[VvE-stem]

Rob wrote:

DikOz wrote:

– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,

In tegenstelling tot een VvE, waar de individuele eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, werken bijvoorbeeld woningcorporaties met een langetermijnvisie die niet afhankelijk is van persoonlijke belangen van bewoners. Dat is voor het onderhoud van een gebouw naar mijn mening essentieel.

Wat een naïviteit.
Woningcorporaties hebben geen langetermijnvisie. Gewoon zoveel mogelijk winst door verhuur en zo min mogelijk groot onderhoud. Waarom dacht je anders dat men de flats loopt uit te ponden? Niet doordat men decennia lang zo enorm goed voor een flat heeft gezorgd.

Persoonlijke belangen van individuele eigenaren (niet bewoners) zijn uiteraard ondergeschikt aan de beste keuze voor het onderhoud, maar daarin spreek je jezelf tegen, want het ALV is toch zo hoog en heilig en het bestuur kan volgens jou niet genoeg restricties hebben? Een goed bestuur kiest de beste keuze voor het onderhoud, maar kan soms worden tegengehouden door individuele eigenaren die denken aan hun korte periode die zij in de flat zullen wonen/verhuren.

[VvE-stem]

PMSchC wrote:

Ik durf te wedden dat niet veel van de reageerders op mijn posts in dit draadje een realistisch model gebruiken op basis waarvan het onderbuikgevoel (dat er te veel, te weinig of voldoende wordt gedoteerd) aannemelijk kan worden gemaakt. Mijn post van 26 september jl. 12:09 lijkt mij een heel duidelijk argument om ook ruim vóóruit te moeten, te willen en te durven kijken. Lees het na en let goed op wat ik aangaf: “<em class=”d4pbbc-italic”>hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten“.

Een MJOP is geen wet, dat klopt. De politie komt mede daarom ook niet langs om VvE-bestuurders in de boeien te slaan als onvoldoende gedoteerd wordt. Maar om je kop in het zand te steken omdat je over 30 jaar toch niet meer leeft, verhuisd bent of wat dan ook, dat zijn wat mij betreft flutargumenten om niet te willen bijdragen aan kosten die soms overduidelijk gemaakt zullen moeten gaan worden, ook al is dat over 30 of 40 jaar. Ieders bijdrage, de dotatie, is dan weer wél in de wet beschreven. En daar heb je je, lijkt mij simpel, aan te houden.

Omdat een groot deel van de VvE’s niet voldoende doteert, is (dus) een wetsaanpassing op dit punt onvermijdelijk. En ligt dat dan aan de wetgever? Nee, het is het onvermogen en de onwil van een té groot deel van de betrokken VvE’s.

Dat is niet wat ik zei.
Maar nu steek jezelf je kop in het zand, omdat je niet verder kan kijken dan wel of niet voor over 30 jaar een groot bedrag sparen en welke gevolgen jouw koppigheid heeft op de rest van de VvE. Je zal toenadering moeten zoeken ipv jouw wil is wet op iedereen willen opleggen.

[VvE-stem]

DikOz wrote:

Het is een discussie die regelmatig opkomt bij ons. Ik ben er tegen om voor over 30 jaar te sparen.
– Je spaarbedrag is over 30 jaar niets meer waard,
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
– het is schone schijn, je spaart niet voor over 30 jaar maar voor al die posten waarvoor je nog geen 30 jaar hebt kunnen sparen

Maar is 10 jaar dan wel goed? In ieder geval kijken wij wel een beetje naar 15 jaar zodat wij niet in jaar 11 grote tekorten voorzien.

Daar heb je het beste argument om niet te veel te blijven sparen. Het spaarbedrag over 30 jaar niks meer waard.
En met jouw opmerking dat tegen die tijd jij jouw huis hebt verkocht, zie ik aan de reacties dat ze jou niet begrijpen. Het is de realiteit dat sommige starters en sommige senioren weinig binding hebben met de VvE over 30 jaar, omdat men dan allang is vertrokken naar een ander huis of naar de dood. Als men die realiteit niet onder ogen kunt zien en men niet snapt dat een bestuur die belangen ook mee moet laten wegen in het opstellen van een MJOP, dan heeft een discussie weinig zin met die mensen.

