[Wout]

hallo,

Drie jaar geleden heb ik een tussenwoning gekocht. Omdat het voorheen huurwoningen waren waarbij de voor en achtergevel van alle huizen hetzelfde waren zijn er bij de verkoop van de woningen twee Vve’s opgericht. Ieder vve vertegenwoordigd 50 woningen. 10 jaar geleden heeft de vve alle kozijnen vervangen voor kunststof kozijnen. Echter blijken deze dermate slechte kwaliteit en zijn deze ook erg slecht te zijn gemonteerd. Omdat het ingehuurde bedrijf failliet is gegaan kunnen de kosten hier niet op verhaald worden.

Een aantal bewoners ervaren veel last (tocht) van de slechte kwaliteit kozijnen. Beide Vve’s willen daarom de voorgevel en de achtergevels van alle woningen vervangen. Echter hebben beide Vve’s niet genoeg gespaard om dit te kunnen bekostigen. De Vve’s willen daarom een lening aangaan om dit te kunnen bekostigen. Hier wordt uiteraard netjes over gestemd.

nu is hebben beide Vve’s laten onderzoek wat voor onderhoud noodzakelijk is en wat wenselijk zou zijn gezien de staat van de woningen. Er zijn zo drie opties uitgewerkt waarbij optie 1 alleen het noodzakelijke wordt gedaan en optie 3 wordt het meest wenselijke scenario geschetst. Hierbij wordt heel de woning opnieuw geïsoleerd . Bij optie 2 wordt de gehele gevel vernieuwd.

Wat me zorgen maakt is de kosten die de lening met zich meebrengen. Bij optie 1 zal er per woning de kosten 17500 per woning zijn. Hiervan wordt 4000 per woning vanuit de vve betaald. Dit houdt in dat er voor 13500 per woning een lening zou moeten worden aangegaan. De vve geeft aan dat de kosten hierdoor maandelijks €90 omhoog gaan voor de duur van 30 jaar. Dit houdt in dat dit totaal (€90 x 30jaar) een bedrag is van €32400. Dit vind ik erg veel voor een lening van €13500

Bij optie 2 zullen de kosten van verbouwing per woning €33000 zijn waarvan  er voor €26000 een lening zal moeten worden aangegaan. Kosten per maand: €130 voor de duur van 30 jaar.

Bij optie 3 zullen de kosten van verbouwing per woning €45000 zijn waarvan er voor  € 37500 een lening zal moeten worden aangegaan. Kosten per maand: €170 voor de duur van 30 jaar.

Deze maandelijkse kosten komen bovenop de maandelijkse kosten die ik al betaal (€125).

Nu heb ik de woning als starter gekocht en wil mijn woning binnen enkele jaren te koop zetten. Mijn vriendin is zwanger en nu verhuizen is niet wenselijk. Echter vraag ik me af of mijn woning wel verkoopbaar is als de maandelijkse vve kosten tussen de 200 en 300 euro liggen. De vve geeft namelijk aan dat de woningen niet perse meer waard worden.

Daarnaast zijn er ook bewoners die deze maandelijkse verhoging niet kunnen betalen. Zij zullen dan mogelijk de woning noodgedwongen moeten verkopen. Dit terwijl dit zoals hierboven omschreven misschien lastig wordt.

mijn vraag is dan ook of dit mag aangezien er mensen mogelijk gedupeerd worden doordat huizen onverkoopbaar worden en er financiële problemen kunnen ontstaan door de verhoging?

met vriendelijke groet,

Wout

[Rob]

Mede dankzij de tomeloze inzet van onze belangenbehartiger stichting VVE belang is het  inderdaad helaas mogelijk geworden dat een VvE nu leningen aan mag gaan.
De extra lasten van de lening komen niet alleen bovenop de maandelijkse bijdragen die je nu al aan de VVE moet bijdragen, maar uiteraard ook bovenop je vaste hypotheeklasten en andere vaste lasten.
Het is nu zo dat een eigenaar alleen aansprakelijk is voor zijn eigen aandeel in de lening.
Ik moet nog zien hoe dat in de praktijk gaat uitpakken als meerdere eigenaren niet meer aan hun betaalverplichtingen kunnen voldoen.
Dat er hierdoor vele eigenaren in de knoei gaan komen stond bij mij eigenlijk al op voorhand vast.
Ik ben er dan ook van overtuigd dat er in de toekomst steeds vaker dergelijke berichten, vragen en problemen gaan verschijnen in vve’s welke een lening zijn aangegaan.

[William]

Goedemorgen,
het hele probleem is volgens mij samen te vatten in een quote die ik uit je eigen bericht haal;
“Echter hebben beide Vve’s niet genoeg gespaard om dit te kunnen bekostigen.”

[Rland]

Is de VvE alléén voor de gevels?
Kan in zo’n geval niet de VvE opgeheven worden? Omdat er niet echt iets gemeenschappelijks is?

[Wout]

Hallo Rob,
bedankt voor je reactie.
zoals je al aangeeft komen deze lasten bovenop de bestaande lasten die je al hebt. Ik vraag me dan ook af in hoeverre een vve in een ALV een beslissing kan nemen als bijvoorbeeld 2/3 voor stemt, terwijl anderen gedupeerd worden. €300 per maand aan vve kosten is niet voor iedereen haalbaar. Mag dit wettelijk gezien aangezien je er mensen mee in een financieel gezien lastige positie brengt.
 
groet,
Wout

[Wout]

Hallo William,
Ik vind ook dat moet worden gekeken naar oplossingen en dat wanneer er niet genoeg geld gespaard is, er op een andere manier gekeken dient te worden hoe de renovatie die noodzakelijk bekostigd kan worden. Vraag hierin is tegen welke prijs doe je dit en is een lening dan de juiste oplossing. De draaglast die een lening met zich meebrengt kan niet door iedereen gedragen worden. Zoals ik aangaf betalen de woningeigenaren bij een eventuele lening het dubbele in een periode van 30 jaar van het bedrag dat de renovatie kost. Deze lening wordt overgedragen bij het verkoop van de woning maar de kans is groot dat de woningen onverkoopbaar zijn wanneer er hoge vve kosten aan verbonden zitten.
groet,
 
Wout

[William]

Hoi Wout,
mee eens hoor. Als er aan de voorwaarden met betrekking tot benodigde meerderheid wordt voldaan, zie ik niet waarom dit niet wettelijk zou mogen. Het staat elk lid vrij dit bij de rechtbank te testen uiteraard. Maar de kosten die hiermee gemaakt worden kunnen mijns inziens beter in de renovatie gestopt worden 🙂 .
De enige andere optie is alles bekostigen door een eenmalige bijdrage, die ook niet gering is.

[Auteur]

Berichten