welke meerderheid?
- Dit onderwerp bevat 32 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 14, 20257:09 pm door .
-
Berichten
-
Art 38.5: “Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal
door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan…”Het dak valt onder het onderhoud, maar de isolatie is een toevoeging waardoor een 2/3e meerderheid vereist is. De ALV heeft misschien nooit een bedrag vastgesteld, maar je kan bij een rechter makkelijk aanneembaar maken dat 145.000 wel een investering is waarvoor 2/3e meerderheid nodig is omdat dit een regulier bedrag te boven gaat. Maar je bent hiermee te laat, toch? Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden. De rechter kan mondeling besluiten jou gelijk te geven dat een 60% meerderheid onvoldoende was, maar de rechter kan het algemeen belang zwaarder laten wegen dat de werkzaamheden door moeten gaan, omdat het niet duidelijk is wat het algemeen belang is om jou gelijk te geven in de definitieve uitgeschreven uitspraak van de rechter.
Waarom is het voor jou belangrijk dat er een 2/3e meerderheid was?
Het dak moet onderhouden worden, ongeacht welke meerderheid of minderheid daar voor is. Financieel gezien is het voordeliger om extra investeringen in de vorm van extra isolatie gelijktijdig met een dakrenovatie uit te voeren. Dus ik zie niet in waarom het verschil tussen een 2/3e meerderheid en een meerderheid van 60% zwaar zou wegen.waarvan de beste offerte (die van 145.000 all -in, dus zonder bijkomende kosten ) nu moet worden goedgekeurd.
Onvoorziene kosten zijn niet geheel hetzelfde als ‘bijkomende kosten’.
Jij stelt : “MR1973 artikel 37 lid 5 heeft dezelfde waarde als MR1992 artikel 38 lid 5
Welnu, een belangrijk verschil tussen artikel 38 lid 5 van MR 1992 en MR1973 artikel 37 lid 5 is dat in dat laatste artikel ook nog staat:
” of die betrekking hebben op verbouwingen of nieuwe installaties “, welk zinsdeel dus niet in 38 lid 5 staat..
En aldus begrijp ik dat (omdat het ging om MR 1973) het Hof mede / juist op die zinsnede zijn arrest heeft gebaseerd.De bepaling over de verbouwing of nieuwe installaties is in MR1992 artikel 38 lid 8 en in MR1973 artikel 37 lid 8 en zijn identiek.
Normaal gesproken wordt er een besluit genomen om een bepaald werk uit te gaan voeren, in jullie geval de vernieuwing van het dak en het toevoegen van isolatie.
Omdat deze isolatie nieuw is t.o.v. de oude situatie moet dat besluit conform MR1992 artikel 38 met een 2/3 meerderheid genomen worden.
Als het besluit genomen is, met de juiste meerderheid, moet bepaald worden op welke wijze het werk gefinancierd gaat worden, en als ik me niet vergis hebben jullie besloten dat het geld uit het reservefonds gehaald gaat worden.
Ook daar zijn nog wel wat vragen over te bedenken, maar goed, blijkbaar wordt er 155.000 uit het reservefonds gehaald en dat is op de begroting van 2025 weergegeven.Vandaar de vraag, wat is er precies besloten in die vergadering waarin ook de begroting is vastgesteld.
Wanneer jullie daadwerkelijk het besluit genomen hebben die werkzaamheden nu uit te gaan voeren, en dat slechts gedaan hebben met 60% van de stemmen lijkt mij dat het besluit destijds met te weinig stemmen genomen is, en dus nietig is, en niet vernietigbaar.
Met andere woorden, het besluit zou dus feitelijk niet genomen zijn.Maar stel dat er destijds alleen besloten is om geld te gaan reserveren en offertes op te gaan vragen.
Als dan nu het besluit komt om de offerte van 145.000 goed te gaan keuren en de werkzaamheden, dus nu ook daadwerkelijk het besluit genomen wordt om die werkzaamheden uit te gaan voeren zal dat in die situatie conform art. 38 ook met een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden.
Het ‘…die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag’ is naar mijn mening een drempelwaarde die door de vergadering bepaald moet worden, zie ook dit artikel op vverecht.nl.Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden.
Een besluit met een onjuiste stemverhouding is nietig, in plaats van vernietigbaar, omdat de stemverhouding een fundamentele totstandkomingsbepaling is.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.Het enige waar ik nu nog mee zit is hoe ik deze woorden moet uitleggen :
“door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan”
moet “vast te stellen” niet zijn “vastgesteld”?
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Waar in MR1973 deze vastgestelde waarde nog verplicht in de akte opgenomen moest worden is die eis in MR1992 losgelaten en is het vaststellen van die waarde al voldoende.
