Uitvoering project zonder instemming ALV
- Dit onderwerp bevat 23 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 30, 202010:55 pm door .
-
Berichten
-
Beste Bob, om je stelling iets af te zwakken: Modelreglement 2006: artikel 52 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 2/3e van 2/3e)
Volgens mij had Bob het hier over de passage in jullie stukken over reguliere besluiten !
Citaat :
“…. Regulier besluit
Minimaal de helft van het aantal eigenaars aanwezig (2.452 stemmen)
Minimaal de helft van het aantal aanwezigen dient voor te stemmen (1.226 stemmen)”
Beide zijn fout !Beste Bob, om je stelling iets af te zwakken: Modelreglement 2006: artikel 52 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 2/3e van 2/3e)
Volgens mij had Bob het hier over de passage in jullie stukken over reguliere besluiten !
Citaat :
“…. Regulier besluit
Minimaal de helft van het aantal eigenaars aanwezig (2.452 stemmen)
Minimaal de helft van het aantal aanwezigen dient voor te stemmen (1.226 stemmen)”
Beide zijn fout !Hi Rob,
Exact ! Thanks. 😉
Met vriendelijke groet, BobBeste Bob, om je stelling iets af te zwakken: Modelreglement 2006: artikel 52 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 2/3e van 2/3e)
Deze reactie doet aan mijn stelling niets toe of af. Voor reguliere besluiten kent het MR2006 géén quorumeis. Dat is overigens geen stelling maar een feit. Daarnaast is jouw opsomming onvolledig. Voeg toe artikel 59 lid 4. Met vriendelijke groet, Bob
Beste Rob, helemaal waar. Ik had beter moeten lezen. Mijn opsomming wil ik dan weer wel afzwakken, die heb ik even snel geknipt en geplakt uit een bron waar ik veel gebruik van maak. 🙂
Ik lees dat er grond aangekocht moet worden. Het lijkt mij dan geen regulier onderhoud meer. Het reservefonds en het mjop gelden hier dus niet meer. Het VvE gaat hier dus in eerste instantie niet meer over. Voor verbouwing en investeringen gelden andere regels zoals 2/3 meerderheid bij besluitvorming. Dit project gaat zonder gespecialiseerde juridische bijstand voor de leden van de VvE een groot drama worden. Hoe werkt een forse lening uit op de financiële situatie van een individueel lid waarbij de vergadering blijkbaar kan bepalen dat jij die lening aan moet gaan?
Even terug naar de kwestie van Valerius. Ik las daar ook “… Omdat het ketelhuis geplaatst zal worden op de kop van het complex zal de grond hiervoor aangekocht of gehuurd moeten worden. Hetzelfde geldt voor de strook langs de gevel waar de leidingen ingegraven zullen worden langs de achterzijde van het complex. “ Ten eerste zie ik die kosten nergens meer terugkomen in de berekeningen en ten tweede, moet de splitsingsakte ook niet gewijzigd worden? Niet eens zozeer om de aanschaf van de grond, maar omdat de stookruimte tegen het complex wordt geplaatst en er dus ook een wijziging van de situatie is.
Indien bovenstaande juist is zal er naar mijn mening ook een andere stemverhouding nodig zijn om het besluit te kunnen nemen.
Terug naar het begin van het hele proces laat zien dat er bij aanvang van het proces geen instemming van de vergadering was.
De grooteigenaar was de initiatiefnemer en heeft via haar vve-diensten getracht de kosten af te wentelen op de VvE. Uit de, nog niet vastgestelde notulen van de vergadering van 11 mei 2017:
Na een eerste haalbaarheidsonderzoek op hoofdlijnen zijn de uitkomsten met het bestuur besproken. Tijdens deze fase zijn diverse alternatieven zoals zonnepanelen, gevelisolatie en/of andere duurzaamheidsmaatregelen onderzocht. Omdat in de meeste gevallen sprake was van een grote investering en/of een lange terugverdientijd, of soms geen financieel voordeel vielen deze opties af. Uiteindelijk bleek het vervangen van de CV ketels door pellet kachels financieel haalbaar. Na bespreking hiervan met het bestuur is besloten deze laatste optie nader te onderzoeken en door te rekenen. Het bestuur heeft namens de VvE DTH Energy opdracht gegeven om dit te begeleiden.
