[Colin]

Op Nederlandvve.nl is recent een artikel geplaatst over het verhalen van extra bijdragen voor eerdere boekjaren. De strekking is dat een dergelijke bijdrage nog verhaald kan worden op de ex-eigenaren van verkochte appartementen.

Ik kan dit artikel totaal niet volgen. Ik verkeer in de veronderstelling dat alle rechten en plichten die voortvloeien uit het lidmaatschap van VvE overgaan op de nieuwe eigenaar zodra het appartement is verkocht.

Laat ik als voorbeeld het vaststellen van de jaarrekening 2016 nemen. Stel deze wordt in juni 2017 door de vergadering vastgesteld met een overschot. De vergadering besluit dit overschot terug te geven aan de eigenaren, zoals voorgeschreven naar rato van hun breukdeel. Verder nemen we aan dat er tussen 1 januari 2017 en de dag van de vergadering 5 appartementen zijn verkocht. Ik meen toch vrijwel zeker te weten dat deze 5 nieuwe eigenaren gewoon hun breukdeel uitgekeerd krijgen, ook al hebben ze in 2016 logischerwijs geen eurocent aan de VvE-pot bijgedragen. Jammer voor de 5 ex-eigenaren, maar het is niet anders. Dan hadden ze bij wijze van spreken maar tot na de vergadering moeten wachten met de verkoop.

Andersom geldt dan hetzelfde. De jaarrekening sluit met een tekort, bijvoorbeeld als gevolg van een eenmalige overschrijding van een bepaald budget die plausibel verklaarbaar is, en verder is er niets schrikbarends aan de hand. De vergadering besluit het tekort aan te laten zuiveren door de eigenaren. De eigenaren van dat moment krijgen dan een rekening in de bus, dus de 5 nieuwe eigenaren ook.

Kortom, het artikel laat in mij in opperste verwarring achter. Ga maar na. Om het moeilijk te maken, wat gebeurt er als een appartement op 1 juli 2016 is verkocht? Moet een overschot of tekort van boekjaar 2016 dan op basis van 50/50 worden gerestitueerd c.q. verhaald op respectievelijk de voormalige en de huidige eigenaar?

 

 

 

[William]

Mogguh Colin,
zo verwarrend is het niet 🙂 . Lees bijvoorbeeld artikel 28 van MR1992 maar eens, met name lid 3.
Een eigenaar is verantwoordelijk voor de kosten gemaakt in de periode dat deze eigenaar is. Dus als in juni 2017 blijkt dat er over boekjaar 2016 meer kosten zijn gemaakt dan dat begroot is, zullen deze naar rato moeten worden geïnd (dus 50/50 in jouw voorbeeld bij een overdracht op 1 juli 2016).
In de praktijk heb ik overigens nog nooit meegemaakt dat een overschot op de begroting wordt gerestitueerd aan de eigenaars, de vergadering besluit vrijwel altijd het overschot toe te voegen aan de reserve. Anderzijds heb ik slechts tweemaal meegemaakt dat een tekort werd aangezuiverd, de andere keren werd dit ten laste van de reserve gebracht.

[Joost H.]

Het is zoals het is. Meest verwarrend is denk ik wel het verschil tussen ‘aansprakelijkheid’ (jegens de VvE) en ‘draagplicht’ (tussen de oude en nieuwe eigenaar onderling). Maar na dat een paar keer gelezen te hebben is het allemaal wel duidelijk vind ik.
Alleen ja, in de praktijk gaat het meestal wel anders, dat klopt.

[Colin]

Ik ben nog allesbehalve overtuigd. Artikel 28 lid 3 MR 1992 gaat over “extra voorschotbedragen en definitieve bijdragen” en verwijst weer naar artikel 38 lid 5 en 6 enz.
Het betreft hier specifieke besluiten van de vergadering over het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven en waarvoor een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 noodzakelijk is. Besluiten die bovendien al moeten zijn genomen op een moment dat een voormalige eigenaar nog wel eigenaar was. In die gevallen vind ik het inderdaad logisch en terecht dat een voormalige eigenaar nog aangesproken kan worden als een dergelijk besluit een extra voorschotbedrag of een hogere definitieve bijdrage tot gevolg heeft.
Waar ik echter op doel is een “going concern” situatie zonder verdere bijzonderheden zoals specifieke besluiten over extra uitgaven in het betreffende boekjaar.
Er wordt een jaarrekening vastgesteld en die heeft altijd een overschot of een tekort. Dat dit in de praktijk meestal wordt verrekend met de algemene reserve, is ook in ons geval allemaal waar, in de 11 jaar van ons bestaan is slechts 1x een overschot terug betaald. Maar dat is wel gebeurd aan de eigenaren die op de dag van de vergadering eigenaar waren. En onze algemene reserve heeft de door de vergadering vastgestelde bovengrens bereikt, waardoor ik verwacht dat terugbetaling in de toekomst vaker zal voorkomen.
Kijk ik nu naar onze situatie van 2016 met liefst 11 verkochte appartementen, dan vraag ik mij nog steeds sterk af of een overschot, bij een besluit tot terugbetaling, tijdsevenredig verrekend moet worden met de 11 voormalige eigenaren. Tussen de 11 voormalige en de 11 nieuwe eigenaren krijg je dan steeds een verdeling op basis van het aantal dagen dat men eigenaar was/is, bijvoorbeeld een verhouding 212/365 en 153/365.
Ik kan mij niet voorstellen dat er VvE’s zijn die er op deze manier mee omgaan. Mijn conclusie is dat er in MR 1992 niets specifiek is geregeld over het verrekenen van reguliere exploitatiesaldi. Dat hoeft ook niet, want uitgangspunt is dat de huidige eigenaren bijdragen in een tekort of een overschot terug ontvangen. Dat gegeven vloeit automatisch voort uit het lidmaatschap van de VvE. De specifieke besluiten waarover het MR rept, vormen in dit geval de uitzondering op de regel.
 
 
 
 
 

[Auteur]

Berichten