gelijkmatig verdeeld. Dat is heel mooi, denk je dan, niet alleen omdat je als VvE aan een aantal wettelijke eisen voldoet.
Maar helaas, buiten dat 30-jarige MJOP om heeft onze VvE de daarbij behorende achterliggende gegevens opgevraagd, én gekregen. Die gegevens stelden ons in staat om ruimschoots verder dan 30 jaar te kijken, met name waar het de kosten voor het toekomstig onderhoud betreft. En wat blijkt? Precies een jaar na afloop van de periode van 30-jaar komt een onderhoudspost naar voren die er voor zorgt dat we flink veel meer zouden moet gaan doteren. Hoewel we na overleg de betreffende post nog 15 jaar in de tijd naar achteren hebben kunnen schuiven, blijft dit een onplezierige, kostbare verrassing hetgeen uit de volgende tabel mag blijken:
[table]
[tr][td] Scope in jaren [/td][td] Dotatie relatief [/td][td]Dotatie gemiddeld[/td][/tr]
[tr][td][align=center][/align][/td][td][align=center]100[/align][/td][td][align=center]87[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]10[/align][/td][td][align=center]42[/align][/td][td][align=center]37[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]15[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]20[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]25[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]30[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]35[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]40[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]45[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]50[/align][/td][td][align=center]192[/align][/td][td][align=center]167[/align][/td][/tr]
[/table]Uitleg tabel
– dotatie relatief: nu is 100, een relatieve dotatie van 192 betekent een 1,92 maal zo hoog bedrag
– dotatie gemiddeld: dit is het bedrag (nu € 87) wat een eigenaar van een gemiddeld appartement per maand zou moeten doteren uitgaande van de scope van het MJOPAls VvE kunnen we natuurlijk onze kop in het zand steken maar de forse uitgave lijkt onontkoombaar, net als een aanpassing van de dotatie op enig moment. Laten we het huidige dotatieschema intact dan zal, uiterlijk zodra de betreffende post over 16 jaar in het zicht van een MJOP met een scope van 30 jaar komt, de dotatie nog veel forser moeten worden verhoogd dan nu eigenlijk al noodzakelijk is. En ja, je kunt mogelijk nog sleutelen aan jaartallen, bedragen, percentages indexering (onderhoud en dotatie) maar eenmaal het MJOP vastgesteld moet je daar als VvE ook de consequenties van dragen.
In het nieuws vandaag zijn de kosten van de vergrijzing. Ik zie een verband met het sparen voor toekomstig groot onderhoud: als je er nu niks aan doet dan zit je over 20, 30 jaar met de gebakken peren.
Helaas, de chatbot gaf aan dat eenvoudige tabellen in BB-code worden geaccepteerd op het forum, dat blijkt dus niet helemaal het geval te zijn.
Mocht er behoefte aan zijn dan zal ik de tabel in de vorm van een afbeelding toevoegen.
Dertig jaar vooruit kijken? Ik wist niet dat daar echt voorstanders voor zijn. Commerciële opstellers van MJOP’s maken graag tabellen waarin 20 of 30 jaar vooruit gerekend wordt. Ik ben al blij als het MJOP voor 5 jaar redelijk is en de verhoging van de bijdrage aan het reservefonds voor 3 jaar goed voorspeld wordt. Zou heel mooi zijn als er cijfers zijn of komen hoeveel MJOP’s 5 jaar lang correct bleken te zijn vergeleken met de werkelijke uitgaven over die 5 jaar.
De post die opdook in het 31e jaar hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten, het uitvoeringsjaar hebben we met 15 jaar naar achter in de tijd opgeschoven.
Als we
– alle onderhoudskosten volgens het MJOP in de komende 45(!) jaar met 84% verlagen
OF
– alle onderhoud(skosten) voor de komende 34(!) jaar schrappendan doteren we nu precies voldoende om de onderhoudswerkzaamheden volgens dat enorm uitgeklede schema te kunnen betalen. Daar zit dan gelukkig wél die hele forse uitgave over 45 jaar bij 😉
Mij is in elk geval helder dat we op dit moment absoluut onvoldoende doteren en dat was het punt wat ik maken wilde.
En ja, het zijn allemaal aannames, hypothesen en noem maar op, waarop de dotatie volgens een MJOP gebaseerd is. Maar dat MJOP is alles wat je hebt. Daarbij moét je het MJOP gebruiken bij het vaststellen van de dotatie, of de scope nu 10 of 40 jaar is. Zoals eerder gezegd, er schijnt gesleuteld te worden aan wet- en regelgeving wat dit onderwerp aangaat, daar is het wat mij betreft de hoogste tijd voor.