Aan deze begeleiding hing een prijskaartje van € 10.000,=.
In de tweede vergadering van 21 juni 2017 stond op de agenda: De vergadering zal gevraagd worden om het bestuur te machtigen om na toezegging van de subsidie de CV ketels te vervangen door pellet kachels. Kosten worden gefinancierd vanuit het reservefonds woningen, bergingen en bedrijf en middels een lening.
Tijdens deze tweede vergadering is door de Vergadering besloten niet in te stemmen met een mandaat aan het bestuur en zou je verwachten dat het proces ter vervanging van de CV-ketels op zijn minst “in the hold” zou gaan. Met slechts 1 offerte van een leverancier die aantoonbaar een commerciële relatie had / heeft met de “energieadviseur” vond ik en een aantal medebewoners het tijd om het bestuur om opheldering te vragen. Inmiddels een jaar later zijn we zo ver dat een ALV uitmond in twee chaotische bijeenkomsten die nog steeds niet op papier staan. Het verantwoordelijke bestuur van 7 reduceerde in de afgelopen periode tot 2 en is op de laatste vergadering, door de beheerder waar geen beheerovereenkomst mee bestaat, uitgebreid tot 3.
De vraag of ik een rechtsbijstandverzekering heb laat ik even in het midden, de module “Wonen” voorziet waarschijnlijk niet in deze casus. Ik ben inmiddels “uitgepraat” met het bestuur en de beheerder en heb niet de indruk dat zonder druk van buitenaf mediation of 1 van de andere opties zoals genoemd in artikel 62 van het MR bij kunnen dragen aan een oplossing. Middels dit forum probeer ik daar wat meer inzicht in te krijgen.Beste Valerius,
Art. 62 uit Modelreglement 2006 is een nieuwe bepaling.
De bepaling houdt in, dat de eigenaars, naast de bestaande wegen om geschillen aan de rechter voor te leggen, er ook voor kunnen kiezen die geschillen aan deskundigen voor te leggen, zodat door middel van arbitrage of bindend advies een oplossing kan worden bereikt. Ook maakt het artikel gewag van de mogelijkheid van mediation.
Deze toelichting komt uit het boek van mr. N.L.J.M. Rijssenbeek met de titel: De Model – Splitsingsreglementen toegelicht
Het boek is uit 2015. mr. Rijssenbeek geeft in dit boek ook aan dat er, op het moment van schrijven, nog geen college van arbiters en/of mediators op het gebied van het appartementsrecht zijn.
Ik acht het niet uitgesloten dat die er anno 2018 wel zijn. Je zou kunnen overwegen even contact te zoeken met een advocatenkantoor die bekend is met het appartementsrecht.
Je zit in een uiterst ingewikkelde situatie m.i., waarbij het advies van @ Rob, eerder in dit draadje, welke ik bevestigde, naar alle waarschijnlijkheid de beste is. Probeer een dossier op te bouwen van hetgeen, tot heden, gezegd en geschreven staat in de door jou genoemde kwestie.
Wens je veel succes, doorzettingsvermogen én goede moed.
Met vriendelijke groet,
Carla.Inmiddels ruim twee jaar verder en nog niets opgeschoten. Inmiddels een aantal zaken aan de rechter voorgelegd en veel wijzer geworden over de eenvoud van het systeem. Het verrassen van de rechter en de advocaat van de ” tegenpartij” doet je zaak geen goed. Het ging voornamelijk om het wel of niet ontvankelijk zijn op grond van het moment van indienen van de benodigde zaken. Het op het allerlaatste moment informeren van de andere partij was de strategie van Rijssenbeek Advocaten, de huisadvocaat van Havensteder. Daardoor werd het mij op de vrijdagmiddag voor de zitting, die op de daaropvolgende dinsdag gehouden zou worden, duidelijk dat men van mening was dat het wel een heel eenvoudige zitting zou worden omdat de gestelde termijnen overschreden zouden zijn.
