uiteindelijke koopprijs appartement afhankelijk van vergaderbesluit?
- Dit onderwerp bevat 45 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op februari 28, 20195:23 pm door .
-
Berichten
-
Het volgende staat vandaag op Funda t.b.v. de verkoop van een appartement in Amsterdam. Nogal raar lijkt me. Wat vinden jullie hiervan?
Men is voornemens om alle kozijnen te vervangen. Indien dit plan doorgang vindt, zal er een verplichte eenmalige eigen bijdrage van de nieuwe bewoner gevraagd worden van € 10.000,-. Alle kosten boven de € 10.000,- zullen door de huidige eigenaar worden voldaan. De totale kosten zijn geschat op €
18.000,- tot € 20.000,- per appartement. Indien er per eind 2019 geen besluit is genomen tot het vervangen van de kozijnen kan door koper geen enkel recht meer worden ontleend aan voorgenoemde. In dat geval zal naar alle waarschijnlijkheid wel een besluit genomen worden tot het schilderen van de
kozijnen. Koper dient aan deze kosten bij te dragen overeenkomstig het daar over in de akte van splitsing bepaalde zonder dat hij aanspraak kan maken op een bijdrage door verkopen. Het besluit wordt niet genomen indien niet de vereiste toestemming van 70% van de huidige huurders is ontvangen
(i.v.m. daaraan gekoppelde huur verhoging) alsmede de benodigde vergunning van de gemeente;
• Indien nodig kan de nieuwe eigenaar bij de huidige eigenaar een lening afsluiten tegen de dan normaal geldende voorwaarden en tarieven100% legaal en juist.
Voorbeeld van hoe het zou moeten indien de verkoper weet dat een besluit in de lucht hangt.
Hoe je omgaat met de verdeling van de kosten is een zaak tussen koper en verkoper.Inderdaad wordt de koper op deze manier al vooraf vrij duidelijk geïnformeerd over mogelijke extra kosten waar hij of zij mee te maken kan krijgen na de aankoop van het appartement.
Toch lees ik ook wel weer wat “vreemde” teksten in het artikel, zoals;
“… Het besluit wordt niet genomen indien niet de vereiste toestemming van 70% van de huidige huurders is ontvangen
(i.v.m. daaraan gekoppelde huur verhoging) alsmede de benodigde vergunning van de gemeente;”
Sinds wanneer is het onderhoud in een appartementencomplex afhankelijk van de toestemming van huurders?
Volgens mij mogen deze onderhoudskosten ook niet zomaar aan de huurders doorberekend worden en heb ik dus ook mijn twijfels over de “daaraan gekoppelde huur verhoging”.
Zo op het eerste oog vind ik de slotzin “… Indien nodig kan de nieuwe eigenaar bij de huidige eigenaar een lening afsluiten tegen de dan normaal geldende voorwaarden en tarieven” ook wel een beetje ‘apart’ 😉
Inderdaad wordt de koper op deze manier al vooraf vrij duidelijk geïnformeerd over mogelijke extra kosten waar hij of zij mee te maken kan krijgen na de aankoop van het appartement. Toch lees ik ook wel weer wat “vreemde” teksten in het artikel, zoals; “… Het besluit wordt niet genomen indien niet de vereiste toestemming van 70% van de huidige huurders is ontvangen (i.v.m. daaraan gekoppelde huur verhoging) alsmede de benodigde vergunning van de gemeente;” Sinds wanneer is het onderhoud in een appartementencomplex afhankelijk van de toestemming van huurders? Volgens mij mogen deze onderhoudskosten ook niet zomaar aan de huurders doorberekend worden en heb ik dus ook mijn twijfels over de “daaraan gekoppelde huur verhoging”. Zo op het eerste oog vind ik de slotzin “… Indien nodig kan de nieuwe eigenaar bij de huidige eigenaar een lening afsluiten tegen de dan normaal geldende voorwaarden en tarieven” ook wel een beetje ‘apart’ 😉
Hier is helemaal niets bijzonders aan. In gemengde complexen komt dit heel vaak voor. In deze complexen strijden huurrecht en appartementsrecht met de regelmaat van de klok om voorrang.
Niets nieuws onder de zon dus, en ook helemaal niet apart.Dat ‘aparte’ sloeg op de lening welke de nieuwe eigenaar bij de huidige eigenaar kan afsluiten 😉
Huurdersparticipatie in gemengde complexen is naar mijn idee nog niet verder dan rapporten en onderzoeken.
Ook onder juristen is er nog menig discussie over de wenselijkheid van huurdersparticipatie in de VvE.
Vooralsnog is er qua wet- en regelgeving nog niets veranderd daaromtrent en moeten we het volgens mij nog steeds doen met wat er in de reglementen staat vermeld, en daar spelen huurders geen rol in zolang zij niet door de verhuurder gemachtigd zijn.
Jammer dat je het niet begrijpt, of niet wilt begrijpen.
Dit heeft totaal niets met (huurders)participatie te maken, maar met de spagaat tussen huurrecht en appartementsrecht waarin de verhuurder zich automatisch bevindt bij woningverbetering/renovatie.