En alsof over 10 jaar het spaarbedrag ineens wegvalt. Jij spaart sowieso met een nooit eindigende MJOP van 10 jaar uiteindelijk voor een bedrag over 30 jaar.
En waarom zou 10 jaar niet goed zijn? Over 5 jaar kan je altijd nog bepalen om 15 jaar in de toekomst te kijken. Iedereen moet gewoon een minimum sparen voor groot onderhoud. Dat kan men een beetje verhogen om veilig te zitten. Maar wanneer men dat spaarbedrag gaat verdubbelen dan komt er een moment dat niemand meer zijn appartement kan verkopen en misschien wel moet overgaan op gedwongen verkoop. Bestuurders behoren dit toch te snappen?

Verder ben ik het met je eens hoor. Men mag een MJOP van 30 jaar maken, maar dat heeft mijns inziens geen enkele waarde. Over 15 jaar kan er al zoveel veranderd zijn. En een VvE dient flexibel te blijven, dus van een MJOP te moeten afwijken indien dit verstandiger is.

[monaster]

Ik begrijp van de discussie over de reserveringen op basis van de MJOP geen jota.
Een goede MJOP omvat alle onderdelen van het gebouw die na een bepaalde periode vervangen moeten worden cq onderhoud nodig hebben. Dat kan bijvoorbeeld om de 5 jaar zijn of pas na een periode van stel 50 jaar.
Daar houd je bij de berekening voor de benodigde reservering rekening mee.
De berekening is geen statisch gegeven over bijv. 10 jaar, maar dynamisch m.a.w. de scoop wordt ieder jaar verlengd. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan, en is iedereen op de hoogte van de benodigde reserveringen. De ALV beslist en één individueel lid zal daar niets aan kunnen doen, ook niet als ze van plan zijn om over enkele jaren denken te verhuizen.

[monaster]

Uiteraard wordt ieder jaar rekening gehouden met de inflatie

[PMSchC]

Over het bepalen van de dotatie heb ik een mening, en die kan ik toelichten. Zie hiertoe een artikel wat ik geschreven heb, mogelijk bevat het interessante zaken: Rekenmodel dotatie

In het artikel is ook een link te vinden naar een opzet van mijn kant voor rekenmodel voor het bepalen van de dotatie, iets waarvan ik denk dat het tijd wordt dat dat door belanghebbende partijen wordt geïntroduceerd.

Niet dat ik de illusie heb met dat laatste de handen in VvE-land op elkaar te krijgen, zie het maar als een poging tot toenadering 😉

[DikOz]

monaster wrote:

Ik begrijp van de discussie over de reserveringen op basis van de MJOP geen jota.
Een goede MJOP omvat alle onderdelen van het gebouw die na een bepaalde periode vervangen moeten worden cq onderhoud nodig hebben. Dat kan bijvoorbeeld om de 5 jaar zijn of pas na een periode van stel 50 jaar.
Daar houd je bij de berekening voor de benodigde reservering rekening mee.
De berekening is geen statisch gegeven over bijv. 10 jaar, maar dynamisch m.a.w. de scoop wordt ieder jaar verlengd. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan, en is iedereen op de hoogte van de benodigde reserveringen. De ALV beslist en één individueel lid zal daar niets aan kunnen doen, ook niet als ze van plan zijn om over enkele jaren denken te verhuizen.

Ik ben het niet eens met je.

Maar alleen wat betreft de eerste zin 🙂
Je begrijpt het volgens mij wel getuige de rest, zo kijk ik er ook tegenaan. Maar in deze discussie wordt serieus verdedigd dat het MJOP 30 jaar of langer vooruit zou moeten kijken. En de 10-jarigen zouden hun kop in het zand steken. Terwijl de 30-jarigen volgens mij met hun hoofd in de wolken lopen en geen oog hebben voor de realiteit.

Het is alsof je nieuwe banden koopt voor een auto die je binnenkort gaat verkopen, of een nieuwe CV-ketel aanschaft voor de volgende bewoner. Die vergelijkingen gaan niet helemaal op, maar wij sparen alvast maar een deel voor toekomstige uitgaven en geven dat door (het reservefonds). Dat laatste lijkt mij noodzakelijk, maar je zou het kunnen afwegen tegenover onderhoud op basis van geld lenen als dat zou kunnen.

