Van wie is de serre? En wie geeft toestemming voor herstelwerkzaamheden
- Dit onderwerp bevat 30 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op november 16, 20229:46 pm door .
-
Berichten
-
In MR 2006 en 2017 staat dat je je kan laten vergezellen van een advocaat. Maar dat geldt zeker niet voor oudere MR’s?
Dat geldt inderdaad niet voor de oudere reglementen.
Het is puur pesten (of ze zijn bang voor mijn man) en super kinderachtig.
Hoewel ze naar mijn mening formeel in hun recht staan ben ik het wel geheel met je eens.
Ik ben het wel geheel eens met Bob in de reacties onder het artikel waar hij schrijft “Want wat is het belang om die toegang te weigeren?
Ik zie ook geen enkele goede reden (behalve de strikt formele reden) om jouw partner de toegang tot de vergadering te weigeren.
Je kan je ook nog afvragen of het in deze kwestie niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.Zoals ik het gelezen heb vallen de daken onder de privégedeelten en/of zaken.
Naar mijn mening kan de VvE dus sowieso niet stemmen over punt (c) “c) of onze schade vergoed moet worden door de buurman.”
Het lijkt mij persoonlijk niet meer dan logisch dat de buurman de schade aan jullie dak gaat/moet vergoeden.
De buurman heeft geheel onrechtmatig een stuk uit jullie dak en /of dakgoot gezaagd.Ik ben van plan een korte mail te sturen met 2 punten naar het bestuur.
“De schadevergoeding staat gesplitst van de voorwaarden. Ingevolge de splitsingsakte (art. 12) en het wettelijk aansprakelijkheidsrecht is stemming op deze manier niet mogelijk. Ik verzoek u om binnen 5 dagen dit aan te passen en de schadevergoeding te koppelen aan de toestemming.”
(Deze tekst is afkomstig van de rechtsbijstand advocaat)
“Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen welk redelijk belang de VvE hierbij heeft. De vergadering zou er juist belang bij hebben als iemand met enige kennis van zaken plaatsneemt in de VvE vergadering.”
Zou dit voldoende zijn?
Mijn partner is toevallig jurist 🙂
Ter verduidelijking
Agenda
1. Opening
2. Vaststellen quorum/aantal stemmen
3. Verzoek om alsnog toestemming te verlenen voor de reeds geplaatste serre/overkapping aan (adres) onder voorwaarde dat de kosten voor de instandhouding en onderhoud van de serre/overkapping en de gevel waaraan of waartegen deze is geplaatst voor rekening van de betreffende appartementseigenaar komen.
4. Idem voor 2e serre
5. Idem voor 3e serre (dat zijn onze buren)
6. Verzoek om alsnog toestemming te verlenen voor de reeds geplaatste serre/overkapping aan (adres) onder voorwaarde dat er een adequate gebruiksovereenkomst met de eigenaren van (adres) wordt afgesloten, waarin onder andere het volgende wordt opgenomen:
I) de onderhoudsplicht van de buitenmuur van (ons adres) gaat naar de appartementseigenaar van (buren)
II de appartementseigenaar van (buren) is aansprakelijk voor elke vorm van schade die door of vanwege de serre wordt veroorzaakt, dan wel het gebrek aan goed onderhoud van de gemeenschappelijke delen
III) de appartementseigenaar van nummer (buren) sluit een adequate verzekering af tegen(toekomstige) schade als gevolg van de serre.
6a. De appartementseigenaar van (buren) vergoeden de door de appartementseigenaar van (ons adres) geleden schade ter hoogte van (bedrag). Zie bijlage.
7. Sluiting.Er moet gestemd worden over punt 3, 4, 5, 6 en 6a.
“De schadevergoeding staat gesplitst van de voorwaarden. Ingevolge de splitsingsakte (art. 12) en het wettelijk aansprakelijkheidsrecht is stemming op deze manier niet mogelijk. Ik verzoek u om binnen 5 dagen dit aan te passen en de schadevergoeding te koppelen aan de toestemming.”
Ik vind het persoonlijk eerlijk gezegd sowieso wat vreemd om een schadevergoeding te koppelen aan een toestemming.
Je hebt blijkbaar schade aan een privégedeelte en die schade wil je (uiteraard) vergoedt hebben.