Kortheidshalve mag ik verwijzen naar mijn voorgaande post.‘Men’ is volgens de tekst voornemens de kozijnen van het complex te vervangen. Tenminste 10 van de woningen in het complex zullen huurwoningen zijn. (dan is immers de 70%-regeling van toepassing)
De eigenaar van deze verhuurde woningen zal bij tenminste 70% huurdersinstemming met kozijnvervanging/huurverhoging in de VvE-vergadering voor de vervanging van de kozijnen stemmen. Bij instemming van minder dan 70% zal deze (groot)eigenaar tegen kozijnvervanging stemmen.
Stel dat het complex 10 huurwoningen en 5 woningen van eigenaar/bewoners omvat en er per woning/appartement 1 stemrecht is (dus 15 in totaal)
Stel dat alle 5 eigenaar/bewoners instemmen met kozijnvervanging + eenmalige bijdrage en dat slechts 6 huurders instemmen met kozijnvervanging/huurverhoging.
Dan zal de kozijnvervanging met 5 stemmen voor en 10 stemmen tegen worden verworpen terwijl toch duidelijk de meerderheid (9 van de 15) voor kozijnvervanging is.
Om als koper van het nu nog te koop staande appartement eventueel gebruik te kunnen maken van het geschatte financiële voordeel i.v.m. kozijnvervanging van € 8.000,- tot € 10.000,- zal dan in ieder geval naar de rechter moeten worden gegaan.
Leuk begin.Ik schreef: “(..) terwijl dan toch duidelijk de meerderheid (9 van de 15) voor kozijnvervanging is.”
Het blijkt nog frappanter te zijn dan ik schreef: maar liefst 11 van de in totaal 15 eigenaar/bewoners en huurders in het complex zouden in dit voorbeeld voor kozijnvervanging zijn (met 4 huurders tegen).
Ondanks dat 11 van de 15 complexbewoners voor het plan zijn zal dan het voorstel voor kozijnvervanging met 10 van de 15 stemmen in de vergadering worden verworpen!Helemaal mee eens ‘Raar’, maar helaas valt daar weinig aan te doen !
Overigens zou je in de VvE ook te maken kunnen hebben met een groot-eigenaar die geheel zijn eigen keuze maakt.
Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat 😉
PS. wat is de reden/noodzaak om de kozijnen te gaan vernieuwen?
(aangezien er ook gesproken wordt over het eventueel schilderen van de kozijnen)
Jullie begrijpen allebei de genoemde ‘70% regeling’ verkeerd. Je moet hierbij de huurders los denken van de VvE.
Een woningcorporatie die werkzaamheden/onderhoud/vervanging/vernieuwing uit wil laten voeren, of extra periodieke werkzaamheden wil uitbreiden/uitvoeren, die eventueel het gevolg hebben dat ofwel de (kale) huurprijs, of wel de servicekosten structureel stijgen, dient hiervoor tenminste toestemming te hebben van 70% van het betreffende huurdersbestand.
Is dit niet het geval, zal de corporatie op de ALV (waarschijnlijk) niet instemmen met werkzaamheden (besluiten) die dat als gevolg hebben.Rob schreef:
“Helemaal mee eens ‘Raar’, maar helaas valt daar weinig aan te doen!”
en
“Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat 😉”
Raar schreef:
“Om als koper van het nu nog te koop staande appartement eventueel gebruik te kunnen maken van het geschatte financiële voordeel i.v.m. kozijnvervanging van
€ 8.000,- tot € 10.000,- zal dan in ieder geval naar de rechter moeten worden gegaan.”
Als alle 15 bewoners voor het plan zijn (inclusief de op Funda.nl gemelde ‘daaraan gekoppelde huurverhoging’ voor de huurders) zal de koper van het nu nog te koop staande appartement waarschijnlijk niet in zijn eentje naar de rechter gaan.
Zal dan de uitslag zijn dat het plan niet doorgaat?William schreef:
“Jullie begrijpen allebei de genoemde ‘70% regeling’ verkeerd. Je moet hierbij de huurders los denken van de VvE.”
Natuurlijk heb je gelijk dat o.a. de huurverhoging los gezien moet worden van de VvE. En dat begreep ik goed (ik gaf immers aan dat als minder 70% van de huurders niet met kozijnvervanging/huurverhoging zou instemmen, de groot-eigenaar in de VvE vergadering met alle toekomende stemmen tegen zou stemmen).
Het ‘rare’ is dat als er een duidelijke meerderheid is van gezamenlijke eigenaar/bewoners en huurders die instemt met het plan (in mijn voorbeeld 11 van de in totaal 15 en dus meer dan 70%), het plan in de VvE-vergadering toch zou worden verworpen en dan alleen nog de rechter rest. Leuk begin.Ik snap die redenering niet. Stel dat de corporatie van meer dan 70% van haar huurders toestemming ‘krijgt’, waarom zouden zij dan niet volledig voor stemmen?
Om hoeveel woningen gaat het eigenlijk, en hoeveel daarvan zijn er in bezit van de corporatie?Om hoeveel woningen gaat het eigenlijk, en hoeveel daarvan zijn er in bezit van de corporatie?
Tenminste 24 (1 blok) / onbekend.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.