[DikOz]

Mag ik binnen een appartement een leiding in de [gezamenlijke] vloer laten inhakken zonder toestemming van anderen? De leiding is niet tot nadeel van anderen, misschien m.u.v. de geluidsoverlast van de aanleg zelf.

In MR 1992 lees ik dat toestemming vereist is, maar het BW zegt dat geen toestemming vereist is.

Los van deze vraag: Het gehele art 119 is ook interessant voor de vraag wie wijzigingen moet melden aan wie en wie wijzigingen moet verzekeren. Voor mij heeft het veel weg van een notificatie regeling. Zelfs is geregeld dat het stof uit een boorgat in een gemeenschappelijke muur, eigendom wordt van de appartementsgerechtigde.

MR 1992, art 9.2
Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.

BW5, art 119.1
Een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Van hetgeen hij bij een geoorloofde verandering wegneemt wordt hij enig eigenaar.

[RonaldL]

Art 9,2 is helder toch? Je mag niet gewoon aanklooien.
Zou vreemd zijn als het wel mag, het is per definitie niet jouw exclusieve eigendom. Je hebt immers slechts exclusief gebruiksrecht, en dan nog onder voorwaarden.

BW5:119 bevat sub 4. Dan gaat het MR dus vóór.

[DikOz]

Ja eens, de betekenis van art. 9.2 is duidelijk en volgens BW5 119.4 ook blijkbaar geldig. Maar, wat ik tegen art. 9.2 kan inbrengen is de praktijk. Bij aankoop is het eerste dat gebeurt veelal een renovatie van keuken en badkamer. Daarbij wordt gehakt en worden leidingen in vloeren en muren (professioneel) verlegd etc. Ik ken een beperkt aantal VVE’s goed, maar niemand laat voor dat soort werk toestemming vragen. Dat kan ook niet met 1 ALV per jaar.

En ook al eens een keer aangegeven, mag op basis van 9.2 wel een schilderij, een zware spiegel of zeer zware boekenplanken worden opgehangen via diepe te boren gaten in een gemeenschappelijke muur? In onze overdrachtsmap met bouwinformatie geeft de aannemer zelfs aan hoe diep je mag boren in het plafond.

Dat bij elkaar: nu ik BW5 119.2 ken, zou ik dat artikel toch willen hanteren boven 9.2.

[RonaldL]

Allemaal illegaal dus.
Bij ons in de VvE hebben we dit in een bijlage bij het HHR bijgevoegd: zonder toestemming niet frezen, boren, etc.
Als uitleg op de moeilijke teksten van de reglementen, die 80% van de leden sowieso niet leest en anders ook niet begrijpt.
Werkt prima. We krijgen nu netjes de vraag.
Dat je maaar 2x per jaar (bij ons) vergadert, is geen probleem, verbouwingen hebben toch een planning tegenwoordig.

Het belangrijkste is echter: de ALV kan aan verbouwingen nu voorwaarden stellen. Zoals schade aan gemeenschappelijke zaken herstellen bij verkoop of de nieuwe eigenaar binden aan de voorwaarde. Bijvoorbeeld de plicht om buiten-zonneschermen op eigen kosten verwijderen als nodig voor gevel reinigen of schilderen.

[DikOz]

Jullie hebben dat blijkbaar strikt geregeld. Maar mag een eigenaar echt niet boren om een schilderij of lamp aan het plafond op te hangen? Ik kan mij dat niet voorstellen.

Als eigenaars sommige werkzaamheden toch zonder toestemming mogen doen, hoe wordt dan bepaald welke afwijkingen van MR 1992 art. 9.2 zijn toestaan? Is dat op basis van een grondslag die toegestane werkzaamheden niet ‘illegaal’ maakt?
Ik ben namelijk op zoek naar zo’n grondslag/reglement/jurisprudentie om afwijkingen toe te staan.

[RonaldL]

De strikte regel uitleggen, verdedigen en handhaven is voor onderlinge verhoudingen tussen de leden nodig en ook prima. Werkt ook bij ons.
Uitzonderingen zonder gevaar van willekeur zijn ingewikkeld. Bekend voorbeeld bij de rijdende rechter: de bestuursleden hadden wel versieringen buiten aan hun voordeur hangen, al jaren, maar van een “gewoon”lid werd geeist dat het weggehaald werd. Dat houdt geen stand natuurlijk.
Leidende gedachte aan uitzonderingen is de regel van “redelijkheid en billijkheid”. Mag je een gaatje boren verbieden? Gaat daar het gemeenschappelijk belang niet ten koste van het individueel belang.
Maar wat is dan een “gaatje”. Is dat een gat t.b.v. een plug 6 mm met diepte 5 cm? Daarmee dek je 80% van de boringen mee af denk ik. Grotere gaten zijn voor verbouwingen die ook mogelijk frezen inhouden.

Er is een ander draadje op forum waarin te lezen viel dat een rechter had bepaald dat de waterleiding IN een appartement ook gezamenlijk was, althans dat werd gesuggereerd. Dus een keukenverbouwing? Daar zit sowieso water in.

Misschien moet je het zoeken in een maximum formaat gaatje of sleuf die je acceptabel vind, 80% van de gevallen daarmee afdekkend, en complete verbouwingen dus meldingsplichtig houden.
Maar dan moet je ook de eventueel te stellen voorwaarden helder hebben: repareren op eigen kosten, weghalen als nodig voor onderhoud of inspectie, etc.

Ik ken geen jurisprudentie hierover.

[Auteur]

Berichten