[Geert]

Ik woon boven in een appartement waar de eigenaar van de begane grond in zijn deel, wat voorheen een bedrijfsruimte was, 8 appartementen heeft gebouwd en nu verhuurt. Deze eigenaar meent dat nu de algemene VvE verzekering hierdoor flink verhoogt moet worden. Ik vind dit vreemd; ik hoef toch geen hogere premie te betalen omdat hij die appartementen heeft ingebouwd?

[Bob]

Hi Geert,
Wat mij betreft zou je moeten beginnen bij het begin.
Je geeft aan dat de begane grond oorspronkelijk bedrijfsruimte was.
In de akte van splitsing vind je de bestemming van de appartementsrechten (delen voor exclusief eigen gebruik).
Als de bestemming van de begane grond “bedrijfsruimte” of iets dergelijks is kan men er niet zomaar een andere bestemming als bijvoorbeeld “wonen” aan geven (appartementen in maken), en dus al helemaal niet de VvE (lees overige eigenaars) ook nog eens op kosten jagen.
Vriendelijke groet, Bob

[Geert]

Hallo Bob,
dank voor je bericht! Volgens mijn weten is dit toegestaan door de gemeente dus zal het goedgekeurd zijn. Laten we er eens van uit gaan dat dit ook zo is, dan blijft mijn vraag open staan.

[Bob]

Hi Geert,
Neen, ik ga nog even niet met je mee.
De Gemeente kan en mag niet bepalen dat er van de akte wordt afgeweken. De Gemeente kan verbouwingen wel toestaan en toetsten, maar zij kan niets afdoen aan hetgeen in de akte is bepaald.
Wanneer de bestemming van de begane grond “bedrijfsruimte” o.i.d. is kan en mag het maken van 8 appartementen domweg niet, en daar heeft de Gemeente niets over te zeggen.
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Eens met Bob. Bovendien kun je de verzekerde waarde helemaal niet zelf aanpassen, deze is gebaseerd op een taxatierapport. En aan een taxatierapport door een erkend taxateur valt helemaal niet te tornen.
Je zou hooguit een groter eigenaarsbelang mee kunnen verzekeren.

[Matthijs_ZH]

Of kan het zijn dat er t.b.v. die verbouwing tot appartementen een nieuwe splitsing is geweest, met dus een nieuwe akte, waarin de bestemming is veranderd, – vóórdat Geert zijn appartement kocht?

[Geert]

Matthijs, de akte is niet veranderd, ik woonde hier eerder.
William; ik vermoed ook dat het eigenaarsbelang hier zou moeten gelden. Ik heb er al iets over gelezen op internet.
Allen hartelijk dank voor de reacties!

[Bob]

Hi Geert,
Hoe je het ook wendt of keert is er nog steeds geen duidelijkheid over de feitelijke (mogelijk “illegale”) situatie.
Zelfs als de benedenbuurman zijn (potentieel illegale) verbouwing zelf verzekert onder eigenarenbelang blijft het oppassen geblazen wanneer de taxateur of expert van de verzekeraar zijn taxatie doet.
Over- en onderverzekering liggen op de loer. Pas ingrijpen als het kalf is verdronken neemt risico’s met zich mee.
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Hoi Bob,
Ook dat lijkt me zeer onwaarschijnlijk. De basis voor een herbouwwaardetaxatie is voor een taxateur ook de splitsingsakte, aangezien de taxateur moet weten welke gebouwdelen meegenomen moeten worden voor het herbouwen van de casco na een calamiteit. Een degelijke taxateur zal dus gelijk zien dat het een bestemming bedrijfsruimte betreft.

