Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters
- Dit onderwerp bevat 23 reacties, 2 deelnemers, en is laatst geüpdatet op november 10, 202412:57 pm door .
-
Berichten
-
In 2019 is er door het gerechtshof Amsterdam een uitspraak gedaan waarbij een afrekensysteem van stookkosten met behulp van individuele warmtemeters, hoewel dat wellicht eerlijker zou zijn, toch in strijd was met het splitsingsreglement.
Deze kwestie is ook besproken in dit artikel op Nederlandvve.
Onlangs is er door een kantonrechter van de rechtbank Amsterdam opnieuw een uitspraak gedaan, waarin de verwarmingskosten op grond van het modelreglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen en dus conform het modelreglement naar rato van ieders breukdeel betaald dienen te worden.
Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.…. En wederom een uitspraak waarin de berekening van de verwarmingskosten in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig blijkt te zijn.
Waar hebben jullie het over?
In de splitsingakte van de VvE in de rechtszaak is te lezen dat:
– 3. De schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn worden als volgt verdeeld:
– I. De stookkosten, waterverbruik, glasverzekering, en vijftig procent (50%) van het gemeenschappelijk electraverbruik, komen ten laste van:Zo’n belachelijk artikel heb ik nog nooit in een splitsingakte gelezen. Komt naar mijn weten echt niet vaak voor. Ik zie het ook niet terugkomen in de modelreglementen.
… Ook nu wederom een uitspraak van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.… Ook nu wederom een uitspraak van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.Het gaat niet om die verdeling 65-35 maar dat men minstens moet betalen conform het breukdeel. Dat zit meestal wel in de calculatiemodellen verwerkt van Ista en Techem. Alleen het probleem is dat die 65-35 verdeling incorrect is en minstens 75-25% moet zijn of 80-20. Ongeacht welke verdeling wordt gehanteerd, is er altijd een vast deel per appartementsrecht. Dat deel dient iedereen te betalen en dat leek een eigenaar iet te willen doen en gebruikte daarvoor allerlei non-argumenten.
Stookkosten met behulp van individuele warmtemeters is dus helemaal niet in strijd met het splitsingsreglement.
De vaste kosten, dus die 35% in dit geval moet op basis van de breukdelen (1/27).
De betreffende eigenaar denkt dat met het afkoppelen van een radiator bij de buren de breukdelen niet meer zouden gelden en dat is natuurlijk onzin.De variabele kosten, dus die 65% moet op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters.
Het zou eerlijker zijn wanneer men een hoger percentage neemt dan 65% voor variabele kosten op basis van onderzoek (met of zonder meters), maar daar snapt 80% van de beheerders en 95% van de bestuurders helemaal niks van (incl Rob :)).Speciaal voor @VvE-stem dan nogmaals dit artikel op de site van NederlandVVE.
De variabele kosten, dus die 65% moet op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters.
Kan jij mij even het/een artikel in de splitsingsakte laten zien waarin dat is bepaald?
Ik wacht met spanning af. 😉Speciaal voor @VvE-stem dan nogmaals dit artikel op de site van NederlandVVE.
Kan jij mij even het/een artikel in de splitsingsakte laten zien waarin dat is bepaald?
Ik wacht met spanning af. 😉Oke, je toont alleen maar aan dat je niet veel van de stookkosten snapt.
En je kan wel speciaal voor mij een artikel laten zien (uitspraak gerechtshof Amsterdam), maar daarop reageerde ik niet. Ik reageerde duidelijk op jouw reactie van 20 juli 2024 waarin je met een ander artikel kwam (uitspraak van de Rechtbank Rotterdam)Je doet met je eerste reactie uit 2022 t/m nu alsof alle VvE’s zich zorgen moeten maken en er een grote kans is dat de stookkosten niet goed verdeeld worden, terwijl je daarvoor 1 vreemde uitzonderingen hebt gevonden (gerechtshof Amsterdam) in je reactie uit 2022. Vervolgens is je analyse in je reactie uit 2024 (20 juli) over het 2e artikel (Rechtbank Rotterdam) dus incorrect. Jouw analyse over de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, had ik niet gelezen.
Over je laatste vraag.
De exacte verdeling stookkosten hoort niet in een splitsingakte (of eigenlijk splitsingreglement) te staan en gelukkig staat dat er naar mijn weten ook bijna nooit in. De VvE uit de zaak van gerechtshof Amsterdam heeft dan ook een zeer opmerkelijk, en uitzonderlijke speciaal op maat gemaakte splitsingakte voor 1 specifieke eigenaar waarin keihard wordt dichtgetimmerd dat gasverbruik op basis van breukdelen is. Dat lijkt echt van te voren bedacht te zijn speciaal voor de eigenaar op nr 43 en daarnaast was de verdediging van de VvE in die zaak is behoorlijk zwak. De specifieke eigenaar was dan ook beter voorbereid en won. Die VvE zal dus opnieuw iets moeten proberen. Of stemmen dat de splitsingakte moet worden aangepast, of iets anders, want stookkosten niet op basis van individueel gebruik kan gewoon echt niet.Het artikel van NederlandVVE op 19 mei 2020 geeft ook de impressie dat de lezer direct de splitsingakte moet controleren want de kans is er dat het ook in andere VvE’s niet goed gaat. Misschien klopt dat en zijn er nog veel meer op maar gemaakte splitsingregelementen met bepaalde dichtgetimmerde clausules. Maar dat lijkt niet het geval te zijn, anders zouden er veel meer van dit soort zaken moeten zijn.
