Vergadering
- Dit onderwerp bevat 111 reacties, 7 deelnemers, en is laatst geüpdatet op november 9, 201512:25 pm door .
-
Berichten
-
terwijl ik dit bericht schreef waren er al weer een aantal berichten tussendoor verschenen 🙂 , gaat zo snel soms 🙂
Hartelijk dank Carla voor de bijgestuurde artikelen, erg nuttig !!
Het versterkt echter wel mijn mening dat artikel 38 hier geheel niet van toepassing is, zeker nu in het hele verhaal geen enkele keer naar artikel 38 verwezen wordt en bij artikel 38 mijn inziens uitgangspunt is “uitgaven door de VvE”.
Sterker nog, ondanks dat er maar 1 eigenaar van de dakkapel voordeel trekt moeten alle eigenaren nu meebetalen aan het onderhoud van de dakkapel omdat die volgens de beslissing van de rechter onder de gemeenschappelijke zaken valt.
Persoonlijk vind ik het ook enigszins vreemd dat de rechter de dakkapel onder één noemer laat vallen met daken en gevels.
Er zijn meerdere splitsingsaktes bekend waarin niet alle delen van de gevel onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Derhalve zou de rechter naar mijn mening ook kunnen oordelen dat de dakkapel niet als zodanig staat omschreven in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke zaken waardoor de onderhoudskosten dus ook niet voor de VvE zouden zijn.
Maar helaas, ik ben geen rechter 😉 en is er kennelijk dus een getekende overeenkomst met kettingbeding nodig waaruit de onderhoudsverplichting blijkt.
Ook staat in het artikel duidelijk vermeldt dat de toestemming voor de aan- op- of uitbouw gegeven kan worden met gewone meerderheid van stemmen.
Ook daarin dus geen enkele verwijzing naar artikel 38.Hoi Bob,
Dank voor je korte reactie, en alle andere.
Je zegt:
Mijn uitgangspunt is wie het probleem heeft mag het houden.
Daar stem ik van harte mee in.
( neem er dan als VvE geen probleem bij );-)Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Dank Carla 🙂 dossier zijn we al mee bezig. Is ook al aardig dik. 😁
Bob nee de geplaatste dakapellen zijn niet goedgekeurd.
Dat is een agenda punt bij de volgende vergadering.
Goedkeuren met terugwerkende kracht. En daarna onderhoud handhaven.
Het gebouw is kaal afgeleverd. Zo ook de splitsings akte en binnen notime heeft men daarna zelf dakkapelen geplaatst. Er is tegen ons gezegd dat men dat eigenlijk toen ook al vreemd vond maar verder is in notules niks terug te vinden over dakkapellen. En niks mee gedaan. Eigenlijk is vernieuwde grote dakkapel herhaling van toen. Dat is naar boven gekomen na aanleiding van de vernieuwde mega dakkapel. Gister tijdens gesprek werd wel ineens gezgd dat ie onderhouds vrij is.. Dat is niet op te maken uit de stukjen of komende vergaderpunten waar nestuur voorsteld dakkapelhouder niet te laten betalen voor onderhoud.
Overigens is het feit dat dakkapel er staat niet zozeer het probleem als wel dat boven een tweelaagshuis is geworden met veel ruimte en dat er uitgebouwd word. En dat wij een hele kleine ruimte hebben en gelijk betalen. Hoe meer men uitbouwd hoe groter het verschil. En dan moeten we ook nog verzekering in de gaten houden. Want er staan nu al verzekerde bedragen. Tis wachten op moment dat ze zeggen dat ze te laag verzekerd zijn…
En daarbij misschien wil aller belangrijkste willen wij dat mens zich aan de regels houd. Hier zijn geen regels. Ze proberen wel als wij erop wijzen. Dan word wat gezegd maar er gebeurt niks…en een VVE besstuur dikke mik. En goede vrienden. Gaat echt geen boetes geven.
Punt is beetje en dat is geloof ik hier al gezegd. Waar is de grens. Als ze met terugwerkende kracht alles goedkeuren van bestaande situaties die eigenlijk niet mogen. Krijg je dan niet. Zij mag wel, waarom ik niet??? Dat heb je nu al mondeling. Als je hier kijkt wat er al is toegestaan dan kan dat in toekomst alleen problemen geven. Er zijn al dingen die wij niet mogen maar anderen wel. Das mondeling. En als wij wat van zeggen moet je een ander ook wat gunnen. Wij kaarten geeneens alles aan want dat is geen doen.
Handhaven en volgen regels VVE en bestuur die er boven opzit. Denk dat alleen dan een VVE goed fuctioneer en gebouw in goede staat blijft.
