[kellyz]

Hoi iedereen,

Ik ben nieuw met het kopen van een appartement en hoop dat iemand mij wat meer wegwijs kan maken in het financiële plaatje rondom een VVE.

Vandaag heb ik de koopovereenkomst ontvangen en ook stukken van de VVE.
Hierin staat onder andere het meerjaren onderhoudsplan.

Wat mij hierin opviel, is dat de opbouw van het reservefonds, de komende jaren flink in de min gaat.

Het reservefonds heeft nu een positief saldo van 17.000, maar vanaf 2018 staat de begroting telkens in de min met het hoogtepunt in 2021: – 29500,00

Kan je als bewoner aansprakelijk worden gesteld voor deze schulden? Bijvoorbeeld door een enorme toename in je servicekosten?
En is het wel een verstandige keuze om een appartement te kopen waar zulk groot onderhoud aan moet gebeuren, of is dit normaal?

Ik hoor graag van jullie.

 

Groet,
Kelly

[Bob]

Hi Kelly,
Het is al laat, en daarom slechts een korte reactie.
Goed dat je zo kritisch bent bij de koop!
VvE’s met zo weinig “vet op de botten” zijn wat mij betreft een groot risico.
Hier is veel meer over te zeggen, maar dat gaat nu niet meer gebeuren.
Er is geen sprake van een schuld waarvoor jij zou opdraaien, maar wel van een problematisch en structureel tekort v.w.b. de financiering van planmatig onderhoud.
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Hoi Kelly,
Het zijn in ieder geval geen schulden. Hou er rekening mee dat het slechts een planning betreft. Het feit dat de MJOP laat zien dat het reservefonds in de min gaat, betekent dat er werkzaamheden op de planning staan waarvoor niet genoeg voor gespaard is/wordt door de eigenaars.
Gelukkig mag een VvE geen werkzaamheden laten uitvoeren waarvoor op dat moment geen geld op de spaarrekening staat. Een gezonde situatie is het echter niet.
Als je het appartement koopt, moet je dus rekening houden met of; een stijgende VvE-bijdrage omdat de geplande werkzaamheden gefinancierd moeten worden,
of; dat de geplande werkzaamheden niet worden uitgevoerd of uitgesteld omdat de eigenaars niet meer willen bijdragen om de geplande werkzaamheden te financieren.

[Rob]

Aan de reactie van William zou ik nog graag toevoegen:
of;  het risico op een gegeven moment een grote eenmalige bijdrage te moeten leveren om bepaalde noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uit te voeren.

[Bob]

Hi Kelly,
Met de reactie van William, en de aanvulling van Rob, heb je het volledige plaatje.
Vriendelijke groet, Bob

[kellyz]

Ah duidelijk, dit was dus al een beetje waar ik bang voor was.  In de omschrijving van Funda stond dat het ging om een ‘actieve en gezonde VVE’. Maar bij gezond zet ik dan nu zeker mijn vraagtekens. Dat zij actief zijn geloof ik wel (uit de notulen, etc.). Ik was blij dat ik eindelijk een appartement in Utrecht gevonden heb dus ik vind het nu lastig om de impact in te schatten.
Wat raden jullie mij nu aan om te doen?
Ik heb de MJOP even geupload zodat jullie hem kunnen inzien: https://www.scribd.com/document/326754977/mjop-januari-2016-282-29-1
Was een excel bestand vandaar de vage indeling 😉
 
 
 

[William]

Hoi Kelly,
Ik heb de MJOP even vluchtig bekeken, en zoals ik het bekijk valt de ‘ongezonde’ situatie hard mee hoor. € 30.000 in de min (gepland) klinkt natuurlijk veel, en dat is het ook. Echter:

• De grootste post tot dan toe is het overlagen van de dakbedekking in 2021. Van alle te plannen onderhoudswerkzaamheden, is het vervangen/overlagen van dakbedekking degene die in mijn ervaring het meest verschoven wordt. Bijvoorbeeld; In 2020 is voorafgaand aan het jaar van overlagen, een dakinspectie. Hieruit kan prima blijken dat het overlagen 5 jaar kan worden uitgesteld. Onderhoud zoals (buiten)schilderwerk hangt veel meer vast aan een cyclus, gemiddeld eens per 6 jaar.
• Als ik het goed lees, bestaat de Vve uit 98 appartementen, die € 100 per jaar bijdragen aan het reservefonds. Stel dat er in 2021 een extra eenmalige bijdrage nodig is van de eigenaren, die is dan ‘slechts’ iets meer dan € 300 per appartement. Ik vind dat niet bizar hoog, heb ze veel hoger gezien. Uiteraard is de hoogte van bedragen relatief, afhankelijk per persoon.
• Daarom vraag ik mij af waarom dit niet tot en met 2021 wordt uitgesmeerd over de begroting. € 300 per eigenaar, is tot 2021 € 75 per jaar per eigenaar (2017 t/m 2020). Per jaar € 75 per eigenaar/appartement extra storten in het reservefonds is al een stuk beter.

Ik zou me in deze situatie niet al te veel zorgen maken. Let op, dit is slechts mijn mening en geen onomkeerbare waarheid.
Tot slot, het opvallende vind ik wel het vooruitzicht om in de min te gaan. Wie plant er nou dat men over een aantal jaar behoorlijk in de min gaat? Naar mijn mening moet de opsteller van de MJOP hier rekening mee houden, en een hogere dotatie plannen.