Dan zou ik denken dat je de veroorzaker van die schade aansprakelijk stelt en bij die partij de schade claimt, al dan niet met behulp van een rechter.
Wat zou de vergadering daar dan over moeten/kunnen beslissen?I) de onderhoudsplicht van de buitenmuur van (ons adres) gaat naar de appartementseigenaar van (buren)
Ook hierbij vraag ik me eerlijk gezegd af of dat (juridisch) wel mogelijk is, zonder dat je in strijd komt met de bepalingen in de splitsingsakte omtrent de kostenverdeling.
@muis007, sorry quote van de vragen leverde een enorme smiley op
Ik zou het argument ‘redelijk en billijk’ meer betrekken op jullie specifieke situatie waarin jullie schade lijden en leiden. Zoals het nu geformuleerd is, is de vraag bijna ook van toepassing op de betreffende passage uit de akte. En zou ik in de rol van bestuurder een algemeen antwoord zoeken: wij houden ons aan de regels, zie artikel bla bla bla.
Als jullie nu al via rechtsbijstand ‘praten’, zou ik een vraag zoeken waarop het antwoord mij verder helpt.En ik vond in de eerste vraag ‘staat gesplitst’ moeilijk om te lezen, misschien te vaak het woord splitsing in een VVE kader gebruikt?
@Rob
De reden achter het koppelen van de huidige schade aan de toestemming is dat het raar is als de buurman voor de toekomstige schade wel aansprakelijk is, maar voor de huidige niet.
Buurman ontkent namelijk dat hij aansprakelijk is.
Het bestuur zegt ook dat de VvE niet aansprakelijk is omdat de serre niet door natrekking gemeenschappelijk is geworden.
Op basis van artikel 12 is de buurman wel aansprakelijk.
Buurmans aansprakelijkheidsverzekering dekt geen schade op basis van de splitsingsakte.Dus, zo zegt de jurist RB, de buurman kan nu kiezen. Als hij wil dat de serre blijft staan en hij wil daarvoor toestemming van de leden, dan is de voorwaarde dat de schade betaald wordt. Het is dus een pressiemiddel.
De buurman wil wel de lusten, maar niet de lasten en dat is niet juist.
Zo proberen we ook een civielrechtelijke procedure te voorkomen.Wat betreft de muur waar die serre aan verankerd is: wij kunnen daar niet meer bij om de houten delen te verven. Dus wij willen van die onderhoudsplicht af.
Overigens kan ik in splitsingsakte die plicht niet vinden, wel dat de kosten van het buitenonderhoud van de gevel en dak voor de betreffende appartementseigenaar zijn. artikel 16)
Uiteindelijk kunnen we ons beroepen op overmacht, maar ik zit niet op nog meer ellende en discussie te wachten.
Wij denken dat ook al is een gebruiksovereenkomst in strijd met de splitsingsakte , dat heb je in ieder geval nog iets, in plaats van helemaal niets. In feite is de splitsingsakte niet toereikend voor deze uitbouw/serres.@Dik. Sorry, ik begrijp je niet. Wil je het nog een keer uitleggen?
Dus, zo zegt de jurist RB, de buurman kan nu kiezen. Als hij wil dat de serre blijft staan en hij wil daarvoor toestemming van de leden, dan is de voorwaarde dat de schade betaald wordt. Het is dus een pressiemiddel.
Ik vind het nog steeds een vaag verhaal.
Laat ik even advocaat van de duivel spelen.Buurman gaat niet akkoord met de voorwaarde.
ALV geeft buurman geen toestemming voor de serre.
Buurman is gehoorzaam en haalt de serre weg.Dan zit je toch nog steeds met de schade aan je dak?
Wat mij betreft zijn het twee los van elkaar staande zaken.
De aansprakelijkheidstelling van de buurman voor de schade die de buurman aan jullie dak heeft aangebracht en het besluit van de vergadering om (achteraf) toestemming te geven voor het plaatsen van de serre.Anders gezegd:
Gegeven dat het bestuur de toegang wil weigeren, verwacht ik dat het antwoord op de vraag
“Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen welk redelijk belang de VvE hierbij heeft. …”
je slechts een formeel antwoord (het betreffende artikel) en verder niets bruikbaars oplevert.Op een vraag zoiets als de volgende moet ‘redelijk, billijk en toegang’ specifiek op jullie huidige situatie worden betrokken:
Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen of de voorzitter van de vergadering, in dit specifiek geval meewegende dat wij als enige nu al schade leiden, op grond van redelijkheid en billijkheid wil afwijken van de grondslag die het weigeren mogelijk zou maken.P.S.
