Toestemming
- Dit onderwerp bevat 12 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 11, 201512:27 pm door .
-
Berichten
-
Hi all,
Ik ben bezig met de verbouwing van mijn huis in de gemeente Utrecht. Nu wil het geval dat ik onderdeel ben van een VVE waar 3 personen in zitten.
Het plan wat er nu ligt behelst onder anderen de aanleg van een dakterras, mijn woning ligt direct onder het dak, het is dus mogelijk van binnen mijn woning middels een vlizotrap het dakterras op te komen.
Het probleem is nu echter de onderbuurvrouw, zij wil dit plan koste wat kost tegenhouden en heeft het plan nu dus doorgestuurd naar een jurist.
Ik heb de splitsingsakte er even op nagelezen en het is duidelijk dat ik voor een dakterras toestemming nodig heb van de VVE. Het is mij uit de splitsingsakte echter niet duidelijk wanneer er sprake is van toestemming. Wanneer er een vergadering plaats zou vinden, ben ik er zeker van dat er 2/3 stemmen akkoord gaan met plaatsing van het dakterras. Is dit voldoende om toestemming te hebben, of is er een unanieme meerderheid nodig?
Is er iemand die hier meer vanaf weet?
Het zou mij enorm helpen. Alvast bedankt.
Ruben
Hoi Ruben,
de benodigde meerderheid van stemmen (en eventueel quorum) is als het goed is ook vastgelegd in het betreffende splitsingsreglement. Op welk modelreglement is die van jullie gebaseerd? Misschien dat ik je concreter kan helpen…
Overigens zou ik als mede-eigenaar ook niet zo blij zijn met dit soort plannen hoor. Het dak is gezamenlijk bezit, terwijl jij er lusten uithaalt en ook nog eens zorgt voor een grotere ‘last’ op het gezamenlijke dak.
Hi William,
Dank voor je reactie. Het is zo dat een ander lid van de VVE reeds een gedeelte van het dak als dakterras ter beschikking heeft. Dit is lange tijd geleden overeengekomen, voordat ik iets met het huis te maken had.
Ik heb in de splitsingsakte wel het volgende zojuist gevonden:
“Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen”.
Het gaat in ons geval om
Modelreglement van splitsing van eigendom februari 1973.Hoi,
Volstrekte meerderheid is de helft + 1. Dan zou je met twee eigenaren voor het besluit kunnen nemen.
Zolang de ‘wijziging’ niet in strijd is met de wet of splitsingsakte, kan het besluit in principe genomen worden. Maar dit vraag ik me af, je wijzigt namelijk de algemene delen van het gebouw.
Ik weet zeker dat Rob en/of Carla hier een passend antwoord op hebben.Oké en indien de verbouwing in strijd is met de wet of splitsingsakte, dan heb je een unanieme stemming nodig?
Dank voor je reactie in ieder geval, mocht Rob of Carla dit lezen, dan hoor ik graag hun bevindingen.
Nein, als het besluit tot verbouwing in strijd is met de splitsingsakte wordt het besluit niet geacht ooit genomen te zijn. Met andere woorden, niet rechtsgeldig.
Kijk, je maakt niet alleen een dakterras, je vergroot ook je aandeel in het geheel. Het aandeel wat je volgens de splitsingsakte hebt, klopt dan niet meer met de echte situatie; Je betaalt eigenlijk een te klein deel in vergelijking met het deel dat je gebruikt.Beste Ruben,
Ik lees je vraag en ik denk dat William mij te veel wijsheid/kennis toedicht. 😉 Maar ik wil wel een poging wagen je een stapje verder te helpen. Maar……je mag mij niet verantwoordelijk stellen voor mogelijke onjuistheden. ( grapje ) Ben niet meer dan een ‘liefhebber’.
Punt nummer één is dat je inderdaad toestemming moet hebben van de VvE. Die dient daartoe een besluit te nemen, tijdens een ledenvergadering waar voldoende leden aanwezig zijn om een rechtsgeldig besluit te nemen. Volstrekte meerderheid is inderdaad, zoals William al schreef, de helft + 1.