De rechter begon de zitting dan ook met een algemeen verhaal over VVE’n en dat zij regelmatig binnen haar eigen VVE geraadpleegd werd. Wellicht had zij de zaak in haar agenda vastgelegd op een kwartiertje en de rest van de middag voorbestemd voor andere zaken. Omdat ik toen met het ontvangstbewijs van de balie op de proppen kwam waaruit bleek dat ik een en ander wel tijdig had ingediend kreeg de zaak een heel ander verloop. Duidelijk geïrriteerd en uitgebreid excuserend richting de advocaat begon ze aan de hoorzitting. De uitslag was dat mijn verzoeken om een aantal genomen besluiten te vernietigen werd afgewezen. Op zich helemaal geen probleem omdat 1 van de instandgehouden besluiten ondermeer inhield dat de jaarrekening over 2017 gecontroleerd diende te worden door een accountant.
Het prijskaartje voor het geheel, omdat het toenmalige bestuur zich liet adviseren door de toenmalige beheerder, was bijna 6700 euro voor de VVE en ik mocht daarvan 400 euro voor mijn rekening nemen. Het resultaat van een verstoorde communicatie tussen het bestuur en een lid van de vereniging. Naar mijn mening totaal onnodig als het bestuur zich niet had laten leiden door de adviezen van de beheerder.
Inmiddels is er een nieuwe beheerder en een, niet gekozen, bestuur bestaande uit drie personen die eerst deel uitmaakte van een adviescommissie met als voornaamste taak het bestuur te adviseren. Zoals in het begin van dit verhaal al aangegeven, binnen de VVE is er bestuurlijk weinig veranderd waar het om verantwoording afleggen richting de leden gaat. De kascommissie beperkt zich tot een verklaring van 1 regel dat de jaarrekening is gecontroleerd. Een jaarverslag is nog steeds overbodig. Het MJOP is overschreven door een nieuwere versie waarbij de oude beheerder een aantal achterstallige onderhoudszaken naar de toekomst heeft verschoven. De nieuwe beheerder heeft er belang bij dat een aantal grootschalige projecten onder hun ” begeleiding” vallen. Havensteder heeft de arrogantie om zich af te vragen waarom het appartementencomplex verpauperd terwijl ze tot begin van dit jaar indirect ook het VVE-beheer hadden via Havensteder VVE-diensten.
Waarom dit verhaal? Misschien leuk voor een enkeling om te lezen en voor mij een “uitlaatklep”. De tussenliggende periode heb ik een aantal cursussen op het gebied van VVE-beheer gedaan en kom nu op het punt om van een hobby meer werk te gaan maken. Om af en toe eens te brainstormen of een advies te vragen hoe iets aan te pakken met buitenstaanders lijkt me niet verkeerd. Vandaar mijn terugkeer hier.Heel nuttig. Bedankt dat je ons op de hoogte houdt. Maar verwacht niet te veel van een accountantscontrole. Ze hebben hun normen voor kleine non profits als een VvE en dat is niks vergeleken met een controle in het grote bedrijfsleven. Vroeger heb ik meegemaakt dat een “accountantscontrole” bestond uit een “samenstellingscontrole” (wat zoiets is als “debet en credit kloppen wel”).
In de controle voorwaarden staan allerlei disclaimers. En ze kijken niet naar de juistheid in relatie tot het Splitsingsreglement. Enne..(disclaimer 30… Wat ze niet wisten heeft geen invloed)
Mijn advies zou zijn:
Achterhaal zo snel mogelijk wie de accountant is. Vaak laten ze dat niet eens weten…
Duw de accountant die de opdracht heeft, direct zover mogelijk informatie in zijn brievenbus, zodat hij zich nooit kan beroepen op “wist ik niet” en “kon ik niet weten”. Want degenen die gecontroleerd worden zijn vast “vergeetachtig”
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.