De voorzitter van de vergadering is belast met de orde op de vergadering, niet het bestuur. Relevant is dan ook of iemand bij jullie in de functie van ‘voorzitter van de vergadering’ door de vergadering gekozen/benoemd is. Let wel dat dit voor MR 1992 geldt. Of dat bij jullie ook zo is?Ik vind het zelf eigenlijk 2 zaken die nauw met elkaar verbonden zijn.
Buurman bouwt onrechtmatig een serre. Veroorzaakt schade. Weigert die schade te betalen. Maar wil wel toestemming van de leden.
En hoe gaat dat dan bij de volgende schade?
Dat belooft nog wat voor de toekomst. Want de vraag is niet òf er schade gaat komen, maar wannéér dat komt. Het is één groot prutswerk, dat ding.@DikOz
Dankjewel, ik begrijp het nu.Het bestuur, (voorzitter, penningmeester en secretaris) zijn alle 3 vrijwilligers die ook gewoon lid zijn.
Ze zijn alle 3 door de vergadering benoemd. Er viel weinig te kiezen, want niemand anders wilde 🙂Mijn echtgenoot is welkom!
Nu nog 1 laatste vraagje.
Artikel 12 AvS
“Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk voor schade toegebracht aan het onroerend goed en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht, voorzover dit redelijk is, maatregelen te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.”Onze RB jurist is van mening dat buurman dus aansprakelijk is voor de schade aan ons dak + goot.
Buurman blijft aansprakelijkheid afwijzen omdat niet hijzelf, maar het door hem ingehuurde prutsbouwbedrijf gezaagd heeft.Feit blijft dat buurman een te grote serre gekocht heeft en deze niet wenste aan te passen aan de beschikbare ruimte.
De vraag is
– maakt het, op basis van art 12, uit voor de aansprakelijkheid of de schade toegebracht is door buurman of door een derde (zijn prutsbouwer)?Nee, buurman is aansprakelijk. Als hij van mening is dat de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd, moet buurman zijn schade maar ckaimen bij het door hem ingehuurde bedrijf.
Uit eerdere vragen bleek dat jullie jezelf al goed op de hoogte hadden gesteld. In dit geval wil je, neem ik aan, af van de moeilijke aansprakelijkheidsregels bij opdrachtverstrekking. Ver van mijn bed, maar ik lees dat met name in de bouw, de aannemer aansprakelijk is voor omgevingsschade, mits de opdrachtgever e.e.a. heeft uitgezocht.
Dat de opstellers van het modelreglement er ook mee worstelen blijkt voor mij wat in de verschillende modelreglementen staat, aansprakelijk:
1983: voor de schade toegebracht aan de in de in de splitsing betrokken zaken
jullie: voor schade toegebracht aan het onroerend goed
1992: voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken
2006: voor de door hem aan het Gebouw en/of de Grond toegebrachte schade
2017: voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schadeAls jullie artikel inderdaad geldig is (niet strijdig is met de huidige wettelijke aansprakelijkheid) zou ik de buurman via RB aansprakelijk stellen. Let wel: latere reglementen noemen ‘door hem’ en zijn hopelijk niet strijdig met de wet.
Ja dat klopt, de route via artikel 12 is iets makkelijker dan via het bouwrecht.
Morgen toch maar even bellen met Rijssenbeek.
Ook Rijssenbeek worstelt hiermee.
Het is zeker de moeite waard om deze optie (art 12) te proberen. Niet duidelijk is of buurman, als VvElid, aansprakelijk is als opdrachtgever, want de prutsbouwer, die de zaag ter hand nam, valt dan weer niet onder artikel 12.
Nu buurman zwart op wit gesteld heeft dat hij de prutsbouwer expliciet de opdracht heeft gegeven om onder onze dakgoot te blijven, zou hij dit moeten bewijzen, volgens Rijssenbeek. Dat kan hij niet en prutsbouwer betwist dat ook. Die stelt dat alle werkzaamheden in overleg met buurman zijn uitgevoerd.Het is en blijft gecompliceerd.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.