Nu je zegt dat er eerder een deel van het dak is toegewezen aan één van de leden om aldaar een dakterras te mogen aanleggen, lijkt het me toe dat weigering nu aan jou de indruk kan wekken van willekeur. ( een minpuntje binnen de gedachte van redelijkheid en billijkheid. )
Er is veel te vinden op internet over de juiste procedure. Misschien heb je wat aan de navolgend links:
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-1.pdf
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-2.pdfToestemming ALV voor privé-terras op gemeenschappelijk dak nietig?
Let ook nog even op de consequenties die helder besproken dienen te worden en ook vastgelegd, zoals:
Wat en hoe bij vervanging/reparaties van het dak? Hoe zit het met de veiligheid? Kan het dak, hetgeen je aan wilt brengen dragen?
Verder vroeg ik mij nog af of je met het aanbrengen van een vlizotrap, ook veranderingen aan moet brengen aan dat wat tot de algemene delen toebehoort? Zo ja, dat dien je ook daar een akkoord van de VvE voor te hebben.
Wens je in elk geval veel succes en laat nog eens van je horen hoe of het voor jou is afgelopen.
Met vriendelijke groet,
Carla.Ook ik durf in deze kwestie geen passend antwoord te geven.
Ik ben het wel eens met wat Carla en William hier al eerder schreven, maar…….
helaas zijn er over dakterrassen al diverse uitspraken geweest die niet echt eenduidig zijn.
Een interessant artikel hierover is te lezen op http://www.vverecht.nl/2014/09/prive-dakterras-toch-mogelijk-met-meerderheidsbesluit/Hoi Rob,
De link, welke je aanreikt en ik gisteren even niet kon vinden ;-), lijkt me een waardevolle aanvulling, ter info, voor Ruben. Moet je eerlijk bekennen blij te zijn dat deze wens, een dakterras, in onze VvE geen item kan zijn. Er staan n.l. zonnecollectoren op het dak! 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Carla,
Ik kan me heel goed voorstellen dat je blij bent dat een dergelijke wens bij jullie geen item kan zijn. Vaak levert het ook alleen maar problemen op.
Persoonlijk ben ik ook geen voorstander van dergelijke privileges aan één eigenaar.
Tenzij men bereid is de splitsingsakte aan te passen aan de nieuwe situatie.
Niet alleen kiezen voor de lusten, maar ook voor de lasten !
Erg jammer dat de rechtspraak daar zo onduidelijk over is.‘Persoonlijk ben ik ook geen voorstander van dergelijke privileges aan één eigenaar.
Tenzij men bereid is de splitsingsakte aan te passen aan de nieuwe situatie.’
Volledig mee eens.Dank voor jullie reacties!
Onderstaand even een meer specifieke uitleg van de situatie:
– Het dakterras van mijn buurman is gerealiseerd door de vorige eigenaar van dat appartement. Die persoon heeft dit destijds met de vorige eigenaar van mijn appartement notarieel vastgelegd (zonder dat de onderbuurvrouw hiervan op de hoogte was) en besloten dat daar een bepaald geldbedrag tegenover stond.
– Tot vorig jaar waren wij een slapende VVE. In één van de eerste vergaderingen kwam dit bovenstaande punt ter sprake. Naar aanleiding daarvan heeft zij een jurist in de arm genomen en eist zij eenzelfde geldbedrag of verwijdering van het reeds aanwezige dakterras. Allicht is het goed om te weten dat zij nooit bezwaar heeft ingediend tegen het dakterras, totdat zij wist dat daar een geldbedrag tegenover heeft gestaan.
– Ik heb zojuist de specifieke splitsingsakte onder ogen gekregen die van toepassing is op ons gebouw (voorheen baseerde ik mij op het algemene model). Daarin staat dat woningen met de Romeinse cijfers het dak mogen gebruiken (dat zijn de twee bovenwoningen). Nu is er voor de aanleg van de Vlizotrap een doorgang in het dak nodig die toegang geeft van mijn tweede verdieping (mijn appartement kent een eerste en een tweede verdieping). Deze doorgang dient nog gecreëerd te worden.
– Indien de onderbuurvrouw geen toestemming geeft voor het creëren van een trapgat, heb ik erover nagedacht om een nooduitgang met een brandtrap te creëren op mijn tweede verdieping zodat ik het dak op kan. Uiteraard is dit een soort laatste redmiddel maar het is nu wel zo dat ik in het geval van brand op de eerste verdieping, geen kant op kan.
