Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer?
- Dit onderwerp bevat 18 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 9, 20242:30 pm door .
-
Berichten
-
Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Op dit forum heb ik veel gelezen over hoe het in een VvE allemaal verkeerd kan gaan. Maar wat is de oorzaak daarvan? Mijns inziens lijkt het probleem enorm breed en niet gemakkelijk aan te wijzen op een specifiek punt. Veel mensen weten nog steeds niet hoe VvE’s werken of behoren te werken, of waar men aan begint bij de aankoop van een appartementsrecht.
Van de buitenkant is het aan een gebouw niet altijd heel goed te zien hoe het wordt beheerd en bestuurd. Op internet zijn er dan veel websites met informatie die je verder kunnen helpen. Maar dat lijkt nog onvoldoende.Wat is eigenlijk de belangrijkste vraag die iemand zich kan stellen bij het overwegen om een woning in een flat te willen kopen? Is dat de hoogte van het reservefonds? Of het MJOP in combinatie met het reservefonds? De jaarrekeningen zijn natuurlijk ook heel belangrijk, maar dat zijn momentopnames. In de notulen van de laatste 3 ALV’s zal ook wel een bepaald patroon te herkennen zijn waaruit blijkt dat er in een VvE geen sprake is van wanbestuur.
Mijn antwoord op wat de belangrijkste gegevens zijn van een VvE is dus in ieder geval niet 1 document. Het gaat om het groter geheel. Maar zelfs met verschillende documenten op papier (of tegenwoordig in PDF) weet je nog steeds niet of er sprake is van wanbestuur of wanbeheer, toch?
Een makelaar vertelde mij ooit 20 jaar geleden dat hij nooit VvE’s zal aanraden waar er sprake is van gespikkeld bezit. Dat soort constructies waar particuliere eigenaren samen met woningbouwcorporaties in dezelfde VvE zitten, heeft inderdaad nadelen, maar ook voordelen. Waar de woningbouwcorporatie ook de beheerder is, is vooral anno 2024 toch wel een alarmsignaal. Maar slapende VvE’s zijn echt niet beter.
En hoe zit het met VvE-beheerders? Vooral op Funda wordt vaak omschreven dat een VvE professioneel wordt beheerd door een bepaald bedrijf en dan gaat het vaak om beheerders te gaan die echt niet bijzonder zijn of zelfs ongeschikt zijn. Als VvE-beheerders zo makkelijk een slechte naam opbouwen, dan zou je denken dat iedere VvE beheerd moet worden door de eigenaren zelf. Maar dat is ook onmogelijk om in goede banen te krijgen. Ik moet er niet aan denken dat VvE-bestuurders die bestaan uit vrijwilligers, die onvoldoende van VvE’s weten, een VvE volledig gaan beheren. Tegelijkertijd dragen de VvE-bestuurders de eindverantwoordelijkheid voor VvE’s en niet de VvE-beheerders. Ik kan wel zeggen dat dat moet veranderen, maar volgens mij gaan VvE-beheerders daar echt niet aan beginnen. Die verantwoordelijkheid past niet in het verdienmodel van de VvE-beheerder.
Overheidsbemoeienis lijkt mij al helemaal ongewenst, want de overheid maakt de afgelopen decennia meer stuk dan dat het maakt. Alles kapot reguleren is ook voor de goede bestuurders en goede beheerders erg nadelig. Betere rechtsbijstand voor VvE’s zou een oplossing kunnen zijn, maar het hebben van allerlei rechtszaken is niet de meest leuke samenleving. En het doet de VvE’s ook niet veel goed, ondanks dat veel rechterlijke uitspraken wel leerzaam zijn en richting kunnen geven. Alleen vind ik vaak uitermate teleurstellend als een rechter tot een bepaald oordeel komt welke niet het beste is voor de VvE.