[Bob]

Hi William,
“Zeer onwaarschijnlijk” is mij te sterk geformuleerd. De VvE (het bestuur) moet minimaal de door jou bedoelde herbouwwaarde verzekeren. Het is de VvE echter niet verboden om meer te verzekeren. De VvE mag er dientengevolge ook voor kiezen om (een deel van) het eigenarenbelang mee te verzekeren in de opstalpolis, of om anderszins meer te verzekeren. In theorie gaat het vaak (al dan niet met opzet) goed, maar uit het forum weten we dat theorie en praktijk regelmatig verder uit elkaar liggen dan we graag zouden willen.
Geert zit naar mijn inschatting niet in het bestuur. Verder komt het me voor dat de verbouwing van de begane grond niet echt volgens de regeltjes is. Wie weet wat het bestuur (is dat er wel, en wie zit er in het bestuur) de taxateur of expert als opdracht geeft? Wat mij betreft meer dan genoeg reden om bij prolongatie of wijziging van de opstalverzekering heel goed te bekijken wat er precies wordt verzekerd. Vandaar mijn algemene waarschuwing aan Geert.
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Hoi Bob,
klopt hoor, maar dan alleen door middel van het eigenaars/huurdersbelang. Mocht eventuele schade IN het appartement hoger uitvallen dan het gedeelte eigenaarsbelang, dient een eigenaar dit zelf mee te verzekeren bij de inboedelverzekering (als de wens daar is tenminste).
Om de vraag van Geert te beantwoorden; Nee, hij hoeft geen hogere premie te betalen omdat de benedenbuurman de bedrijfsruimte heeft verbouwd 🙂 .

[Bob]

Hi William,
Om de vraag van Geert te beantwoorden; Nee, hij hoeft geen hogere premie te betalen omdat de benedenbuurman de bedrijfsruimte heeft verbouwd.
Ook dit vind ik iets te stellig.
We weten immers niet of de verbouwing legaal dan wel illegaal is.
Verder weten we niet wat er binnen de VvE precies is afgesproken over de verbouwing. We weten niet hoe lang deze situatie al bestaat of hoe de hele VvE is samengesteld. We kennen de akte van splitsing niet, netzomin als we weten of er enig modelreglement van kracht is. Geert heeft niets verteld over de geschiedenis en de akte.
Hoewel ik het gevoelen deel dat Geert niet zou moeten meebetalen kan dit juridisch gezien eenvoudig heel anders liggen. Ik ga zelf verder maar niet aan het gissen en gokken, zo lang er niet meer duidelijkheid is gegeven door Geert.
Een gewaarschuwd mens telt voor twee (als die mens er wat mee/aan doet).
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Hoi Bob,
ik snap waar jij de problemen ziet, dat heeft echter niks met de premie van de opstalverzekering te maken. We kunnen onderhand aannemen dat de verbouwing tot appartementen niet volgens de ‘VvE-wetgeving’ gegaan is, echter daar heeft de verzekeraar geen boodschap aan.
Het is eigenlijk vrij simpel, het bestuur stuurt het taxatierapport naar verzekeraar. Dit rapport bevat de herbouwwaarde (= niet aan te tornen, ook geen second opinion), plus een eventueel eigenaars/huurdersbelang per appartementsrecht. Het lijkt me dat dit laatste door een vergadering besloten wordt.
Overigens wordt er in mijn ervaring doorgaans géén eigenaars/huurdersbelang voor commerciële ruimten mee verzekerd, aangezien hier meestal een vaste keuken en/of badkamer ontbreekt. Zolang de ruimten volgens de splitsingsakte nog commerciële/bedrijfsruimten zijn (dat is volgens Geert zo), heeft de opstalverzekeraar van de VvE er geen boodschap aan dat er appartementen in zitten (of leeg staat, of een koeienstal, bij wijze van spreke).

[Matthijs_ZH]

Maar wat nu als een of meer van die acht appartementen door een brand of ander onheil worden verwoest? Wordt er dan uitgekeerd op basis van de waarde van een appartement of van een koeienstal? Of helemaal niets, wegens bedrog?

[William]

Hoi Mathijs,
volgens mij maak je een denkfout, er wordt uitgekeerd op basis van de verzekerde waarde.
Ook al staan er 25 ferrari’s van € 20.000.000, de verzekerde waarde wordt uitgekeerd.

[Auteur]

Berichten