[sunshine]

Kunt u mij vertellen of het plaatsen van een trapje vanaf het balkon op de 1e verdieping (is eerste woonlaag) naar de (gemeenschappelijke) tuin reglementair toegestaan is (als daar niet expliciet iets over genoemd is in de notuelen)?

De vorige eigenaar en haar buurvrouw hebben zo’n trapje laten plaatsen en het is niet terug te vinden of dit met toestemming van de vergadering is gebeurd.

Nu zijn er nieuwe mensen in het appartement gekomen die aanstoot nemen aan het trapje en binnenkort wordt in de vergadering gestemd of ze mogen blijven of niet. Het voorstel is nu om indien er gestemd wordt dat de hekjes verwijderd moeten worden, de huidige bewoners van de betreffende appartementen de kosten van dit herstel te laten betalen. Er wordt gezegd dat zo’n trapje reglementair niet toegestaan is.

Is dit zo?

En, ik heb niet om het trapje gevraagd… Kan ik nu gedwongen worden dit herstel zelf te betalen? Of zijn dit kosten die gemeenschappelijk betaald moeten worden aangezien het balkon (voor zover ik weet) geen privé eigendom is?

 

Vriendelijk bedankt alvast,

Sanne

[William]

Hoi Sanne,
de vergadering kan de ‘toestemming voor het trapje’ ten alle tijden weer intrekken, als deze toestemming ooit verleend is door de vergadering. Als deze toestemming er nooit is geweest, kan de vergadering (het bestuur) vorderen dat dit trapje per ommegaande wordt verwijderd.
Ik ga er hier even van uit dat het betreffende trapje ooit dus is geplaatst en niet aanwezig was bij de splitsing in appartementsrechten. Het lijkt mij dat de kosten voor rekening van de betreffende appartementseigenaar komt (jij?).

[Carla]

Uit de ervaring van @ Sanne blijkt maar weer eens te meer, hoe belangrijk het is dat de VvE zich aan haar regelgeving houdt.
Dat trapje had niet  geplaatst mogen worden zonder verzoek daartoe. Dat verzoek had op de agenda geplaatst moeten worden van de ledenvergadering, alwaar het besluit kon worden genomen. Wanneer deze weg was bewandeld dan was e.e.a. terug te vinden in de notulen. Ook ontbreekt er een duidelijke afspraak met degene die het trapje heeft geplaatst,  zoals b.v. dat het verwijderd diende te worden bij verkoop. En ook voor wie de kosten waren en zijn bij onderhoud en herstel van de oude situatie.
Nu dit alles ontbreekt, zo begrijp ik, brengt de VvE de nieuwe eigenaar in de problemen, terwijl zij daar zelf de oorzaak van zijn.
Toch ook beste Sanne, zal er weinig anders opzitten dan de kosten te dragen, nu je het trapje niet meer wenst,  van het verwijderen en herstel van eventuele schade aan de gemeenschappelijke delen. Toch ook zou ik de vergadering confronteren met hun tekortkomingen in deze kwestie.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Matthijs_ZH]

Interessante kwestie.
Naar mijn idee kan een VvE (bestuur dan wel ALV) slechts in beperkte mate een ‘verboden’ wijziging laten herstellen op kosten van een nieuwe eigenaar, zeker wanneer die vereniging daarvan reeds op de hoogte was of had behoren te zijn. De nieuwe eigenaar heeft de woning gekocht in de staat waarin die zich bevindt (in casu: inclusief trapje) en kan moeilijk aansprakelijk worden gesteld voor activiteiten van een vorige (of zelfs vorig-vorige) eigenaar.
In mijn eigen VvE hebben we hier ook mee te maken. Ik probeer al jaren een ‘nul-situatie’ te bereiken waarbij alles 100% in orde is qua gemeenschappelijke zaken, maar dan nog kun je worden verrast.
Zo hebben wij vorig jaar het beheerkantoor weggestuurd wegens collusie en vriendjespolitiek en een nieuw bestuur gevormd. Toen we in februari met de nieuwe beheerder het hele complex langs gingen voor een ‘schouw’ (o.a. om het MJOP te actualiseren) zagen we in een van de portieken – op twee etages boven elkaar – dat de standaard-voordeuren daar waren vervangen door het type deuren dat je vooral bij woonwagens aantreft: met zo’n nepklassiek barokke hekwerk ervoor, waardoor de uniformiteit totaal zoek is (wat weer van invloed is op de waarde van de overige appartementen).
Wat is nu het geval? De andere portiekbewoners hebben er tot nu toe (voor zover wij weten, want wij zijn pas onlangs aangetreden) nooit over geklaagd. Sommigen zeggen in zo’n geval: ‘Laat het ook maar zitten, als niemand er een probleem van maakt’ of zelfs: ‘Diversiteit is toch leuk juist?’
Toch vind ik – nu we er als bestuur van weten – dat we hier moeten ingrijpen. Immers eigenaren-bewoners zijn – veel vaker dan vroeger – veelal passanten, die na enkele jaren alweer verhuizen. Dan wordt de verkoopbaarheid van een appartement (en daarmee de waarde van het gehele complex) wel erg afhankelijk van de toevallige smaak van een potentiële koper. Bovendien: het reglement bepaalt dat die voordeuren van de appartementen behoren tot de gemeenschappelijke zaken. Zelfs de kleurkeuze van de verf is toegewezen aan de commissarissen.
Helaas zijn de eigenaren die deze verminkingen hebben aangebracht reeds vele jaren geleden naar elders vertrokken. Ik zal dus een voorstel doen om die twee voordeuren – op kosten van de VvE – te laten vervangen door een zo goed mogelijke kopie van de originele voordeur uit 1950, het bouwjaar van het complex. Kost een lieve cent, maar als je dit nalaat geef je feitelijk impliciet ‘toestemming’ aan nieuwe eigenaars om ook te gaan knoeien (“Kennelijk is dat hier toegestaan…”)
Vinger aan de pols houden en er bovenop blijven zitten lijkt mij het devies.
 