Wanbeheer komt wel snel aan het ligt en VvE’s hebben voldoende keuze in andere beheerders. Wanbestuur wordt al wat lastiger, want zelfs goede beheerders kunnen dan niet erg veel doen. Soms zeggen beheerders dan zelfs het contract op met zulke VvE’s, om maar aan te geven dat een beheerder wanbestuur ook niet kan oplossen. Misschien moet ik deze discussie kleiner maken, omdat ik een paar alinea’s toch veel thema’s behandel. Maar ik ben te benieuwd hoe anderen hierover denken en wil niet nu allerlei kaders voor de discussie opwerpen of nu specifiek op een bepaald deal van het probleem gaan concentreren. Alle soorten reacties zijn welkom (binnen de redelijkheid en billijkheid uiteraard).
Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.Goed initiatief!
Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.Goed initiatief!
Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.Ik vind een eerlijke stemming in de ALV zo vanzelfsprekend, dat ik helemaal ben vergeten dat daar het begin kan zijn van de eerste tekenen van wanbestuur. Vooral de uitslag van de stemming in een ALV pas weken later bekend maken in de notulen vind ik erg bizar dat eigenaren dat accepteren (zoals in een topic was te lezen).
Leuk om te lezen hoe jullie dit zo formuleren. Daardoor zit ik mij nu af te vragen welke vanzelfsprekende VvE-zaken ik nog meer over het hoofd heb gezien.
Het niet opvragen van meerdere offertes boven een bepaald (richt)bedrag is overigens ook ooit eens keihard van tafel geveegd door een rechter. Blijven hangen bij een beheerder die niet levert, zou ik nog kunnen begrijpen als de ALV de beheerder een 2e kans zou willen geven, maar op een gegeven moment zal een ALV toch echt de stekker uit een slecht presterende beheerder moeten trekken.
Ik hoop dat er nog meer verrassende reacties komen.
Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.Is het huishoudelijk reglement echt zo belangrijk in theorie als in de praktijk?
Ben het met alles wel met je eens, en reglementen zouden nooit zonder ALV aangepast mogen worden (dat lijkt mij meer de kern van het probleem), maar in mijn beleving hechten rechters nooit zoveel waarde aan het huishoudelijk reglement (itt de AvS).Is zonder mandaat van de ALV opdrachten verstrekken aan partijen altijd volgens jou wanbestuur of
alleen boven een hoog bedrag zoals 25.000 euro?Goed initiatief!
Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.Dat zijn inderdaad wel essentiële details inzake het MJOP. Ik denk ook dat het MJOP niet door iedereen op waarde wordt geschat of dat men de gevolgen begrijpt. Het klopt dat er van de het MJOP kan worden afgeweken, maar het dient wel als richtlijn. Een kaal spaarbedrag conform de 0,5% herbouwwaarde-regel, zonder een MJOP te hebben, lijkt mij daarom een teken van bestuurlijke onkunde.
Ben het met alles wel met je eens, maar niet evalueren van offertes zie ik niet als een groot probleem, maar misschien bedoel je met evalueren het geven van een toelichting voordat de ALV een besluit moet nemen welk bedrijf een opdracht moet krijgen? Ook hoef je de ALV toch niet te informeren dat de servicekosten verhoogd moeten worden als dat al duidelijk wordt aan de hand van het MJOP? Of is dat een verkeerde aanname van mij en zou ik/iedereen rekening moeten houden met dat mensen dat misschien niet van het MJOP begrijpen?
Meerdere offertes vragen zonder die goed beoordelen en te vergelijken, ofwel omdat het moet, verziekt de mogelijkheid voor VVVE’s om die offertes snel te krijgen. En het misleid de ALV.
Met meerdere offertes kan ik beter beoordelen welke offerte de voorkeur heeft. Of dat voor beheerders ook geldt weet ik niet, die hebben zulke offertes al vaak gezien.
Maar ik heb ook van onze beheerder de volgende redenering gehoord ‘wij vragen alleen offerte bij partijen die het werk goed kunnen uitvoeren, dan is de goedkoopste de beste.”. In dat geval bleek dat de garantie varieerde: ‘niet genoemd’; 1,5 jaar; en 10 jaar. Dat wil ik toch wel in de keuze betrekken.