Zoals bij ons gaat gaat jaren goed. Tot iemand zoals ons er komt wonen. Had net zo goed bv 1 van jullie kunnen zijn die oplettend is. Eigenlijk is beetje zo dat beneden zich aan de meeste regels houden ook geen kant uit kan. En beetje slaperig is. Hoogbejaard of gemakkelijk. En boven is ietwat teveel losgegaan zonder tegengas.
Leuk en leerzaam om jullie Bob en Carla discussie te lezen.Hoi Rob,
Graag gedaan. ben het met je eens art. 38 is in de casus dakkapellen niet van toepassing.
Over andere splitsingsaktes, die ik wel eens voorbij heb zien komen maar geen echte kennis van heb, kan ik niet oordelen. Een Splitsingsakte waarin een andere toekenning beschreven staat over de gemeenschappelijk delen, zal altijd geldend te zijn, toch!
Hier nog een jurisprudentie in zake een vergelijkbare situatie:
Noot:
Komt er een verzoek om uit te bouwen op grond van de VvE dan heeft de VvE wél het recht deze niet toe te staan. Daar kan geen rechter iets aan veranderen. 😉Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Carla, ook bij een verzoek tot het plaatsen van een dakkapel heeft de VvE het recht om deze niet toe te staan 😉
Nog even wat voer voor de juristen van Rijssenbeek. 🙂
In het artikel van Carla staat:
“Het verdient bovendien aanbeveling om een zogeheten
kettingbeding (met boetebepaling) op te nemen, waarin
wordt bepaald dat de gemaakte afspraken ook voor
opvolgende eigenaren hebben te gelden. Een schriftelijke
gebruiksovereenkomst is dus altijd noodzakelijk. Zo weten
partijen precies waar ze aan toe zijn, nu en in de toekomst”
Dat is strijdig met een uitspraak van de hoge raad zoals blijkt uit een citaat op http://www.vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening/.
Citaat: “Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In een recente uitspraak bevestigt de Hoge Raad dat aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen, geen betekenis mag worden toegekend.”
Hieruit blijkt dat een koper van een appartement dus niet gebonden kan worden aan een kettingbeding !Nog ff reactie Carla mjop.
Die is er wel ook hoop geld voor betaald. Echter daar stonden ook wat dingen in niet niet mogen. Bv nieuwe railing lamgs gehele dakterras. Wat dus betekend dat ze zelf railing weghalen. Terras groter maken en weer nieuwe railing uit servicepot krijgen. En voilla vergroot terras betaald door anderen.
Daar zijn we dus ook mee bezig geweest. Wamt er was sprake van mega ophoging. Na mailwisseling. Werd er dus ineens gezegd ophoging van baan en mjop niet meer geldig en ingetrokken. Nu word gezegd prive tegen ons mjop nooit aangenomen. Gister in gesprek. Maar anderen denken dus wel dat ie erbij hoort en hebben ook op tafel liggen en word uit gewerkt. Als wij dat dan weer zeggen bestuur dan zeggen ze hij word alleen gebruikt als richtlijn……
Nu dit zo lees denk ik dat onze fout ks dat we alles terugkoppelen bestuur en dat in VVE moeten doen???
Groet Jet
Ps had ff niet in de gaten dat Rob en Bob beide antwoorden. Mogenlijk verkeerde naam gebruikt in reacties. Mocht zo zijn sorrie. Heb als excuus 1 letter. 😁Rob, op je bijdrage van 14:15 uur, daar kom ik op terug.
Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Hi Rob,
Jouw post van 14.15 uur.
De uitspraak van de HR gaat niet over het kettingbeding. Je haalt naar mijn idee een citaat uit het verband waarvoor het citaar geldt.
In die zaak gaat het om het uitmaken wat privé en gemeenschappelijke zaken/ruimten zijn, en de verhouding tussen akte en splitsingstekening versus ook andere stukken.
De dakkapel is/blijft eigendom van de VvE en het kettingbeding beoogt niet daar wijziging in te brengen.
MVG,
Bob.Hoi Rob,
Het is, naar mijn beleving, juist wat @ Bob aan geeft in zijn bijdrage van 14:52 uur.
Met vriendelijke groet,
Carla.Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Hoi Jet,
Ik denk dat je wel weet dat er geen sprake kan zijn het intrekken van een MJOP.
Het kwam al eerder langs.
Een MJOP, is niet meer en niet minder een PLAN. Daarin kan je vinden hoeveel geld er op enig moment in kas moet zijn om de dan geplande onderhoudswerkzaamheden uit te kunnen voeren. Naar aanleiding van het MJOP wordt ook de maandelijkse bijdrage ( verdeelsleutel breukdelen ) voor het komende jaar vastgesteld én akkoord bevonden door de leden van de VvE.
Een MJOP is inderdaad een richtlijn.
Soms blijkt de praktijk wat weerbarstiger dan een plan en moet er soms iets naar voren gehaald worden.