[kellyz]

Ahh, bedankt voor het relativeren. Dit schept wel iets meer rust.
Volgens mij bestaat de VVE maar uit 16 appartementen. Er staat iig 16 eenheden en in de jaaropgave word ook gesproken over 16 stemmers.
In dat geval zouden de kosten voor een eenmalige bijdrage dus wel een stuk hoger zijn voor 2021. Maar goed, misschien is dat in 20121 inderdaad nog niet nodig.
Mijn voorstel zou ook zijn om de servicekosten te verhogen.
 
Misschien verwachten ze dat na 2023 het fonds weer ieder jaar hoger word. Want het eerstvolgende grote plan zou dan zijn in 2033..
 
 
 

[Bob]

Hi Kelly,
Zelf vind ik het wat weinig informatie om je een goed advies te kunnen geven.
Het is zeker niet zo dat de/het MJOB/MJOP alles vertelt over de financiële toestand van een VvE. Ik kan maar 7 onderdelen zien. Het is niet zeker dat alle mogelijke posten zijn opgenomen in dit plan. Volgens nasporingen op internet hebben jullie ook (deels) houten kozijnen en deuren. Schilderwerk zie ik wel opgebracht in het plan, maar niets over bijvoorbeeld herstel houtrot en of vervanging van kozijnen. Zonder het complex te kennen kan niemand bepalen of dit plan goed is (papier is geduldig).
Om de feitelijke toestand van de VvE te kennen is meer nodig. Kijk in de balans en de winst- en verliesrekening. Wat is bijvoorbeeld het eigen vermogen van de VvE, en hoeveel staat er naast de reserve op de rekening courant van de VvE (is er een algemene reserve, en is er een goede en sluitende begroting voor dit jaar?).
Kijk ook eens goed naar de akte van splitsing. 16 Stemmen, en 16 appartementen is heel iets anders dan 98 appartementen/eigenaars. Merkwaardig.
Ik durf met deze informatie geen advies te geven.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Zijn het overigens galerijflats, en is hier https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/12/22/onderzoeksplicht-voor-galerijflats rekening mee gehouden?
MVG, Bob.

[William]

Hoi allen,
Dan zit ik kennelijk goed mis. Ik baseerde mijn berekening op het feit dat er gesproken wordt over een dotatie van € 100 per appartement, en er wordt per jaar € 9.800 gedoteerd. Als het er ‘maar’ 16 zijn, ligt de situatie iets anders inderdaad.
Bob, vermoedelijk zit houtrot en eventuele vervanging opgenomen in die ene post onder ‘schilderwerk’. Meestal worden er geen complete MJOP’s met toelichting aan de vergadering voorgelegd, maar een beknopt overzicht zoals Kelly laat zien. Doorgaans wordt er volgens mij uitgegaan van een vervangings-/houtrotpercentage van 10% van de kozijnen, en wordt dat bovenop de geplande kosten voor alleen schilderen gegooid. Dan kom je tot een totaalpost ‘schilderwerk’.
Ik ken de betreffende galerijflat, en ken de door de overheid verplichte onderzoeken en heb er mee te maken (gehad). Ik kan je vertellen dat het allemaal zwaaaaaar overtrokken is. Uiteraard is het instorten van galerijen zoals in 2011 de meest extreme situatie, maar alle onderzoeken die ik tot nu toe terug heb zien komen bij dergelijke galerijflats, komen zonder advies voor herstel terug. Misschien kunnen we hier een ander topic over starten? Ik heb er redelijk veel ervaring mee 🙂 .
 

[Bob]

Hi William,
Jouw verhaal in de tweede alinea ken ik. Het gaat mij slechts om het feit dat “men” (en dus ook ik) met de door Kelly aangeleverde informatie niet kan bepalen of de MJOB hout snijdt. Je moet het gebouw echt kennen en inspecteren om Kelly enige zekerheid en houvast te kunnen geven. Een positief advies gebaseerd op een vermoeden zul je van mij niet horen. Kennelijk ken jij het gebouw dus wel?!
Hoe graag ik Kelly ook zekerheid zou willen geven, ik houd met mijn reacties beperkt tot wat ik eerder schreef.
Ik wens Kelly wijsheid toe bij het nemen van haar beslissing.
Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Het kan trouwens zo zijn dat de kozijnen en deuren van de appartementen uitgesloten zijn van de gemeenschappelijke gedeelten, en dat er alleen een kleurvoorschrift is opgenomen in de akte. Dit is op zich geen vreemde uitzondering op de modelreglementen. Het lijkt er in ieder geval wel op met deze MJOP.

[William]

Onze reacties hebben elkaar gekruist. Ik ben het met je eens hoor, ik heb ook geprobeerd aan te geven dat het slechts mijn mening betreft.
Een gepland tekort van bijna € 30.000 voor 16 appartementen vind ik toch wel wat veel.

[kellyz]

 
Dit zijn de overige gegevens die ik nog heb: https://www.scribd.com/document/326781664/Jaars-Tuk-Ken
Maar goed in 2014, 15 en 16 leek er nog niets aan de hand.
Dinsdag ben ik weer in de woning en kan ik de verkoper vragen stellen, zij is actief in de VVE. Maar goed zij kan me natuurlijk alleen de info geven die ze wil. Verkopend makelaar doet of er niets aan de hand is

[Auteur]

Berichten