Okee, eens, de toekomst is vastgelegd. Mijn vraag is of het MJOP van 2020-2040/2050, dat vijf jaar geleden is opgesteld, een goede voorspelling was voor de uitgaven en verschillende financiële factoren zoals de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds, inflatie en overheidsopgelegde kosten.
Om dit duidelijker te maken:
- [*]Uitgaven: Waren de geplande uitgaven in het MJOP redelijk in lijn met de werkelijke kosten die zijn gemaakt in de afgelopen vijf jaar?
[*]Posten: Klopten de onderhoudsposten die in het plan stonden qua omvang en timing met wat er daadwerkelijk nodig was?
[*]Jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds: Was de voorspelde jaarlijkse aanvulling op het reservefonds voldoende? Ook voldoende om onverwachte kosten te dekken ?
[*]Inflatie: Was de inflatiecorrectie in het MJOP accuraat of waren de kosten door inflatie hoger dan verwacht?
[*] Overheidsopgelegde uitgaven: Hoe goed werd in het MJOP rekening gehouden met mogelijke toekomstige verplichtingen opgelegd door de overheid, zoals de renovatie van CLV’s of voorzieningen voor elektrische voertuigen?In essentie is mijn vraag of de prognoses van vijf jaar geleden in de praktijk redelijk uitkwamen. Ik weet wel dat ons commercieel/professioneel opgestelde MJOP van 5 jaar geleden nauwelijks scoort op dit soort punten
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 1 week geleden door .
Sorry, mijn BBCodes editor werkt op dit forum blijkbaar niet. Heeft iemand een betere editor, liefst online?
@ PMSchC: De 0,5% herbouwwaarde-wet waar je volgens mij op doelt is geen wet waarvoor politie wordt ingezet om boetes uit te delen. 😊
Ik snap overigens niet dat je de wetgever zoveel waarde geeft. Maar laat ik enkel naar je argumenten kijken.
De tijdshorizon van een MJOP speelt bij het vaststellen van de dotatie naar mijn mening ook een niet te onderschatten rol. Ik kijk alleen niet naar het aantal jaar, want dan is een scope van 50 jaar nog te kort. Ik kijk dus naar iets anders, namelijk het gebouw waarover het gaat. Dan pas maak ik een MJOP op basis van een scope van 10 jaar, maar wel met 30 jaar in het achterhoofd. De wetgever snapt niet dat niet alle gebouwen hetzelfde zijn. Logisch want daarvoor is het een wetgever en geen VvE-bestuurder. Als de wet zegt dat een scope van 30 jaar verplicht, dan krijg je nog meer rommel in de VvE-wereld (maar ik verwacht ook niet iets anders).Waarom een scope van 10 jaar? Omdat mensen in het hier en nu leven. Bovendien kan er nog van alles veranderen. En daarnaast moet een VvE zich ook niet uit de markt prijzen. Het heeft dus echt geen zin om in detail te kijken welke kosten er allemaal aan zouden kunnen komen. Want zoals ook veel forumbezoekers al hebben opgemerkt, is een MJOP aan verandering onderhevig en is een voorspelling van 10 jaar geleden over nu enorm gedateerd en soms ook helemaal verkeerd. Bovendien wordt er in de VvE-wereld ook bewust veel uitgesteld. Dus is het niet gek dat MJOP’s vaker niet kloppen dan wel.
Wat ik in mijn eerdere reacties en in deze probeer duidelijk te maken is dat het MJOP een richtlijn is en geen wet. Het is een middel om goed te kunnen besturen, maar niemand gaat strak het MJOP volgen in de uitvoering omdat iemand dat 10 of 30 jaar geleden heeft bedacht. Ik hoop in ieder geval niet, want de bedenkers van MJOP’s zijn vaak geen aannemers. Ik heb wel geleerd dat er daarom veel fouten in een MJOP kunnen zitten, met name als dit via een beheerder is opgezet. Als bestuurder wil je niet op een ALV moeten zeggen dat iedereen 30.000 euro moet bijbetalen en dat is het doel van het MJOP, namelijk om zoiets te voorkomen
Jouw tabel kan ik niet zien, maar ik ben eigenlijk meer geïnteresseerd in welke kostenpost pas in zicht komt in een scope van 31 jaar of meer.