Het lijkt me buitengewoon onverstandig dat de overheid MJOP’s zouden overwegen die 20-30 jaar vooruit zouden moeten kijken, maar is dat inderdaad wel aan de orde?
In de praktijk is 10 jaar al een uitdaging om goed in te schatten, laat staan drie decennia. En zie ook ook mijn eerdere lijstje dat vooral geld voor 20-30 jarige plannen.

[monaster]

Mijn voorkeur gaat uit naar een periode van 50+ jaren.
Alle onderdelen die bekend zijn worden meegenomen in de berekening voor de jaarlijkse dotatie aan het onderhoudsfonds. Zou bereik je in ieder geval dat ook voor toekomstige jaren geld wordt gereserveerd.

[DikOz]

Voorbeeld standen reservefonds als de perioden die meegenomen worden in de berekening verschillen, bijvoorbeeld 10,20 en 30 jaar. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds is de zeer simpele berekening:
jaarlijkse bijdrage = totale uitgaven over de periode gedeeld door het aantal jaren.
De 2-de tabel met verrekening van een dikke duim inflatie

Dit alleen om de invloed te zien. Ik gebruik die simpele formule niet o.a. omdat het reservefonds dan negatief kan worden en ik omdat de periode die wij beschouwen elk jaar verschuift met 1 jaar.

Twee tabellen

Als de tabel niet zichtbaar wordt haal ik het bericht weer weg.

[monaster]

Helaas tabel niet te zien.

[DikOz]

Voorbeeld standen reservefonds als de perioden die meegenomen worden in de berekening verschillen, bijvoorbeeld 10,20 en 30 jaar. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds is de zeer simpele berekening:
jaarlijkse bijdrage = totale uitgaven over de periode gedeeld door het aantal jaren.
De 2-de tabel met verrekening van een dikke duim inflatie

Dit alleen om de invloed te zien. Ik gebruik die simpele formule niet o.a. omdat het reservefonds dan negatief kan worden en ik omdat de periode die wij beschouwen elk jaar verschuift met 1 jaar.

Twee tabellen

Helaas alleen geen image, alleen met een link krijg ik het voor elkaar.

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .
• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .
• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .

[PMSchC]

monaster wrote:

Mijn voorkeur gaat uit naar een periode van 50+ jaren.
Alle onderdelen die bekend zijn worden meegenomen in de berekening voor de jaarlijkse dotatie aan het onderhoudsfonds. Zou bereik je in ieder geval dat ook voor toekomstige jaren geld wordt gereserveerd.

Helemaal mee eens! Pas nadat er ver genoeg vooruit is gekeken, kun je eventueel besluiten om de scope te verkorten. Zo’n besluit kun je alleen nemen na bestudering van de cijfers en, bijvoorbeeld, aanpassing van het MJOP als duidelijk is dat daar onjuiste bedragen of onderhoudscycli in worden vermeld.

[PMSchC]

Er zijn zaken waarover je onmiddellijk kunt beginnen met discussiëren, en er zijn zaken waarbij je eerst cijfers moet bestuderen vóórdat je met discussiëren kunt beginnen.

Het bepalen van de dotatie is bij uitstek iets dat in die tweede categorie past, wat mij betreft althans. Daarom ben ik blij met de bijdrage van DikOz waarin hij met cijfers aankomt (zie de link in zijn bijdrage hierboven).

DikOz laat zien dat de wijze waarop volgens velen de dotatie moet worden bepaald, en dat zóu dan tevens de wettelijk bepaalde methode zijn, er toe leidt dat het saldo van het reservefonds meerdere keren negatief wordt:
5 keer bij een tijdshorizon van 10 jaar
6 keer bij een tijdshorizon van 20 jaar
4 keer bij een tijdshorizon van 30 jaar

Het lijkt mij dat dit niet juist kan zijn.

Wie geïnteresseerd is in een rekentool waarin 4 methoden zijn opgenomen voor het bepalen van de dotatie, kan deze bijlage bekijken.

[Auteur]

Berichten