In de VvE vergadering worden wel het MJOP behandeld maar dan uitsluitend om een goedkeuring van de leden van de VvE voor hetgeen in het MJOP vermeld staat voor het komend jaar.
Het bestuur mag dus niet zelfstandig het besluit nemen om iets uit te laten voeren uit het MJOP, zonder goedkeuring VvE.
De reling waar je over spreekt valt niet onder het onderhoud, zo begrijp ik uit je verhaal. Daarvoor gelden de regels dus van art. 38, lid 5 e.v.
Tenzij de reling aan vervanging toe zou zijn natuurlijk, dan is het onderhoud en kan deze, ook weer na goedkeuring VvE vervangen worden. Let op vervanging, dus geen muurtje.
Wanneer de reling wel wordt vervangen door een muurtje ( als ik je goed begrepen heb ) en dit wordt uitgevoerd om tevens een van de eigenaars van een groter terras te voorzien, dan is dat een onrechtmatige beslissing. Al helemaal wanneer daar geen goedkeuring voor gegeven is door de VvE. Jij kan dit aanvechten met art. 38 lid 8.
Blijf op je tellen passen Jet.
Met vriendelijke groet,
Carla.Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Hoi Carla,
Weet ik ook wel, maar hier is gaat met alle windrichtingen mee. Zolang maar hun kant op waait.
Hier werkt het allemaal niet zo hoor. Mjop was gemaakt en kreeg iedereen en klaar dat was het.
toen wij erop wezen dat niet zo slim was om bepaalde dingen erin te zetten werd ie per direct bij ons ingetrokken. Gister in gesprek dus gezegd waarom tegen ons intrekken maar niemand weet het en nu we zeggen word het mjop ineens een nog niet goedgekeurd plan dat nog door de VVE moet. Terwijl men hem al twee jaar gebruikt. Maar dat is dan weer richtlijn.
Wij letten ook goed op maar kunnen niet anders dan toekijken dat wel allemaal gebeurt.
Het muurtje word verstevigd op dit moment goedgekeurd door VVE. Op handige manier. We wachten maar af. Kunnen ook niet veel doen. Er worden tegen ons andere dingen gezegt dan tegen de andere bewoners. Wij krijgen dat ze horen wat ze denken wat we horen willen. Als je zegt maar jij zei toen dat dan word daar weer slinger aan gegeven.
tis gewoon lastig en frusterend en doet aanslag op je nachtrust en gezondheid. En dat zou niet zo moeten gaan. Is het het wel waard. Aan de andere kant kunnen we ook niet tegen onrecht. Dus maakt ook weer niet uit welke keuze je maakt.
affijn er word nu wel naar gekeken we mochten opsturen. Dus ff laten zakken en hopen dat ze toch alles gaan doen omdat ondanks dat langer geleden is nu speelt.
groetjes Jet.Hoi Bob en Carla,
Ook ik kan het wel eens zijn met hetgeen Bob in zijn reactie van 14:52 aangeeft !
Ik heb nog wel een leuke leestip over kettingbedingen.
http://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/kettingbeding-in-onroerend-goed-contracten-hoe-werkt-het/Thanks Rob voor het melden van je instemming.
Ook dank voor de link. Interessant en leerzaam.
Moest wel even glimlachen vanwege de onderbouwing van ‘t Hof:
” Het kan niet van koper worden verwacht dat zij zelf met een centimeter en een schaallat de (minuscuul ingetekende) stippellijntjes had moeten na meten en vervolgens had moeten begrijpen dat zij aan deze maatvoering geboden was.”
Zo zie je maar weer hoe belangrijk het geschreven woord kan zijn. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Hi Rob,
Grappige uitspraak.
Zo zie je maar weer dat zuiver de semantiek leidend kan zijn. De koper weet niet beter dat er een “schets” is aangehangen, terwijl de Gemeente de bedoeling had een dwingende maatvoering op te leggen in een matenplan. Het blijft een beetje onduidelijk waar de fout het kettingbeding is ingeslopen. Is de Gemeente te slordig geweest, heeft de ontwikkelaar een vertaalfout gemaakt, of heeft de notaris een eigen vertaling (interpretatie) gegeven? Jammer dat we de echte details nooit zullen kennen.
Voor mij vanzelfsprekend dat koper vrijuit gaat; immers de koper kent slechts het letterlijke beding waarin sprake is van een aangehechte “schets”. En een schets is heel iets anders dan een situatietekening of matenplan! ook staat niet duidelijk vermeld of op de aangehechte schets het woord “matenplan” stond of iets anders.
Als het goed is moet een en ander in een overeenkomst (al dan niet notariële akte) tussen Gemeente en ontwikkelaar zijn neergeslagen. Pas wanneer alle stukken bekend zijn zien we het geheel. Het blijft interessante kost!
Met dank,
Bob.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.