Vandaar de vraag, wat is er precies besloten in die vergadering waarin ook de begroting is vastgesteld.
Volgens mij is die vraag helemaal niet relevant, maar ik ben benieuwd naar je argumentatie. 🙂
Wanneer jullie daadwerkelijk het besluit genomen hebben die werkzaamheden nu uit te gaan voeren, en dat slechts gedaan hebben met 60% van de stemmen lijkt mij dat het besluit destijds met te weinig stemmen genomen is, en dus nietig is, en niet vernietigbaar.
Met andere woorden, het besluit zou dus feitelijk niet genomen zijn.Dat klopt in theorie, maar in de praktijk wordt de opdracht gegeven aan de aannemer en is de dakrenovatie een feit. Dus mijns inziens heeft daarom het geen enkele waarde dat het juridisch nietig/vernietigbaar is. Want niemand in de VvE is voorstander om een aannemer in te schakelen die de dakrenovatie ongedaan gaat maken. Bestuur kan op de volgende ALV hiervan een hamerstukje maken en probleem is opgelost. Beter is dan om z’n fout van het bestuur op een andere manier te presenteren, zodat men niet nog een keer dezelfde fout maakt.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.
Maar de realiteit is anders dus ik vraag mij af wat je met je bewering dan verwacht. Niemand gaat na het betalen van 145.000 euro geld betalen om het werk van die 145.000 euro terug te draaien alleen omdat ‘geacht wordt dat het het besluit nooit bestaan heeft’.
Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.ZO heb ik het nog nooit bekeken. Zeg je hiermee dan ook dat wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd voor 1 miljoen euro en dit enkel binnen het onderhoud valt (gevels, dak, etc in 1 keer) dat dit kan met een gewone meerderheid van helft+1?
Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Lijkt mij dat de meeste VvE’s nooit van te voren een bedrag afspreken waarvoor men een 2/3e meerderheid nodig heeft.
Het ‘…die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag’ is naar mijn mening een drempelwaarde die door de vergadering bepaald moet worden, zie ook dit artikel op vverecht.nl.
Ik heb dat artikel gelezen van Dennis Reijnders op VvERecht.nl en ik ben het helemaal eens met zijn analyse. Zeer helder uiteengezet ook. Jouw analyse m.b.t. een drempelbedrag die ‘verbogen in een begroting zou zitten’ vind ik daarop niet geheel aansluiten. Of feitelijk vind ik het niet eens kloppen. Een drempelbedrag wordt namelijk bewust bepaald zoals bijvoorbeeld in MR1973, maar niet automatisch en stilzwijgend doordat er budgetbedragen zijn vermeld in bepaalde begrotingen. Over die budgetbedragen is namelijk niet gestemd dat deze gelden als drempelbedragen.
Dennis Reijnders schrijft:
“In onderhavige uitspraak heeft de kantonrechter geoordeeld dat in het geval er eerder geen drempelwaarde als bedoeld in art. 38 lid 5 MR1992 door de vergadering van eigenaars is vastgesteld, besluiten tot het doen van uitgaven voor buiten het onderhoud vallende werkzaamheden uitsluitend kunnen worden genomen met de gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Het ontbreken van een drempelwaarde heeft derhalve niet als gevolg dat geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen vereist is bij het nemen van het besluit tot het doen van de betreffende uitgaven.”
Dit is dan ook de harde realiteit van alle ALV’s. Niemand (of bijna niemand) heeft ooit een drempelbedrag vastgesteld, zoals deze oa in MR1973 vastgelegd is. De reden dat concrete drempelbedragen in later MR’en zijn verwijderd is duidelijk vanuit een praktisch oogpunt. Voor kleine investeringen een 2/3e meerderheid met een minimale opkomst van 2/3e van alle eigenaren slaat alle besluitvorming in een VvE neer.
Ik heb dankzij het artikel van Dennis Reijnders en zijn aangehaalde rechtszaak eindelijk een antwoord die ik van meerdere juristen niet kon krijgen. Namelijk dat het niet vaststellen van een drempelbedrag helemaal geen effect heeft, zoals de rechter van oordeel is. Weet ik dat (eindelijk!) ook weer.
Maar dan blijft er voor mij toch nog iets onduidelijks.
Namelijk jij, Rob (en dat heb ik hierboven al aangegeven) zegt:Een besluit met een onjuiste stemverhouding is nietig, in plaats van vernietigbaar, omdat de stemverhouding een fundamentele totstandkomingsbepaling is.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.Begrijp me niet verkeerd, ik geef je daarin echt geen ongelijk. Zelfs de rechter zegt:
4.9. Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 lid 1 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14 van Boek 2 de akte van splitsing wordt gelijk gesteld met de statuten.
