trapje balkon toegestaan
- Dit onderwerp bevat 20 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juni 30, 20168:18 am door .
-
Berichten
-
Hi William,
Je stelt:
” In die zin dat ik vind dat een koper redelijkerwijs had kunnen weten dat de trap in dit geval geen deel is van het gemeenschappelijke gedeelte, en dat deze mogelijk niet met toestemming is geplaatst.”
Kun je mij vertellen waarom je van mening bent dat de koper had kunnen weten dat de vaste trap tussen balkon en tuin mogelijk illegaal is?
Als de bestemming “woning met balkon” is, en de splitsingstekening aangeeft dat de woning zelf en het balkon een exclusief gebruik kennen, wil dat nog niet automatisch zeggen dat een vaste trap tussen balkon en tuin illegaal is. Het kan eenvoudig zo zijn dat die trap er vanaf het begin is geweest (vanaf oplevering) als standaard passage tussen balkon (privé-gedeelte) en de gemeenschappelijke tuin. Dat is zeker niet uitgesloten.
Verder bestaat de trap al meer dan 10 jaar, en dat is al veel langer dan de wettelijke bewaartermijn van notulen van vergaderingen e.d.
Hoe weet de koper (of had de koper kunnen of behoren te weten) dat een meer dan 10 jaar oude vaste trap die passage mogelijk maakt tussen privé- en gemeenschappelijke ruimte illegaal is?
Vriendelijke groet, Bob.Ik heb de hele draad nog eens doorgelezen en ben het met Bob eens: het bestuur noch de vergadering kan zomaar besluiten tot het verwijderen van de trapjes.
Toen Sanne (= ‘sunshine’) haar appartement kocht, mocht zij ervan uitgaan dat het trapje bij het appartement hoorde. Anders had de notaris of het bestuur haar erop moeten wijzen dat dit trapje illegaal, dan wel verdacht, dan wel discutabel was. Dat was het niet; pas ná Sanne kwamen er nieuwe bewoners die begonnen te klagen.
Twee omstandigheden genoemd door Sanne in haar eerste bijdrage, lijken mij van belang:
[1] Kunt u mij vertellen of het plaatsen van een trapje vanaf het balkon op de 1e verdieping (is eerste woonlaag) naar de (gemeenschappelijke) tuin reglementair toegestaan is (als daar niet expliciet iets over genoemd is in de notuelen)?
In principe is de achterzijde van het gebouw vrij om deze naar eigen inzicht in te richten. Ook in mijn VvE hebben diverse parterre-eigenaren zelfs hele bijkeukens tegen de achtergevel aangebouwd. Daarbij gaat het echter om particuliere achtertuinen die afzonderlijk zijn opgenomen in het kadaster, deel uitmakend van het appartement. Bij Sanne gaat het echter om een gemeenschappelijke tuin, die – via dat trapje – is voorzien van een particuliere toegang. Dat een VvE-bestuur hier moeite mee heeft valt te begrijpen; het is nog maar een kleine stap of zo’n eigenaar creëert onderaan die trap een ‘eigen’ (moes)tuintje. Een goede reden om toestemming te weigeren of er voorwaarden aan te verbinden, echter…
[2] De vorige eigenaar en haar buurvrouw hebben zo’n trapje laten plaatsen en het is niet terug te vinden of dit met toestemming van de vergadering is gebeurd.
Hiermee staat Sanne volgens mij heel sterk. Als inderdaad in het archief niet is terug te vinden of er al dan niet toestemming is verleend, dan is er feitelijk sprake van ‘passieve toestemming’ ofwel gedogen. Zeker als kan worden vastgesteld dat die situatie al meer dan 10 jaar bestaat en het bestuur daarvan op de hoogte was. Dan kun je niet zomaar een eigenaar die met de aanleg van die trap niets van doen had, dwingen om de boel op eigen kosten af te breken.
Ten slotte. Wat ik hierboven accentueerde lijkt mij essentieel: ‘Was het bestuur (resp. de VvE, resp. de beheerder) op de hoogte?
Neem mijn eerdere voorbeeld van de ‘verfraaide’ huisdeuren in een portiek. Doordat wij als nieuw bestuur samen met de nieuwe beheerder een schouw hielden, kwamen wij in alle portieken en konden wij dit constateren. Daarmee is een imperatief ontstaan: wij zullen ons hierover nu een mening moeten vormen en al dan niet in actie moeten komen.
Laat je dit na, dan begin je feitelijk te gedogen hetgeen naarmate de tijd vordert steeds moeilijker is terug te draaien (gewoonterecht; bestuurlijke consistentie).
Dit is ook een van de redenen waarom wij eind vorig jaar – op de eerste ledenvergadering geleid door ons nieuwe bestuur – portiekvertegenwoordigers hebben aangesteld, voor elk portiek één. Die moeten de ‘ogen en oren’ worden voor het bestuur.
Hi Matthijs,
Je stelde:
“Neem mijn eerdere voorbeeld van de ‘verfraaide’ huisdeuren in een portiek. Doordat wij als nieuw bestuur samen met de nieuwe beheerder een schouw hielden, kwamen wij in alle portieken en konden wij dit constateren. Daarmee is een imperatief ontstaan: wij zullen ons hierover nu een mening moeten vormen en al dan niet in actie moeten komen.
Laat je dit na, dan begin je feitelijk te gedogen hetgeen naarmate de tijd vordert steeds moeilijker is terug te draaien (gewoonterecht; bestuurlijke consistentie).”
Volkomen mee eens. Het bestuur “moet” kiezen wat te doen. Wanneer er niet wordt gekozen zijn de deuren van vandaag de trapjes van over 10 jaar! 😉
Persoonlijke maximen drijven de VvE niet.
Vriendelijke groet, Bob.Bob schreef:
“Persoonlijke maximen drijven de VvE niet.”
Zo zou het idealiter moeten zijn…
Maar of dit ook zo gaat?
Hoe meer ik mij in het VvE-gebeuren verdiep, hoe verbaasder ik raak over de intrinsieke paradox. ALV, beheerder en commissarissen die in een continue dans om de macht verwikkeld zijn, een baaierd van misverstanden en halfbegrepen communicatie. Met als publiek de gewone leden als in meerderheid makke schapen en een enkele vergeefse ‘rebel without a cause’.
Bij mijn weten de enige wettelijk voorgeschreven vereniging met ook nog de meeste leden. Waarin meestal het amateurisme hoogtij viert, terwijl er tussen de tienduizenden euro’s tot soms vele tonnen moeten worden beheerd.
Een dans bovendien rondom die veelal uitbundige snoeppot die Reservefonds heet.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.