Reageer op: VvE-besluit tot het vaststellen van de jaarlijkse reservering
Een memorie van toelichting is een kamerstuk dat een toelichting geeft op een wet. Waar het in het geval van de dotatie om gaat, is boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 126 en dan met name de leden 1 en 2.
Het lijkt mij evident dat een VvE-lid graag ziet én er ook een financieel belang bij heeft dat de jaarlijks door de vergadering vast te stellen dotatie ten behoeve van de kosten voor toekomstige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden min of meer gelijke tred houdt met de toename van de “gewone jaarlijkse kosten” (een term uit lid 1). Anders gezegd: een sterk stijgende of dalende dotatie danwel een (jaarlijks) schommelende dotatie moet zo veel mogelijk worden voorkomen.
En dan lid 2 onder a.: … daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.
Die berekening kan uiteraard alleen de kosten op basis van het huidige prijspeil opleveren. Omdat alle kosten in de toekomst gemaakt zullen gaan worden, zal er bij de bepaling van de dotatie ook rekening moeten worden gehouden met een indexatie van die kosten. Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is de keuze voor het indexatiepercentage nooit meer dan een “expert guess”. Artikel 126 stelt (daarom?) geen eisen of beperkingen aan die indexatie. Wat er bij mij niet ingaat is dat wél de kosten geïndexeerd zouden mogen worden (en, zoals gezegd, dat moéten ze ook) maar dat daarentegen de dotatie niét zou mogen worden geïndexeerd. Hoe dan ook, onze VvE-beheerder indexeert in elk geval de dotatie wél en in mijn optiek is dat volledig terecht.
Ik durf te stellen dat artikel 126 op een aantal punten ambigue is: we hadden anders immers deze discussie niet gehad. Om die reden zou dat artikel dan eigenlijk ook aangepast (verduidelijkt) moeten worden. Dat een rechter een uitspraak heeft gedaan die het huidige artikel ondersteunt, doet daar niet aan af. Dit wetsartikel is een voorbeeld van hoe wordt getracht om met woorden te beschrijven wat eigenlijk alleen duidelijk uit een berekening (met bijbehorende definities) naar voren kan komen.
Via deze link kun je een eenvoudig model van mijn hand in Excel-formaat bekijken wat je in staat stelt om de dotatie te bepalen op basis van een aantal uitgangspunten. Die uitgangspunten zijn onder meer startkapitaal van het reservefonds, uitgaven volgens MJOP, percentage staartkosten, percentage indexatie dotatie en percentage indexering kosten onderhoud. Het model is gevuld met willekeurige gegevens die je door de gegevens van je eigen VvE kunt vervangen (geel gemarkeerde cellen plus kolom met geel gemarkeerde kolomkop). Het bepalen van de aanvangsdotatie (cel I2) zul je moeten “gokken” totdat in kolom H “secundaire liquiditeit” het minimumbedrag zo laag mogelijk boven nul komt én alle cellen in kolommen B en H niet oranje of rood gekleurd zijn. Speel er eens mee en kijk of het je nieuwe inzichten verschaft. En ja, handigheid met Excel is een vereiste.