Leveringsvoorwaarden wordt ook weinig naar gekeken hoor ik zo. Ik probeer altijd de opdracht onder consumenten voorwaarden te krijgen, een VVE is nu eenmaal geen bedrijf.Is het huishoudelijk reglement echt zo belangrijk in theorie als in de praktijk?
Ben het met alles wel met je eens, en reglementen zouden nooit zonder ALV aangepast mogen worden (dat lijkt mij meer de kern van het probleem), maar in mijn beleving hechten rechters nooit zoveel waarde aan het huishoudelijk reglement (itt de AvS).Oh jawel hoor, een rechter zal zeker belang hechten aan de geldigheid van een huishoudelijk reglement.
Het is de ALV die bepaalt wat er in het HHR komt te staan, wat er uit wordt gehaald, wat er veranderd wordt enz.
Iedere wijziging van het huishoudelijk reglement die niet door de ALV is vastgesteld heeft geen enkele waarde.
En daarmee kan de VvE in de problemen komen wanneer er zich een kwestie voordoet waarbij de ongeldige bepaling in het huishoudelijk reglement een rol zou spelen.Is zonder mandaat van de ALV opdrachten verstrekken aan partijen altijd volgens jou wanbestuur of
alleen boven een hoog bedrag zoals 25.000 euro?Als de ALV een dergelijk bedrag heeft afgesproken, is er op dat moment dus ook een mandaat.
Lijkt me overigens zeer onverstandig om zo’n ruim mandaat af te geven.
Dan denk ik eerder aan bedragen tot bijvoorbeeld € 3.000Maar ik bedoelde eigenlijk in dit geval een meerjarig contract met een bedrijf.
Daar heeft het bestuur altijd eerst nog de toestemming van de ALV voor nodig.Meerdere offertes vragen zonder die goed beoordelen en te vergelijken, ofwel omdat het moet, verziekt de mogelijkheid voor VVVE’s om die offertes snel te krijgen. En het misleid de ALV.
Met meerdere offertes kan ik beter beoordelen welke offerte de voorkeur heeft. Of dat voor beheerders ook geldt weet ik niet, die hebben zulke offertes al vaak gezien.
Maar ik heb ook van onze beheerder de volgende redenering gehoord ‘wij vragen alleen offerte bij partijen die het werk goed kunnen uitvoeren, dan is de goedkoopste de beste.”. In dat geval bleek dat de garantie varieerde: ‘niet genoemd’; 1,5 jaar; en 10 jaar. Dat wil ik toch wel in de keuze betrekken.
Leveringsvoorwaarden wordt ook weinig naar gekeken hoor ik zo. Ik probeer altijd de opdracht onder consumenten voorwaarden te krijgen, een VVE is nu eenmaal geen bedrijf.Op een gegeven moment ben ik gaan inzien dat offertes niet zoveel betekenen. Ik denk dat beheerders dat ook wel zo zien. Al voelen beheerders natuurlijk niet dat het ‘hun servicekosten’ zijn. Een bestuur die dus niet zelf eigenaar is, lijkt mij zeer ongewenst en zelfs een teken van wanbestuur. Alsof alle werknemers van beheerders het ook maar iets kunnen schelen dat jij en alle andere eigenaren te veel voor bepaalde werkzaamheden betalen. Dat gegeven is voor veel mensen al moeilijk te accepteren.
Uiteindelijk draait het om een bepaalde betrouwbaarheid en kwaliteit van de bedrijven die de werkzaamheden mogen uitvoeren en vaak is het goedkoop heel simpel duurkoop. Leveringsvoorwaarden bekijk ik alleen bij grotere projecten waar meer risico’s aan verbonden zijn.