Wat de hele kwestie lastig en vervelend maakt, is het feit dat de onderbuurvrouw eigenlijk nergens op reageert. Zij stuurt de plannen die ik heb gemaakt zonder daarover naar mij toe te komen direct door naar de jurist en het lijkt erop dat zij ook totaal geen zin heeft in een gesprek en puur gericht is op het tegenhouden van het dakterras of anders het ontvangen van geld..
Ik hoor graag van jullie.
Ruben
Beste Ruben,
Dank voor je nadere toelichting, welke een geheel ander licht werpt op de casus. Ondanks dat het een heel vervelende kwestie is, denk ik toch dat je kansen toenemen om je plan te realiseren.
Ik kijk er, ( voor wat het waard is 😉 ) als volgt naar:
De splitsingsakte laat zien dat je recht hebt op het gebruik van het dak. Je onderbuurvrouw heeft dus geen poot om op te staan om dit tegen te houden.
Je onderbuurvrouw kan in mijn optiek ook geen enkele recht ontlenen aan haar wens om er geld voor te ontvangen. Wat er in het verleden door twee eigenaars is overeengekomen, is een zaak tussen die twee geweest en vind nergens, nog in het Modelreglement, nog in de Splitsingsakte enige grond hiervoor.
Wanneer twee/derde van de eigenaars akkoord gaan met het creëren van een doorvoer naar het dak, waar je inderdaad wel toestemming voor moet hebben, dan kan je dat ten uitvoer brengen. Je zal dan een uiterst verontwaardigde en boze onderbuurvrouw hebben, maar dat is dan niet anders.
Vervolgens vermoed ik dat bij je alternatieve idee, een brandtrap buitenom, ook te maken krijgt met toestemming van de overige leden van de VvE. Binnendoor of buitenom maakt in feite dus niets uit.
Het lijkt me trouwens een onzinnige gedachte om te vermelden in de Splitsingsakte dat je het recht op gebruik van het dak hebt en je vervolgens wordt geblokkeerd om van dat recht gebruik te maken. Er zelfs zonder aanpassingen helemaal niet kan komen!!
Verder denk ik dat wanneer je onderbuurvrouw de zaak aanhangig gaat maken, ze onderneemt niet voor niets haar stappen in de richting van een jurist, zij aan zal moeten tonen waarom zij van mening is de zaak tegen te willen houden. Dat zou zij kunnen doen door aan te tonen dat zij er schade aan lijdt. In deze kwestie lijkt me dat geen hout snijden.
Overigens …..heeft jouw buurman, die reeds eerder een dakterras heeft aangelegd, ook een doorvoer binnendoor gerealiseerd? Zo ja, dan sta je helemaal sterk, want dan zou er sprake kunnen zijn van willekeur.
Let wel, ik wil beslist niet de indruk wekken op de stoel van de kantonrechter te gaan zitten. 😉 Maar binnen het denken van redelijkheid en billijkheid én de voor jou/jullie geldende regelgeving, zie ik gewoon alle ruimte om je wens ten uitvoer te kunnen brengen.
Zorg wel, zo adviseer ik je, om de koninklijke weg te bewandelen. Dien je voorstel in, in de eerstvolgende ledenvergadering. Leg in de notulen vast wat er over gezegd wordt, hoe er over gestemd wordt, incl. onderbouwing. Best belangrijk nu je onderbuurvrouw nergens op reageert. Leg tevens vast, de nadere afspraken zoals ik die eerder beschreef. Mocht het tot een zaak komen, dan ben je goed gedocumenteerd.
Het blijft een vervelende kwestie maar wanneer ik me verplaats in jouw schoenen, zou ik er alle vertrouwen in hebben. Mocht jij zelf daar nog twijfels bij hebben of je nog verder gesteund willen weten, stap dan eens af op een deskundige in het appartementsrecht.
b.v.: http://www.rijssenbeek.nl/ Voor alle duidelijkheid, ik geen aandelen bij dit kantoor. Wel heel goede ervaringen. Wellicht kan je ook terecht bij: http://www.amsadvocaten.nl/
Kost misschien wat, maar dan kan je wel rustig slapen. 😉
Wens je goede moed.
Met vriendelijke groet,
Carla.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.