 
 

[Bob]

Hi Sanne,
Wat mij betreft zou ik je adviseren om de komende vergadering af te wachten en te zien wat er exact wordt besloten.
Het is met de bekende feiten nog te vroeg om conclusies te trekken. Het is wat mij betreft zeker te kort door de bocht waar men stelt dat jij de kosten zult moeten dragen. Sterker nog, ik zou zeker niet betalen en de hele zaak goed uitzoeken. Gelukkig brengt Matthijs al de nodige nuancering aan. Juridisch gezien ligt het niet zo simpel als “men” denkt of zou willen.
Vriendelijke groet, Bob

[Carla]

De kwestie die Sanne hier naar voren brengt is een lastige.
De oorzaak hiervan ligt gelegen in het feit dat er niets is terug te vinden rond een akkoord of de weg daarnaar toe.
Het gegeven nu is:  er is een trapje. Dat trapje is geplaatst buiten de begrenzing van de privéruimte. Het gevolg hiervan is dat het trapje inmiddels als tot ‘de schil’ van het gebouw kan worden beschouwd. Met als gevolg onderhoud VvE.
Sanne koopt een appartementsrecht en heeft daarbij het trapje kunnen zien. Nu Sanne bezwaar gaat maken tegen dat trapje, komt de aap pas uit de mouw. Uiterst onzorgvuldig handelen door het bestuur en de VvE ! ( zie hier de gevolgen van iets wat slecht of zelfs niet is geregeld.)
Ik denk dat het toch, ondanks het geconstateerde onzorgvuldig handelen, erg lastig zal zijn/worden om ‘dit privéverlangen van Sanne,’ door de VvE te laten betalen.
Ik ben overigens wel benieuwd naar de visie van een kantonrechter in deze. ( mocht het zover komen ).
**** Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde. Merk in deze alleen maar op dat ik er met mijn pet niet bij kan dat er nooit eerder iemand een opmerking heeft gemaakt over de afwijkende deuren. Een situatie die kennelijk al vele jaren zo is.  ( Wij maken als bestuurders met regelmaat een rondje door de twee gebouwen. Zou Matthijs willen adviseren dat ook te gaan doen. Dan kan je problemen eerder signaleren . ****

[Bob]

Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven. We weten nog te weinig.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Mijn advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik reeds aangaf is er nadere informatie nodig om een goed oordeel te kunnen geven.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Kun je v.w.b. deze “stelling” aangeven/uitleggen waarom die van een geheel andere orde is?
De deuren zitten er kennelijk al (heel) lang, en we weten niet hoe lang het trapje er al zit. De “daders” zijn in beide gevallen al verhuisd, en de situatie is de huidige leden van de VvE niet welgevallig. Matthijs wil fouten uit het verleden herstellen, en dat wil men bij de VvE van Sanne met het trapje kennelijk ook (er moet overigens volgens het verhaal van Sanne nog besloten worden, en we weten niet wat het besluit gaat worden! Vandaar mijn advies om eerst even rustig het besluit af te wachten).
Wat maakt het probleem van Matthijs nu van een heel andere orde? Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
Kun je je nader verklaren Carla?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Mijn eerdere advies aan Sanne houd ik vooralsnog onverkort overeind. Zoals ik al schreef hebben we nog niet voldoende feiten om een goed oordeel te kunnen geven. Besluit afwachten en daarmee aan de slag gaan.
@Carla schreef:
“Het verhaal van Matthijs, die aan het herstellen is van alles wat onjuist is, vind ik van een andere orde.”
Het wordt echter niet duidelijk gemaakt waarom die zaak van een heel andere orde is. Ik kan me niet voorstellen dat wordt gedoeld op het verschil tussen een deur (van binnen naar buiten en v.v.) en een trap (van beneden naar boven en v.v.). 😉
In beide gevallen wordt door de leden van de VvE (waarschijnlijk) besloten de bestaande, maar illegale, situatie te herstellen naar de oorspronkelijke toestand. In beide gevallen zijn de “daders” al lang gevlogen (verkocht en verhuisd). De deuren zitten er zonder toestemming al heel lang, en ook het trapje is er misschien al heel erg lang (dat is een gegeven dat we nog niet kennen). In beide gevallen is de vraag “wie gaat dat betalen”, indien de VvE besluit tot herstel naar de oorspronkelijke situatie.
Wat maakt het ene probleem nu echt zo compleet anders (van een heel andere orde), en wat heeft dat dan tot consequentie? Wil je ons dat nader uitleggen Carla?
Vriendelijke groet, Bob.