Als VvE kunnen eigenaren hun kop in het zand steken maar forse uitgaven zijn onontkoombaar. Daarom behoren bestuurders daar boven te staan en rekening te houden met een weloverwogen dotatie. Maar bestuurders dienen ook rekening te houden met het feit dat de mensen nu leuk willen leven. Doen bestuurders dat niet, dan zet iedereen misschien wel de woning te koop met alle gevolgen van dien. En dat stond dan niet vermeld in het MJOP@ DikOz: Jouw vraag of een MJOP een goede voorspelling was is eigenlijk een teken dat het MJOP meer waarde krijgt dan waarvoor het bedoelt is, zoals ik in mijn vorige reactie probeerde uit te leggen. Maar volgens mij is het tegelijkertijd ook jouw argument om niet te zwaar aan een MJOP te tillen, omdat de opstellers er toch meestal ruim naast zitten.
Mij is in elk geval helder dat we op dit moment absoluut onvoldoende doteren en dat was het punt wat ik maken wilde.
Dat betekent niet dat de scope naar 30 jaar moet, maar gewoon dat een bestuur goed moet besturen. Ik weet niet wat de kostenpost is, maar natuurlijk ben ik voor dat je iets opzij legt per jaar voor de kostenpost die pas in beeld kwam na 31 jaar. Maar wellicht dat we verschillen van mening over de vraag hoe hoog die dotatie moet zijn. Hanteer voorlopig gewoon 100 euro en zie na 10 jaar of dat bedrag verhoogd moet worden.
Het is een discussie die regelmatig opkomt bij ons. Ik ben er tegen om voor over 30 jaar te sparen.
– Je spaarbedrag is over 30 jaar niets meer waard,
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
– het is schone schijn, je spaart niet voor over 30 jaar maar voor al die posten waarvoor je nog geen 30 jaar hebt kunnen sparenMaar is 10 jaar dan wel goed? In ieder geval kijken wij wel een beetje naar 15 jaar zodat wij niet in jaar 11 grote tekorten voorzien.
Ik durf te wedden dat niet veel van de reageerders op mijn posts in dit draadje een realistisch model gebruiken op basis waarvan het onderbuikgevoel (dat er te veel, te weinig of voldoende wordt gedoteerd) aannemelijk kan worden gemaakt. Mijn post van 26 september jl. 12:09 lijkt mij een heel duidelijk argument om ook ruim vóóruit te moeten, te willen en te durven kijken. Lees het na en let goed op wat ik aangaf: “hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten“.
Een MJOP is geen wet, dat klopt. De politie komt mede daarom ook niet langs om VvE-bestuurders in de boeien te slaan als onvoldoende gedoteerd wordt. Maar om je kop in het zand te steken omdat je over 30 jaar toch niet meer leeft, verhuisd bent of wat dan ook, dat zijn wat mij betreft flutargumenten om niet te willen bijdragen aan kosten die soms overduidelijk gemaakt zullen moeten gaan worden, ook al is dat over 30 of 40 jaar. Ieders bijdrage, de dotatie, is dan weer wél in de wet beschreven. En daar heb je je, lijkt mij simpel, aan te houden.
Omdat een groot deel van de VvE’s niet voldoende doteert, is (dus) een wetsaanpassing op dit punt onvermijdelijk. En ligt dat dan aan de wetgever? Nee, het is het onvermogen en de onwil van een té groot deel van de betrokken VvE’s.
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
Deze zin maakt misschien wel meteen duidelijk waarom een VvE eigenlijk een heel slecht bedacht systeem is als je kijkt naar het onderhoud op de lange termijn.
Jonge eigenaren die plannen hebben om op korte termijn te verhuizen, zijn vaak niet geneigd om te investeren in langdurig onderhoud. Voor hen is het belangrijker om zo min mogelijk kosten te maken, zodat ze hun woning zo snel mogelijk kunnen verkopen zonder extra lasten.
Aan de andere kant zijn er weer oudere eigenaren die zich ervan bewust zijn dat zij misschien niet meer lang in het gebouw zullen wonen en daarom eveneens geen geld willen steken in onderhoud die hun tijd in het appartement misschien niet meer ten goede komen.In tegenstelling tot een VvE, waar de individuele eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, werken bijvoorbeeld woningcorporaties met een langetermijnvisie die niet afhankelijk is van persoonlijke belangen van bewoners. Dat is voor het onderhoud van een gebouw naar mijn mening essentieel.
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
Deze zin maakt misschien wel meteen duidelijk waarom een VvE eigenlijk een heel slecht bedacht systeem is als je kijkt naar het onderhoud op de lange termijn.
En dan wil jij dat slecht bedacht systeem nog slechter maken door de vrijwillige bestuurders extra te demotiveren door nog meer regelgeving? Er blijft dan geen bestuurder meer over.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.