VvE’s vallen onder de verenigingen en worden helaas als bedrijven gezien wanneer het derden uitkomt. VvE’s vallen met een KvK-inschrijving echt niet onder het consumentenrecht, maar de overheid is wel weer van mening dat het reservefonds bij je privevermogen moet worden opgeteld.Oh jawel hoor, een rechter zal zeker belang hechten aan de geldigheid van een huishoudelijk reglement.
Het is de ALV die bepaalt wat er in het HHR komt te staan, wat er uit wordt gehaald, wat er veranderd wordt enz.
Iedere wijziging van het huishoudelijk reglement die niet door de ALV is vastgesteld heeft geen enkele waarde.
En daarmee kan de VvE in de problemen komen wanneer er zich een kwestie voordoet waarbij de ongeldige bepaling in het huishoudelijk reglement een rol zou spelen.Ja de ALV bepaalt de inhoud van het HHR, maar in mijn beleving is het eerst het Nederlands recht, dan de AvS, dan even helemaal niks, en dan uiteindelijk pas het HHR. Zelfs wanneer een ALV van mening is dat overtreders van het HHR zware boetes moeten betalen, kan een rechter daar een stokje voor steken, omdat het boetebedrag niet in verhouding staat met de overtreding en moet de VvE de proceskosten betalen omdat een overtreder het ergens niet mee eens was en de ALV daarover een besluit heeft genomen. De rechter trekt soms dan een streep door de gehele boete en is de ALV met haar besluit compleet door de rechter onderuit gehaald en lacht de overtreder zich rot. Dit gebeurt gelukkig niet aan de lopende band, maar het komt voor waardoor bedrijven als Rijssenbeek steeds meer de boetebepalingen in het HHR lopen bij te schaven in HHR’s en andere rechtsbijstandverzekeraars die dat blindelings kopiëren.
Als de ALV een dergelijk bedrag heeft afgesproken, is er op dat moment dus ook een mandaat.
Lijkt me overigens zeer onverstandig om zo’n ruim mandaat af te geven.
Dan denk ik eerder aan bedragen tot bijvoorbeeld € 3.000Maar ik bedoelde eigenlijk in dit geval een meerjarig contract met een bedrijf.
Daar heeft het bestuur altijd eerst nog de toestemming van de ALV voor nodig.Met 3000 euro heb je het volgens mij over kleine VvE’s?
Een ALV van een grote VvE die het bestuur geen mandaat kan afgeven voor grotere bedragen, heeft dus geen vertrouwen in het bestuur. Kan men beter een nieuw bestuur kiezen. Ik begrijp niet wat je daar dan onverstandig aan zou vinden. Aannemende dat het bedrijf geen (familie)banden heeft met bestuursleden, etc.Het afsluiten van meerjarige contracten zonder enige toelichting of controle vind ook wel een teken van wanbestuur.
Volgens mij was een meerjaren contract zonder ALV-besluit met ruime meerderheid ooit door de rechter teruggedraaid, ongeacht de hoogte van de kosten, omdat de keuze voor verplichtingen voor meerdere jaren bewuster gekozen moest worden. Misschien dat ik dat niet geheel correct omschrijf, maar meen mij te herinneren dat zoiets de les was die ik eruit kon halen. Doet me denken aan wat ik onlangs heb gelezen m.b.t. hoe er gestemd moet worden (volgens mij heb jij mij die link gegeven: https://vverecht.nl/2013/05/besluitvorming-en-wijze-van-stemmen-in-de-alv/ ) Stemmen in de ALV moet bewust gebeuren en uiteraard adequaat. Dus niet zoals in een ander topic te lezen is dat de stemmingsuitslagen pas weken later in de notulen worden bekend gemaakt.Met 3000 euro heb je het volgens mij over kleine VvE’s?
Een ALV van een grote VvE die het bestuur geen mandaat kan afgeven voor grotere bedragen, heeft dus geen vertrouwen in het bestuur.Ik vind niet dat je dat zo kan stellen.