[Carla]

Het verzoek tot verwijdering van het trapje gaat uit van de wens van een eigenaar.
Het herstel van ongewenstheden, daarvan ligt het initiatief bij het bestuur.
Het verschil zit ‘m in de belangen. Welke naar mijn idee door de rechter dienen te worden gewogen.

[Bob]

Dat maakt in mijn beleving niets uit. Het gaat er totaal niet om wie de motie indient, maar wat de Kamer beslist. Wie van de leden (al dan niet bestuurder) met het voorstel tot herstel van de oorspronkelijke situatie komt doet niets af aan het feit dat de vergadering zich zal moeten uitspreken. Het kan niet zo zijn dat een enkel (bestuurs)lid op enig willekeurig moment constateert dat een bepaalde toestand al jaren illegaal bestaat, en door dat op te merken de kosten van herstel na die constatering zomaar voor rekening van de huidige eigenaar zouden komen (terwijl die eigenaar geheel te goeder trouw is). Zo werkt het niet.
Er is niet één lid dat kan verordonneren dat de trap op kosten van de huidige eigenaar weg moet, net zomin als dat het bestuur dat zomaar kan bepalen wie de kosten van herstel gaat ophoesten. Dat gaat namelijk niet zomaar.
Vriendelijke groet, Bob

[sunshine]

Even rechtzetten Carla,
 
Ik wil het trapje helemaal niet kwijt! Ik ben er juist heel blij mee, en niemand heeft er ooit last van gehad of over geklaagd, maar nieuwe bewoners op de bovenverdieping vinden het schadelijk voor de uniformiteit (terwijl het de achtergevel is, waar je vanaf geen enkele weg iets van ziet, het complex grenst aan een bosje) of zijn bang dat het op een of andere manier voor overlast zal zorgen…
Deze trapjes zijn er al meer dan 10 jaar, maar komende vergadering kan alleen maar gestemd worden of ze
a; per direct worden verwijderd
b; worden verwijderd op het moment dat het appartement verkocht wordt
Voor beide opties geldt dat de kosten van herstel door de huidige bewoners moeten worden gedragen..
 

[Bob]

Hi Sanne,
Helemaal helder. Dat maakt dat je gewoon, zoals ik al schreef, het vergaderbesluit kunt afwachten, om vervolgens het vergaderbesluit te laten vernietigen. Let wel op de fatale termijn, teneinde niet tegen een “niet ontvankelijk” aan te lopen.
Indien je een rechtsbijstandverzekering hebt zou ik die nu al van de aanstaande besluitvorming op de hoogte brengen en de zaak goed voorbereiden. Je hebt nu nog ruim de tijd.
Een bestaande situatie die al meer dan 10 jaar wordt gedoogd kun je niet zonder enig valide en steekhoudend argument zomaar terugdraaien, en al helemaal niet op jouw kosten. Hier spelen redelijkheid en billijkheid een grote rol.
Gaat vast goedkomen!
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Hoi allen,
ik ben het bijna helemaal met Bob eens. In die zin dat ik vind dat een koper redelijkerwijs had kunnen weten dat de trap in dit geval geen deel is van het gemeenschappelijke gedeelte, en dat deze mogelijk niet met toestemming is geplaatst.
Bijna elke splitsingsakte heeft een bepaling die aangeeft dat de vergadering een eventueel gegeven toestemming ten alle tijde kan intrekken. Je kunt het beste inderdaad de vergadering even afwachten, als je daar je standpunten vertelt heb je best kans dat de leden het met jou eens zijn, zeker als de nieuwe eigenaren die je bedoelt echt de enige zijn die hier aanstoot aan nemen.
Het zou bijzonder vervelend zijn als je voor zo iets naar de kantonrechter moet.

[Auteur]

Berichten