Maar ik zie gewoon niet in wat dit uitmaakt.
lukaina komt mijns inziens te laat met haar vraag, namelijk ná de ALV. Misschien als het bestuur nog geen opdracht aan de aannemer heeft gegeven, dan kan ze nog op tijd zijn. Maar als het bestuur eerder zo stom was om niet in te zien dat een 2/3e meerderheid verplicht was, dan zullen ze dat nu ook niet zijn. Daarnaast is het doel van lukaina ook onduidelijk. als zij ene juridische procedure wenst te starten, dan zal ze haar belang moeten uitleggen waarom die 2/3e meerderheid zou belangrijk is. Anders gedoogd de rechter gewoon die 60% meerderheid, tenzij er ook nog eens totaal niet voldaan werd aan de eis van een 2/3e opkomstpercentage. Dan kan lukaina misschien nog van de VvE winnen zonder al te veel moeite. Maar wat schiet ze er mee op? Het dak zal toch gerenoveerd moeten worden.Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?
Anders lijkt het er op, dat de ALV eerst besluit om het bedrag uit te geven (= opdracht tot uitvoering) en dat de ALV later een bedrag gaat vaststellen als beschikbaar budget
ik begrijp van de huidige tekst dus de volgtijdelijkheid niet.
Wie legt mij dit uit?Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
- Deze reactie is gewijzigd 1 maand geleden door .
Jouw analyse m.b.t. een drempelbedrag die ‘verbogen in een begroting zou zitten’ vind ik daarop niet geheel aansluiten. Of feitelijk vind ik het niet eens kloppen.
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Maar ik zie gewoon niet in wat dit uitmaakt.
lukaina komt mijns inziens te laat met haar vraag, namelijk ná de ALV. Misschien als het bestuur nog geen opdracht aan de aannemer heeft gegeven, dan kan ze nog op tijd zijn. Maar als het bestuur eerder zo stom was om niet in te zien dat een 2/3e meerderheid verplicht was, dan zullen ze dat nu ook niet zijn. Daarnaast is het doel van lukaina ook onduidelijk. als zij ene juridische procedure wenst te starten, dan zal ze haar belang moeten uitleggen waarom die 2/3e meerderheid zou belangrijk is. Anders gedoogd de rechter gewoon die 60% meerderheid, tenzij er ook nog eens totaal niet voldaan werd aan de eis van een 2/3e opkomstpercentage. Dan kan lukaina misschien nog van de VvE winnen zonder al te veel moeite. Maar wat schiet ze er mee op? Het dak zal toch gerenoveerd moeten worden.Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Als voorbeeld even de uitspraak in het artikel op VVErecht waar ik hier eerder naar verwees.
Citaat“…Het niet voldoen aan de quorumeis houdt strijdigheid met een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift in. Dit heeft tot gevolg dat de besluiten tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan [eisers] en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die [eisers] aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn. De kantonrechter zal het verzoek op deze punten dan ook toewijzen.”Zeg je hiermee dan ook dat wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd voor 1 miljoen euro en dit enkel binnen het onderhoud valt (gevels, dak, etc in 1 keer) dat dit kan met een gewone meerderheid van helft+1?
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
Exact wat ik schreef dus 😉
citaat “Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.”
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Je hebt helemaal gelijk, ik kan het nergens vinden. Ik weet even niet precies meer waardoor ik die impressie heb gekregen, maar maakt ook niet uit.
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
Nee niet, zoiets staat pas in MR2006. Maar het voelt zo tegenstrijdig om voor 10.000 euro buiten onderhoud vallende uitgave een 2/3e meerderheid voor te hebben, en voor 1.000.000 binnen onderhoud vallende uitgave de helft +1.
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Ja dat bedoelde ik. Dat is ook niet voor niets toegevoegd door de KNB in 2006.
Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat.
Exact wat ik schreef dus 😉
Ja het is nog even wennen dat we het hierover helemaal met elkaar eens zijn. 🙂
Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat
Ik geef toe dat ik het niet duidelijk heb neergeschreven, maar de uitspraak die ik deelde was juist een voorbeeld dat de rechter geen nietige besluiten gedoogd.
De rechter heeft hier geoordeeld dat het besluit tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan [eisers] en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die [eisers] aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn.
Met andere woorden, het besluit is ongeldig en wordt geacht nooit te zijn genomen.
De VvE mag de kosten niet doorbelasten en in principe hoeft dus niemand de eenmalige bijdrage te betalen.
Kortom, de VvE heeft een probleem.Kortom, de VvE heeft een probleem.
Dat bedoelde ik ook. 🙂
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.