Het onderhoud binnen een VvE lijkt mij eigenlijk best allemaal goed te voorzien, en dus ook goed te plannen.
Een lager mandaat, zoals €3.000 zorgt ervoor dat het bestuur niet zelfstandig grote uitgaven kan doen zonder goedkeuring van de ledenvergadering.
Dit vergroot de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen.Voor groot onderhoud of renovaties kan het bestuur een duidelijk voorstel indienen tijdens een ledenvergadering, waarbij de kosten, de noodzaak van het onderhoud, en eventuele offertes worden gepresenteerd.
Dat maakt de besluitvorming transparanter en zorgt ervoor dat er weloverwogen keuzes gemaakt kunnen worden.
Een mandaat dat groot genoeg is voor kleine of dagelijkse onderhoudswerkzaamheden (bijvoorbeeld €3.000 tot €5.000) geeft het bestuur nog steeds de flexibiliteit om snel te handelen zonder voor elke kleine uitgave de leden te moeten raadplegen.Een lager mandaat draagt ook bij aan meer transparantie en betrokkenheid van de leden.
Het gaat er helemaal niet om dat het bestuur niet vertrouwd zou worden, maar om het vergroten van de controlemechanismen zodat alle leden zich goed geïnformeerd en betrokken voelen bij de besluitvorming.
Bij echte calamiteiten kan het bestuur altijd nog direct handelen en achteraf verantwoording afleggen.
Een lager mandaat betreft alleen reguliere, niet-urgente uitgaven.Een lager mandaat, zoals €3.000 zorgt ervoor dat het bestuur niet zelfstandig grote uitgaven kan doen zonder goedkeuring van de ledenvergadering.
Dit vergroot de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen.Zolang het bestuur transparant is naar kascommissie en VvE-leden met een hoger mandaat t/m bijvoorbeeld 20.000 euro, dan is de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen gelijk aan een lager mandaat. Als de VvE-leden het er achteraf niet mee eens zijn, dan kunnen ze het bestuur om een toelichting vragen en indien gewenst laten aftreden.
Een lager mandaat draagt ook bij aan meer transparantie en betrokkenheid van de leden.
Het gaat er helemaal niet om dat het bestuur niet vertrouwd zou worden, maar om het vergroten van de controlemechanismen zodat alle leden zich goed geïnformeerd en betrokken voelen bij de besluitvorming.Met iets subjectiefs als gevoelens kan je geen VvE besturen.
Bovendien komt het erg onkundig over als het bestuur voor iedere uitgave zo onzeker is dat het steeds de leden moet raadplegen. Uiteraard komt een bestuur niet op dag 1 in deze positie, maar wel na een paar jaar.
Bovendien zijn er tegenstrijdigheden in een VvE waarmee een bestuur ook niet veel kan, zoals betrokkenheid versus zorgeloos wonen. Complete transparantie en een lage opkomst op de ALV. Je kan wel idealistisch een drempelwaarde van 3000,- euro noemen, maar in de praktijk zit niemand te wachten om naar een ALV te komen om goedkeuring te geven voor een uitgave van 3001,- euro. Eigenaren hebben wel wat beters te doen. Met name de individuele investeerders die de woningen verhuren.Je gaat volledig voorbij aan het feit dat niet het bestuur het hoogste orgaan is in een VvE, maar de ALV.
Zoals eerder aangegeven zijn de planmatige kosten voor een jaar prima te voorzien en dus te plannen.
Voor deze planmatige werkzaamheden en uitgaven vraagt het bestuur toestemming in de ALV.
Daarmee zijn deze kosten dus gedekt.Blijft dus alleen nog over de onvoorziene kosten.
Hierin wordt ook weer voorzien in de modelreglementen, waarin vaak is bepaald;“… Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien noodzakelijk is, is het bestuur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.”
En daarnaast kunnen zij dan altijd nog tekst en uitleg geven over die onvoorziene kosten in de eerstvolgende ALV.
Vraag me dus nog steeds af waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.