Overigens wel interessant om zulke uitspraken te lezen.
Het laat zien dat je als VvE echt overal aan gedacht moet hebben.In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.
Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
” 3.5.3
Aan het voorgaande kan niet afdoen het betoog van de VvE dat het Modelreglement 1992, waarop het splitsingsreglement is gebaseerd, erop is gericht een zo redelijk mogelijke verdeling van kosten over de appartementseigenaars te bewerkstelligen naar de stand van de techniek op dat moment, terwijl de huidige stand van de techniek mogelijk maakt de stookkosten om te slaan over de appartementseigenaars naar rato van hun daadwerkelijke gebruik. Dat betoog kan wel een rol spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van een eventueel besluit tot wijziging van de hiervoor genoemde artikelen van het splitsingsreglement in het kader van de invoering van een nieuw afrekensysteem, maar is onvoldoende om de mogelijkheid van een ander afrekensysteem in het bestaande splitsingsreglement in te lezen, nu het reglement zelf voor een dergelijke dynamische uitleg te weinig aanknopingspunten biedt. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het afrekensysteem voor deze stookkosten slechts acht wordt geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In zoverre faalt grief 2.3.5.4
Het beroep van de VvE op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt eveneens. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de standen van de warmtemeters een juiste indicatie geven van de hoeveelheid warmte die in het appartement van Jomo is gebruikt (hetgeen Jomo betwist), moet worden geoordeeld dat het niet onaanvaardbaar is dat Jomo minder betaalt dan de kosten van haar daadwerkelijke gebruik. Dat is immers het rechtstreekse en voorzienbare gevolg van de in artikel 2 van het splitsingsreglement gemaakte keuze. In dat artikel is de wijze van omslaan van de totale stookkosten neergelegd op een voor alle (bestaande en toekomstige) appartementseigenaars kenbare, inzichtelijke en bindende wijze. Daarbij komt dat de wet de mogelijkheid biedt het splitsingsreglement voor de toekomst te wijzigen als daarvoor goede gronden bestaan, bijvoorbeeld omdat de gevolgen van de huidige afrekeningswijze te knellend zijn.”In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.
Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
MR2006: Art 17
MR2017: Art 11 en 12Het citaat van het gerechtshof Amsterdam gaat over een op maat gemaakte splitsingakte o.b.v. MR1992. Het gerechtshof kan dat niet zomaar kopiëren plakken voor alle splitsingaktes, zeker niet o.b.v. MR2006 en MR2017. En het zal helpen als bij de notaris MR2006 of MR2017 iets wordt toegevoegd om misverstand te voorkomen.
Alle kosten t.b.v. het appartement zijn voor rekening van eigenaren. Alle kosten t.b.v. het gebouw (de gezamenlijke ruimten en onderdelen) zijn voor de VvE. Dat ademt de geest van MR2006 en MR2017 uit, dus zou het vreemd zijn dat warmtekosten t.b.v. de privéwoning een uitzonderingspositie zou hebben. Nogmaals, vond ik de verdediging van de VvE erg zwam, maar de VvE stond bij het gerechtshof Amsterdam dan ook 2-0 achter vanwege een speciaal op maat gemaakte splitsingakte t.b.v. Nr 43.
Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.Niet hier.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958Mensen moeten dus gewoon hun stookkosten betalen op basis van individueel verbruik, zelfs met MR1992.
En niet hier:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.
En niet hier:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.
Dit is inderdaad een zeer interessante uitspraak !
Kanttekening, ook in de splitsingsakte van deze VvE is blijkbaar een artikel opgenomen waarin is bepaalt dat deze kosten naar evenredigheid van gebruik worden omgeslagen, namelijk artikel 20.1
Citaat:
“In artikel 20.1 van de akte van splitsing is bepaald:‘De kosten en lasten, welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de centrale verwarmingsinstallatie (de warmwatervoorziening daaronder begrepen) benevens de kosten van de hiervoor benodigde brandstof of energie worden omgeslagen naar evenredigheid van het verbruik.’”
Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte.
Ik ben eerlijk gezegd wel zeer nieuwsgierig wat jij nu precies ‘mooi’ vindt aan deze uitspraak.
Alle VvE’s die ik ken met blokverwarming maken namelijk allemaal gebruik van deze reductiefactoren.
Voor zover ik weet doen bijvoorbeeld Ista en Techem dat ook standaard.Deze reductiefactor wordt vaak gebruikt bij appartementen die bijvoorbeeld op een hoek, de bovenste verdieping, of tegen een buitenmuur liggen, en hebben vaak meer warmteverlies dan centraal gelegen appartementen, om zodoende deze extra warmteverliezen te compenseren en de verdeling van de stookkosten eerlijker te maken.
Deze factor verlaagt effectief het gemeten warmteverbruik voor een appartement, waardoor je minder kosten toegewezen krijgt dan je volgens het absolute verbruik zou moeten betalen.Ik kijk dus uit naar een volgende rechtszaak m.b.t. deze reductiefactoren 😉
Als eigenaar zou ik dan ook direct een beroep doen op de mogelijke nietigheid van de omslag van het warmteverbruik in het algemeen.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.